Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Винник А.С.,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-3110/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2016 года (судья Полякова В.А.) по делу N А45-27052/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНЖИР" (ОГРН 1145476122274)
к мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100)
об установлении даты начала исчисления платежей по договору аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИНЖИР" (далее - ООО "ИНЖИР", истец) обратилось 22.12.2015 в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии г. Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) с иском об установлении даты начала исчисления арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, обязании ответчика зачесть в счет погашения арендной платы задаток в размере 2 000 000 рублей с 9 сентября 2015 года.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016 (резолютивная часть объявлена 15.02.2016) иск удовлетворен. Суд установил дату начала исчисления арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, обязал мэрию зачесть в счет погашения арендной платы задаток в размере 2 000 000 рублей с 09.09.2015.
Мэрия города Новосибирска не согласилась с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ИНЖИР" в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы: - существенные условия договора аренды были согласованы сторонами в день его подписания, то есть 10.03.2015; - земельный участок передан истцу по акту приема-передачи 10.03.2015; - отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не лишало истца возможности фактического освоения земельного участка; - обязав ответчика зачесть сумму задатка с 09.09.2015 в счет арендной платы, суд незаконно изменил условия договора о задатке, который предметом рассмотрения не являлся.
ООО "ИНЖИР" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, полагая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отвергнуты.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции установил.
В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 05.03.2015 N 415 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "ИНЖИР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, в силу пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:321, площадью 11916 кв. м.
Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте. Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью договор (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора: разрешенное использование земельного участка: общественные здания административного назначения; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры.
Срок действия договора аренды установлен в пункте 1.4 договора с 10.03.2015 по 10.03.2018.
Согласно пункту 7.1 договора договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении 1 к договору.
Пунктом 4.2.10 договора установлена обязанность арендатора зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в течение месяца с момента его подписания сторонами.
При этом в силу пункта 7.5 договора, обеспечение государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области возлагается на арендодателя.
Во исполнение указанной обязанности ООО "ИНЖИР" подало 25.03.2015 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170 т.
Уведомлением от 07.04.2015 N 001/839/2015-413 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием препятствий в виде имеющихся записей об обременении на участки, из которых был образован земельный участок, являющийся предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды.
29.06.2015 мэрией города Новосибирска было подано заявление о внесении в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в соответствии с постановлением от 15.06.2015 N 4074, 14.07.2015 - заявление о возобновлении государственной регистрации.
Письмом от 11.08.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской сообщило об отказе в государственной регистрации права в связи со снятием 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:321 с государственного кадастрового учета.
09.09.2015 стороны заключили к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т дополнительное соглашение N 1, пунктом 1 которого по взаимному согласию пункты 1.1., 1.2 договора изложили в следующей редакции:
"1.1 Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:419 площадью 11916 кв. м.
1.2 Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте (приложение N 2 к договору). Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью договор".
В соответствии с договором о задатке арендатор внес задаток в размере 2 000 000 рублей, который в силу пункта 2.2 договора аренды засчитывается в счет погашения арендной платы.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ООО "ИНЖИР" в исковом заявлении полагает, что исполнение арендодателем обязанности по передаче земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 10.03.2015 N 121170т, произошло не ранее 09.09.2015 - с даты подписания дополнительного соглашения к договору аренды (уточнения предмета договора) и устранения возникших препятствий для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Поскольку арендатором фактически земельный участок был получен 09.09.2015, истец считает, что обязанность по внесению платы, предусмотренная пунктами 2.1, 2.2 договора, подлежит исполнению также с указанной даты, а зачет ранее внесенной суммы в размере 2 000 000 рублей по договору о задатке должен производиться с 01.10.2015 (первого числа месяца, следующего за расчетным).
На письмо от 16.11.2015 ООО "ИНЖИР" в мэрию города Новосибирска об уточнении даты передачи земельного участка по договору, а также даты начала выполнения обязанности арендатором по внесению платежей, ответчик в ответе N 31/21/14870 отметил, что считает датой начала начисления арендной платы 10.03.2015 и что основания для установления более поздней даты начала исчисления арендных платежей за земельный участок отсутствуют.
