Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14.09.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года
по делу N А40-146799/14, принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" (ОГРН 1027700264723)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Нагиц Д.А. (по доверенности от 15.06.2016)
от ответчика: Петлинский П.В. (по доверенности от 30.12.2015)
от третьего лица: Петлинский П.В. (по доверенности от 01.09.2016),
ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. С учетом уточнений истец просит урегулировать разногласия между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи жилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 44 387 560,5 (сорок четыре миллиона триста восемьдесят семь тысяч пятьсот шестьдесят) рублей 50 копеек.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 739 192,68 (семьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто два) рубля 68 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Урегулировать разногласия между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 10 583 613,00 (десять миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи шестьсот тринадцать) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 393,55 (сто семьдесят шесть тысяч триста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2016 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Фото-Проф-ТАСС" (далее - Истец) является арендатором следующих нежилых помещений:
- - общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36, арендуемое истцом на основании договора аренды N 01-00111/09 от 17.06.2009 (далее - Объект 1);
- - общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24, арендуемое Истцом на основании договора аренды N 01-00087/03 от 06.02.2003 (Далее - Объект 2), (далее, вместе именуемые - Недвижимое имущество).
Истец 03.12.2013 г. и 23.12.2013 г. обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истцом от Ответчика были получены ответы:
- по Объекту 1 - ответ от 01.07.2014 г. с проектами договоров купли-продажи арендуемого Истцом имущества по цене 13 405 000 (тринадцать миллионов четыреста пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23 мая 2014 г. N 738Г/44. выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26 мая 2014 г. N 199/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" и ежемесячными платежами в размере не менее 372 361 (триста семьдесят две тысячи триста шестьдесят один) рубль 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
- по Объекту 2 ответ от 30.06.2014 г. с проектами договоров купли-продажи арендуемого Истцом имущества по цене 98 272 ООО (девяносто восемь миллионов двести семьдесят две тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 мая 2014 г. N 738Г/139, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30 мая 2014 г. N 156/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" и ежемесячными платежами не менее 2 729 777 (два миллиона семьсот двадцать девять тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, Истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.
Согласно отчету N 4842207-Н от 22 июля 2014 г., выполненному ООО "НормаВэст", стоимость Объекта 1 составляет - 5 017 796 (Пять миллионов семнадцать тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копеек без НДС.
Стоимость Объекта 2, на основании Отчета N 1407232 от 28 июля 2014 г., выполненного ООО "ППО-КОНСАЛТ", составляет 39 251 000 (Тридцать девять миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей без НДС.
Истец письмом от 29 июля 2014 года и 30 июля 2014 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договоры купли-продажи недвижимости, с протоколами разногласий указав в редакции покупателя (Истца), указав цену:
- - за Объект 1-5 017 796 (Пять миллионов семнадцать тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка без НДС, в том числе ежемесячные платежи, составляющие не менее 139 383 (Сто тридцать девять тысяч триста восемьдесят три) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
- - за Объект 2 - 39 251 000 (Тридцать девять миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей без НДС, в том числе ежемесячные платежи в размере 1 090 305 (Один миллион девяносто тысяч триста пять) рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд, Определением от 17.02.2015 назначил судебную экспертизу, ее проведение было поручено эксперту АНО "ЭкспертКонсалтЦентр" Слюсаревой Ольге Игоревне.
Перед экспертом поставлены вопросы:
Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013 составляет 39 146 260 руб.
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013. составляет 8 621 394 руб.
Определением от 19.05.2015 по ходатайству ответчика эксперт Слюсарева О.И. вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по экспертизе. С учетом замечаний ответчика эксперт представил скорректированное экспертное заключение.
Истец и ответчик заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы. Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Определением от 15.01.2015 судом назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" Петуховой Е.А.
Перед экспертом поставлены вопросы:
1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013,
2) Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Согласно повторной судебной экспертизе назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2016 г. проведенной по данному делу, выводы которой оформлены заключением эксперта ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" N Г-0126 от 26.01.2016:
1) Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013, составляет 48 140 798 рублей без учета НДС.
2) Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013. составляет 10 583 613 рублей без учета НДС.
Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им заключению, в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика. Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договоры купли продажи недвижимости в настоящее время не могут быть заключены со сроком рассрочки в три года, а исключительно только не менее пяти лет рассрочки. Доводы апелляционной жалобы ответчика не принимаются апелляционным судом в качестве основания для изменения решения суда.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2016 года по делу N А40-146799/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 09АП-37530/2016 ПО ДЕЛУ N А40-146799/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. N 09АП-37530/2016
Дело N А40-146799/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14.09.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года
по делу N А40-146799/14, принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" (ОГРН 1027700264723)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Нагиц Д.А. (по доверенности от 15.06.2016)
от ответчика: Петлинский П.В. (по доверенности от 30.12.2015)
от третьего лица: Петлинский П.В. (по доверенности от 01.09.2016),
ООО "ФОТО-ПРОФ-ТАСС" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. С учетом уточнений истец просит урегулировать разногласия между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи жилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 44 387 560,5 (сорок четыре миллиона триста восемьдесят семь тысяч пятьсот шестьдесят) рублей 50 копеек.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 739 192,68 (семьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто два) рубля 68 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Урегулировать разногласия между ООО "Фото-Проф-ТАСС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36:
а) Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 10 583 613,00 (десять миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи шестьсот тринадцать) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
б) Изложить пункт 3.2. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения".
в) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 393,55 (сто семьдесят шесть тысяч триста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток, от основного долга исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2016 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Фото-Проф-ТАСС" (далее - Истец) является арендатором следующих нежилых помещений:
- - общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36, арендуемое истцом на основании договора аренды N 01-00111/09 от 17.06.2009 (далее - Объект 1);
- - общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24, арендуемое Истцом на основании договора аренды N 01-00087/03 от 06.02.2003 (Далее - Объект 2), (далее, вместе именуемые - Недвижимое имущество).
Истец 03.12.2013 г. и 23.12.2013 г. обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истцом от Ответчика были получены ответы:
- по Объекту 1 - ответ от 01.07.2014 г. с проектами договоров купли-продажи арендуемого Истцом имущества по цене 13 405 000 (тринадцать миллионов четыреста пять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23 мая 2014 г. N 738Г/44. выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26 мая 2014 г. N 199/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" и ежемесячными платежами в размере не менее 372 361 (триста семьдесят две тысячи триста шестьдесят один) рубль 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
- по Объекту 2 ответ от 30.06.2014 г. с проектами договоров купли-продажи арендуемого Истцом имущества по цене 98 272 ООО (девяносто восемь миллионов двести семьдесят две тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 мая 2014 г. N 738Г/139, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30 мая 2014 г. N 156/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" и ежемесячными платежами не менее 2 729 777 (два миллиона семьсот двадцать девять тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, Истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.
Согласно отчету N 4842207-Н от 22 июля 2014 г., выполненному ООО "НормаВэст", стоимость Объекта 1 составляет - 5 017 796 (Пять миллионов семнадцать тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копеек без НДС.
Стоимость Объекта 2, на основании Отчета N 1407232 от 28 июля 2014 г., выполненного ООО "ППО-КОНСАЛТ", составляет 39 251 000 (Тридцать девять миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей без НДС.
Истец письмом от 29 июля 2014 года и 30 июля 2014 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договоры купли-продажи недвижимости, с протоколами разногласий указав в редакции покупателя (Истца), указав цену:
- - за Объект 1-5 017 796 (Пять миллионов семнадцать тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка без НДС, в том числе ежемесячные платежи, составляющие не менее 139 383 (Сто тридцать девять тысяч триста восемьдесят три) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
- - за Объект 2 - 39 251 000 (Тридцать девять миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей без НДС, в том числе ежемесячные платежи в размере 1 090 305 (Один миллион девяносто тысяч триста пять) рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд, Определением от 17.02.2015 назначил судебную экспертизу, ее проведение было поручено эксперту АНО "ЭкспертКонсалтЦентр" Слюсаревой Ольге Игоревне.
Перед экспертом поставлены вопросы:
Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. Ш, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 26, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013 составляет 39 146 260 руб.
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013. составляет 8 621 394 руб.
Определением от 19.05.2015 по ходатайству ответчика эксперт Слюсарева О.И. вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по экспертизе. С учетом замечаний ответчика эксперт представил скорректированное экспертное заключение.
Истец и ответчик заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы. Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Определением от 15.01.2015 судом назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" Петуховой Е.А.
Перед экспертом поставлены вопросы:
1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013,
2) Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013.
Согласно повторной судебной экспертизе назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2016 г. проведенной по данному делу, выводы которой оформлены заключением эксперта ОАО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" N Г-0126 от 26.01.2016:
1) Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 532,9 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 3, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-6, пом. III комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 24 на 03.12.2013 - 23.12.2013, составляет 48 140 798 рублей без учета НДС.
2) Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м (подвал, пом. II, ком. 1-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-я Брестская, д. 36 на 03.12.2013 - 23.12.2013. составляет 10 583 613 рублей без учета НДС.
Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им заключению, в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика. Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договоры купли продажи недвижимости в настоящее время не могут быть заключены со сроком рассрочки в три года, а исключительно только не менее пяти лет рассрочки. Доводы апелляционной жалобы ответчика не принимаются апелляционным судом в качестве основания для изменения решения суда.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2016 года по делу N А40-146799/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.А.СОЛОПОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)