Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "22" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Магда О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Студия керамики":
Кадулич В.А., представителя по доверенности от 01.08.2015 (т. 1, л.д. 89 - 90),
от истца - индивидуального предпринимателя Шахова И.К.: Светлова С.В., представителя по доверенности от 10.06.2016, паспорт; Тремясовой В.А., представителя по доверенности от 10.03.2016 (т. 1, л.д. 97),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Студия керамики"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" марта 2016 года по делу N А33-27202/2015, принятое судьей Альтергот А.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Шахов Искандар Калеевич (далее - истец, ИП Шахов И.К.) (ИНН 246400003696, ОГРН 304246523800061) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Студия керамики" (далее - ответчик, ООО "Студия керамики") (ИНН 2465304372, ОГРН 1132468068370:
- - признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1 с 23.11.2015;
- - взыскать задолженность по арендной плате в сумме 320 000 рублей, неустойку в сумме 10 947 рублей 50 копеек и коммунальные платежи в сумме 5 074 рублей 68 копеек.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 10.12.2015 возбуждено производство по делу. Определением от 30.03.2016 прекращено производство по делу в части требования о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1.
Решением от 30.03.2016 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 320 000 рублей долга, 10947 рублей 50 копеек неустойки и 9573 рублей 64 копеек расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на незаконность передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015, ссылаясь на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию; о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима; на то, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 22.06.2016.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ИП Шахов И.К. (арендодатель) и ООО "Студия керамики" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения (далее - помещение) в размере 250 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660077, г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000 рублей. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата производится арендатором путем перечисления ежемесячных авансовых платежей на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата уплачивается на основании договора, без выставления счета от арендодателя. Арендная плата начисляется с 12.04.2015 г. после передачи арендодателем помещения арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 3.2.17. договора за просрочку установленных платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 4.1. договора).
По акту приема-передачи от 28.03.2015 арендодатель передал арендатору нежилое помещение.
Дополнением от 01.05.2015 к договору от 28.03.2015 N 1 стороны согласовали, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения в размере 250 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660077, г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
Согласно пункту 2.1. дополнения от 01.05.2015 размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 (один) кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000 рублей. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
Дополнительным соглашением от 23.11.2015 стороны расторгли договор аренды от 28.03.2015 N 1.
Согласно акту сверки взаимных расчетов, подписанному представителями обеих сторон, по состоянию на 16.10.2015 за ответчиком числится задолженность в сумме 255 000 рублей.
Стороны подписали акты от 30.09.2015 N 221 на сумму 150 000 рублей, от 01.10.2015 N 239 на сумму 150 000 рублей.
За спорный период ответчик частично оплатил арендную плату на общую сумму 95 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 22.09.2015 N 183 на сумму 15 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 07.10.2015 N 187 на сумму 20 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 15.10.2015 N 200 на сумму 10 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 23.10.2015 N 202 на сумму 50 000 рублей
В письме от 15.10.2015 ООО "Студия керамики" обратилось к ИП Шахову И.К. с просьбой об уменьшении ежемесячного размера арендной платы до 50 000 рублей в связи со снижением покупательской способности потребителя.
В уведомлении от 19.10.2015 ИП Шахов И.К. сообщил ООО "Студия керамики", что снижение арендной платы невозможно, потребовал погасить задолженность в сумме 255 000 рублей в срок до 19.11.2015 года.
В претензии от 05.11.2015 ИП Шахов И.К. потребовал от ООО "Студия керамики" в срок до 10.11.2015 оплатить задолженность в сумме 355 000 рублей, пени за просрочку арендной платы в сумме 8 302 рублей 50 копеек Претензия вручена лично директору ООО "Студия керамики" Акулину Г.А. 05.11.2015.
В претензии от 08.11.2015 ООО "Студия керамики" указало, что: коммунальные системы в арендуемом помещении являются общими со смежным помещением, следовательно, показания счетчиков не могут отражать полноты данных потребления коммунальных услуг; в помещении с начала отопительного сезона бывает холодно даже при включенных батареях; парковочные места N 123 и 124 да дату заключения дополнения не введены в эксплуатацию и не принадлежат ИП Шахову И.К. на праве собственности.