Отказ мэрии города Новосибирска в согласовании даты передачи земельного участка по договору, а также даты начала выполнения обязанности арендатором по внесению платежей послужил основанием для обращения ООО "ИНЖИР" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что существенное условие договора аренды - поставленный на государственный кадастровый учет 08.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:419 было окончательно согласовано сторонами договора N 121170т лишь 09.09.2015 в момент подписания дополнительного соглашения, в связи с чем обязанность арендодателя по передаче объекта аренды арендатору с учетом пункта 7.1 договора исполнена мэрией города Новосибирска 09.09.2015. Принимая во внимание условие пункта 2.2 договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность по внесению арендных платежей на стороне арендатора возникла с 01.10.2015.
Отклоняя довод ответчика о необходимости исчисления арендных платежей с момента подписания договора - 10.03.2015, суд признал такое поведение со стороны арендодателя недобросовестным.
Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает наличие двустороннего исполнения обязательств сторонами, при котором обязательство арендатора по уплате арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя передать предмет аренды.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При подписании договора аренды от 10.03.2015 стороны установили, что арендуемый земельный участок предоставляется арендатору для определенных целей - строительства нежилых зданий и сооружений.
Следовательно, истец обязан был обеспечить предоставление ответчику земельного участка, на котором ответчик мог приступить к строительству. Участок должен быть пригоден для использования по определенному в договоре аренды назначению. До указанного момента обязательство арендодателя не могло считаться исполненным.
В силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка.
В этой связи для осуществления строительства на арендованном земельном участке ООО "ИНЖИР" должно было предварительно получить разрешение на строительство, которое, в свою очередь, могло быть выдано ему только при представлении правоустанавливающих документов на земельный участок, в частности, надлежащим образом оформленного заключенного договора аренды.
В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае государственная регистрация договора аренды от 10.03.2015 была необходима не только для окончания процедуры заключения договора, но также и для создания условий для последующего использования арендатором предоставленного ему земельного участка.
Между тем, как следует из материалов дела, договор аренды от 10.03.2015 не только не был, но и не мог быть зарегистрирован.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Правила статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривают, что государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков необходим кадастровый паспорт.
В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из системного толкования приведенных норм права следует, что предоставление в аренду земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, возможно только после кадастрового учета земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что на дату подписания договора аренды от 10.03.2015 договор не мог быть зарегистрирован в силу наличия обременений на участках, из которых был образован земельный участок, являющийся предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды, а впоследствии - из-за снятия 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:321 с государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, до предоставления земельного участка в надлежащем порядке арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом для тех целей, для которых заключался договор аренды. Мэрия города Новосибирска при рассмотрении дела не указала, каким образом ООО "ИНЖИР" в действительности могло законно осуществлять строительство на земельном участке, формально переданном ему во владение и пользование, если государственная регистрация договора аренды была невозможна, а без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю истцу не могло быть выдано разрешение на строительство.
Указанные нарушения при предоставлении земельного участка в аренду были допущены не арендатором, а арендодателем - Мэрией города Новосибирска, которая ссылаясь на формальное подписание сторонами договора аренды от 10.03.2015 впоследствии имеет право потребовать от истца уплаты арендной платы.
Однако никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иной подход приведет к фактическому поощрению действий органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок для строительства с существенным нарушением существующих процедур и обязательных требований.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при подписании договора аренды от 10.03.2015 истец фактически не исполнил обязанность по предоставлению ответчику земельного участка, на котором могло осуществляться строительство. Такая обязанность исполнена истцом только при заключении дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2015. Вследствие этого у ООО "ИНЖИР" отсутствует обязанность уплачивать арендную плату до предоставления ему земельного участка для строительства в установленном порядке, то есть в период с 10.03.2015 по 09.09.2015.
