Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ефремов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
и судей Анашкина А.А., Снегиревой Е.Н.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "Восток" - Т.,
на решение Перовского районного суда города Москвы от 15 июля 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Ф. к ООО "Восток" о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору и взыскании компенсации расходов по уплате коммунальных платежей удовлетворить частично.
Признать договор аренды, нежилого помещения, расположенного по адресу: г...., заключенного 20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН", правопреемником которого является Ф. и ООО расторгнутым.
Взыскать с ООО "Восток" в пользу Ф. в счет расходов на представителя.... рублей, в счет расходов по оплате государственной пошлины... рублей.
В требованиях Ф. к ООО "Восток" о взыскании задолженности по оплате аренды и коммунальных платежей процентов - отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО "Восток" к Ф. о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, судебных расходов - отказать.
установила:
Ф. обратилась с иском к ответчику ООО "Восток" о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору и взыскании компенсации расходов по уплате коммунальных платежей. В обоснование исковых требований указывала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: .... В настоящий момент собственник помещения не имеет желание на продление договора аренды указанного нежилого помещения с ООО "Восток", в связи, с чем направил уведомление о расторжении договора аренды, однако ООО "Восток" помещение не освобождает, тем самым, нарушая права собственника. Кроме того, ответчик имеет задолженность перед истцом по уплате коммунальных платежей в размере... рублей, по аренде... рублей. С учетом изложенного, Ф. просила признать договор аренды расторгнутым, взыскать с ответчика в счет задолженность по плате коммунальных платежей... рублей, задолженность по арендной плате... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами... рублей... копейки, расходы на представителя... рублей, расходы по оплате государственной пошлины... рубля.
ООО "Восток" обратился с иском к Ф. о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения. В обоснование исковых требований указал, что Ф. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., 20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН" и ООО "Восток" заключен договор аренды указанного нежилого помещения. 21.10.2013 г. подписано дополнительное соглашение об увеличении арендуемых площадей к договору аренды и соглашение от 30.10.2013 г. об изменении расчетов арендной платы с ноября 2013 года. Ф. отказывается подать данные соглашения на государственную регистрацию, тем самым ущемляет права ООО "Восток", в связи, с чем истец просил осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 21.10.2013 года и дополнения от 30.10.2013 года к договору аренды нежилого помещения от 20.04.2006 г., а также взыскать расходы на представителя в размере... рублей и расходы по оплате государственной пошлины... рублей.
На основании определения Перовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2015 г. указанные гражданские дела были объединены в одно производство.
В судебном заседании Ф. и ее представитель на удовлетворении исковых требований настаивали, исковые требования ООО "Восток" не признали.
В судебном заседании представитель ООО "Восток" иск не признал, на удовлетворении своих исковых требований натаивал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит генеральный директор ООО "Восток" - Т., по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, что судом неверно истолкован п. 5.2 договора аренды нежилого помещения от 20.04.2006 г.
Ф. и ее представитель по доверенности В. в заседание судебной коллегии явились, доводы жалобы не признали.
Представитель ООО "Восток" по доверенности Ч. и генеральный директор Т. в заседание судебной коллегии явились, доводы жалобы поддержали.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав Ф., ее представителя по доверенности В., представителя ООО "Восток" по доверенности Ч., генерального директора Т., изучив доводы жалобы, находит решение в части исковых требований Ф. подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии ст. 307 - 310 ГК РФ обязательства должно исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
Согласно ст. ст. 606, 609, 614, 651 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды подлежит государственной регистрации, в случае если заключен на срок более года.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как следует из материалов дела Ф. являлась единственным участником ООО "ИРЭН", которое было ликвидировано по решению учредителя.
Из материалов дела также следует, что Ф. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., которое ранее принадлежало ООО "ИРЭН. 20.04.2006 г.
