Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Малешева Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Алешко О.Б., Еремина В.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца К.Е., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года по делу
по иску Ш., К.Е. к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о возложении обязанности выполнить капитальный ремонт.
Заслушав доклад судьи Секериной О.И. судебная коллегия
установила:
Ш., К.Е. обратились в суд с иском к КЖКХ г. Барнаула о возложении обязанности выполнить капитальный ремонт.
В обоснование заявленных требований указали, что по договору социального найма Ш. является нанимателем <адрес> в <адрес>, которая находится в муниципальной собственности. В данном жилом помещении в непригодность пришли межкомнатные двери в количестве 6 штук и входная дверь, линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояки холодной и горячей оды в туалете и кухне, смесители в ванной комнате и кухне, срок их эксплуатации истек.
20.04.2016 К.Е. обратилась с заявлением в КЖКХ г. Барнаула о замене перечисленных элементов, на что получила отказ по причине ограничение финансирования, а также, что смета и восстановление перечисленных элементов входит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
При изложенных обстоятельствах истцы с учетом уточнения просили суд возложить на ответчика обязанность осуществить капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по <адрес> в <адрес> путем установки межкомнатных дверей в количестве 7 штук и входной двери, замене линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояков холодной и горячей воды в туалете и кухне, смесителей в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, ванную в срок не позднее одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года исковые требования истцов удовлетворены частично.
На Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула возложена обязанность осуществить капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>: заменить линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне, смесители в ванной комнате и кухне, унитаз и сливной бачок, раковину ванной комнате и на кухне, ванну, входную дверь, осуществить ремонт межкомнатный дверей в количестве 7 штук, в течение 3-х месяцев со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
В апелляционной жалобе К.Е. просит решение отменить, ссылаясь на необоснованный отказ в удовлетворении требований по замене межкомнатных дверей, поскольку такие работы относятся к капитальному ремонту, проведение которого возлагается на наймодателя. Судом не дана оценка обстоятельствам того, что межкомнатные двери не подлежат ремонту. Срок для проведения работы является чрезмерно завышенным.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, указывая на то, что все недостатки межкомнатных дверных блоков, входного дверного блока, поврежденного трубопровода холодного водоснабжения, замена линолеума, покрытия ванной, смены раковины и мойки, сливного бачка и арматуры, относятся к текущему ремонту и должны производиться нанимателем. Стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне относятся к общему имуществу многоквартирного дома и их замена производится управляющей организацией, осуществляющей управление домом. Замена смесителя в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, замена ванной относятся к работам, выполняемым по заказам за счет средств нанимателя. Таким образом, все работы, проведение которых судом возложено на ответчика, относятся к текущему ремонту и должны быть проведены нанимателем. Истечение сроков службы инженерного оборудования не является основанием для его замены, поскольку действующими нормами установлены лишь минимальные сроки эксплуатации оборудования. Максимальные сроки не установлены. Сроки проведения ремонта определяются в каждом конкретном случае на основе технического состояния конструктивных элементов дома.
В письменных возражениях истец К.Е. просила оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В судебном заседании истец Ш. поддержала доводы апелляционной жалобы К.Е. Представитель ответчика С. поддержала доводы жалобы комитета.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца, представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГ между КЖКХ (наймодатель) и Ш. (наниматель) был заключен договор социального найма жилого помещения ***, согласно которому нанимателю с учетом членов семьи была предоставлена в бессрочное владение и пользование <адрес>, общей площадью 69,10 кв. м, расположенная по <адрес> в <адрес>. Дополнительным соглашением к указанному договору от ДД.ММ.ГГ определена площадь жилого помещения в размере 66 кв. м.
Указанное жилое помещение находится в муниципальной собственности, в нем зарегистрированы и проживают Ш., К.Е., К.Д.
Многоквартирный дом 1977 года постройки. Сведений о проведении капитального ремонта дома и спорной квартиры с момента его возведения материалы дела не содержат.
20.04.2016 К.Е. обратилась с заявлением в КЖКХ г. Барнаула о замене межкомнатных дверей в количестве в 6 штук и входной двери.
Согласно письмам КЖКХ г. Барнаула от 10 и 18 мая 2016 года, следует, выполнение ремонта в 2016 году не представляется возможным по причине ограниченного финансирования, а также, что восстановление перечисленных элементов входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту и производится нанимателем за счет собственных средств.
Полагая, что в спорном жилом помещении необходимо проведение капитального ремонта с заменой оборудования, отраженного в иске, которое должно производиться наймодателем, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.
Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что сроки эксплуатации части инженерного оборудования, отраженные в исковом заявлении, кроме межкомнатных дверей, превысили нормативные, что является основанием для выполнения работ по капитальному ремонту, ответчиком не представлено доказательств исправного состояния приведенных элементов и доказательств их повреждения в результате действий самих истцов, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований и возложил на ответчика обязанность произвести замену элементов квартиры, отраженных в резолютивной части решения.