С учетом изложенного, исковые требования ООО "ИНЖИР" правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку правильно установленных судом первой инстанции обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции с учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств не усматривает.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Мэрия города Новосибирска освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2016 года по делу N А45-27052/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2016 N 07АП-3110/2016 ПО ДЕЛУ N А45-27052/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. N 07АП-3110/2016
Дело N А45-27052/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Винник А.С.,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-3110/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2016 года (судья Полякова В.А.) по делу N А45-27052/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНЖИР" (ОГРН 1145476122274)
к мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100)
об установлении даты начала исчисления платежей по договору аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИНЖИР" (далее - ООО "ИНЖИР", истец) обратилось 22.12.2015 в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии г. Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) с иском об установлении даты начала исчисления арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, обязании ответчика зачесть в счет погашения арендной платы задаток в размере 2 000 000 рублей с 9 сентября 2015 года.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016 (резолютивная часть объявлена 15.02.2016) иск удовлетворен. Суд установил дату начала исчисления арендных платежей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, обязал мэрию зачесть в счет погашения арендной платы задаток в размере 2 000 000 рублей с 09.09.2015.
Мэрия города Новосибирска не согласилась с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ИНЖИР" в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы: - существенные условия договора аренды были согласованы сторонами в день его подписания, то есть 10.03.2015; - земельный участок передан истцу по акту приема-передачи 10.03.2015; - отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не лишало истца возможности фактического освоения земельного участка; - обязав ответчика зачесть сумму задатка с 09.09.2015 в счет арендной платы, суд незаконно изменил условия договора о задатке, который предметом рассмотрения не являлся.
ООО "ИНЖИР" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, полагая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отвергнуты.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции установил.
В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 05.03.2015 N 415 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "ИНЖИР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т, в силу пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:321, площадью 11916 кв. м.
Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте. Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью договор (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора: разрешенное использование земельного участка: общественные здания административного назначения; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры.
Срок действия договора аренды установлен в пункте 1.4 договора с 10.03.2015 по 10.03.2018.
Согласно пункту 7.1 договора договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении 1 к договору.
Пунктом 4.2.10 договора установлена обязанность арендатора зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в течение месяца с момента его подписания сторонами.
При этом в силу пункта 7.5 договора, обеспечение государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области возлагается на арендодателя.
Во исполнение указанной обязанности ООО "ИНЖИР" подало 25.03.2015 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170 т.
Уведомлением от 07.04.2015 N 001/839/2015-413 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием препятствий в виде имеющихся записей об обременении на участки, из которых был образован земельный участок, являющийся предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды.
29.06.2015 мэрией города Новосибирска было подано заявление о внесении в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в соответствии с постановлением от 15.06.2015 N 4074, 14.07.2015 - заявление о возобновлении государственной регистрации.
Письмом от 11.08.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской сообщило об отказе в государственной регистрации права в связи со снятием 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:321 с государственного кадастрового учета.
09.09.2015 стороны заключили к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.03.2015 N 121170т дополнительное соглашение N 1, пунктом 1 которого по взаимному согласию пункты 1.1., 1.2 договора изложили в следующей редакции:
"1.1 Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:419 площадью 11916 кв. м.
1.2 Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте (приложение N 2 к договору). Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью договор".
В соответствии с договором о задатке арендатор внес задаток в размере 2 000 000 рублей, который в силу пункта 2.2 договора аренды засчитывается в счет погашения арендной платы.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ООО "ИНЖИР" в исковом заявлении полагает, что исполнение арендодателем обязанности по передаче земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 10.03.2015 N 121170т, произошло не ранее 09.09.2015 - с даты подписания дополнительного соглашения к договору аренды (уточнения предмета договора) и устранения возникших препятствий для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Поскольку арендатором фактически земельный участок был получен 09.09.2015, истец считает, что обязанность по внесению платы, предусмотренная пунктами 2.1, 2.2 договора, подлежит исполнению также с указанной даты, а зачет ранее внесенной суммы в размере 2 000 000 рублей по договору о задатке должен производиться с 01.10.2015 (первого числа месяца, следующего за расчетным).
На письмо от 16.11.2015 ООО "ИНЖИР" в мэрию города Новосибирска об уточнении даты передачи земельного участка по договору, а также даты начала выполнения обязанности арендатором по внесению платежей, ответчик в ответе N 31/21/14870 отметил, что считает датой начала начисления арендной платы 10.03.2015 и что основания для установления более поздней даты начала исчисления арендных платежей за земельный участок отсутствуют.