Между ООО "ИРЭН" и ООО "Восток" заключен договор аренды указанного нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение для использования под магазин указанное нежилое помещение, общей площадью... кв. м. Договор заключен на срок до 20.04.2011 г., который был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа. Арендованное помещение было передано арендатору, что также подтверждается актом приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 20.04.2011 года стороны продлили срок действия договора до 20.09.2014 года, которое зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнением к приложению N... к договору об изменении расчетов арендной платы на 2013 год стороны согласовали новый размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 11.12.2013 г. стороны продлили срок действия договора аренды до 11.12.2024 г., которое было зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 21.10.2013 г. стороны изменили объект аренды, увеличив размер аренды нежилого помещения до.. кв. м 30.10.2013 г. стороны подписали соглашение об изменении размера оплаты арендных платежей, установив ежемесячную сумму платежей... рублей. Указанные соглашения не зарегистрированы в установленном порядке.
24.04.2014 г. ООО "ИРЭН" направило в адрес ООО "Восток" уведомление о расторжении договора аренды с 01.07.2014 года, уведомив об этом за два месяца.
В силу п. 5.2 договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон, при этом сторона, выступившая с такой инициативой, обязана предупредить об этом другую сторону за два месяца.
Удовлетворяя исковые требования Ф. и отказывая в удовлетворении требований ООО "Восток", суд первой инстанции исходил из того, что п. 5.2 договора аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, с обязательным условием уведомления другой стороны за два месяца. В данном случае, собственник нежилого помещения уведомила арендатора о расторжении договора за два месяца, тем самым в полном объеме соблюла условия п. 5.2 договора. Таким образом, договор аренды от 20.04.2006 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между ООО "ИРЭН", правопреемником которого является Ф. и ООО "Восток" считается расторгнутым, поскольку одна из сторон заявила об этом, направив уведомление об этом за два месяца, как предусмотрено п. 5.2 договора аренды. При этом, суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжение договора по требованию одной из сторон при соблюдении условия об уведомлении второй стороны за два месяца.
Однако, с данными выводами суда коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При буквальном толковании слов и выражений, содержащихся в п. 5.2 договора аренды следует, что одного лишь извещения арендодателем арендатора для расторжении договора аренды недостаточно, поскольку данный пункт содержит обязательное для сторон требование о достижении письменного соглашения относительно обстоятельств расторжения договора.
Данное обстоятельство подтверждается лингвистическим заключением специалиста N... от 12 октября 2015 г., составленным специалистом М. (л.д....), из которого следует, что анализируемый текст следует понимать однозначно и основная смысловая нагрузка в указанном пункте лежит на первом, главном, предложении. Именно там определяется единственное условие расторжения договора "по письменному соглашению сторон".
Оснований сомневаться в правильности и достоверности заключения специалиста у коллегии не имеется, поскольку М. имеет высшее образование по специальности "русский язык и литература" (л.д....), что подтверждает ее квалификацию, а потому оснований не доверять представленному заключению у коллегии нет.
Поскольку стороны не достигли письменного соглашения относительно обстоятельств расторжения договора аренды, коллегия находит несостоятельными выводы суда относительно удовлетворения иска Ф. о расторжении договора в одностороннем порядке по воле одной из сторон.
При указанных обстоятельствах коллегия находит решение в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежащим отмене в полном объеме, в связи с неверным установлением фактических обстоятельств дела.
Разрешая исковые требования Ф. о расторжении договора по воле арендодателя по существу, коллегия находит их необоснованными и не подлежащим удовлетворению по указанным выше обстоятельствам, в частности в связи с тем, что стороны не достигли соглашения о его расторжении.
При этом коллегия находит необходимым удовлетворить требования Ф. в части взыскания с ООО "Восток" компенсации расходов на оплату коммунальных платежей в сумме... руб. и неустойки в сумме... руб. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4.1 Договора аренды от 20.04.2006 г. за пользование арендованным помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере... руб. в месяц, включая НДС. Арендная плата включает в себя эксплуатационные издержки, коммунальные расходы и оплату за пользование телефоном.