Отказывая в удовлетворении требований о замене межкомнатных дверей и возлагая на ответчика обязанность по проведению их ремонта, суд исходил из того, что срок их службы не истек. Кроме того, на нанимателей возлагается обязанность по проведению текущего ремонта, к которому относится замена дверных приборов.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Из содержания ст. 61 Жилищного кодекса РФ следует, что пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.
В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).
Согласно приложению N 8 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к капитальному ремонту отнесено проведение полной замены существующих систем центрального отопления горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизирующих отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика, установка поквартальных счетчиков горячей и холодной воды при замене сетей); замена внутриквартирных инженерных сетей.
Положениями пп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, установлено, что наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Подпунктом "в" п. 5 указанного договора предусмотрено, что наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Договором социального найма от 20.02.2005, заключенного между истцом и ответчиком установлено, что наниматель обязан производить своевременно текущий ремонт занимаемого жилого помещения, к которому относятся работы по: побелке, окраске и оклейке стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
При этом в обязанности наймодателя входит обязанность обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества жилого дома.
Таким образом, приведенные правовые нормы разграничивают виды ремонтов жилого помещения по договору социального найма, которые подлежат проведению за счет нанимателя и наймодателя.
Положением об организации и проведении конструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 Р), введенным в действие с 01 июля 1989 года, установлены минимальные и максимальные сроки эффективной эксплуатации сетей и оборудования.
С учетом того, что жилой дом возведен в 1977 году, сведений о проведении в нем и квартире истцом капитального ремонта не представлено, судебная коллегия полагает, что истечение названных сроков может служить основанием для выполнения наймодателем капитального ремонта дома по одному лишь формальному (нормативному) основанию. При этом обязанность по проведению таких работ может быть возложена на нанимателя жилого помещения только в случае, если повреждение имущества наймодателя до истечения срока его службы, произошло по вине нанимателя.
Таких доказательств материалы дела не содержат.
Напротив, сопоставив предмет иска со сроками службы элементов жилых зданий, установленных вышеприведенными положениями закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такой срок службы элементов квартиры, в которой проживает истец, кроме межкомнатных дверей истек, следовательно, такие элементы подлежат замене наймодателем за собственный счет.
При этом судебная коллегия учитывает, что ответчиком доказательств проведения осмотров и ремонта квартиры не представлено, из чего следует, что обязательства по обеспечению сохранности принадлежащего ему имущества, последним исполнялись ненадлежащим образом.
Доводы апелляционной жалобы истца, указывающие на то, что замена межкомнатных дверей относится к капитальному ремонту, указанные двери не подлежат ремонту, основанием для отмены решения не являются, поскольку как правильно указано судом, срок службы таких дверей не истек. В рамках проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что возможен ремонт данных дверей с приведением порядка его проведения.
При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленное стороной истца заключение Алтайской торгово-промышленной палаты не может быть принято в качестве допустимого доказательства, так как эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ходатайств о проведении по делу повторной экспертизы для разрешения данного вопроса стороной истца не заявлялось.
Доводы апелляционной жалобы ответчика со ссылкой на то, что все работы, проведение которых возложено на него, относятся к текущему ремонту и должны производиться за счет нанимателя, опровергаются вышеизложенными обстоятельствами, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
При этом судебная коллегия отмечает, что работы по замене смесителя в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, замена ванной могут относиться к работам, выполняемым по заказам за счет средств нанимателя при условии, что срок службы таких элементов не истек и замена таких элементов производиться по желанию нанимателя.
Обстоятельства того, что стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне относятся к общему имуществу многоквартирного дома и их замена должна производиться управляющей организацией, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают.
Вопреки доводам жалобы в указанной части содержание общего имущества в многоквартирном доме лежит на собственнике жилого помещения. Поскольку спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчику, то именно на нем лежит обязанность по его содержанию.
При этом судебная коллегия учитывает, что в силу норм действующего законодательства на управляющую компанию не может быть возложена обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества дома, в котором прежним собственником такой ремонт не проводился. Такая обязанность лежит на прежнем собственнике до полного ее исполнения.
Не принимаются во внимание судебной коллегии доводы жалобы ответчика, указывающие на то, что максимальные сроки службы отдельных элементов жилого помещения не установлены.
Приведенными выше правовыми нормами достоверно установлены такие сроки службы, по истечении которых производится замена элементов жилого помещения.
Таким образом, поскольку судом полно и всесторонне исследованы материалы дела, к спорным правоотношениям верно применены нормы материального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка с которой судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Иных доводов, влекущих отмену решения, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционные жалобы истца К.Е., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7251/2017
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33-7251/2017
Судья Малешева Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Алешко О.Б., Еремина В.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца К.Е., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года по делу
по иску Ш., К.Е. к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о возложении обязанности выполнить капитальный ремонт.
