Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Верховного Суда Российской Федерации Завьялова Т.В., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" (г. Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2016 по делу N А40-771121/2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 по тому же делу
по заявлению Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" (далее - предприятие, заявитель) к Управлению Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (далее - антимонопольный орган, УФАС по г. Москве) о признании незаконными решения и предписания от 17.02.2016 по делу N 1-17.1-1706/77-15,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Фирма МС Консалтинг" (далее - общество, арендатор), Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент),
установила:
из материалов дела следует и установлено судами, что между обществом и департаментом 10.12.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 - 9, сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2009. Дополнительным соглашением от 23.12.2009 срок действия договора продлен до 01.07.2015.
05.09.2014 право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу, зарегистрировано за предприятием и письмом от 31.03.2015 оно уведомило общество о расторжении договора аренды.
Не согласившись с указанными действиями, общество обратилось в антимонопольный орган с заявлением о нарушении предприятием антимонопольного законодательства, выразившегося в отказе в перезаключении на новый срок договора аренды помещения.
Решением УФАС по г. Москве от 17.02.2016 по делу N 1-17.1-1706/77-15 предприятие признано виновным в нарушении части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, закон N 135-ФЗ), ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 - 9, на новый срок.
Управление предписало предприятию в 10-дневный срок с момента получения предписания от 17.02.2016 заключить с обществом договор аренды помещения на новый срок при соблюдении арендатором условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с вынесенными решением и предписанием, предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.12.2016 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.
В кассационной жалобе, направленной в Верховный Суд Российской Федерации, предприятие ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении доводов жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды трех инстанций исходили из следующих оснований.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
На основании части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в названном Законе.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Таким образом, договор аренды муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Из изложенных выше положений Гражданского кодекса и Закона о защите конкуренции судами сделан вывод, что по истечении срока договора аренды, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, арендодатель не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, в заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации) без проведения конкурса, аукциона (при одновременном соблюдении условий о сроке и порядке определения размера арендной платы, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), за исключением случаев прямо предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Данный вывод, по мнению судов, соответствует цели введения для арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, исключения из общего правила о проведении торгов при переходе прав на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, способствует реализации гарантий создания для добросовестного участника гражданского оборота необходимой инфраструктуры рынка, устраняет административные и иные препятствия для развития предпринимательства.
Учитывая то обстоятельство, что общество являлось арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства, у него отсутствовала задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, начисленные неустойки (штрафы, пени) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, и предприятием не принималось решение, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом, арендованным обществом, суды признали неправомерным отказ предприятия в заключении договора аренды на новый срок, а ненормативные акты УФАС по г. Москве - законными и обоснованными.
Выражая несогласие с принятыми делу судебными актами, предприятие полагает, что положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на порядок продления срока договора аренды нежилого фонда, поскольку договор заключен не по результатам аукциона или конкурса, а до вступления в силу указанной нормы данного Закона.
Кроме того, суды не учли, что в соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 было разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, каковым является общество.
Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013 (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ), следовательно, общество утратило право на заключение договора аренды без проведения конкурса или аукциона на новый срок.
По мнению заявителя, принятые по делу судебные акты противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике по вопросу толкования положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу предприятия следует передать с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.9 - 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определила:
передать кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 11.05.2017 N 305-КГ17-2739 ПО ДЕЛУ N А40-77121/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными решения и предписания антимонопольного органа.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 мая 2017 г. N 305-КГ17-2739
Судья Верховного Суда Российской Федерации Завьялова Т.В., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" (г. Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2016 по делу N А40-771121/2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 по тому же делу
по заявлению Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" (далее - предприятие, заявитель) к Управлению Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (далее - антимонопольный орган, УФАС по г. Москве) о признании незаконными решения и предписания от 17.02.2016 по делу N 1-17.1-1706/77-15,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Фирма МС Консалтинг" (далее - общество, арендатор), Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент),
установила:
из материалов дела следует и установлено судами, что между обществом и департаментом 10.12.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 - 9, сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2009. Дополнительным соглашением от 23.12.2009 срок действия договора продлен до 01.07.2015.
05.09.2014 право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу, зарегистрировано за предприятием и письмом от 31.03.2015 оно уведомило общество о расторжении договора аренды.
Не согласившись с указанными действиями, общество обратилось в антимонопольный орган с заявлением о нарушении предприятием антимонопольного законодательства, выразившегося в отказе в перезаключении на новый срок договора аренды помещения.
Решением УФАС по г. Москве от 17.02.2016 по делу N 1-17.1-1706/77-15 предприятие признано виновным в нарушении части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, закон N 135-ФЗ), ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 - 9, на новый срок.
Управление предписало предприятию в 10-дневный срок с момента получения предписания от 17.02.2016 заключить с обществом договор аренды помещения на новый срок при соблюдении арендатором условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с вынесенными решением и предписанием, предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.12.2016 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.
В кассационной жалобе, направленной в Верховный Суд Российской Федерации, предприятие ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении доводов жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды трех инстанций исходили из следующих оснований.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
На основании части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в названном Законе.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Таким образом, договор аренды муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Из изложенных выше положений Гражданского кодекса и Закона о защите конкуренции судами сделан вывод, что по истечении срока договора аренды, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, арендодатель не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, в заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации) без проведения конкурса, аукциона (при одновременном соблюдении условий о сроке и порядке определения размера арендной платы, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), за исключением случаев прямо предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Данный вывод, по мнению судов, соответствует цели введения для арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, исключения из общего правила о проведении торгов при переходе прав на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, способствует реализации гарантий создания для добросовестного участника гражданского оборота необходимой инфраструктуры рынка, устраняет административные и иные препятствия для развития предпринимательства.
Учитывая то обстоятельство, что общество являлось арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства, у него отсутствовала задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, начисленные неустойки (штрафы, пени) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, и предприятием не принималось решение, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом, арендованным обществом, суды признали неправомерным отказ предприятия в заключении договора аренды на новый срок, а ненормативные акты УФАС по г. Москве - законными и обоснованными.
Выражая несогласие с принятыми делу судебными актами, предприятие полагает, что положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на порядок продления срока договора аренды нежилого фонда, поскольку договор заключен не по результатам аукциона или конкурса, а до вступления в силу указанной нормы данного Закона.
Кроме того, суды не учли, что в соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 было разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, каковым является общество.
Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013 (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ), следовательно, общество утратило право на заключение договора аренды без проведения конкурса или аукциона на новый срок.
По мнению заявителя, принятые по делу судебные акты противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике по вопросу толкования положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу предприятия следует передать с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.9 - 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определила:
передать кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)