Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" Лабутенкова С.А. по доверенности от 26.05.2015, индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича и его представителя Короткого В.Н. по доверенности от 03.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 7 сентября 2015 года по делу N А05-6313/2015 (судья Гуляева И.С.),
некоммерческое партнерство "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 119, оф. 26; ОГРН 1072900001723, ИНН 2901171968, далее - Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Леониду Сергеевичу (место жительства: <...>; ОГРНИП 308290133100095, ИНН 290101319188, далее - Предприниматель) о расторжении договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 и взыскании 5 545 678 руб. убытков в виде неполученного дохода.
Решением суда от 7 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 является незаключенным. Сторонами спорного договора не достигнуто соглашение о размерах и порядке внесения вкладов для достижения целей совместной деятельности. Ввиду несогласованности в договоре существенных условий, необходимых для договора данного вида, он является незаключенным. В договоре отсутствуют условия о сроках выполнения работ (окончания работ), которые является существенным условием договора строительного подряда, а также об их стоимости. Также договор от 22.09.2014 является недействительной сделкой, поскольку на момент заключения договора истец не обладал статусом коммерческой организации. Договор подлежал государственной регистрации, в отсутствие которой спорная сделка является недействительной. Сторонами 24.11.2014 подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому были внесены изменения в пункт 2.4.1 договора о сроках и порядке перечисления денежных средств. Все денежные средства, предусмотренные пунктом 2.4.1 договора, перечислены ответчиком истцу до направления последним в адрес Предпринимателя соглашения о расторжении договора. Ответчик надлежащим образом уведомлял истца о заключенных договорах уступки права требования по объектам долевого строительства, в отсутствие чего у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу отсутствовали бы законные основания для государственной регистрации заключенных договоров цессии. Поскольку до момента обращения в суд истец получил все, на что вправе был рассчитывать, существенного нарушения условий договора со стороны ответчика не произошло. Пункт 2.6 договора устанавливает, что доход, полученный в результате совместной переуступки квартир, распределяется между сторонами после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истец не исполнял предусмотренные договором от 22.09.2014 обязательства. С момента заключения договора от 22.09.2014 до настоящего времени истцом не было направлено в адрес ответчика никакой информации о цессионариях (покупателях жилых помещений). Поскольку поиск потенциальных покупателей осуществлен ответчиком самостоятельно, то у истца отсутствуют законные основания для взыскания каких-либо денежных средств, полученных Предпринимателем от переуступки прав требования на объекты долевого строительства. В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае нецелевого использования застройщиком переведенных инвестором денежных средств переуступка квартир по договорам цессии производится инвестором самостоятельно без согласования стоимости и без распределения дохода между сторонами. Ответчик в переписке по договору от 22.09.2014 неоднократно сообщал истцу о необходимости предоставления информации о целевом использовании полученных денежных средств. Предоставляемая истцом информация в полном объеме не отражает направления расходования полученных финансовых ресурсов: представленные платежные поручения не имеют отметок банков об их исполнении и выписок с расчетных счетов о проведении банковских операций; не представленные надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие общую стоимость работ и стоимость выполненных работ. Поскольку истец ненадлежащим образом исполняет принятые на себя по договору обязательства, и срок исполнения финансового обязательства не наступил, у ответчика отсутствует обязанность перечислять истцу денежные средства. Какого-либо исполнения со стороны ответчика в пользу истца по спорному договору не было.
В судебном заседании 20.01.2016 Предприниматель заявил, что принципиальных возражений по расторжению спорного договора нет. В части незаконности требования о взыскании 5 545 678 руб. жалобу поддерживает в полном объеме.
Истец в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, Общественный региональный Фонд социальной защиты военнослужащих и работников правоохранительных органов "Гарантия" по Архангельской области (Застройщик), в лице Партнерства, действующего на основании агентского договора о передаче функций заказчика застройщика от 15.11.2013 и Предприниматель (Инвестор) 22.09.2014 заключили договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости.
Согласно указанному агентскому договору от 15.11.2013 Партнерство представляет интересы принципала в процессе строительства, контролирует финансирование строительных работ, при временном отсутствии финансовых ресурсов привлекает для оплаты выполненных работ и услуг иные источники финансирования, получает денежные средства по договорам долевого участия в строительстве и иным договорам, заключенным Принципалом на свои расчетные счета.