Сначала Дополнительным соглашением от 20 апреля 2011 г. стороны продлили действие договора аренды до 20 сентября 2014 г., а затем дополнительным соглашением от 11 декабря 2013 г. стороны пролонгировали действие договора аренды до 11 декабря 2024 г.
Помимо того, в п. 2 Соглашения об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N... от 20 апреля 2006 г. (л.д....) стороны аннулировали п. 4.1 Договора аренды нежилого помещения и изложили его в следующей редакции: "Стороны пришли к соглашению, что за пользование арендованными помещениями арендатор оплачивает арендодателю с 01 июня 2006 года арендную плату в размере... долларов США в месяц. Оплата может производиться в рублях по курсу ЦБ РФ.
Оплата коммунальных услуг производится отдельно, за фактически потребленное магазином по выставленным арендодателем счетам".
Несмотря на то обстоятельство, что вопреки положениям ст. 609 ГК РФ данное соглашение не было зарегистрировано в уполномоченном государственном органе, коллегия признает его действующим на основании следующих обстоятельств.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с указанной нормой, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон, которые подписали Соглашение об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N........... от 20 апреля 2006 г., а также последующие действия ООО "Восток", оплачивавшего до 2014 г. коммунальные услуги истцу, что следует из объяснений Ф., коллегия приходит к выводам об установлении действительной общей воли сторон на заключение договора аренды на условиях оплаты коммунальных услуг за счет арендатора, тем более, что это соответствует логике любого арендодателя, не заинтересованного в несении безвозвратных убытков, связанных с расходованием коммунальных услуг арендатором, не заинтересованном в их оптимизации.
Судебная коллегия особо отмечает, что указанное соглашение N 1 от 20 апреля 2006 г. суду было представлено самим ООО "Восток" и в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривалось.
При указанных обстоятельствах, коллегия приходит к выводам о пролонгировании сторонами договора аренды нежилого помещения на условиях оплаты арендатором потребленных им коммунальных услуг помимо оплаты арендных платежей.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г. (л.д....) было отказано в удовлетворении исковых требований Ф. о взыскании с ООО "Восток" расходов на оплату коммунальных услуг за период с 01.04.2014 г. по 18.09.2014 г., не может служить основанием для прекращения дела в данной части или отказу во взыскании задолженности по настоящему делу, поскольку из указанного решения Арбитражного суда г. Москвы следует, что при вынесении решения судом не исследовалось Соглашение об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N... от 20 апреля 2006 г., то есть иск Арбитражным судом рассмотрен по иным основаниям.
Как следует из материалов дела доводы Ф. о наличии со стороны ООО "Восток" задолженности по оплате коммунальных платежей нашли свое документальное подтверждение. Связаны они с расходами сначала ООО "ИРЭН", а затем Ф. по оплате расходов за водоотведение, за ХВС, телефонную связь, тепловую энергию, и за электричество в спорных нежилых помещениях, в период с апреля 2014 г. по 15 июля 2015 г. (л.д....) на общую сумму... руб.
В связи с тем, что расходы Ф. в добровольном порядке не были компенсированы ответчиком истцом обоснованно, в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ была начислена неустойка в сумме... руб.
Расходы истца по оплате коммунальных услуг и взыскиваемая неустойка приведены в расчете истца (л.д....). Судебной коллегией указанный расчет проверен и сочтен верным, при этом опровержение расчета со стороны ООО "Восток" представлено не было.
В связи с изложенным коллегия приходит к выводам о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца расходов на коммунальные услуги в спорных нежилых помещениях за период с апреля 2014 г. по 15 июля 2015 г. на общую сумму... руб., а также неустойки в сумме... руб.
Однако, коллегия не усматривает оснований для взыскания с ООО "Восток" в пользу Ф. недоплаченных арендных платежей в сумме... руб., поскольку по состоянию на 31 марта 2014 г. сторонами составлен акт сверки по итогам которого стороны согласились, что взаимных претензий друг к другу не имеют. Далее каких-либо доказательств наличия задолженности по оплате арендных платежей со стороны ООО "Восток" Ф. не представлено, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части коллегия полагает необходимым отказать.
