Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Негосударственное образовательное учреждение ссылалось на наличие у него преимущественного права на заключение договора в отношении ранее арендованного помещения, которое по спорному договору передано в аренду предпринимателю.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" (далее - спортивная школа "Снайпер") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Николаевич (далее - предприниматель Горбунов С.Н.) - лично (паспорт), а также представители:
- спортивной школы "Снайпер" - Кургаев А.Н. (доверенность от 01.12.2015);
- Администрации городского округа город Салават (далее - Администрация) - Байгутлина М.Р. (доверенность от 05.10.2016 N 02-Г-1442).
Спортивная школа "Снайпер" обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет), в котором просило признать незаконными действия Комитета, выразившиеся в передаче иному лицу встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, и отказе в преимущественном праве на заключение договора аренды со спортивной школой "Снайпер" на новый срок; обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем предоставления спортивной школе "Снайпер" преимущественного права на заключение договора аренды встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, на новый срок.
До принятия решения спортивная школа "Снайпер" заявила об изменении предмета исковых требований, просила перевести на себя права и обязанности по договору от 10.06.2015 N 1853 аренды муниципального имущества - встроенного помещения в подвале четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, заключенному между Комитетом и предпринимателем Горбуновым С.Н.; привлечь его к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика.
Заявление об уточнении исковых требований судом принято в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель Горбунов С.Н. и Администрация.
Решением суда от 06.04.2016 (судья Нурисламова И.Н.) в удовлетворении исковых требований спортивной школы "Снайпер" отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе спортивная школа "Снайпер" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на их незаконность, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель поясняет, что в качестве основания для отказа в удовлетворении его требований, суд указал на отсутствие государственной регистрации договора от 11.05.2005 N 1086. При этом спортивная школа "Снайпер" отмечает, что суды необоснованно пришли к выводу о том, что она является недобросовестным арендатором. Заявитель указывает, что принимал меры по государственной регистрации договора от 11.05.2005 N 1086, однако Салаватский отдел Управления Росреестра отказал в такой регистрации в связи с отсутствием реестра, подтверждающего нахождение спорного объекта в муниципальной собственности. При этом заявитель отмечает, что фактически спорное имущество внесено в реестр муниципальной собственности лишь 21.03.2016, а свидетельство о праве собственности было оформлено 28.03.2016.
Спортивная школа "Снайпер" полагает, что в действиях Комитета по отказу в преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок, усматривается злоупотребление права, поскольку Комитет заведомо знал о том, что заявитель не может зарегистрировать данный договор аренды в установленном законе порядке по его вине. Кроме того, спортивная школа "Снайпер" указывает на то, что спорный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации. Поскольку по истечении установленного срока аренды стороны не заявили возражений относительно сохранения договорных отношений, учитывая, что заявитель пользовался переданным ему нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны Комитета, заявитель полагает, что договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, по мнению заявителя, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поэтому суд первой инстанции нарушил права балансодержателя и товарищества собственников жилья многоквартирного дома, поскольку не привлек их к участию в деле.
В отзывах на кассационную жалобу Администрация и предприниматель Горбунов С.Н. просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и спортивной школой "Снайпер" (арендатор) был подписан долгосрочный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 объекта муниципального нежилого фонда - встроенного помещения общей площадью 133 кв. м, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, сроком до 31.12.2014.
Объект аренды передан спортивной школе "Снайпер" в аренду без права выкупа на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 по акту приема-передачи.
Соглашением от 20.03.2006 договор аренды от 11.05.2005 N 1086 изложен в новой редакции, согласно которой объектом аренды без права выкупа выступает встроенное помещение общей площадью 133 кв. м, расположенное в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3; условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2005, и действуют по 31.12.2014.
Соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011.
Соглашением от 14.12.2011 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.08.2011 по 30.06.2012.
Соглашением от 26.02.2013 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Сведений о государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086 в ЕГРП в материалах дела не имеется.
По утверждению истца, договор аренды от 11.05.2005 N 1086 после окончания срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается актом сверки платежей за аренду нежилых помещений; направленные спортивной школой "Снайпер" обращения от 30.06.2012 N 174/1, от 29.07.2013 N 221, от 18.06.2014 N 237 о заключении договора аренды на новый срок на вышеуказанный объект остались без рассмотрения.