Для выполнения указанного договора Партнерству выдана доверенность от 20.01.2014, согласно которой последнему предоставлено право подписывать и подавать от имени фонда "Гарантия" любые заявления.
Таким образом, Партнерство является надлежащим истцом по делу.
В соответствии с пунктом 1.1 договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 его предметом является организация Инвестором и Застройщиком завершения строительства объекта недвижимости - многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения (вторая очередь), пристраиваемого к существующему 8-этажному жилому дому, расположенному по ул. Поморской.
Здание - односекционное, со встроенными административными помещениями, с цокольным этажом и теплым чердаком, расположенное по строительному адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Володарского (далее - дом).
В пункте 2.1 договора стороны договорились, что Инвестор оплачивает строительство жилой (квартир) и коммерческой (офисов) недвижимости дома не менее 3000 кв. м, из которых не менее 2000 кв. м жилой недвижимости, расположенной со 2-го по 17-й этаж дома, путем заключения с Застройщиком договоров участия в долевом строительстве. Размер оплаты не менее 90 000 000 руб. из расчета 30 000 руб. за 1 кв. м.
Согласно пункту 2.2 договора от 22.09.2014 договоры участия в долевом строительстве дома (далее - ДДУ) заключаются на каждый объект долевого строительства отдельно в соответствии с нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в иные законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также действующим законодательством Российской Федерации.
На основании пункта 2.4 договора от 22.09.2014 заключение договоров долевого участия осуществляется тремя этапами.
Пунктом 2.4.1 согласован первый этап: стороны заключают договоры долевого участия отдельно на каждую квартиру, которые расположены со 2 по 14 этаж дома, всего на общий объем не менее 1000 кв. м жилой недвижимости; после государственной регистрации всех ДДУ в указанном объеме Инвестор обязуется осуществить оплату стоимости квартир в соответствии с условиями заключенных ДДУ путем перечисления денежных средств в безналичной форме в следующем порядке: не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.10.2014; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.11.2014; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.12.2014.
В пунктах 2.4.2 и 2.4.3 договора от 22.09.2014 стороны согласовали второй и третий этапы заключения договоров участия в долевом строительстве.
Сторонами 23.09.2014 заключены договора участия в долевом строительстве N 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113.
По каждому из договоров долевого участия в строительстве истец передал ответчику конкретное жилое помещение (квартиру).
Договоры зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 29.09.2014.
Также сторонами 06.10.2014 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору от 22.09.2014, согласно которому пункт 2.6 договора изложен в новой редакции, а именно:
"Застройщик обязуется осуществлять поиск покупателей (цессионариев) квартир, и своевременно в письменном виде предоставлять их списки Инвестору. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, доход, рассчитанный согласно ниже приведенной формуле, полученный в результате совместной переуступки квартир по заключенным договорам уступки прав требования по ДДУ распределяется между сторонами в следующих долях: 70% от полученного дохода - Инвестору, 30% от полученного дохода - Застройщику.
Формула дохода:
Доход = общая стоимость договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимость квартир + сумма % за переуступку) - стоимость оплаченная инвестором по ДДУ - 7% налогов, уплачиваемых инвестором от общей стоимости договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимости квартир + сумма % за переуступку) - комиссия агента по реализации (согласованная сторонами) (т. 3, л. 22 - 23).
Дополнительным соглашением от 24.11.2014 N 2 к договору стороны изменили сроки внесения Инвестором денежных средств по I этапу (т. 3, л. 24 - 25).
Согласно указанному соглашению денежные средства должны быть перечислены в следующем порядке и сроки:
- не менее 10 000 000 руб. - не позднее 30.10.2014;
- не менее 7 500 000 руб. - не позднее 24.11.2014;
- не менее 2 500 000 руб. - не позднее 10.12.2014;
- не менее 10 000 000 руб. - не позднее 30.12.2014.
Предприниматель произвел оплату I этапа следующими платежами: 6 995 335 руб. - 07.10.2014; 3 000 000 руб. - 06.11.2014; 1 727 399 руб. 95 коп. - 14.11.2014; 2 277 400 руб. - 21.11.2014; 3 500 000 руб. - 24.11.2014; 999 999 руб. - 05.12.2014; 1 500 000 руб. - 10.12.2014; 478 846 руб. 20 коп. - 17.12.2014; 2 152 334 руб. - 18.12.2014; 2 000 000 руб. - 29.12.2014; 575 147 руб. - 19.02.2015; 5 054 844 руб. - 25.02.2015 (по сроку 30.12.2014).