ИП Шахов И.К. обратился к ООО "Студия керамики" с повторным уведомлением от 16.11.2015, в котором предложил погасить задолженность по арендной плате в сумме 355 000 рублей, пени в сумме 10 432 рублей 50 копеек в течение 5-ти банковских дней, подписать соглашение о расторжении договора с 05.12.2015, освободить занимаемое помещение до 05.12.2015. Претензия вручена лично директору ООО "Студия керамики" Акулину Г.А.
ПАО "Красноярскэнергосбыт" выставило ИП Шахову И.К. счет-фактуру от 31.10.2015 N 11-1015-1000063542 на сумму 18 952 рублей 79 копеек (электроэнергия за октябрь 2015 г.).
ООО УК "Квартал" выставило ИП Шахову И.К. счет от 31.10.2015 N 66289 на сумму 14 528 рублей 31 копеек за коммунальные услуги.
Истцом представлена справка с показаниями приборов учета потребления электроэнергии и воды за период с 02.2015 по 11.2015.
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных и коммунальных платежей в соответствии с договором аренды от 28.03.2015 N 1 не исполняются, ИП Шахов И.К. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Студия керамики" 320 000 рублей долга за период с 01.09.2015 по 23.11.2015, 10 947 рублей 50 копеек неустойки за период с 25.08.2015 по 23.11.2015, 5 074 рублей 68 копеек задолженности по коммунальным платежам.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял по акту приема-передачи от 28.03.2015 часть нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
Договор аренды от 28.03.2015 N 1 стороны расторгли дополнительным соглашением от 23.11.2015.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2.1. дополнения от 01.05.2015 размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 (один) кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата производится арендатором путем перечисления ежемесячных авансовых платежей на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата уплачивается на основании договора, без выставления счета от арендодателя.
Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 320000 рублей задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.09.2015 по 23.11.2015. Размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы определен истцом на основании вышеуказанного условия договора от 28.03.2015 N 1, исходя из следующего расчета: 150 000 рублей х 2 + 115555 (150000:30х23) - 95000 рублей (частичная оплата) = 320000 рублей.
Поскольку доказательства внесения ответчиком арендной платы за указанный период в заявленном истцом размере в материалы дела не представлены, исковые требования о взыскании с ООО "Студия керамики" 320 000 рублей долга правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истец заявил требование о взыскании с ответчика 5 074 рублей 68 копеек задолженности по коммунальным платежам.
Согласно пункту 2.2. договора в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В качестве доказательства размера долга по коммунальным платежам истец представил справку с показаниями приборов учета за электроэнергию и водоснабжение за период с февраля 2015 года по ноябрь 2015 года, составленную в одностороннем порядке, счет-фактуру от 31.10.2015 N 11-1015-1000063542 на сумму 18 952 рублей 79 коп. по электроэнергии за октябрь 2015 г. и счет от 31.10.2015 N 66289 на сумму 14 528 рублей 31 коп. за коммунальные услуги.
Как пояснил представитель истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, показания приборов учета электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения ежемесячно сообщались ответчиком истцу в телефонном режиме. Иные доказательства потребления коммунальных ресурсов у истца отсутствуют. Ответчик требования в данной части не признает. В претензии от 08.11.2015 ООО "Студия керамики" сообщило истцу, что коммунальные системы в арендуемом помещении являются общими со смежным помещением, следовательно, показания счетчиков не могут отражать полноты данных потребления коммунальных услуг.
Двухсторонние документы, иные доказательства, подтверждающие правильность примененных ответчиком показаний в материалы дела не представлены. Какими-либо документами, в том числе актами сверки расчетов, перепиской сторон, заявленная ко взысканию сумма долга за коммунальные платежи не подтверждена.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал объем (количество) потребленной электроэнергии, воды и, соответственно, размер исковых требований в данной части и отказал в удовлетворении требования в этой части.
Истец также заявил требование о взыскании 10947 рублей 50 копеек неустойки.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 3.2.17. договора за просрочку установленных платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей истец начислил ответчику пени в размере 0,05% от суммы месячной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 25.08.2015 по 23.11.2008 в сумме 10947 рублей 50 копеек.