При этом на основании ст. 98, 100 ГПК РФ взысканию с ООО "Восток" в пользу Ф. подлежат расходы на оплату услуг представителя в сумме... руб., как в пользу лица, исковые требования которого удовлетворены частично. Размер взысканных расходов коллегия находит разумным и справедливым.
На основании ст. 103 ГПК РФ взысканию с ООО "Восток" подлежит госпошлина в размере... руб.... коп. в доход бюджета г. Москвы.
При этом коллегия соглашается с выводами суда в части отказа в исковых требованиях ООО "Восток" об обязании зарегистрировать дополнительные соглашения к договору аренды. Однако, коллегия полагает необходимым изменить правовые основания для отказа в указанных требованиях, в качестве которых судом названо расторжение договора аренды. Коллегия находит возможным согласиться с решением суда в части отказа в требованиях об обязании регистрации дополнительных соглашений на том основании, что в ходе рассмотрения дела ООО "Восток" не представлено доказательств обращения в УФСГРКиК г. Москвы с требованием о регистрации таких дополнительных соглашений, и отказа со стороны указанного учреждения в регистрации, а значит ООО по иску не представлено доказательств нарушения со стороны ответчика его законных прав и интересов, как того требуют положения ст. 3 ГПК РФ и ст. 11, 12 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 15 июля 2015 г. в части исковых требований Ф. - отменить.
В удовлетворении иска Ф. к ООО "Восток" в части признании договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: .... от 20.04.2006 г. расторгнутым - отказать.
Взыскать с ООО "Восток" в пользу Ф. задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме.. руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб., расходов на представителя... руб.
В удовлетворении требований об оплате арендных платежей отказать.
Взыскать с ООО "Восток" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере... руб.
В остальной части решение оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3858/2015
Требование: О признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору, компенсации расходов по уплате коммунальных платежей.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2015 г. по делу N 33-3858/15
Судья Ефремов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
и судей Анашкина А.А., Снегиревой Е.Н.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "Восток" - Т.,
на решение Перовского районного суда города Москвы от 15 июля 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Ф. к ООО "Восток" о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору и взыскании компенсации расходов по уплате коммунальных платежей удовлетворить частично.
Признать договор аренды, нежилого помещения, расположенного по адресу: г...., заключенного 20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН", правопреемником которого является Ф. и ООО расторгнутым.
Взыскать с ООО "Восток" в пользу Ф. в счет расходов на представителя.... рублей, в счет расходов по оплате государственной пошлины... рублей.
В требованиях Ф. к ООО "Восток" о взыскании задолженности по оплате аренды и коммунальных платежей процентов - отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО "Восток" к Ф. о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, судебных расходов - отказать.
установила:
Ф. обратилась с иском к ответчику ООО "Восток" о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору и взыскании компенсации расходов по уплате коммунальных платежей. В обоснование исковых требований указывала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: .... В настоящий момент собственник помещения не имеет желание на продление договора аренды указанного нежилого помещения с ООО "Восток", в связи, с чем направил уведомление о расторжении договора аренды, однако ООО "Восток" помещение не освобождает, тем самым, нарушая права собственника. Кроме того, ответчик имеет задолженность перед истцом по уплате коммунальных платежей в размере... рублей, по аренде... рублей. С учетом изложенного, Ф. просила признать договор аренды расторгнутым, взыскать с ответчика в счет задолженность по плате коммунальных платежей... рублей, задолженность по арендной плате... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами... рублей... копейки, расходы на представителя... рублей, расходы по оплате государственной пошлины... рубля.