Письмом от 03.07.2015 N 270 спортивная школа "Снайпер" повторно обратилась в Администрацию с просьбой передать ей указанное выше помещение в долгосрочную аренду, заключив соответствующий договор аренды сроком на 10 лет.
Письмом от 31.07.2015 N 1673/г Комитет отказал в предоставлении спортивной школе "Снайпер" данного помещения в связи с предоставлением его иному лицу.
На основании постановления Администрации от 10.06.2015 N 1304-п спорное помещение предоставлено предпринимателю Горбунову С.Н. для осуществления розничной торговли в качестве муниципальной преференции на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019.
Во исполнение данного постановления Комитетом (арендодатель) с предпринимателем Горбуновым С.Н. заключен договор от 10.06.2015 N 1853 на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019.
Договор аренды от 10.06.2015 N 1853 зарегистрирован в ЕГРП 28.03.2016, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись на документе.
Объект аренды передан предпринимателю Горбунову С.Н. по акту приема-передачи от 10.06.2015.
Соглашением от 22.03.2016 о внесении изменений в договор аренды от 10.06.2015 N 1853 площадь объекта аренды сокращена на 6,3 кв. м и с 01.04.2016 составляет 126,7 кв. м.
Право собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 26,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, зарегистрировано в ЕГРП 28.03.2016.
Ссылаясь на наличие у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды спорного помещения, спортивная школа "Снайпер" обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В силу п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Таким образом, законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных правил, регулирующих передачу в аренду нежилых помещений. В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Установив, что спорный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 первоначально заключался как долгосрочный на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 (на срок более одного года), суды пришли к выводу о том, что данный договор подлежал государственной регистрации в ЕГРП в соответствии с требованиями вышеназванных норм права.
Однако спорный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что данный договор не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц и могут быть противопоставлены правам третьих лиц.
Руководствуясь положениями п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.
Судами установлено и следует из материалов дела, в частности из п. 1.1 договора аренды от 11.05.2005 N 1086, что заявителю по данному договору предоставлялось встроенное помещение в подвале четырехэтажного кирпичного здания общей площадью 133 кв. м, разрешенное использование: "торговля промышленными товарами". При этом стороны в пункте 2.3.1 договора согласовали условие о том, что арендатор обязался использовать арендуемый объект только по его прямому назначению, указанному в пункте 1.1.
Однако доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное помещение (за исключением площади, переданной в субаренду) использовалось заявителем по его прямому назначению (торговля промышленными товарами), материалы дела не содержат.
В суде апелляционной инстанции представитель спортивной школы "Снайпер" пояснил, что спорное помещение использовалось под склад (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016). При этом сведений о согласии арендодателя на изменение разрешенного использования помещения и заключение в связи с этим дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в порядке пункта 2.1.1, заявителем в материалы дела не представлено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании оценки акта проверки от 30.12.2014, а также учитывая пояснения представителя заявителя в суде апелляционной инстанции (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016), установил, что, несмотря на то, что с 2007 года предприниматель Горбунов С.Н. занимал только часть спорного помещения площадью 24.6 кв. м из 133 кв. м на основании договора субаренды от 23.01.2007 N 47 сроком действия по 31.05.2013, заключенного со спортивной школой "Снайпер", впоследствии он стал фактическим пользователем всех спорных помещений без оформления договорных отношений.
Иного заявителем в опровержение данных выводов не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суды установили отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение договора на новый срок в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации права, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Довод заявителя о том, что спортивной школой "Снайпер" принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, что следует из письма от 06.04.2007 N 10/961 балансодержателя МУП "Жилкомзаказчик", подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку из него не следует вывод о том, что у заявителя отсутствовала реальная возможность осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Довод заявителя жалобы о наличии в действиях Комитета злоупотребления правом судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку он был рассмотрен судами и злоупотребления правом со стороны администрации судами установлено не было.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.11.2016 N Ф09-9790/16 ПО ДЕЛУ N А07-18374/2015
Требование: О переводе прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Негосударственное образовательное учреждение ссылалось на наличие у него преимущественного права на заключение договора в отношении ранее арендованного помещения, которое по спорному договору передано в аренду предпринимателю.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2016 г. N Ф09-9790/16
Дело N А07-18374/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" (далее - спортивная школа "Снайпер") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Николаевич (далее - предприниматель Горбунов С.Н.) - лично (паспорт), а также представители:
- спортивной школы "Снайпер" - Кургаев А.Н. (доверенность от 01.12.2015);
- Администрации городского округа город Салават (далее - Администрация) - Байгутлина М.Р. (доверенность от 05.10.2016 N 02-Г-1442).
