Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу П., поступившую в суд кассационной инстанции 01 августа 2017 года, на решение Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года по гражданскому делу по иску П., действующей в интересах несовершеннолетней " " к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,
установил:
П., действуя в интересах несовершеннолетней дочери " ", обратилась в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что 28 июля 2014 года по итогам торгов в форме аукциона по продаже квартиры между ООО "Респект Групп" и А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ", при этом, как указала истица, в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора, а именно: в договоре нет указания на то, что несовершеннолетняя " " сохраняет в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований П. - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года данное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления об удовлетворении исковых требований П.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Люблинского районного суда города Москвы от 27 сентября 2011 года по гражданскому делу N 2-408/11 по иску ОАО "Восточный экспресс банк" к Ш.Е. и Ш.Ф., заключенный между ООО "Городской ипотечный банк" и Ш.Е., Ш.Ф. кредитный договор от 07 ноября 2011 года N 77-КД-11633-2007 был расторгнут, с Ш.Е. и Ш.Ф. в солидарном порядке в пользу ОАО "Восточный экспресс банк" было взыскано 6 106 707 руб. 79 коп., взыскание обращено на заложенное имущество - квартиру по адресу: " ", начальная продажная цена установлена в сумме 10 002 214 руб. 70 коп.
В рамках исполнительного производства N 54347/13/03/77 от 19 декабря 2013 года, возбужденного в отношении должника Ш.Ф., и исполнительного производства N 54346/13/03/77, возбужденного в отношении Ш.Е., квартира по адресу: " ", была передана в Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
По результатам проведенных 18 июля 2014 года торгов победителем признан А.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года Ш.Ф. отказано в иске о признании торгов и протокола о результатах повторных торгов недействительными.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2015 года указанное решение оставлено без изменения.
28 июля 2014 года между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ООО "Респект Групп" и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Из содержания договора от 28 июля 2014 года купли-продажи квартиры " " в доме " " в городе Москве, следует, что перечня лиц, за которыми сохраняется право на проживание в указанном жилом помещении, в нем не содержится.
Согласно выписки из домовой книги, несовершеннолетняя " " зарегистрирована в спорной квартире с 11.05.2012 года.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 558 ГК РФ, ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от 28.07.2014 года соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Доводы П. о том, что в соответствии с действующим законодательством за несовершеннолетней " " в силу закона сохраняется право пользования спорным помещением, в связи с чем это должно являться существенным условием договора купли-продажи квартиры, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, который обоснованно указал на то, что они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как усматривается из представленных документов, взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по решению суда, вступившему в законную силу, в связи с чем судебная коллегия правомерно указала на то, что доводы истицы о том, что кредит, возврат которого обеспечивался ипотекой спорной квартиры, был предоставлен на потребительские нужды, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный 28.07.2014 года между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ООО "РеспектГрупп" и А. состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
" " не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем А., в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а потому в данной части договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При указанных обстоятельствах, законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истицы на положения п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как на основание для удовлетворения исковых требований, также обоснованно судебная коллегия признала несостоятельной.
В соответствии с п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, для распространения на спорные правоотношения положений вышеуказанной нормы права необходимо, чтобы договор найма или аренды жилого помещения был заключен до возникновения ипотеки, либо после ее возникновения, но с согласия залогодержателя.
Оснований для иного вывода нет.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, а также иной оценке непосредственно исследованных судом доказательств и не могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке.
Выводы судебных инстанций являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя П. на решение Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года по гражданскому делу по иску П., действующей в интересах несовершеннолетней " " к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.08.2017 N 4Г-9930/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2017 г. N 4г/8-9930/2017
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу П., поступившую в суд кассационной инстанции 01 августа 2017 года, на решение Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года по гражданскому делу по иску П., действующей в интересах несовершеннолетней " " к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,
установил:
П., действуя в интересах несовершеннолетней дочери " ", обратилась в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что 28 июля 2014 года по итогам торгов в форме аукциона по продаже квартиры между ООО "Респект Групп" и А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ", при этом, как указала истица, в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора, а именно: в договоре нет указания на то, что несовершеннолетняя " " сохраняет в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований П. - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года данное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления об удовлетворении исковых требований П.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Люблинского районного суда города Москвы от 27 сентября 2011 года по гражданскому делу N 2-408/11 по иску ОАО "Восточный экспресс банк" к Ш.Е. и Ш.Ф., заключенный между ООО "Городской ипотечный банк" и Ш.Е., Ш.Ф. кредитный договор от 07 ноября 2011 года N 77-КД-11633-2007 был расторгнут, с Ш.Е. и Ш.Ф. в солидарном порядке в пользу ОАО "Восточный экспресс банк" было взыскано 6 106 707 руб. 79 коп., взыскание обращено на заложенное имущество - квартиру по адресу: " ", начальная продажная цена установлена в сумме 10 002 214 руб. 70 коп.
В рамках исполнительного производства N 54347/13/03/77 от 19 декабря 2013 года, возбужденного в отношении должника Ш.Ф., и исполнительного производства N 54346/13/03/77, возбужденного в отношении Ш.Е., квартира по адресу: " ", была передана в Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
По результатам проведенных 18 июля 2014 года торгов победителем признан А.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года Ш.Ф. отказано в иске о признании торгов и протокола о результатах повторных торгов недействительными.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2015 года указанное решение оставлено без изменения.
28 июля 2014 года между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ООО "Респект Групп" и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Из содержания договора от 28 июля 2014 года купли-продажи квартиры " " в доме " " в городе Москве, следует, что перечня лиц, за которыми сохраняется право на проживание в указанном жилом помещении, в нем не содержится.
Согласно выписки из домовой книги, несовершеннолетняя " " зарегистрирована в спорной квартире с 11.05.2012 года.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 558 ГК РФ, ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от 28.07.2014 года соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Доводы П. о том, что в соответствии с действующим законодательством за несовершеннолетней " " в силу закона сохраняется право пользования спорным помещением, в связи с чем это должно являться существенным условием договора купли-продажи квартиры, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, который обоснованно указал на то, что они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как усматривается из представленных документов, взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по решению суда, вступившему в законную силу, в связи с чем судебная коллегия правомерно указала на то, что доводы истицы о том, что кредит, возврат которого обеспечивался ипотекой спорной квартиры, был предоставлен на потребительские нужды, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный 28.07.2014 года между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ООО "РеспектГрупп" и А. состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
" " не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем А., в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а потому в данной части договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При указанных обстоятельствах, законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истицы на положения п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как на основание для удовлетворения исковых требований, также обоснованно судебная коллегия признала несостоятельной.
В соответствии с п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, для распространения на спорные правоотношения положений вышеуказанной нормы права необходимо, чтобы договор найма или аренды жилого помещения был заключен до возникновения ипотеки, либо после ее возникновения, но с согласия залогодержателя.
Оснований для иного вывода нет.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, а также иной оценке непосредственно исследованных судом доказательств и не могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке.
Выводы судебных инстанций являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя П. на решение Люблинского районного суда города Москвы от 31 октября 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2017 года по гражданскому делу по иску П., действующей в интересах несовершеннолетней " " к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)