Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от индивидуального предпринимателя Васева Павла Андриановича, финансового управляющего имуществом Васева Павла Андриановича Пермогорского Алексея Валентиновича представителя Карпулина А.Н. на основании доверенностей от 07.04.2017, от 04.05.2017, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 15.11.2016 N 72,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 мая 2017 года по делу N А13-9934/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
индивидуальный предприниматель Васев Павел Андрианович (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 304352521100282, ИНН 352500090687; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, путем установления выкупной цены договора, равной их рыночной стоимости в размере 18 369 491 руб. 52 коп., и о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в размере 32 567 928 руб. 07 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Костыгов Лев Олегович, индивидуальный предприниматель Воронцов Сергей Александрович, финансовый управляющий имуществом Васева Павла Андриановича Пермогорский Алексей Валентинович.
Определением суда от 18.10.2016 в рамках настоящего спора назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Вологдаархпроект" (далее - ООО "Вологдаархпроект"), экспертам Кириллову Юрию Николаевичу и Ковалеву Владимиру Николаевичу; производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.
С учетом результатов судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Предпринимателем и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества путем установления цены спорных нежилых помещений, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а также возложить на Администрацию обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.
Решением суда 8 мая 2017 года уточненные исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, цена спорных нежилых помещений определена в размере 38 460 000 руб., на ответчика возложена обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем, в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб. Этим же решением с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.
Ответчик с решением суда не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить, установив стоимость помещений на основании отчета об оценке, подготовленного Администрацией, и произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, установленной судебной экспертизой. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что отчет об оценке, подготовленный Администрацией, в рамках которого определена рыночная стоимость спорных нежилых помещений, в установленном порядке не соответствующим закону не признан.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель истца, финансового управляющего Пермогорского А.В. в судебном заседании доводы ответчика отклонил.
Индивидуальный предприниматель Костыгов Л.О., индивидуальный предприниматель Воронцов С.А. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена при состоявшейся явке в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением Администрации от 26.02.2007 N 723 Предпринимателю с 12.02.2007 предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м, являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда", закрепленные за муниципальным образовательным учреждением дополнительного образования детей "Муниципальная детская художественная школа" на праве оперативного управления, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для использования под магазин и офис сроком на 11 месяцев.
Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 02.03.2007 заключен договор N 1/61 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, по условиям которого Арендатору во временное пользование переданы нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м, являющиеся муниципальной собственностью города Вологды, расположенные в подвале (246,5 кв. м), на первом этаже (187,3 кв. м), на втором этаже (198,5 кв. м) и на третьем этаже (194,5 кв. м) здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для использования под магазин непродовольственных товаров и офис, сроком с 12.02.2007 по 12.01.2008. К данному договору заключены дополнительные соглашения от 05.03.2008, от 25.08.2008, в соответствии с которыми договору присвоен N 49/9.
На основании постановления Администрации от 31.10.2013 N 8799 Предпринимателю предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 9; I этаж - N 1 - 7, 19 - 21; II этаж - N 1 - 8, 10, 23 - 25; III этаж - N 1 - 3, 6, 7, 9, 10, 12 - 14, 14), являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда", расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для оказания услуг торговли непродовольственными товарами и размещения офиса сроком на 25 лет.
Администрация (Арендодатель) и Предприниматель (Арендатор) 20.12.2013 заключили договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности N 49/9, по условиям которого (с учетом редакции, изложенной в протоколе разногласий от 28.03.2014) договор заключается сроком на двадцать пять лет - с 20.12.2013 до 20.12.2038 (пункт 2 договора); правоотношения сторон по настоящему договору вытекают из ранее заключенного договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 02.03.2007 N 49/9, расторгнутого сторонами по соглашению от 19.12.2013.
В последующем, в связи с реставрацией здания изменены площади фактически арендованных помещений, заключено дополнительное соглашение, согласно которому предметом договора являются нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), в соответствии с прилагаемым планом (приложение 1) к договору аренды, с обременением - условиями охранного обязательства на объект культурного наследия федерального значения. Помещения поставлены на кадастровый учет, им присвоен кадастровый номер 35:24:0202002:435.
Предприниматель 20.05.2015 обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, гарантированного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-9233/2015 признаны не соответствующими Закону N 159-ФЗ действия Администрации по отказу Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженные в письме от 15.06.2015 N 7-0-11/7226. Судом на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей Предпринимателя в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м, расположенных в д. 5 по ул. Мира г. Вологды; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановлением Администрации от 14.06.2016 N 662 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5" принято решение продать нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м, расположенные в подвале, первом - третьем этажах здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, являющиеся объектом культурного наследия федерального значения, предложить Арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49 819 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Администрация 17.06.2016 направила в адрес Предпринимателя предложение о заключении договора N 7-0-11/7630 с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49 819 000 руб. без учета НДС.
Предприниматель не согласился с ценой нежилых помещений, предусмотренных проектом договора, о чем сообщил Администрации в письме от 18.07.2016 N 140, указав, что цена выкупаемого имущества завышена, поскольку рыночная стоимость объекта составляет 21 676 000 руб., в том числе НДС.
