Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Потаповой Т.Б.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Межевикиной А.А.,
при участии:
- от Денисовой Анны Федотовны: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Денисовой Анны Федотовны на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 (судья Мирозоян И.Н.),
по заявлению Денисовой Анны Федотовны о признании статуса залогового кредитора,
установил:
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 (резолютивная часть определения объявлена 24.09.2013) требования общества с ограниченной ответственностью фирма "ЮКОН" (далее - ООО фирма "ЮКОН", должник) о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 к процедуре банкротства ООО фирма "ЮКОН" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО фирма "ЮКОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.
Денисова Анна Федоровна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" по денежному требованию в размере 4 188 800 руб., обеспеченному залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:031:2001:804, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 в удовлетворении заявления Денисовой А.Ф. о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" отказано.
Не согласившись с вынесенным определением в части отказа в удовлетворении заявленных требований, Денисова А.Ф. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила определение суда отменить и принять по делу новый судебный об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Денисовой А.Ф. и иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО фирма "ЮКОН" и Денисовой А.Ф. 13.03.2012 заключен договор N 38 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А.
Данный договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Тамбовской области в порядке, установленном пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве кирпичного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного и торгового назначения по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А (п. 2.1 договора), а результатом такого участия является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения аптечного пункта (номера в поэтажном плане 23,24,25,26,27,28), расположенного на 1 этаже, общей проектной площадью 149,6 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2.2. договора).
Как следует из заявления Денисовой А.Ф., основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением послужил тот факт, что обращаясь с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, заявитель просил признать свое требование, как обеспеченное залогом.
Определением арбитражного суда от 20.02.2014 по делу N А64-5813/2013 в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества включено требование Денисовой Анны Федоровны в размере 4 188 800 руб.
В своем заявлении Денисова А.Ф. ссылается на данные выписки из государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 05.04.2017 N 68-0-1-24/5555/2017-2585, полученной в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0312001:804, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А, согласно которой зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона - в пользу частников долевого строительства, в которой имеется указание на 53 договора долевого участия, в том числе договор N 38 от 13.03.2012, заключенный с Денисовой А.Ф.
Ссылаясь на то, что у заявителя возникло право залога в отношении права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, Денисова А.Ф. обратилась в суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
На основании ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 12.1 указанного Закона N 214-ФЗ обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечиваются залогом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие Денисовой А.Ф. в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9 "А", с помещениями фитнес-центра, парикмахерской, салона косметических услуг и аптечного пункта.
Согласно п. 2.2 договора результатом участия Денисовой А.Ф. в долевом строительстве является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения - аптечного пункта и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 (резолютивная часть объявлена 13.02.2014) требование Денисовой Анны Федотовны в размере 4 188 800 руб. основного долга включено в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества должника.
В части требований заявителя о залоге судом первой инстанции отмечено, что требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Данное определение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.
При этом, резолютивная часть указанного определения не содержала указаний относительно особого порядка удовлетворения требований Денисовой А.Ф., как обеспеченных залогом.
Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с ходатайством об исправлении опечатки в определении Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в части указания очередности удовлетворения требований 2 кредиторов, указав вместо слов "в третью очередь" слов "в четвертую очередь" (л.д. 166).
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 заявление конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, удовлетворено, а именно: в резолютивную часть определения Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 внесены изменения, вместо слов "в третью очередь" указано "в четвертую очередь".
Постановлением арбитражного суда Центрального округа от 12.05.2016 определение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по делу N А64-5813/2013 отменены, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А. об исправлении опечатки - отказано.
При этом суд округа согласился с нижестоящими судами в том, что требования Денисовой А.Ф. действительно подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов в силу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не предусматривающих преимуществ для лиц, имеющих к застройщику требования о передаче нежилых помещений. Основанием для отмены определения суда первой инстанции об исправлении опечатки послужило нарушение части 3 статьи 179 АПК РФ, так как под видом исправления опечатки в определении от 20.02.2014 суд изменил существо принятого судебного акта (изменил статус кредитора Денисовой А.Ф. и порядок удовлетворения ее требования).
В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В связи с этим анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище.
Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск.
В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Таким образом, положения статьи 13 Закона о долевом строительстве, регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в случае банкротства последнего, не применяются. В спорном случае у кредитора по обязательствам должника построить и передать нежилое помещение согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве возникает право требовать только денежные средства, причем залоговые обязательства должника, возникшие в силу закона относительно предмета строительства, не сохраняются. В этом случае требования кредитора в рамках дела банкротства застройщика рассматриваются судом как обычные - денежные без обеспечения.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 права застройщика, принадлежащие ООО фирма "ЮКОН" на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв. м, инв. N 28282/А329, адрес (местонахождения) объекта: г. Тамбов, ул. Сенько, 9 А и земельный участок под ним переданы Жилищно-строительному кооперативу "Сенько 9А".
В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства созданному кооперативу, требования участников строительства в соответствующей части (относящиеся к данному объекту незавершенного строительства) считаются погашенными.
В силу п. 17 статьи 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Выпиской из ЕГРП от 05.04.2017 N 68-0-24/5555/2017-2585 подтверждается переход прав застройщика на объект незавершенного строительства к ЖСК "Сенько 9А".
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для сохранения залога.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены определения арбитражного суда, поскольку данные доводы были известны арбитражному суду первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу. Правовая оценка указанных доводов заявителя апелляционной жалобы содержится и в настоящем постановлении.
По мнению суда апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.