Заслушав доклад судьи Секериной О.И. судебная коллегия
установила:
Ш., К.Е. обратились в суд с иском к КЖКХ г. Барнаула о возложении обязанности выполнить капитальный ремонт.
В обоснование заявленных требований указали, что по договору социального найма Ш. является нанимателем <адрес> в <адрес>, которая находится в муниципальной собственности. В данном жилом помещении в непригодность пришли межкомнатные двери в количестве 6 штук и входная дверь, линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояки холодной и горячей оды в туалете и кухне, смесители в ванной комнате и кухне, срок их эксплуатации истек.
20.04.2016 К.Е. обратилась с заявлением в КЖКХ г. Барнаула о замене перечисленных элементов, на что получила отказ по причине ограничение финансирования, а также, что смета и восстановление перечисленных элементов входит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
При изложенных обстоятельствах истцы с учетом уточнения просили суд возложить на ответчика обязанность осуществить капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по <адрес> в <адрес> путем установки межкомнатных дверей в количестве 7 штук и входной двери, замене линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояков холодной и горячей воды в туалете и кухне, смесителей в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, ванную в срок не позднее одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года исковые требования истцов удовлетворены частично.
На Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула возложена обязанность осуществить капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>: заменить линолеум в трех комнатах, коридоре и кухне, стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне, смесители в ванной комнате и кухне, унитаз и сливной бачок, раковину ванной комнате и на кухне, ванну, входную дверь, осуществить ремонт межкомнатный дверей в количестве 7 штук, в течение 3-х месяцев со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
В апелляционной жалобе К.Е. просит решение отменить, ссылаясь на необоснованный отказ в удовлетворении требований по замене межкомнатных дверей, поскольку такие работы относятся к капитальному ремонту, проведение которого возлагается на наймодателя. Судом не дана оценка обстоятельствам того, что межкомнатные двери не подлежат ремонту. Срок для проведения работы является чрезмерно завышенным.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, указывая на то, что все недостатки межкомнатных дверных блоков, входного дверного блока, поврежденного трубопровода холодного водоснабжения, замена линолеума, покрытия ванной, смены раковины и мойки, сливного бачка и арматуры, относятся к текущему ремонту и должны производиться нанимателем. Стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне относятся к общему имуществу многоквартирного дома и их замена производится управляющей организацией, осуществляющей управление домом. Замена смесителя в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, замена ванной относятся к работам, выполняемым по заказам за счет средств нанимателя. Таким образом, все работы, проведение которых судом возложено на ответчика, относятся к текущему ремонту и должны быть проведены нанимателем. Истечение сроков службы инженерного оборудования не является основанием для его замены, поскольку действующими нормами установлены лишь минимальные сроки эксплуатации оборудования. Максимальные сроки не установлены. Сроки проведения ремонта определяются в каждом конкретном случае на основе технического состояния конструктивных элементов дома.
В письменных возражениях истец К.Е. просила оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В судебном заседании истец Ш. поддержала доводы апелляционной жалобы К.Е. Представитель ответчика С. поддержала доводы жалобы комитета.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца, представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГ между КЖКХ (наймодатель) и Ш. (наниматель) был заключен договор социального найма жилого помещения ***, согласно которому нанимателю с учетом членов семьи была предоставлена в бессрочное владение и пользование <адрес>, общей площадью 69,10 кв. м, расположенная по <адрес> в <адрес>. Дополнительным соглашением к указанному договору от ДД.ММ.ГГ определена площадь жилого помещения в размере 66 кв. м.
Указанное жилое помещение находится в муниципальной собственности, в нем зарегистрированы и проживают Ш., К.Е., К.Д.
Многоквартирный дом 1977 года постройки. Сведений о проведении капитального ремонта дома и спорной квартиры с момента его возведения материалы дела не содержат.
20.04.2016 К.Е. обратилась с заявлением в КЖКХ г. Барнаула о замене межкомнатных дверей в количестве в 6 штук и входной двери.
Согласно письмам КЖКХ г. Барнаула от 10 и 18 мая 2016 года, следует, выполнение ремонта в 2016 году не представляется возможным по причине ограниченного финансирования, а также, что восстановление перечисленных элементов входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту и производится нанимателем за счет собственных средств.
Полагая, что в спорном жилом помещении необходимо проведение капитального ремонта с заменой оборудования, отраженного в иске, которое должно производиться наймодателем, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.
Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что сроки эксплуатации части инженерного оборудования, отраженные в исковом заявлении, кроме межкомнатных дверей, превысили нормативные, что является основанием для выполнения работ по капитальному ремонту, ответчиком не представлено доказательств исправного состояния приведенных элементов и доказательств их повреждения в результате действий самих истцов, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований и возложил на ответчика обязанность произвести замену элементов квартиры, отраженных в резолютивной части решения.