Отказ мэрии города Новосибирска в согласовании даты передачи земельного участка по договору, а также даты начала выполнения обязанности арендатором по внесению платежей послужил основанием для обращения ООО "ИНЖИР" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что существенное условие договора аренды - поставленный на государственный кадастровый учет 08.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:419 было окончательно согласовано сторонами договора N 121170т лишь 09.09.2015 в момент подписания дополнительного соглашения, в связи с чем обязанность арендодателя по передаче объекта аренды арендатору с учетом пункта 7.1 договора исполнена мэрией города Новосибирска 09.09.2015. Принимая во внимание условие пункта 2.2 договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность по внесению арендных платежей на стороне арендатора возникла с 01.10.2015.
Отклоняя довод ответчика о необходимости исчисления арендных платежей с момента подписания договора - 10.03.2015, суд признал такое поведение со стороны арендодателя недобросовестным.
Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает наличие двустороннего исполнения обязательств сторонами, при котором обязательство арендатора по уплате арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя передать предмет аренды.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При подписании договора аренды от 10.03.2015 стороны установили, что арендуемый земельный участок предоставляется арендатору для определенных целей - строительства нежилых зданий и сооружений.
Следовательно, истец обязан был обеспечить предоставление ответчику земельного участка, на котором ответчик мог приступить к строительству. Участок должен быть пригоден для использования по определенному в договоре аренды назначению. До указанного момента обязательство арендодателя не могло считаться исполненным.
В силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка.
В этой связи для осуществления строительства на арендованном земельном участке ООО "ИНЖИР" должно было предварительно получить разрешение на строительство, которое, в свою очередь, могло быть выдано ему только при представлении правоустанавливающих документов на земельный участок, в частности, надлежащим образом оформленного заключенного договора аренды.
В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае государственная регистрация договора аренды от 10.03.2015 была необходима не только для окончания процедуры заключения договора, но также и для создания условий для последующего использования арендатором предоставленного ему земельного участка.
Между тем, как следует из материалов дела, договор аренды от 10.03.2015 не только не был, но и не мог быть зарегистрирован.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Правила статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривают, что государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков необходим кадастровый паспорт.
В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из системного толкования приведенных норм права следует, что предоставление в аренду земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, возможно только после кадастрового учета земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что на дату подписания договора аренды от 10.03.2015 договор не мог быть зарегистрирован в силу наличия обременений на участках, из которых был образован земельный участок, являющийся предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды, а впоследствии - из-за снятия 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:321 с государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, до предоставления земельного участка в надлежащем порядке арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом для тех целей, для которых заключался договор аренды. Мэрия города Новосибирска при рассмотрении дела не указала, каким образом ООО "ИНЖИР" в действительности могло законно осуществлять строительство на земельном участке, формально переданном ему во владение и пользование, если государственная регистрация договора аренды была невозможна, а без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю истцу не могло быть выдано разрешение на строительство.
Указанные нарушения при предоставлении земельного участка в аренду были допущены не арендатором, а арендодателем - Мэрией города Новосибирска, которая ссылаясь на формальное подписание сторонами договора аренды от 10.03.2015 впоследствии имеет право потребовать от истца уплаты арендной платы.
Однако никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иной подход приведет к фактическому поощрению действий органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок для строительства с существенным нарушением существующих процедур и обязательных требований.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при подписании договора аренды от 10.03.2015 истец фактически не исполнил обязанность по предоставлению ответчику земельного участка, на котором могло осуществляться строительство. Такая обязанность исполнена истцом только при заключении дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2015. Вследствие этого у ООО "ИНЖИР" отсутствует обязанность уплачивать арендную плату до предоставления ему земельного участка для строительства в установленном порядке, то есть в период с 10.03.2015 по 09.09.2015.
С учетом изложенного, исковые требования ООО "ИНЖИР" правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку правильно установленных судом первой инстанции обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции с учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств не усматривает.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Мэрия города Новосибирска освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 февраля 2016 года по делу N А45-27052/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)