Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению общества, выкупная стоимость арендованного объекта завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г. рассмотрел кассационные жалобы департамента имущественных отношений администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" на решение от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) и постановление от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричек Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-16504/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" (644099, Омская обл., г. Омск, ул. Партизанская, д. 2, кв. 1, ИНН 5503043881, ОГРН 1025500760449) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о разрешении разногласий.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовали представители:
- от департамента имущественных отношений администрации города Омска - Лукьянова Н.М. по доверенности от 13.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" - Горбунова Л.П. по доверенности от 28.04.2015, Галиаскаров М.Р. по доверенности от 01.07.2015, Рязанова М.С. по доверенности от 28.04.2015.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" (далее - истец, ООО ТФ "Паритет", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) о признании недействительной величины рыночной стоимости объекта оценки в сумме 56 600 000 руб.; об установлении рыночной стоимости объекта в сумме 20 161 016,95 руб. (без НДС). Истец также просил зачесть в счет оплаты объекта стоимость неотделимых улучшений в сумме 18 583 488,01 руб.; обязать департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 11П в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 577 528,90 руб.".
Решением от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования общества удовлетворены в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения в сумме 56 600 000 руб.; установлена рыночная стоимость указанного выше объекта в сумме 20 161 016,95 руб. (без НДС); на департамент возложена обязанность заключить в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу договор купли-продажи нежилого помещения в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 20 161 016,95 руб.". В удовлетворении остальной части требований отказано.
На принятые судебные акты департамент и общество подали кассационные жалобы.
Департамент в своей кассационной жалобе ссылается на неправильное определение судами обстоятельств, имеющих фактическое значение для дела, несоответствие выводов, нарушение норм материального права. Просит судебные акты отменить в части, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме.
Указанный кассатор настаивает на достоверности отчета об оценке рыночной стоимости от 30.10.2014 N 378, которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 56 600 000 руб. вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС). Кроме того, полагает, что Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Общество просит решение и постановление отменить в части отказа в зачете в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений в заявленной сумме и установлении выкупной стоимости в размере 1 577 528,90 руб., принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. При этом считает неверным и противоречащим имеющимся доказательствам выводы об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и доказательств соблюдения им порядка проведения капитального ремонта спорного объекта.
ООО ТФ "Паритет" представило письменный отзыв, в котором выразило возражения по доводам жалобы департамента и мнение о законности вынесенных судебных актов в части установления рыночной стоимости указанного объекта в сумме 20 161 016,95 руб.
В судебном заседании представители кассаторов поддержали доводы жалоб, а также выразили взаимные возражения по ним.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что ООО ТФ "Паритет" является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв. м, находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д. 2/18.
Общество в августе 2014 года предложило департаменту в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ приобрести у него арендуемое имущество в порядке реализации преимущественного права.
На данное обращение Департамент направил в адрес истца для подписания проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения N 11П, пунктом 4.1 которого предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет 56 600 000 руб. Указанная цена основана на отчете N 378 от 20.10.2014, подготовленном государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства".
Общество направило в адрес ответчика протокол разногласий от 02.12.2014, согласно которому предложило пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: цена за приобретаемый "Объект" составляет 9 348 297 руб.
В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 10.12.2014 к договору купли-продажи объекта недвижимости, предусматривающий пункт 4.1 в редакции департамента.
Ссылаясь на то, что выкупная стоимость арендованного объекта завышена, соглашение по существенным условиям договора купли-продажи сторонами не достигнуто, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку в материалы дела департамент и общество представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости существенно отличается друг от друга, судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.
Оценив представленное экспертное заключение N 115-15 от 16.04.2015 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 161 016,95 руб. (без учета НДС), определенной в названном заключении.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной оценки, материалы дела не содержат.
Отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 18 583 488,01 руб., суды исходили из недоказанности согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, в связи с чем посчитали, что у общества отсутствует предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право на зачет стоимости этих улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.
Из письма департамента от 31.07.2008 исх. N 05-02/31331 следует, что ответчик не возражал против проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения при наличии проектно-сметной и разрешающей документации, выполненной специализированной проектной организацией и согласованной в установленном порядке с органом исполнительной власти Омской области, уполномоченным в сфере охраны объектов культурного наследия.
Вместе с тем, как правильно было установлено при рассмотрении спора, доказательств соблюдения истцом действующего порядка проведения капитального ремонта спорного объекта культурного наследия в материалы дела представлено не было.
В связи с этим было отмечено, что из заключения о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта от 24 июня (дата без указания года) невозможно установить ни перечень, ни объем, ни стоимость ремонтных работ; в заключении не указан год проверки сметы специалистом департамента. Иного из материалов дела не следует.
Приведенные в жалобах доводы не опровергают выводы судов, были предметом их рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку.