В общей сложности перечислено 30 261 300 руб. Данный факт стороны не оспаривают.
Далее, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним истцу стало известно, что полученные по договорам долевого участия в строительстве квартиры ответчик по договорам уступки прав требования передал физическим лицам.
О заключении договоров уступки прав требования ответчик поставил в известность истца в декабре 2014 года путем направления в его адрес уведомлений, в которых сообщил, кто будет являться новым участником долевого строительства.
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора, а также сроки перечисления денежных средств по первому этапу финансирования, истец 16.03.2015 направил в адрес Предпринимателя предложение о расторжении договора.
Отказ ответчика подписать соглашение о расторжении договора, явился основанием для предъявления настоящего иска.
Суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования, признал их обоснованными по праву и размеру.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что по своей правовой природе спорный договор является по своей сути договором простого товарищества, отношения по которому регулируются главой 55 ГК РФ.
С данным выводом апелляционная инстанция согласна.
В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ) инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются указанным Законом (статья 2 Федерального закона N 39-ФЗ).
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 6 Федерального закона N 39-ФЗ).
Из статьи 9 Федерального закона N 39-ФЗ вытекает, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Причем отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.
Согласно абзацу первому пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Согласно пункту 7 Постановления Пленума N 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, то соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со статьей 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Причем в силу статьи 1042 ГК РФ, вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Согласно пункту 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено, что особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом от 28.11.2011 N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе" (далее - Федеральный закон N 335-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона N 335-ФЗ сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.
С учетом вышеназванных норм суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами инвестиционный контракт обладает признаками договора простого товарищества.
К числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении ими вкладов. Предметом договора простого товарищества является совместная деятельность по достижению общей цели.
Существенные условия договора сторонами, вопреки доводам апеллянта, согласованы.
В силу статьи 1052 ГК РФ наряду с основаниями, указанными в пункте 2 статьи 450 данного Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенным условием договора простого товарищества является цель, ради достижения которой осуществляются предусмотренные договором действия, а также соглашение участников простого товарищества о размере и порядке внесения вкладов в общее имущество товарищей.
Поскольку условие о сроках оплаты первого этапа ответчиком были нарушены, и эти нарушения признаны истцом существенными; к реализации второго этапа (платежи на 30.01.2015, на 28.02.2015, на 30.03.2015) стороны не приступили; в настоящий момент ни одна из сторон взаимоотношения по продолжению совместной деятельности в рамках договора от 22.09.2014 продолжать не намерена, ввиду возникшей между сторонами конфликтной ситуации (в подтверждение указанного ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен проект соглашения о расторжении соглашения от 20.12.2012), оснований для отмены решения в части удовлетворения иска о расторжении спорного соглашения у апелляционной коллегии не имеется.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде неполученного дохода в сумме 5 545 678 руб. Расчет убытков произведен Партнерством, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м жилой площади равной 58 000 руб., подтвержденной справкой агентства недвижимости "Строим вместе" от 20.04.2015 (т. 1, л. 146).
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Взыскание наряду с реальным ущербом упущенной выгоды есть реализация базового принципа гражданского права - полного возмещения убытков (пункт 1 статьи 15 ГК РФ), что является важным условием функционирования любой экономической системы.
Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, должны быть представлены доказательства того, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления, а допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим получить соответствующие доходы.
Согласно условиям соглашения о совместной деятельности Застройщик был обязан осуществлять поиск покупателей (цессионариев) квартир и своевременно в письменном виде предоставить списки цессионариев инвестору (пункт 2.6 договора).
Документального подтверждения того, что данное условие Застройщиком выполнялось, в материалах дела не имеется.
Довод истца о том, что сроки осуществления поиска покупателей (цессионариев) квартир данным пунктом не предусмотрены, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, коль скоро более 30 000 000 руб. ответчиком во исполнение соглашение было внесено, истец также должен был предпринимать все должные меры с целью исполнения своих обязательств в разумные сроки.