Спортивная школа "Снайпер" обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет), в котором просило признать незаконными действия Комитета, выразившиеся в передаче иному лицу встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, и отказе в преимущественном праве на заключение договора аренды со спортивной школой "Снайпер" на новый срок; обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем предоставления спортивной школе "Снайпер" преимущественного права на заключение договора аренды встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, на новый срок.
До принятия решения спортивная школа "Снайпер" заявила об изменении предмета исковых требований, просила перевести на себя права и обязанности по договору от 10.06.2015 N 1853 аренды муниципального имущества - встроенного помещения в подвале четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общая площадь 133 кв. м, заключенному между Комитетом и предпринимателем Горбуновым С.Н.; привлечь его к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика.
Заявление об уточнении исковых требований судом принято в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель Горбунов С.Н. и Администрация.
Решением суда от 06.04.2016 (судья Нурисламова И.Н.) в удовлетворении исковых требований спортивной школы "Снайпер" отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе спортивная школа "Снайпер" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на их незаконность, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель поясняет, что в качестве основания для отказа в удовлетворении его требований, суд указал на отсутствие государственной регистрации договора от 11.05.2005 N 1086. При этом спортивная школа "Снайпер" отмечает, что суды необоснованно пришли к выводу о том, что она является недобросовестным арендатором. Заявитель указывает, что принимал меры по государственной регистрации договора от 11.05.2005 N 1086, однако Салаватский отдел Управления Росреестра отказал в такой регистрации в связи с отсутствием реестра, подтверждающего нахождение спорного объекта в муниципальной собственности. При этом заявитель отмечает, что фактически спорное имущество внесено в реестр муниципальной собственности лишь 21.03.2016, а свидетельство о праве собственности было оформлено 28.03.2016.
Спортивная школа "Снайпер" полагает, что в действиях Комитета по отказу в преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок, усматривается злоупотребление права, поскольку Комитет заведомо знал о том, что заявитель не может зарегистрировать данный договор аренды в установленном законе порядке по его вине. Кроме того, спортивная школа "Снайпер" указывает на то, что спорный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации. Поскольку по истечении установленного срока аренды стороны не заявили возражений относительно сохранения договорных отношений, учитывая, что заявитель пользовался переданным ему нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны Комитета, заявитель полагает, что договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, по мнению заявителя, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поэтому суд первой инстанции нарушил права балансодержателя и товарищества собственников жилья многоквартирного дома, поскольку не привлек их к участию в деле.
В отзывах на кассационную жалобу Администрация и предприниматель Горбунов С.Н. просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и спортивной школой "Снайпер" (арендатор) был подписан долгосрочный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 объекта муниципального нежилого фонда - встроенного помещения общей площадью 133 кв. м, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, сроком до 31.12.2014.
Объект аренды передан спортивной школе "Снайпер" в аренду без права выкупа на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 по акту приема-передачи.
Соглашением от 20.03.2006 договор аренды от 11.05.2005 N 1086 изложен в новой редакции, согласно которой объектом аренды без права выкупа выступает встроенное помещение общей площадью 133 кв. м, расположенное в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3; условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2005, и действуют по 31.12.2014.
Соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011.
Соглашением от 14.12.2011 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.08.2011 по 30.06.2012.
Соглашением от 26.02.2013 срок договора аренды от 11.05.2015 N 1086 установлен с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Сведений о государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086 в ЕГРП в материалах дела не имеется.