По цене, предложенной Предпринимателем, Администрация заключать договор купли-продажи вышеуказанных помещений не согласилась.
Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. С учетом уточнения исковых требований Предприниматель просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, путем установления цены спорных нежилых помещений равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а также возложить на Администрацию обязанность произвести Предпринимателю зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.
Суд первой инстанции признал уточненные исковые требования Предпринимателя правомерными и удовлетворил иск.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи предусмотрен Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендуемых истцом нежилых помещений, выполненным по заказу Администрации индивидуальным предпринимателем Костыговым Львом Олеговичем, стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 19.05.2016 составила 49 819 000 руб. (без НДС).
В представленном Предпринимателем отчете стоимость нежилого помещения по состоянию на 04.07.2016 определена в размере 21 676 000 руб., в том числе НДС 3 306 508 руб.
В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Предпринимателем муниципального имущества в целях определения стоимости нежилых помещений и неотделимых улучшений в счет выкупной цены по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе (20.05.2015) судом в процессе рассмотрения дела назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО "Вологдаархпроект" Кириллову Ю.Н. и Ковалеву В.Н.
В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 07.11.2016 указано следующее: 1) объем фактически выполненных в период с 2007 года по 2015 год Предпринимателем ремонтно-реставрационных работ в нежилых помещениях с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, приведен в таблице N 3. При этом все указанные работы в полном объеме относятся к капитальному ремонту; 2) стоимость неотделимых улучшений на дату - 20.05.2015 составляет 30 022 671 руб.; 3) рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5 на дату - 20.05.2015 составляет 38 460 000 руб.
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 38 460 000 руб.
Довод Администрации о том, что рыночная стоимость помещений должна быть определена на основании отчета, подготовленного по заказу Администрации по состоянию на 19.05.2016, противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В силу пункта 31 договора аренды от 20.12.2013 N 49/9 (в редакции протокола разногласий от 28.03.2014) при реализации Арендатором преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия Арендодателя.
В рассматриваемом случае письмом от 19.09.2007 N 7-3/5755 Администрация выразила согласие на проведение Предпринимателем реконструкции и реставрации арендуемых помещений.
В соответствии с заключением судебной экспертизы выполненные истцом в период с 2007 года по 2015 год ремонтно-реставрационные работы в полном объеме относятся к капитальному ремонту, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 20.05.2015 составила 30 022 671 руб.
Таким образом, требование истца о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб. также обоснованно удовлетворено судом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 мая 2017 года по делу N А13-9934/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2017 ПО ДЕЛУ N А13-9934/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А13-9934/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 6 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от индивидуального предпринимателя Васева Павла Андриановича, финансового управляющего имуществом Васева Павла Андриановича Пермогорского Алексея Валентиновича представителя Карпулина А.Н. на основании доверенностей от 07.04.2017, от 04.05.2017, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 15.11.2016 N 72,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 мая 2017 года по делу N А13-9934/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Васев Павел Андрианович (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 304352521100282, ИНН 352500090687; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, путем установления выкупной цены договора, равной их рыночной стоимости в размере 18 369 491 руб. 52 коп., и о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в размере 32 567 928 руб. 07 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Костыгов Лев Олегович, индивидуальный предприниматель Воронцов Сергей Александрович, финансовый управляющий имуществом Васева Павла Андриановича Пермогорский Алексей Валентинович.
Определением суда от 18.10.2016 в рамках настоящего спора назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Вологдаархпроект" (далее - ООО "Вологдаархпроект"), экспертам Кириллову Юрию Николаевичу и Ковалеву Владимиру Николаевичу; производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.
С учетом результатов судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Предпринимателем и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества путем установления цены спорных нежилых помещений, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а также возложить на Администрацию обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.
Решением суда 8 мая 2017 года уточненные исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, цена спорных нежилых помещений определена в размере 38 460 000 руб., на ответчика возложена обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем, в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб. Этим же решением с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.
Ответчик с решением суда не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить, установив стоимость помещений на основании отчета об оценке, подготовленного Администрацией, и произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, установленной судебной экспертизой. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что отчет об оценке, подготовленный Администрацией, в рамках которого определена рыночная стоимость спорных нежилых помещений, в установленном порядке не соответствующим закону не признан.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель истца, финансового управляющего Пермогорского А.В. в судебном заседании доводы ответчика отклонил.
Индивидуальный предприниматель Костыгов Л.О., индивидуальный предприниматель Воронцов С.А. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена при состоявшейся явке в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением Администрации от 26.02.2007 N 723 Предпринимателю с 12.02.2007 предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м, являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда", закрепленные за муниципальным образовательным учреждением дополнительного образования детей "Муниципальная детская художественная школа" на праве оперативного управления, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для использования под магазин и офис сроком на 11 месяцев.
Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 02.03.2007 заключен договор N 1/61 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, по условиям которого Арендатору во временное пользование переданы нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м, являющиеся муниципальной собственностью города Вологды, расположенные в подвале (246,5 кв. м), на первом этаже (187,3 кв. м), на втором этаже (198,5 кв. м) и на третьем этаже (194,5 кв. м) здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для использования под магазин непродовольственных товаров и офис, сроком с 12.02.2007 по 12.01.2008. К данному договору заключены дополнительные соглашения от 05.03.2008, от 25.08.2008, в соответствии с которыми договору присвоен N 49/9.