Пунктом 2.5 договора от 22.09.2014 предусмотрено, что в целях своевременного и полного завершения строительства инвестор (с письменным уведомлением застройщика) заключает договоры уступки прав требования (цессии) по ДДУ.
Поскольку в нарушение пункта 2.6 договора информация о покупателях (цессионариях) квартир в письменном виде инвестору не предоставлялась (доказательств обратного в суд не представлено), ответчик самостоятельно осуществлял данный поиск, и заключал договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ с последующим уведомлением об этом Застройщика.
Также суд отмечает следующее.
Пункт 2.6 соглашения (в редакции дополнительного соглашения N 1) урегулировал порядок распределения дохода, полученного сторонами в результате совместной переуступки квартир.
Данный доход должен был распределяться после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и распределяться между сторонами в следующих долях: 70% от полученного дохода - Инвестору, 30% от полученного дохода - Застройщику.
Формула дохода:
Доход = общая стоимость договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимость квартир + сумма % за переуступку) - стоимость оплаченная инвестором по ДДУ - 7% налогов, уплачиваемых инвестором от общей стоимости договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимости квартир + сумма % за переуступку) - комиссия агента по реализации (согласованная сторонами).
Данный пункт договора недействительным не признан.
В настоящий момент строительство жилого дома не окончено.
Вместе с тем, во исполнение определения апелляционного суда от 23.11.2015, Предприниматель представил в суд все заключенные им с третьими лицами договора уступки прав требований (цессии), соглашения об отступном и расчет доходности, исходя из пункта 2.6 соглашения.
Суд апелляционной инстанции проверил указанный расчет, признал его математически верным.
По результатам проверки судом установлено, что исходя из согласованной сторонами формулы доходности, дохода, подлежащего распределению между сторонами, в настоящий момент не имеется.
При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании убытков в виде неполученного дохода удовлетворению не подлежат. Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 7 сентября 2015 года по делу N А05-6313/2015 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича в пользу некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" 5 545 678 руб. неполученного дохода, а также 50 728 руб. 39 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича - без удовлетворения.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" в пользу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича 1500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 ПО ДЕЛУ N А05-6313/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу N А05-6313/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" Лабутенкова С.А. по доверенности от 26.05.2015, индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича и его представителя Короткого В.Н. по доверенности от 03.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 7 сентября 2015 года по делу N А05-6313/2015 (судья Гуляева И.С.),
установил:
некоммерческое партнерство "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 119, оф. 26; ОГРН 1072900001723, ИНН 2901171968, далее - Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Леониду Сергеевичу (место жительства: <...>; ОГРНИП 308290133100095, ИНН 290101319188, далее - Предприниматель) о расторжении договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 и взыскании 5 545 678 руб. убытков в виде неполученного дохода.
Решением суда от 7 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 является незаключенным. Сторонами спорного договора не достигнуто соглашение о размерах и порядке внесения вкладов для достижения целей совместной деятельности. Ввиду несогласованности в договоре существенных условий, необходимых для договора данного вида, он является незаключенным. В договоре отсутствуют условия о сроках выполнения работ (окончания работ), которые является существенным условием договора строительного подряда, а также об их стоимости. Также договор от 22.09.2014 является недействительной сделкой, поскольку на момент заключения договора истец не обладал статусом коммерческой организации. Договор подлежал государственной регистрации, в отсутствие которой спорная сделка является недействительной. Сторонами 24.11.2014 подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому были внесены изменения в пункт 2.4.1 договора о сроках и порядке перечисления денежных средств. Все денежные средства, предусмотренные пунктом 2.4.1 договора, перечислены ответчиком истцу до направления последним в адрес Предпринимателя соглашения о расторжении договора. Ответчик надлежащим образом уведомлял истца о заключенных договорах уступки права требования по объектам долевого строительства, в отсутствие чего у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу отсутствовали бы законные основания для государственной регистрации заключенных договоров цессии. Поскольку до момента обращения в суд истец получил все, на что вправе был рассчитывать, существенного нарушения условий договора со стороны ответчика не произошло. Пункт 2.6 договора устанавливает, что доход, полученный в результате совместной переуступки квартир, распределяется между сторонами после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истец не исполнял предусмотренные договором от 22.09.2014 обязательства. С момента заключения договора от 22.09.2014 до настоящего времени истцом не было направлено в адрес ответчика никакой информации о цессионариях (покупателях жилых помещений). Поскольку поиск потенциальных покупателей осуществлен ответчиком самостоятельно, то у истца отсутствуют законные основания для взыскания каких-либо денежных средств, полученных Предпринимателем от переуступки прав требования на объекты долевого строительства. В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае нецелевого использования застройщиком переведенных инвестором денежных средств переуступка квартир по договорам цессии производится инвестором самостоятельно без согласования стоимости и без распределения дохода между сторонами. Ответчик в переписке по договору от 22.09.2014 неоднократно сообщал истцу о необходимости предоставления информации о целевом использовании полученных денежных средств. Предоставляемая истцом информация в полном объеме не отражает направления расходования полученных финансовых ресурсов: представленные платежные поручения не имеют отметок банков об их исполнении и выписок с расчетных счетов о проведении банковских операций; не представленные надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие общую стоимость работ и стоимость выполненных работ. Поскольку истец ненадлежащим образом исполняет принятые на себя по договору обязательства, и срок исполнения финансового обязательства не наступил, у ответчика отсутствует обязанность перечислять истцу денежные средства. Какого-либо исполнения со стороны ответчика в пользу истца по спорному договору не было.