ООО "Восток" обратился с иском к Ф. о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения. В обоснование исковых требований указал, что Ф. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., 20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН" и ООО "Восток" заключен договор аренды указанного нежилого помещения. 21.10.2013 г. подписано дополнительное соглашение об увеличении арендуемых площадей к договору аренды и соглашение от 30.10.2013 г. об изменении расчетов арендной платы с ноября 2013 года. Ф. отказывается подать данные соглашения на государственную регистрацию, тем самым ущемляет права ООО "Восток", в связи, с чем истец просил осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 21.10.2013 года и дополнения от 30.10.2013 года к договору аренды нежилого помещения от 20.04.2006 г., а также взыскать расходы на представителя в размере... рублей и расходы по оплате государственной пошлины... рублей.
На основании определения Перовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2015 г. указанные гражданские дела были объединены в одно производство.
В судебном заседании Ф. и ее представитель на удовлетворении исковых требований настаивали, исковые требования ООО "Восток" не признали.
В судебном заседании представитель ООО "Восток" иск не признал, на удовлетворении своих исковых требований натаивал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит генеральный директор ООО "Восток" - Т., по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, что судом неверно истолкован п. 5.2 договора аренды нежилого помещения от 20.04.2006 г.
Ф. и ее представитель по доверенности В. в заседание судебной коллегии явились, доводы жалобы не признали.
Представитель ООО "Восток" по доверенности Ч. и генеральный директор Т. в заседание судебной коллегии явились, доводы жалобы поддержали.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав Ф., ее представителя по доверенности В., представителя ООО "Восток" по доверенности Ч., генерального директора Т., изучив доводы жалобы, находит решение в части исковых требований Ф. подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии ст. 307 - 310 ГК РФ обязательства должно исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
Согласно ст. ст. 606, 609, 614, 651 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды подлежит государственной регистрации, в случае если заключен на срок более года.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как следует из материалов дела Ф. являлась единственным участником ООО "ИРЭН", которое было ликвидировано по решению учредителя.
Из материалов дела также следует, что Ф. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., которое ранее принадлежало ООО "ИРЭН. 20.04.2006 г.
Между ООО "ИРЭН" и ООО "Восток" заключен договор аренды указанного нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение для использования под магазин указанное нежилое помещение, общей площадью... кв. м. Договор заключен на срок до 20.04.2011 г., который был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа. Арендованное помещение было передано арендатору, что также подтверждается актом приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 20.04.2011 года стороны продлили срок действия договора до 20.09.2014 года, которое зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнением к приложению N... к договору об изменении расчетов арендной платы на 2013 год стороны согласовали новый размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 11.12.2013 г. стороны продлили срок действия договора аренды до 11.12.2024 г., которое было зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 21.10.2013 г. стороны изменили объект аренды, увеличив размер аренды нежилого помещения до.. кв. м 30.10.2013 г. стороны подписали соглашение об изменении размера оплаты арендных платежей, установив ежемесячную сумму платежей... рублей. Указанные соглашения не зарегистрированы в установленном порядке.
24.04.2014 г. ООО "ИРЭН" направило в адрес ООО "Восток" уведомление о расторжении договора аренды с 01.07.2014 года, уведомив об этом за два месяца.
В силу п. 5.2 договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон, при этом сторона, выступившая с такой инициативой, обязана предупредить об этом другую сторону за два месяца.
Удовлетворяя исковые требования Ф. и отказывая в удовлетворении требований ООО "Восток", суд первой инстанции исходил из того, что п. 5.2 договора аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, с обязательным условием уведомления другой стороны за два месяца. В данном случае, собственник нежилого помещения уведомила арендатора о расторжении договора за два месяца, тем самым в полном объеме соблюла условия п. 5.2 договора. Таким образом, договор аренды от 20.04.2006 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между ООО "ИРЭН", правопреемником которого является Ф. и ООО "Восток" считается расторгнутым, поскольку одна из сторон заявила об этом, направив уведомление об этом за два месяца, как предусмотрено п. 5.2 договора аренды. При этом, суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжение договора по требованию одной из сторон при соблюдении условия об уведомлении второй стороны за два месяца.