При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Денисовой Анны Федотовны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2017 N 19АП-4966/2014 ПО ДЕЛУ N А64-5813/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N А64-5813/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Потаповой Т.Б.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Межевикиной А.А.,
при участии:
- от Денисовой Анны Федотовны: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Денисовой Анны Федотовны на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 (судья Мирозоян И.Н.),
по заявлению Денисовой Анны Федотовны о признании статуса залогового кредитора,
установил:
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 (резолютивная часть определения объявлена 24.09.2013) требования общества с ограниченной ответственностью фирма "ЮКОН" (далее - ООО фирма "ЮКОН", должник) о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 к процедуре банкротства ООО фирма "ЮКОН" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО фирма "ЮКОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.
Денисова Анна Федоровна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" по денежному требованию в размере 4 188 800 руб., обеспеченному залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:031:2001:804, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 в удовлетворении заявления Денисовой А.Ф. о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" отказано.
Не согласившись с вынесенным определением в части отказа в удовлетворении заявленных требований, Денисова А.Ф. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила определение суда отменить и принять по делу новый судебный об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Денисовой А.Ф. и иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО фирма "ЮКОН" и Денисовой А.Ф. 13.03.2012 заключен договор N 38 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А.
Данный договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Тамбовской области в порядке, установленном пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве кирпичного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного и торгового назначения по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А (п. 2.1 договора), а результатом такого участия является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения аптечного пункта (номера в поэтажном плане 23,24,25,26,27,28), расположенного на 1 этаже, общей проектной площадью 149,6 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2.2. договора).
Как следует из заявления Денисовой А.Ф., основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением послужил тот факт, что обращаясь с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, заявитель просил признать свое требование, как обеспеченное залогом.
Определением арбитражного суда от 20.02.2014 по делу N А64-5813/2013 в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества включено требование Денисовой Анны Федоровны в размере 4 188 800 руб.
В своем заявлении Денисова А.Ф. ссылается на данные выписки из государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 05.04.2017 N 68-0-1-24/5555/2017-2585, полученной в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0312001:804, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А, согласно которой зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона - в пользу частников долевого строительства, в которой имеется указание на 53 договора долевого участия, в том числе договор N 38 от 13.03.2012, заключенный с Денисовой А.Ф.
Ссылаясь на то, что у заявителя возникло право залога в отношении права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, Денисова А.Ф. обратилась в суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
На основании ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 12.1 указанного Закона N 214-ФЗ обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечиваются залогом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие Денисовой А.Ф. в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9 "А", с помещениями фитнес-центра, парикмахерской, салона косметических услуг и аптечного пункта.
Согласно п. 2.2 договора результатом участия Денисовой А.Ф. в долевом строительстве является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения - аптечного пункта и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 (резолютивная часть объявлена 13.02.2014) требование Денисовой Анны Федотовны в размере 4 188 800 руб. основного долга включено в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества должника.
В части требований заявителя о залоге судом первой инстанции отмечено, что требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Данное определение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.
При этом, резолютивная часть указанного определения не содержала указаний относительно особого порядка удовлетворения требований Денисовой А.Ф., как обеспеченных залогом.
Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с ходатайством об исправлении опечатки в определении Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в части указания очередности удовлетворения требований 2 кредиторов, указав вместо слов "в третью очередь" слов "в четвертую очередь" (л.д. 166).
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 заявление конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, удовлетворено, а именно: в резолютивную часть определения Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 внесены изменения, вместо слов "в третью очередь" указано "в четвертую очередь".
Постановлением арбитражного суда Центрального округа от 12.05.2016 определение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по делу N А64-5813/2013 отменены, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А. об исправлении опечатки - отказано.
При этом суд округа согласился с нижестоящими судами в том, что требования Денисовой А.Ф. действительно подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов в силу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не предусматривающих преимуществ для лиц, имеющих к застройщику требования о передаче нежилых помещений. Основанием для отмены определения суда первой инстанции об исправлении опечатки послужило нарушение части 3 статьи 179 АПК РФ, так как под видом исправления опечатки в определении от 20.02.2014 суд изменил существо принятого судебного акта (изменил статус кредитора Денисовой А.Ф. и порядок удовлетворения ее требования).
В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В связи с этим анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище.
Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск.
В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Таким образом, положения статьи 13 Закона о долевом строительстве, регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в случае банкротства последнего, не применяются. В спорном случае у кредитора по обязательствам должника построить и передать нежилое помещение согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве возникает право требовать только денежные средства, причем залоговые обязательства должника, возникшие в силу закона относительно предмета строительства, не сохраняются. В этом случае требования кредитора в рамках дела банкротства застройщика рассматриваются судом как обычные - денежные без обеспечения.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 права застройщика, принадлежащие ООО фирма "ЮКОН" на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв. м, инв. N 28282/А329, адрес (местонахождения) объекта: г. Тамбов, ул. Сенько, 9 А и земельный участок под ним переданы Жилищно-строительному кооперативу "Сенько 9А".
В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства созданному кооперативу, требования участников строительства в соответствующей части (относящиеся к данному объекту незавершенного строительства) считаются погашенными.
В силу п. 17 статьи 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Выпиской из ЕГРП от 05.04.2017 N 68-0-24/5555/2017-2585 подтверждается переход прав застройщика на объект незавершенного строительства к ЖСК "Сенько 9А".
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для сохранения залога.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены определения арбитражного суда, поскольку данные доводы были известны арбитражному суду первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу. Правовая оценка указанных доводов заявителя апелляционной жалобы содержится и в настоящем постановлении.
По мнению суда апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.
При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по делу N А64-5813/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Денисовой Анны Федотовны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Т.Б.ПОТАПОВА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Т.Б.ПОТАПОВА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)