Судебные инстанции верно установили фактические обстоятельства дела, дали им правильную юридическую оценку. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов нет.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-16504/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2015 N Ф04-27434/2015 ПО ДЕЛУ N А46-16504/2014
Требование: О признании недействительной величины рыночной стоимости объекта оценки, установлении иной рыночной цены, о зачете в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений, обязании муниципалитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции проекта договора.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению общества, выкупная стоимость арендованного объекта завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2015 г. по делу N А46-16504/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г. рассмотрел кассационные жалобы департамента имущественных отношений администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" на решение от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) и постановление от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричек Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-16504/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" (644099, Омская обл., г. Омск, ул. Партизанская, д. 2, кв. 1, ИНН 5503043881, ОГРН 1025500760449) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о разрешении разногласий.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовали представители:
- от департамента имущественных отношений администрации города Омска - Лукьянова Н.М. по доверенности от 13.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" - Горбунова Л.П. по доверенности от 28.04.2015, Галиаскаров М.Р. по доверенности от 01.07.2015, Рязанова М.С. по доверенности от 28.04.2015.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Паритет" (далее - истец, ООО ТФ "Паритет", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) о признании недействительной величины рыночной стоимости объекта оценки в сумме 56 600 000 руб.; об установлении рыночной стоимости объекта в сумме 20 161 016,95 руб. (без НДС). Истец также просил зачесть в счет оплаты объекта стоимость неотделимых улучшений в сумме 18 583 488,01 руб.; обязать департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 11П в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 577 528,90 руб.".
Решением от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования общества удовлетворены в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения в сумме 56 600 000 руб.; установлена рыночная стоимость указанного выше объекта в сумме 20 161 016,95 руб. (без НДС); на департамент возложена обязанность заключить в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу договор купли-продажи нежилого помещения в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 20 161 016,95 руб.". В удовлетворении остальной части требований отказано.
На принятые судебные акты департамент и общество подали кассационные жалобы.
Департамент в своей кассационной жалобе ссылается на неправильное определение судами обстоятельств, имеющих фактическое значение для дела, несоответствие выводов, нарушение норм материального права. Просит судебные акты отменить в части, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме.
Указанный кассатор настаивает на достоверности отчета об оценке рыночной стоимости от 30.10.2014 N 378, которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 56 600 000 руб. вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС). Кроме того, полагает, что Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Общество просит решение и постановление отменить в части отказа в зачете в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений в заявленной сумме и установлении выкупной стоимости в размере 1 577 528,90 руб., принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. При этом считает неверным и противоречащим имеющимся доказательствам выводы об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и доказательств соблюдения им порядка проведения капитального ремонта спорного объекта.
ООО ТФ "Паритет" представило письменный отзыв, в котором выразило возражения по доводам жалобы департамента и мнение о законности вынесенных судебных актов в части установления рыночной стоимости указанного объекта в сумме 20 161 016,95 руб.
В судебном заседании представители кассаторов поддержали доводы жалоб, а также выразили взаимные возражения по ним.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что ООО ТФ "Паритет" является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв. м, находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д. 2/18.
Общество в августе 2014 года предложило департаменту в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ приобрести у него арендуемое имущество в порядке реализации преимущественного права.
На данное обращение Департамент направил в адрес истца для подписания проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения N 11П, пунктом 4.1 которого предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет 56 600 000 руб. Указанная цена основана на отчете N 378 от 20.10.2014, подготовленном государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства".
Общество направило в адрес ответчика протокол разногласий от 02.12.2014, согласно которому предложило пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: цена за приобретаемый "Объект" составляет 9 348 297 руб.
В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 10.12.2014 к договору купли-продажи объекта недвижимости, предусматривающий пункт 4.1 в редакции департамента.
Ссылаясь на то, что выкупная стоимость арендованного объекта завышена, соглашение по существенным условиям договора купли-продажи сторонами не достигнуто, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку в материалы дела департамент и общество представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости существенно отличается друг от друга, судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.
Оценив представленное экспертное заключение N 115-15 от 16.04.2015 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 161 016,95 руб. (без учета НДС), определенной в названном заключении.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной оценки, материалы дела не содержат.
Отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 18 583 488,01 руб., суды исходили из недоказанности согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, в связи с чем посчитали, что у общества отсутствует предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право на зачет стоимости этих улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.
Из письма департамента от 31.07.2008 исх. N 05-02/31331 следует, что ответчик не возражал против проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения при наличии проектно-сметной и разрешающей документации, выполненной специализированной проектной организацией и согласованной в установленном порядке с органом исполнительной власти Омской области, уполномоченным в сфере охраны объектов культурного наследия.
Вместе с тем, как правильно было установлено при рассмотрении спора, доказательств соблюдения истцом действующего порядка проведения капитального ремонта спорного объекта культурного наследия в материалы дела представлено не было.
В связи с этим было отмечено, что из заключения о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта от 24 июня (дата без указания года) невозможно установить ни перечень, ни объем, ни стоимость ремонтных работ; в заключении не указан год проверки сметы специалистом департамента. Иного из материалов дела не следует.
Приведенные в жалобах доводы не опровергают выводы судов, были предметом их рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку.
Судебные инстанции верно установили фактические обстоятельства дела, дали им правильную юридическую оценку. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов нет.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 21.07.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.10.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-16504/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)