В судебном заседании 20.01.2016 Предприниматель заявил, что принципиальных возражений по расторжению спорного договора нет. В части незаконности требования о взыскании 5 545 678 руб. жалобу поддерживает в полном объеме.
Истец в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, Общественный региональный Фонд социальной защиты военнослужащих и работников правоохранительных органов "Гарантия" по Архангельской области (Застройщик), в лице Партнерства, действующего на основании агентского договора о передаче функций заказчика застройщика от 15.11.2013 и Предприниматель (Инвестор) 22.09.2014 заключили договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости.
Согласно указанному агентскому договору от 15.11.2013 Партнерство представляет интересы принципала в процессе строительства, контролирует финансирование строительных работ, при временном отсутствии финансовых ресурсов привлекает для оплаты выполненных работ и услуг иные источники финансирования, получает денежные средства по договорам долевого участия в строительстве и иным договорам, заключенным Принципалом на свои расчетные счета.
Для выполнения указанного договора Партнерству выдана доверенность от 20.01.2014, согласно которой последнему предоставлено право подписывать и подавать от имени фонда "Гарантия" любые заявления.
Таким образом, Партнерство является надлежащим истцом по делу.
В соответствии с пунктом 1.1 договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 его предметом является организация Инвестором и Застройщиком завершения строительства объекта недвижимости - многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения (вторая очередь), пристраиваемого к существующему 8-этажному жилому дому, расположенному по ул. Поморской.
Здание - односекционное, со встроенными административными помещениями, с цокольным этажом и теплым чердаком, расположенное по строительному адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Володарского (далее - дом).
В пункте 2.1 договора стороны договорились, что Инвестор оплачивает строительство жилой (квартир) и коммерческой (офисов) недвижимости дома не менее 3000 кв. м, из которых не менее 2000 кв. м жилой недвижимости, расположенной со 2-го по 17-й этаж дома, путем заключения с Застройщиком договоров участия в долевом строительстве. Размер оплаты не менее 90 000 000 руб. из расчета 30 000 руб. за 1 кв. м.
Согласно пункту 2.2 договора от 22.09.2014 договоры участия в долевом строительстве дома (далее - ДДУ) заключаются на каждый объект долевого строительства отдельно в соответствии с нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в иные законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также действующим законодательством Российской Федерации.
На основании пункта 2.4 договора от 22.09.2014 заключение договоров долевого участия осуществляется тремя этапами.
Пунктом 2.4.1 согласован первый этап: стороны заключают договоры долевого участия отдельно на каждую квартиру, которые расположены со 2 по 14 этаж дома, всего на общий объем не менее 1000 кв. м жилой недвижимости; после государственной регистрации всех ДДУ в указанном объеме Инвестор обязуется осуществить оплату стоимости квартир в соответствии с условиями заключенных ДДУ путем перечисления денежных средств в безналичной форме в следующем порядке: не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.10.2014; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.11.2014; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30.12.2014.
В пунктах 2.4.2 и 2.4.3 договора от 22.09.2014 стороны согласовали второй и третий этапы заключения договоров участия в долевом строительстве.