По утверждению истца, договор аренды от 11.05.2005 N 1086 после окончания срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается актом сверки платежей за аренду нежилых помещений; направленные спортивной школой "Снайпер" обращения от 30.06.2012 N 174/1, от 29.07.2013 N 221, от 18.06.2014 N 237 о заключении договора аренды на новый срок на вышеуказанный объект остались без рассмотрения.
Письмом от 03.07.2015 N 270 спортивная школа "Снайпер" повторно обратилась в Администрацию с просьбой передать ей указанное выше помещение в долгосрочную аренду, заключив соответствующий договор аренды сроком на 10 лет.
Письмом от 31.07.2015 N 1673/г Комитет отказал в предоставлении спортивной школе "Снайпер" данного помещения в связи с предоставлением его иному лицу.
На основании постановления Администрации от 10.06.2015 N 1304-п спорное помещение предоставлено предпринимателю Горбунову С.Н. для осуществления розничной торговли в качестве муниципальной преференции на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019.
Во исполнение данного постановления Комитетом (арендодатель) с предпринимателем Горбуновым С.Н. заключен договор от 10.06.2015 N 1853 на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019.
Договор аренды от 10.06.2015 N 1853 зарегистрирован в ЕГРП 28.03.2016, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись на документе.
Объект аренды передан предпринимателю Горбунову С.Н. по акту приема-передачи от 10.06.2015.
Соглашением от 22.03.2016 о внесении изменений в договор аренды от 10.06.2015 N 1853 площадь объекта аренды сокращена на 6,3 кв. м и с 01.04.2016 составляет 126,7 кв. м.
Право собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 26,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, зарегистрировано в ЕГРП 28.03.2016.
Ссылаясь на наличие у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды спорного помещения, спортивная школа "Снайпер" обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В силу п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Таким образом, законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных правил, регулирующих передачу в аренду нежилых помещений. В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Установив, что спорный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 первоначально заключался как долгосрочный на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 (на срок более одного года), суды пришли к выводу о том, что данный договор подлежал государственной регистрации в ЕГРП в соответствии с требованиями вышеназванных норм права.
Однако спорный договор аренды от 11.05.2005 N 1086 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что данный договор не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц и могут быть противопоставлены правам третьих лиц.
Руководствуясь положениями п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.
Судами установлено и следует из материалов дела, в частности из п. 1.1 договора аренды от 11.05.2005 N 1086, что заявителю по данному договору предоставлялось встроенное помещение в подвале четырехэтажного кирпичного здания общей площадью 133 кв. м, разрешенное использование: "торговля промышленными товарами". При этом стороны в пункте 2.3.1 договора согласовали условие о том, что арендатор обязался использовать арендуемый объект только по его прямому назначению, указанному в пункте 1.1.
Однако доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное помещение (за исключением площади, переданной в субаренду) использовалось заявителем по его прямому назначению (торговля промышленными товарами), материалы дела не содержат.
В суде апелляционной инстанции представитель спортивной школы "Снайпер" пояснил, что спорное помещение использовалось под склад (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016). При этом сведений о согласии арендодателя на изменение разрешенного использования помещения и заключение в связи с этим дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в порядке пункта 2.1.1, заявителем в материалы дела не представлено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании оценки акта проверки от 30.12.2014, а также учитывая пояснения представителя заявителя в суде апелляционной инстанции (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016), установил, что, несмотря на то, что с 2007 года предприниматель Горбунов С.Н. занимал только часть спорного помещения площадью 24.6 кв. м из 133 кв. м на основании договора субаренды от 23.01.2007 N 47 сроком действия по 31.05.2013, заключенного со спортивной школой "Снайпер", впоследствии он стал фактическим пользователем всех спорных помещений без оформления договорных отношений.
Иного заявителем в опровержение данных выводов не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суды установили отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение договора на новый срок в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации права, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Довод заявителя о том, что спортивной школой "Снайпер" принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, что следует из письма от 06.04.2007 N 10/961 балансодержателя МУП "Жилкомзаказчик", подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку из него не следует вывод о том, что у заявителя отсутствовала реальная возможность осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Довод заявителя жалобы о наличии в действиях Комитета злоупотребления правом судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку он был рассмотрен судами и злоупотребления правом со стороны администрации судами установлено не было.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)