Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-42022/2015 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции
по иску ООО "Детский сеанс" (ОГРН 1027700390079)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: ООО "АБН-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании ответчика направить проект договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Виноградская Я.С. по доверенности от 17.07.2015;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" (далее - ООО "Детский сеанс", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы) об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5.
- обязании Департамента городского имущества города Москвы направить Истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения, установленной судом.
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений и при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цене выкупаемого объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года в удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 03 марта 2016 года Девятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы объекта, находящегося по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, производство по делу было приостановлено.
Определением от 22 марта 2016 года в связи с поступлением в суд Заключения эксперта производство по делу было возобновлено.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования, заявив также отказ от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 743Г/761 от 15.12.2014 г., которая использована ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1 проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Указанный отказ принят судом апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, производство по делу в указанной части прекращено.
Таким образом, рассмотрев ходатайство истца об уточнении иска и приняв его, судом апелляционной инстанции рассматриваются в настоящем деле следующие требования:
- - обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Детский сеанс" договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, на условиях проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения, прилагаемого к письму Ответчика N 33-5-34161/14-(1)-0 от 02.02.2015 г. по рыночной стоимости 10 652 966 рублей без НДС на основании заключения N 03/16-21К от 17 марта 2016 г., проведенной судебной экспертизы ООО "Центральное бюро оценки";
- - урегулировать возникшие между ООО "Детский сеанс" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п.3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований истца, поскольку полагает, что заключение эксперта является недостоверным, заявил ходатайство о вызове эксперта Волконской Н.Г. в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Суд первой инстанции, изучив заключение экспертизы, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение эксперта Волконской Надежды Геннадьевны N 03/16-21К от 17 марта 2016 г., не содержит неустранимых противоречий, а также не вызывает сомнений судебной коллегии в его достоверности.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, исковые требования истца удовлетворить в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи в иске следует отказать в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, на основании Договора аренды от 31.01.2000 г. N 1-152/2000.
01.12.2014 г. истец обратился к ответчику о предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения.
С сопроводительным письмом N 33-5-34161/14-(1)-0 от 02.02.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы направил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в соответствии с пунктом 3.1 которого, цена объекта недвижимости установлена в размере 21 109 000 (двадцать один миллион сто девять тысяч) рублей без НДС со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15 декабря 2014 г. N 743Г/761, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 18 декабря 2014 г. N 3491/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".
Истец обратился в ООО "Поларис" с заданием на оценку рыночной стоимости того же объекта недвижимости и согласно Отчету N 02/15/02В, изготовленного по заданию истца, рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 9 537 542 (Девять миллионов пятьсот тридцать семь тысяч пятьсот сорок два) рубля без НДС, в связи с чем 12.03.2015 г. истец обратился в суд за разрешением возникших между сторонами разногласий по договору.
Рассмотрев исковые требования истца, судебная коллегия на основании оценки имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о правомерности исковых требований истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенных выше норм Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту стороне, для которой заключение договора обязательно, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением от 03.03.2016 г. Девятый арбитражный апелляционный суд назначил по делу судебно-оценочную экспертизу спорного объекта, проведение экспертизы поручил эксперту ООО "Центральное бюро оценки" Волконской Н.Г.
Из заключения эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 г. следует, что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 01.12.2014 г., составляет 10 652 966 руб. без НДС (т. 4 л.д. 93 - 183), 82).
Оценив указанное заключение эксперта Волконской Н.Г. наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции принимает его как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Волконской Н.Г., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы ответчика о несоответствии выводов эксперта законодательству об оценочной деятельности, поскольку представитель ответчика не обладает специальными познаниями в указанной отрасли.
При таких обстоятельствах, требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества подлежат удовлетворению в редакции истца:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования истца в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи спорных помещений подлежат отклонению, поскольку ответчик не уклонялся от заключения, совершил все обязательные действия, предусмотренные законом, направив Арендатору проект договора.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года по делу N А40-42022/2015 отменить.
Принять отказ ООО "Детский сеанс" от иска в части требовании о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 743Г/761 от 15.12.2014 г., которая использована ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1 проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Производство по делу в указанной части прекратить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Урегулировать возникшие между ООО "Детский сеанс" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части в иске отказать.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 N 09АП-51098/2015 по делу N А40-42022/2015 исправлена опечатка: абзац 9 резолютивной части указанных судебных актов правильно читать "Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" в возмещение судебных издержек 40 000 руб. 00 коп. (15 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 25 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" в возмещение судебных издержек 37 000 руб. 00 коп. (15 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 25 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" из средств федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 09АП-51098/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-42022/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. N 09АП-51098/2016-ГК
Дело N А40-42022/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-42022/2015 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции
по иску ООО "Детский сеанс" (ОГРН 1027700390079)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: ООО "АБН-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании ответчика направить проект договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Виноградская Я.С. по доверенности от 17.07.2015;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" (далее - ООО "Детский сеанс", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы) об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5.