Поскольку обязанность по внесению арендных платежей в заявленный период ответчиком не исполнена, требование о взыскании с ответчика пени в указанном размере заявлено обоснованно.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил устное ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (часть 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку истец начислил пени исходя из 0,05% за каждый день просрочки, суд первой инстанции правомерно посчитал, что размер неустойки не является чрезмерно высоким и оснований, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, для снижения ее размера не имеется и удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на незаконность передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015, ссылаясь на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию; о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима; на то, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Довод ответчика о незаконности передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015 со ссылкой на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию является несостоятельным, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Доводы ответчика о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима были правомерно отклонены судом первой инстанции, как документально не подтвержденные.
Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Из материалов дела следует, что претензий по состоянию арендуемого имущества по договору аренды не имеется, акт подписан со стороны арендатора без возражений. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о реализации арендатором прав, предусмотренных вышеуказанными нормами права.
При таких обстоятельствах, ссылка ответчика на недостатки арендуемого имущества, препятствующие его использованию по назначению, подлежит отклонению, как недоказанная.
Более того, пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его условий.
Таким образом, стороны договора, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, а потому, подписав оспариваемый договор, действовали добровольно, не по принуждению, истец был согласен с его условиями, в том числе с порядком использования помещения, определения размера арендной платы и не оспаривал условия договора в период его действия. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, довод о несоответствии температурного режима не может быть принят сам по себе во внимание, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
Так же ответчик в обоснование своих возражений указывает, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку заявление о фальсификации представленных в материалы дела доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлялось. Указанное обстоятельство подтвердил представитель ответчика при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, то, что ответчиком не оспаривается факт передачи ему в пользование помещения и парковочных мест, не оспаривается факт их использования.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" марта 2016 года по делу N А33-27202/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2016 ПО ДЕЛУ N А33-27202/2015
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу N А33-27202/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "22" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Магда О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Студия керамики":
Кадулич В.А., представителя по доверенности от 01.08.2015 (т. 1, л.д. 89 - 90),
от истца - индивидуального предпринимателя Шахова И.К.: Светлова С.В., представителя по доверенности от 10.06.2016, паспорт; Тремясовой В.А., представителя по доверенности от 10.03.2016 (т. 1, л.д. 97),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Студия керамики"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" марта 2016 года по делу N А33-27202/2015, принятое судьей Альтергот А.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Шахов Искандар Калеевич (далее - истец, ИП Шахов И.К.) (ИНН 246400003696, ОГРН 304246523800061) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Студия керамики" (далее - ответчик, ООО "Студия керамики") (ИНН 2465304372, ОГРН 1132468068370:
- - признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1 с 23.11.2015;
- - взыскать задолженность по арендной плате в сумме 320 000 рублей, неустойку в сумме 10 947 рублей 50 копеек и коммунальные платежи в сумме 5 074 рублей 68 копеек.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 10.12.2015 возбуждено производство по делу. Определением от 30.03.2016 прекращено производство по делу в части требования о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1.
Решением от 30.03.2016 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 320 000 рублей долга, 10947 рублей 50 копеек неустойки и 9573 рублей 64 копеек расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на незаконность передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015, ссылаясь на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию; о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима; на то, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 22.06.2016.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ИП Шахов И.К. (арендодатель) и ООО "Студия керамики" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 28.03.2015 N 1, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения (далее - помещение) в размере 250 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660077, г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000 рублей. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата производится арендатором путем перечисления ежемесячных авансовых платежей на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата уплачивается на основании договора, без выставления счета от арендодателя. Арендная плата начисляется с 12.04.2015 г. после передачи арендодателем помещения арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 3.2.17. договора за просрочку установленных платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 4.1. договора).
По акту приема-передачи от 28.03.2015 арендодатель передал арендатору нежилое помещение.
Дополнением от 01.05.2015 к договору от 28.03.2015 N 1 стороны согласовали, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения в размере 250 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660077, г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
Согласно пункту 2.1. дополнения от 01.05.2015 размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 (один) кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000 рублей. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
Дополнительным соглашением от 23.11.2015 стороны расторгли договор аренды от 28.03.2015 N 1.
Согласно акту сверки взаимных расчетов, подписанному представителями обеих сторон, по состоянию на 16.10.2015 за ответчиком числится задолженность в сумме 255 000 рублей.