Сторонами 23.09.2014 заключены договора участия в долевом строительстве N 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113.
По каждому из договоров долевого участия в строительстве истец передал ответчику конкретное жилое помещение (квартиру).
Договоры зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 29.09.2014.
Также сторонами 06.10.2014 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору от 22.09.2014, согласно которому пункт 2.6 договора изложен в новой редакции, а именно:
"Застройщик обязуется осуществлять поиск покупателей (цессионариев) квартир, и своевременно в письменном виде предоставлять их списки Инвестору. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, доход, рассчитанный согласно ниже приведенной формуле, полученный в результате совместной переуступки квартир по заключенным договорам уступки прав требования по ДДУ распределяется между сторонами в следующих долях: 70% от полученного дохода - Инвестору, 30% от полученного дохода - Застройщику.
Формула дохода:
Доход = общая стоимость договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимость квартир + сумма % за переуступку) - стоимость оплаченная инвестором по ДДУ - 7% налогов, уплачиваемых инвестором от общей стоимости договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимости квартир + сумма % за переуступку) - комиссия агента по реализации (согласованная сторонами) (т. 3, л. 22 - 23).
Дополнительным соглашением от 24.11.2014 N 2 к договору стороны изменили сроки внесения Инвестором денежных средств по I этапу (т. 3, л. 24 - 25).
Согласно указанному соглашению денежные средства должны быть перечислены в следующем порядке и сроки:
- не менее 10 000 000 руб. - не позднее 30.10.2014;
- не менее 7 500 000 руб. - не позднее 24.11.2014;
- не менее 2 500 000 руб. - не позднее 10.12.2014;
- не менее 10 000 000 руб. - не позднее 30.12.2014.
Предприниматель произвел оплату I этапа следующими платежами: 6 995 335 руб. - 07.10.2014; 3 000 000 руб. - 06.11.2014; 1 727 399 руб. 95 коп. - 14.11.2014; 2 277 400 руб. - 21.11.2014; 3 500 000 руб. - 24.11.2014; 999 999 руб. - 05.12.2014; 1 500 000 руб. - 10.12.2014; 478 846 руб. 20 коп. - 17.12.2014; 2 152 334 руб. - 18.12.2014; 2 000 000 руб. - 29.12.2014; 575 147 руб. - 19.02.2015; 5 054 844 руб. - 25.02.2015 (по сроку 30.12.2014).
В общей сложности перечислено 30 261 300 руб. Данный факт стороны не оспаривают.
Далее, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним истцу стало известно, что полученные по договорам долевого участия в строительстве квартиры ответчик по договорам уступки прав требования передал физическим лицам.
О заключении договоров уступки прав требования ответчик поставил в известность истца в декабре 2014 года путем направления в его адрес уведомлений, в которых сообщил, кто будет являться новым участником долевого строительства.
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора, а также сроки перечисления денежных средств по первому этапу финансирования, истец 16.03.2015 направил в адрес Предпринимателя предложение о расторжении договора.
Отказ ответчика подписать соглашение о расторжении договора, явился основанием для предъявления настоящего иска.
Суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования, признал их обоснованными по праву и размеру.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что по своей правовой природе спорный договор является по своей сути договором простого товарищества, отношения по которому регулируются главой 55 ГК РФ.
С данным выводом апелляционная инстанция согласна.
В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ) инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются указанным Законом (статья 2 Федерального закона N 39-ФЗ).
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 6 Федерального закона N 39-ФЗ).
Из статьи 9 Федерального закона N 39-ФЗ вытекает, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Причем отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.
Согласно абзацу первому пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Согласно пункту 7 Постановления Пленума N 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, то соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со статьей 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Причем в силу статьи 1042 ГК РФ, вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Согласно пункту 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено, что особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом от 28.11.2011 N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе" (далее - Федеральный закон N 335-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона N 335-ФЗ сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.
С учетом вышеназванных норм суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами инвестиционный контракт обладает признаками договора простого товарищества.
К числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении ими вкладов. Предметом договора простого товарищества является совместная деятельность по достижению общей цели.
Существенные условия договора сторонами, вопреки доводам апеллянта, согласованы.