На основании постановления Администрации от 31.10.2013 N 8799 Предпринимателю предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 826,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 9; I этаж - N 1 - 7, 19 - 21; II этаж - N 1 - 8, 10, 23 - 25; III этаж - N 1 - 3, 6, 7, 9, 10, 12 - 14, 14), являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда", расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, для оказания услуг торговли непродовольственными товарами и размещения офиса сроком на 25 лет.
Администрация (Арендодатель) и Предприниматель (Арендатор) 20.12.2013 заключили договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности N 49/9, по условиям которого (с учетом редакции, изложенной в протоколе разногласий от 28.03.2014) договор заключается сроком на двадцать пять лет - с 20.12.2013 до 20.12.2038 (пункт 2 договора); правоотношения сторон по настоящему договору вытекают из ранее заключенного договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 02.03.2007 N 49/9, расторгнутого сторонами по соглашению от 19.12.2013.
В последующем, в связи с реставрацией здания изменены площади фактически арендованных помещений, заключено дополнительное соглашение, согласно которому предметом договора являются нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), в соответствии с прилагаемым планом (приложение 1) к договору аренды, с обременением - условиями охранного обязательства на объект культурного наследия федерального значения. Помещения поставлены на кадастровый учет, им присвоен кадастровый номер 35:24:0202002:435.
Предприниматель 20.05.2015 обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, гарантированного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-9233/2015 признаны не соответствующими Закону N 159-ФЗ действия Администрации по отказу Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженные в письме от 15.06.2015 N 7-0-11/7226. Судом на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей Предпринимателя в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м, расположенных в д. 5 по ул. Мира г. Вологды; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановлением Администрации от 14.06.2016 N 662 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5" принято решение продать нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м, расположенные в подвале, первом - третьем этажах здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, являющиеся объектом культурного наследия федерального значения, предложить Арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49 819 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Администрация 17.06.2016 направила в адрес Предпринимателя предложение о заключении договора N 7-0-11/7630 с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49 819 000 руб. без учета НДС.
Предприниматель не согласился с ценой нежилых помещений, предусмотренных проектом договора, о чем сообщил Администрации в письме от 18.07.2016 N 140, указав, что цена выкупаемого имущества завышена, поскольку рыночная стоимость объекта составляет 21 676 000 руб., в том числе НДС.
По цене, предложенной Предпринимателем, Администрация заключать договор купли-продажи вышеуказанных помещений не согласилась.
Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. С учетом уточнения исковых требований Предприниматель просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, путем установления цены спорных нежилых помещений равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а также возложить на Администрацию обязанность произвести Предпринимателю зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.
Суд первой инстанции признал уточненные исковые требования Предпринимателя правомерными и удовлетворил иск.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи предусмотрен Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендуемых истцом нежилых помещений, выполненным по заказу Администрации индивидуальным предпринимателем Костыговым Львом Олеговичем, стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 19.05.2016 составила 49 819 000 руб. (без НДС).
В представленном Предпринимателем отчете стоимость нежилого помещения по состоянию на 04.07.2016 определена в размере 21 676 000 руб., в том числе НДС 3 306 508 руб.
В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Предпринимателем муниципального имущества в целях определения стоимости нежилых помещений и неотделимых улучшений в счет выкупной цены по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе (20.05.2015) судом в процессе рассмотрения дела назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО "Вологдаархпроект" Кириллову Ю.Н. и Ковалеву В.Н.
В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 07.11.2016 указано следующее: 1) объем фактически выполненных в период с 2007 года по 2015 год Предпринимателем ремонтно-реставрационных работ в нежилых помещениях с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5, приведен в таблице N 3. При этом все указанные работы в полном объеме относятся к капитальному ремонту; 2) стоимость неотделимых улучшений на дату - 20.05.2015 составляет 30 022 671 руб.; 3) рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - N 1 - 5; I этаж - N 9 - 17; II этаж - N 18 - 25; III этаж - N 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения "Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в." по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 5 на дату - 20.05.2015 составляет 38 460 000 руб.
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 38 460 000 руб.
Довод Администрации о том, что рыночная стоимость помещений должна быть определена на основании отчета, подготовленного по заказу Администрации по состоянию на 19.05.2016, противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В силу пункта 31 договора аренды от 20.12.2013 N 49/9 (в редакции протокола разногласий от 28.03.2014) при реализации Арендатором преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия Арендодателя.
В рассматриваемом случае письмом от 19.09.2007 N 7-3/5755 Администрация выразила согласие на проведение Предпринимателем реконструкции и реставрации арендуемых помещений.
В соответствии с заключением судебной экспертизы выполненные истцом в период с 2007 года по 2015 год ремонтно-реставрационные работы в полном объеме относятся к капитальному ремонту, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 20.05.2015 составила 30 022 671 руб.
Таким образом, требование истца о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб. также обоснованно удовлетворено судом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 8 мая 2017 года по делу N А13-9934/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)