Стороны подписали акты от 30.09.2015 N 221 на сумму 150 000 рублей, от 01.10.2015 N 239 на сумму 150 000 рублей.
За спорный период ответчик частично оплатил арендную плату на общую сумму 95 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 22.09.2015 N 183 на сумму 15 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 07.10.2015 N 187 на сумму 20 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 15.10.2015 N 200 на сумму 10 000 рублей (за сентябрь 2015 г.), от 23.10.2015 N 202 на сумму 50 000 рублей
В письме от 15.10.2015 ООО "Студия керамики" обратилось к ИП Шахову И.К. с просьбой об уменьшении ежемесячного размера арендной платы до 50 000 рублей в связи со снижением покупательской способности потребителя.
В уведомлении от 19.10.2015 ИП Шахов И.К. сообщил ООО "Студия керамики", что снижение арендной платы невозможно, потребовал погасить задолженность в сумме 255 000 рублей в срок до 19.11.2015 года.
В претензии от 05.11.2015 ИП Шахов И.К. потребовал от ООО "Студия керамики" в срок до 10.11.2015 оплатить задолженность в сумме 355 000 рублей, пени за просрочку арендной платы в сумме 8 302 рублей 50 копеек Претензия вручена лично директору ООО "Студия керамики" Акулину Г.А. 05.11.2015.
В претензии от 08.11.2015 ООО "Студия керамики" указало, что: коммунальные системы в арендуемом помещении являются общими со смежным помещением, следовательно, показания счетчиков не могут отражать полноты данных потребления коммунальных услуг; в помещении с начала отопительного сезона бывает холодно даже при включенных батареях; парковочные места N 123 и 124 да дату заключения дополнения не введены в эксплуатацию и не принадлежат ИП Шахову И.К. на праве собственности.
ИП Шахов И.К. обратился к ООО "Студия керамики" с повторным уведомлением от 16.11.2015, в котором предложил погасить задолженность по арендной плате в сумме 355 000 рублей, пени в сумме 10 432 рублей 50 копеек в течение 5-ти банковских дней, подписать соглашение о расторжении договора с 05.12.2015, освободить занимаемое помещение до 05.12.2015. Претензия вручена лично директору ООО "Студия керамики" Акулину Г.А.
ПАО "Красноярскэнергосбыт" выставило ИП Шахову И.К. счет-фактуру от 31.10.2015 N 11-1015-1000063542 на сумму 18 952 рублей 79 копеек (электроэнергия за октябрь 2015 г.).
ООО УК "Квартал" выставило ИП Шахову И.К. счет от 31.10.2015 N 66289 на сумму 14 528 рублей 31 копеек за коммунальные услуги.
Истцом представлена справка с показаниями приборов учета потребления электроэнергии и воды за период с 02.2015 по 11.2015.
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных и коммунальных платежей в соответствии с договором аренды от 28.03.2015 N 1 не исполняются, ИП Шахов И.К. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Студия керамики" 320 000 рублей долга за период с 01.09.2015 по 23.11.2015, 10 947 рублей 50 копеек неустойки за период с 25.08.2015 по 23.11.2015, 5 074 рублей 68 копеек задолженности по коммунальным платежам.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял по акту приема-передачи от 28.03.2015 часть нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, оф. 231.
Договор аренды от 28.03.2015 N 1 стороны расторгли дополнительным соглашением от 23.11.2015.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2.1. дополнения от 01.05.2015 размер арендной платы устанавливается 240 рублей за 1 (один) кв. м, на период до 30 июня 2015 г. ежемесячная плата за помещение составляет 60 000. С 01 июля 2015 г. размер арендной платы составляет 600 рублей за 1 кв. м, ежемесячная плата за аренду помещения составляет 150 000 рублей.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата производится арендатором путем перечисления ежемесячных авансовых платежей на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата уплачивается на основании договора, без выставления счета от арендодателя.
Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 320000 рублей задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.09.2015 по 23.11.2015. Размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы определен истцом на основании вышеуказанного условия договора от 28.03.2015 N 1, исходя из следующего расчета: 150 000 рублей х 2 + 115555 (150000:30х23) - 95000 рублей (частичная оплата) = 320000 рублей.