Отказывая в удовлетворении требований о замене межкомнатных дверей и возлагая на ответчика обязанность по проведению их ремонта, суд исходил из того, что срок их службы не истек. Кроме того, на нанимателей возлагается обязанность по проведению текущего ремонта, к которому относится замена дверных приборов.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Из содержания ст. 61 Жилищного кодекса РФ следует, что пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.
В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).
Согласно приложению N 8 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к капитальному ремонту отнесено проведение полной замены существующих систем центрального отопления горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизирующих отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика, установка поквартальных счетчиков горячей и холодной воды при замене сетей); замена внутриквартирных инженерных сетей.
Положениями пп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, установлено, что наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Подпунктом "в" п. 5 указанного договора предусмотрено, что наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Договором социального найма от 20.02.2005, заключенного между истцом и ответчиком установлено, что наниматель обязан производить своевременно текущий ремонт занимаемого жилого помещения, к которому относятся работы по: побелке, окраске и оклейке стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
При этом в обязанности наймодателя входит обязанность обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества жилого дома.
Таким образом, приведенные правовые нормы разграничивают виды ремонтов жилого помещения по договору социального найма, которые подлежат проведению за счет нанимателя и наймодателя.
Положением об организации и проведении конструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 Р), введенным в действие с 01 июля 1989 года, установлены минимальные и максимальные сроки эффективной эксплуатации сетей и оборудования.
С учетом того, что жилой дом возведен в 1977 году, сведений о проведении в нем и квартире истцом капитального ремонта не представлено, судебная коллегия полагает, что истечение названных сроков может служить основанием для выполнения наймодателем капитального ремонта дома по одному лишь формальному (нормативному) основанию. При этом обязанность по проведению таких работ может быть возложена на нанимателя жилого помещения только в случае, если повреждение имущества наймодателя до истечения срока его службы, произошло по вине нанимателя.
Таких доказательств материалы дела не содержат.
Напротив, сопоставив предмет иска со сроками службы элементов жилых зданий, установленных вышеприведенными положениями закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такой срок службы элементов квартиры, в которой проживает истец, кроме межкомнатных дверей истек, следовательно, такие элементы подлежат замене наймодателем за собственный счет.
При этом судебная коллегия учитывает, что ответчиком доказательств проведения осмотров и ремонта квартиры не представлено, из чего следует, что обязательства по обеспечению сохранности принадлежащего ему имущества, последним исполнялись ненадлежащим образом.
Доводы апелляционной жалобы истца, указывающие на то, что замена межкомнатных дверей относится к капитальному ремонту, указанные двери не подлежат ремонту, основанием для отмены решения не являются, поскольку как правильно указано судом, срок службы таких дверей не истек. В рамках проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что возможен ремонт данных дверей с приведением порядка его проведения.
При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленное стороной истца заключение Алтайской торгово-промышленной палаты не может быть принято в качестве допустимого доказательства, так как эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ходатайств о проведении по делу повторной экспертизы для разрешения данного вопроса стороной истца не заявлялось.
Доводы апелляционной жалобы ответчика со ссылкой на то, что все работы, проведение которых возложено на него, относятся к текущему ремонту и должны производиться за счет нанимателя, опровергаются вышеизложенными обстоятельствами, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
При этом судебная коллегия отмечает, что работы по замене смесителя в ванной комнате и кухне, унитаза и сливного бачка, раковины в ванной комнате и кухне, замена ванной могут относиться к работам, выполняемым по заказам за счет средств нанимателя при условии, что срок службы таких элементов не истек и замена таких элементов производиться по желанию нанимателя.
Обстоятельства того, что стояки холодной и горячей воды в туалете и кухне относятся к общему имуществу многоквартирного дома и их замена должна производиться управляющей организацией, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают.
Вопреки доводам жалобы в указанной части содержание общего имущества в многоквартирном доме лежит на собственнике жилого помещения. Поскольку спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчику, то именно на нем лежит обязанность по его содержанию.
При этом судебная коллегия учитывает, что в силу норм действующего законодательства на управляющую компанию не может быть возложена обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества дома, в котором прежним собственником такой ремонт не проводился. Такая обязанность лежит на прежнем собственнике до полного ее исполнения.
Не принимаются во внимание судебной коллегии доводы жалобы ответчика, указывающие на то, что максимальные сроки службы отдельных элементов жилого помещения не установлены.
Приведенными выше правовыми нормами достоверно установлены такие сроки службы, по истечении которых производится замена элементов жилого помещения.
Таким образом, поскольку судом полно и всесторонне исследованы материалы дела, к спорным правоотношениям верно применены нормы материального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка с которой судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Иных доводов, влекущих отмену решения, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционные жалобы истца К.Е., ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)