- обязании Департамента городского имущества города Москвы направить Истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения, установленной судом.
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений и при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цене выкупаемого объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года в удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 03 марта 2016 года Девятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы объекта, находящегося по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, производство по делу было приостановлено.
Определением от 22 марта 2016 года в связи с поступлением в суд Заключения эксперта производство по делу было возобновлено.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования, заявив также отказ от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 743Г/761 от 15.12.2014 г., которая использована ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1 проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Указанный отказ принят судом апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, производство по делу в указанной части прекращено.
Таким образом, рассмотрев ходатайство истца об уточнении иска и приняв его, судом апелляционной инстанции рассматриваются в настоящем деле следующие требования:
- - обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Детский сеанс" договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, на условиях проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения, прилагаемого к письму Ответчика N 33-5-34161/14-(1)-0 от 02.02.2015 г. по рыночной стоимости 10 652 966 рублей без НДС на основании заключения N 03/16-21К от 17 марта 2016 г., проведенной судебной экспертизы ООО "Центральное бюро оценки";
- - урегулировать возникшие между ООО "Детский сеанс" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п.3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований истца, поскольку полагает, что заключение эксперта является недостоверным, заявил ходатайство о вызове эксперта Волконской Н.Г. в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Суд первой инстанции, изучив заключение экспертизы, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение эксперта Волконской Надежды Геннадьевны N 03/16-21К от 17 марта 2016 г., не содержит неустранимых противоречий, а также не вызывает сомнений судебной коллегии в его достоверности.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, исковые требования истца удовлетворить в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи в иске следует отказать в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, на основании Договора аренды от 31.01.2000 г. N 1-152/2000.
01.12.2014 г. истец обратился к ответчику о предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения.
С сопроводительным письмом N 33-5-34161/14-(1)-0 от 02.02.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы направил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в соответствии с пунктом 3.1 которого, цена объекта недвижимости установлена в размере 21 109 000 (двадцать один миллион сто девять тысяч) рублей без НДС со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15 декабря 2014 г. N 743Г/761, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 18 декабря 2014 г. N 3491/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".
Истец обратился в ООО "Поларис" с заданием на оценку рыночной стоимости того же объекта недвижимости и согласно Отчету N 02/15/02В, изготовленного по заданию истца, рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 9 537 542 (Девять миллионов пятьсот тридцать семь тысяч пятьсот сорок два) рубля без НДС, в связи с чем 12.03.2015 г. истец обратился в суд за разрешением возникших между сторонами разногласий по договору.
Рассмотрев исковые требования истца, судебная коллегия на основании оценки имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о правомерности исковых требований истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенных выше норм Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту стороне, для которой заключение договора обязательно, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением от 03.03.2016 г. Девятый арбитражный апелляционный суд назначил по делу судебно-оценочную экспертизу спорного объекта, проведение экспертизы поручил эксперту ООО "Центральное бюро оценки" Волконской Н.Г.
Из заключения эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 г. следует, что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 01.12.2014 г., составляет 10 652 966 руб. без НДС (т. 4 л.д. 93 - 183), 82).
Оценив указанное заключение эксперта Волконской Н.Г. наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции принимает его как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Волконской Н.Г., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы ответчика о несоответствии выводов эксперта законодательству об оценочной деятельности, поскольку представитель ответчика не обладает специальными познаниями в указанной отрасли.
При таких обстоятельствах, требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества подлежат удовлетворению в редакции истца:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования истца в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи спорных помещений подлежат отклонению, поскольку ответчик не уклонялся от заключения, совершил все обязательные действия, предусмотренные законом, направив Арендатору проект договора.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года по делу N А40-42022/2015 отменить.
Принять отказ ООО "Детский сеанс" от иска в части требовании о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 743Г/761 от 15.12.2014 г., которая использована ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1 проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Производство по делу в указанной части прекратить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Урегулировать возникшие между ООО "Детский сеанс" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта N 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части в иске отказать.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 N 09АП-51098/2015 по делу N А40-42022/2015 исправлена опечатка: абзац 9 резолютивной части указанных судебных актов правильно читать "Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" в возмещение судебных издержек 40 000 руб. 00 коп. (15 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 25 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" в возмещение судебных издержек 37 000 руб. 00 коп. (15 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 25 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" из средств федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)