Поскольку доказательства внесения ответчиком арендной платы за указанный период в заявленном истцом размере в материалы дела не представлены, исковые требования о взыскании с ООО "Студия керамики" 320 000 рублей долга правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истец заявил требование о взыскании с ответчика 5 074 рублей 68 копеек задолженности по коммунальным платежам.
Согласно пункту 2.2. договора в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В качестве доказательства размера долга по коммунальным платежам истец представил справку с показаниями приборов учета за электроэнергию и водоснабжение за период с февраля 2015 года по ноябрь 2015 года, составленную в одностороннем порядке, счет-фактуру от 31.10.2015 N 11-1015-1000063542 на сумму 18 952 рублей 79 коп. по электроэнергии за октябрь 2015 г. и счет от 31.10.2015 N 66289 на сумму 14 528 рублей 31 коп. за коммунальные услуги.
Как пояснил представитель истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, показания приборов учета электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения ежемесячно сообщались ответчиком истцу в телефонном режиме. Иные доказательства потребления коммунальных ресурсов у истца отсутствуют. Ответчик требования в данной части не признает. В претензии от 08.11.2015 ООО "Студия керамики" сообщило истцу, что коммунальные системы в арендуемом помещении являются общими со смежным помещением, следовательно, показания счетчиков не могут отражать полноты данных потребления коммунальных услуг.
Двухсторонние документы, иные доказательства, подтверждающие правильность примененных ответчиком показаний в материалы дела не представлены. Какими-либо документами, в том числе актами сверки расчетов, перепиской сторон, заявленная ко взысканию сумма долга за коммунальные платежи не подтверждена.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал объем (количество) потребленной электроэнергии, воды и, соответственно, размер исковых требований в данной части и отказал в удовлетворении требования в этой части.
Истец также заявил требование о взыскании 10947 рублей 50 копеек неустойки.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 3.2.17. договора за просрочку установленных платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей истец начислил ответчику пени в размере 0,05% от суммы месячной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 25.08.2015 по 23.11.2008 в сумме 10947 рублей 50 копеек.
Поскольку обязанность по внесению арендных платежей в заявленный период ответчиком не исполнена, требование о взыскании с ответчика пени в указанном размере заявлено обоснованно.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил устное ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (часть 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку истец начислил пени исходя из 0,05% за каждый день просрочки, суд первой инстанции правомерно посчитал, что размер неустойки не является чрезмерно высоким и оснований, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, для снижения ее размера не имеется и удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на незаконность передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015, ссылаясь на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию; о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима; на то, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Довод ответчика о незаконности передачи парковочных мест согласно дополнительному соглашению от 01.05.2015 со ссылкой на то, что указанные парковочные места не были введены в эксплуатацию является несостоятельным, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Доводы ответчика о невозможности использования арендованного помещения в связи с несоответствием температурного режима были правомерно отклонены судом первой инстанции, как документально не подтвержденные.
Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Из материалов дела следует, что претензий по состоянию арендуемого имущества по договору аренды не имеется, акт подписан со стороны арендатора без возражений. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о реализации арендатором прав, предусмотренных вышеуказанными нормами права.
При таких обстоятельствах, ссылка ответчика на недостатки арендуемого имущества, препятствующие его использованию по назначению, подлежит отклонению, как недоказанная.
Более того, пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включается стоимость оплаты за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз твердых бытовых отходов. Указанные выплаты производятся арендатором отдельно на основании показаний приборов учета в соответствии с установленными тарифами.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его условий.
Таким образом, стороны договора, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, а потому, подписав оспариваемый договор, действовали добровольно, не по принуждению, истец был согласен с его условиями, в том числе с порядком использования помещения, определения размера арендной платы и не оспаривал условия договора в период его действия. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, довод о несоответствии температурного режима не может быть принят сам по себе во внимание, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
Так же ответчик в обоснование своих возражений указывает, что договор, акты выполненных услуг и уведомления о расторжении подписаны тремя разными людьми, что влечет за собой недействительность сделки.
Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку заявление о фальсификации представленных в материалы дела доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлялось. Указанное обстоятельство подтвердил представитель ответчика при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, то, что ответчиком не оспаривается факт передачи ему в пользование помещения и парковочных мест, не оспаривается факт их использования.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" марта 2016 года по делу N А33-27202/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)