В силу статьи 1052 ГК РФ наряду с основаниями, указанными в пункте 2 статьи 450 данного Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора другой стороной признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенным условием договора простого товарищества является цель, ради достижения которой осуществляются предусмотренные договором действия, а также соглашение участников простого товарищества о размере и порядке внесения вкладов в общее имущество товарищей.
Поскольку условие о сроках оплаты первого этапа ответчиком были нарушены, и эти нарушения признаны истцом существенными; к реализации второго этапа (платежи на 30.01.2015, на 28.02.2015, на 30.03.2015) стороны не приступили; в настоящий момент ни одна из сторон взаимоотношения по продолжению совместной деятельности в рамках договора от 22.09.2014 продолжать не намерена, ввиду возникшей между сторонами конфликтной ситуации (в подтверждение указанного ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен проект соглашения о расторжении соглашения от 20.12.2012), оснований для отмены решения в части удовлетворения иска о расторжении спорного соглашения у апелляционной коллегии не имеется.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде неполученного дохода в сумме 5 545 678 руб. Расчет убытков произведен Партнерством, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м жилой площади равной 58 000 руб., подтвержденной справкой агентства недвижимости "Строим вместе" от 20.04.2015 (т. 1, л. 146).
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Взыскание наряду с реальным ущербом упущенной выгоды есть реализация базового принципа гражданского права - полного возмещения убытков (пункт 1 статьи 15 ГК РФ), что является важным условием функционирования любой экономической системы.
Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, должны быть представлены доказательства того, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления, а допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим получить соответствующие доходы.
Согласно условиям соглашения о совместной деятельности Застройщик был обязан осуществлять поиск покупателей (цессионариев) квартир и своевременно в письменном виде предоставить списки цессионариев инвестору (пункт 2.6 договора).
Документального подтверждения того, что данное условие Застройщиком выполнялось, в материалах дела не имеется.
Довод истца о том, что сроки осуществления поиска покупателей (цессионариев) квартир данным пунктом не предусмотрены, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, коль скоро более 30 000 000 руб. ответчиком во исполнение соглашение было внесено, истец также должен был предпринимать все должные меры с целью исполнения своих обязательств в разумные сроки.
Пунктом 2.5 договора от 22.09.2014 предусмотрено, что в целях своевременного и полного завершения строительства инвестор (с письменным уведомлением застройщика) заключает договоры уступки прав требования (цессии) по ДДУ.
Поскольку в нарушение пункта 2.6 договора информация о покупателях (цессионариях) квартир в письменном виде инвестору не предоставлялась (доказательств обратного в суд не представлено), ответчик самостоятельно осуществлял данный поиск, и заключал договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ с последующим уведомлением об этом Застройщика.
Также суд отмечает следующее.
Пункт 2.6 соглашения (в редакции дополнительного соглашения N 1) урегулировал порядок распределения дохода, полученного сторонами в результате совместной переуступки квартир.
Данный доход должен был распределяться после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и распределяться между сторонами в следующих долях: 70% от полученного дохода - Инвестору, 30% от полученного дохода - Застройщику.
Формула дохода:
Доход = общая стоимость договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимость квартир + сумма % за переуступку) - стоимость оплаченная инвестором по ДДУ - 7% налогов, уплачиваемых инвестором от общей стоимости договоров уступки прав требования (цессии) по ДДУ (стоимости квартир + сумма % за переуступку) - комиссия агента по реализации (согласованная сторонами).
Данный пункт договора недействительным не признан.
В настоящий момент строительство жилого дома не окончено.
Вместе с тем, во исполнение определения апелляционного суда от 23.11.2015, Предприниматель представил в суд все заключенные им с третьими лицами договора уступки прав требований (цессии), соглашения об отступном и расчет доходности, исходя из пункта 2.6 соглашения.
Суд апелляционной инстанции проверил указанный расчет, признал его математически верным.
По результатам проверки судом установлено, что исходя из согласованной сторонами формулы доходности, дохода, подлежащего распределению между сторонами, в настоящий момент не имеется.
При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании убытков в виде неполученного дохода удовлетворению не подлежат. Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 7 сентября 2015 года по делу N А05-6313/2015 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича в пользу некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" 5 545 678 руб. неполученного дохода, а также 50 728 руб. 39 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича - без удовлетворения.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" в пользу индивидуального предпринимателя Лебедева Леонида Сергеевича 1500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)