Однако, с данными выводами суда коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При буквальном толковании слов и выражений, содержащихся в п. 5.2 договора аренды следует, что одного лишь извещения арендодателем арендатора для расторжении договора аренды недостаточно, поскольку данный пункт содержит обязательное для сторон требование о достижении письменного соглашения относительно обстоятельств расторжения договора.
Данное обстоятельство подтверждается лингвистическим заключением специалиста N... от 12 октября 2015 г., составленным специалистом М. (л.д....), из которого следует, что анализируемый текст следует понимать однозначно и основная смысловая нагрузка в указанном пункте лежит на первом, главном, предложении. Именно там определяется единственное условие расторжения договора "по письменному соглашению сторон".
Оснований сомневаться в правильности и достоверности заключения специалиста у коллегии не имеется, поскольку М. имеет высшее образование по специальности "русский язык и литература" (л.д....), что подтверждает ее квалификацию, а потому оснований не доверять представленному заключению у коллегии нет.
Поскольку стороны не достигли письменного соглашения относительно обстоятельств расторжения договора аренды, коллегия находит несостоятельными выводы суда относительно удовлетворения иска Ф. о расторжении договора в одностороннем порядке по воле одной из сторон.
При указанных обстоятельствах коллегия находит решение в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежащим отмене в полном объеме, в связи с неверным установлением фактических обстоятельств дела.
Разрешая исковые требования Ф. о расторжении договора по воле арендодателя по существу, коллегия находит их необоснованными и не подлежащим удовлетворению по указанным выше обстоятельствам, в частности в связи с тем, что стороны не достигли соглашения о его расторжении.
При этом коллегия находит необходимым удовлетворить требования Ф. в части взыскания с ООО "Восток" компенсации расходов на оплату коммунальных платежей в сумме... руб. и неустойки в сумме... руб. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4.1 Договора аренды от 20.04.2006 г. за пользование арендованным помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере... руб. в месяц, включая НДС. Арендная плата включает в себя эксплуатационные издержки, коммунальные расходы и оплату за пользование телефоном.
Сначала Дополнительным соглашением от 20 апреля 2011 г. стороны продлили действие договора аренды до 20 сентября 2014 г., а затем дополнительным соглашением от 11 декабря 2013 г. стороны пролонгировали действие договора аренды до 11 декабря 2024 г.
Помимо того, в п. 2 Соглашения об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N... от 20 апреля 2006 г. (л.д....) стороны аннулировали п. 4.1 Договора аренды нежилого помещения и изложили его в следующей редакции: "Стороны пришли к соглашению, что за пользование арендованными помещениями арендатор оплачивает арендодателю с 01 июня 2006 года арендную плату в размере... долларов США в месяц. Оплата может производиться в рублях по курсу ЦБ РФ.
Оплата коммунальных услуг производится отдельно, за фактически потребленное магазином по выставленным арендодателем счетам".
Несмотря на то обстоятельство, что вопреки положениям ст. 609 ГК РФ данное соглашение не было зарегистрировано в уполномоченном государственном органе, коллегия признает его действующим на основании следующих обстоятельств.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с указанной нормой, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон, которые подписали Соглашение об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N........... от 20 апреля 2006 г., а также последующие действия ООО "Восток", оплачивавшего до 2014 г. коммунальные услуги истцу, что следует из объяснений Ф., коллегия приходит к выводам об установлении действительной общей воли сторон на заключение договора аренды на условиях оплаты коммунальных услуг за счет арендатора, тем более, что это соответствует логике любого арендодателя, не заинтересованного в несении безвозвратных убытков, связанных с расходованием коммунальных услуг арендатором, не заинтересованном в их оптимизации.
Судебная коллегия особо отмечает, что указанное соглашение N 1 от 20 апреля 2006 г. суду было представлено самим ООО "Восток" и в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривалось.
При указанных обстоятельствах, коллегия приходит к выводам о пролонгировании сторонами договора аренды нежилого помещения на условиях оплаты арендатором потребленных им коммунальных услуг помимо оплаты арендных платежей.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г. (л.д....) было отказано в удовлетворении исковых требований Ф. о взыскании с ООО "Восток" расходов на оплату коммунальных услуг за период с 01.04.2014 г. по 18.09.2014 г., не может служить основанием для прекращения дела в данной части или отказу во взыскании задолженности по настоящему делу, поскольку из указанного решения Арбитражного суда г. Москвы следует, что при вынесении решения судом не исследовалось Соглашение об изменении условий, являющимся приложением к договору аренды N... от 20 апреля 2006 г., то есть иск Арбитражным судом рассмотрен по иным основаниям.
Как следует из материалов дела доводы Ф. о наличии со стороны ООО "Восток" задолженности по оплате коммунальных платежей нашли свое документальное подтверждение. Связаны они с расходами сначала ООО "ИРЭН", а затем Ф. по оплате расходов за водоотведение, за ХВС, телефонную связь, тепловую энергию, и за электричество в спорных нежилых помещениях, в период с апреля 2014 г. по 15 июля 2015 г. (л.д....) на общую сумму... руб.
В связи с тем, что расходы Ф. в добровольном порядке не были компенсированы ответчиком истцом обоснованно, в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ была начислена неустойка в сумме... руб.
Расходы истца по оплате коммунальных услуг и взыскиваемая неустойка приведены в расчете истца (л.д....). Судебной коллегией указанный расчет проверен и сочтен верным, при этом опровержение расчета со стороны ООО "Восток" представлено не было.
В связи с изложенным коллегия приходит к выводам о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца расходов на коммунальные услуги в спорных нежилых помещениях за период с апреля 2014 г. по 15 июля 2015 г. на общую сумму... руб., а также неустойки в сумме... руб.
Однако, коллегия не усматривает оснований для взыскания с ООО "Восток" в пользу Ф. недоплаченных арендных платежей в сумме... руб., поскольку по состоянию на 31 марта 2014 г. сторонами составлен акт сверки по итогам которого стороны согласились, что взаимных претензий друг к другу не имеют. Далее каких-либо доказательств наличия задолженности по оплате арендных платежей со стороны ООО "Восток" Ф. не представлено, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части коллегия полагает необходимым отказать.
При этом на основании ст. 98, 100 ГПК РФ взысканию с ООО "Восток" в пользу Ф. подлежат расходы на оплату услуг представителя в сумме... руб., как в пользу лица, исковые требования которого удовлетворены частично. Размер взысканных расходов коллегия находит разумным и справедливым.
На основании ст. 103 ГПК РФ взысканию с ООО "Восток" подлежит госпошлина в размере... руб.... коп. в доход бюджета г. Москвы.
При этом коллегия соглашается с выводами суда в части отказа в исковых требованиях ООО "Восток" об обязании зарегистрировать дополнительные соглашения к договору аренды. Однако, коллегия полагает необходимым изменить правовые основания для отказа в указанных требованиях, в качестве которых судом названо расторжение договора аренды. Коллегия находит возможным согласиться с решением суда в части отказа в требованиях об обязании регистрации дополнительных соглашений на том основании, что в ходе рассмотрения дела ООО "Восток" не представлено доказательств обращения в УФСГРКиК г. Москвы с требованием о регистрации таких дополнительных соглашений, и отказа со стороны указанного учреждения в регистрации, а значит ООО по иску не представлено доказательств нарушения со стороны ответчика его законных прав и интересов, как того требуют положения ст. 3 ГПК РФ и ст. 11, 12 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 15 июля 2015 г. в части исковых требований Ф. - отменить.
В удовлетворении иска Ф. к ООО "Восток" в части признании договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: .... от 20.04.2006 г. расторгнутым - отказать.
Взыскать с ООО "Восток" в пользу Ф. задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме.. руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб., расходов на представителя... руб.
В удовлетворении требований об оплате арендных платежей отказать.
Взыскать с ООО "Восток" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере... руб.
В остальной части решение оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)