Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2017
Полный текст постановления изготовлен 31.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,
судей Мысака Н.Я., Зеньковой Е.Л.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" - Ладанова Н.М. - дов. от 14.12.2016
от Зубковой Л.Ю. - лично, паспорт, и ее представитель Полшкова В.К. - дов. от 17.12.2015 N Д-2727
рассмотрев 29.05.2017 в судебном заседании кассационную жалобу Зубковой Ларисы Юрьевны,
на определение от 25.01.2017
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Трошиной Ю.В.,
на постановление от 30.03.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Мизяк В.П., Муриной В.А.,
по заявлению Зубковой Ларисы Юрьевны к закрытому акционерному обществу "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако", Носикову Дмитрию Павловичу,
установил:
решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2015 закрытое акционерное общество "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" (далее - ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Волчков А.Н., сообщение опубликовано 23.05.2015.
Зубкова Лариса Григорьевна (далее - Зубкова Л.Г.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к закрытому акционерному обществу ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" об обязании подписать договор купли-продажи 2-комнатной квартиры площадью 41 кв. м, кадастровый номер 50:28:0010567:1379, расположенной по адресу: Московская область, г. Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, на условиях, определенных пунктом 1.6. договора N 19 найма квартиры с условием о ее выкупе от 28.06.08.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016 к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Носиков Дмитрий Павлович.
Определением Арбитражного суда Московской области от 01.07.2016 производство по заявлению Зубковой Л.Г. об обязании ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" подписать договор купли-продажи квартиры было прекращено.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 указанное определение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 08.11.2016 производство по заявлениям Зубковой Л.Г. об обязании заключить договор купли-продажи и о признании недействительными торгов было объединено в одно производство.
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, Зубкова Л.Г. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила заявленные требования.
Определением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2017 отказано в признании недействительными результатов торгов, проведенных ООО "Межрегионинвест"; признан недействительным договор от 20.04.2016 N 19К купли-продажи 2-комнатной квартиры общей площадью 41 кв. м, расположенной по адресу: Московская область, город Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41; применены последствия недействительности сделки в виде признания за Зубковой Л.Г. прав и обязанностей покупателя (победителя) на торгах посредством публичного предложения.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 определение суда от 25.01.2017 отменено, заявление Зубковой Л.Г. оставлено без рассмотрения, так как Зубкова Л.Г. не является участником дела о банкротстве.
Зубкова Л.Г., не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, признать недействительными результаты торгов, проведенных ООО "Межрегионинвест", признать недействительным договор купли-продажи N 19К от 20.04.2016, обязать должника подписать договор купли-продажи с Зубковой Л.Г. Кассационная жалоба мотивирована тем, договор найма жилого помещения с условием о ее выкупе, заключенный между должником и Зубковой Л.Г., является действующим. Как утверждает Зубкова Л.Г., обязательства по договору найма ей исполнены своевременно и в полном объеме.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Зубковой Л.Г. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит определение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из того, что 27.06.08 между ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" (наймодатель) и Зубковой Л.Г. (наниматель) был заключен договор N 12 найма квартиры с условием о ее выкупе, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование для проживания принадлежащую наймодателю на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Московская область, город Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, на которую наниматель имеет право выкупа (т. 1, л.д. 13-16).
Договор с аналогичными условиями за N 19 был заключен сторонами 28.06.13 (т. 1, л.д. 9-12).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2015 года ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Волчков А.Н.
13.10.15 Зубкова Л.Г. обратилась с заявлением к конкурсному управляющему о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, которое было оставлено без ответа (т. 1, л.д. 27-29).
Между тем, по поручению конкурсного управляющего спорная квартира была реализована на торгах посредством публичного предложения, проводимых в электронной форме в системе Межрегиональная электронная торговая система (ООО "МЭТС") по адресу в сети Интернет (www.m-ets.ru) по лоту N 2 организатором торгов ООО "Межрегионинвест".
Победителем торгов был признан Носиков Д.П., с которым ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" в лице конкурсного управляющего заключило договор купли-продажи N 19К от 20.04.16 с ценой 1 923 042 рубля.
Полагая, что нарушено ее право преимущественного выкупа указанной квартиры, Зубкова Л.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 168, 449, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, с учетом того, что в обоснование заявленных требований Зубкова Л.Г. указывает, что реализация спорной квартиры на торгах была проведена с нарушением ее преимущественного права покупки данного имущества, определив, что, по сути, требования Зубковой Л.Г. направлены на оспаривание заключенной между должником в лице конкурсного управляющего и победителем торгов сделки, пришел к выводу о том, что поскольку Зубкова Л.Г. к лицам, участвующим в деле о банкротстве ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" не относится, ее заявление подлежало оставлению без рассмотрения применительно к пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, принимая настоящие судебные акты, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Принимая настоящие судебные акты, судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Суды не приняли во внимание доводы заявителя о том, что 25 сентября 2015 года объявлением о проведении торгов N 756409 на торги выставлено имущество, принадлежащее ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций "Метако", в числе которого лотами N 1 - N 5 являются квартиры принадлежащие предприятию-должнику. Лот N 2 - 2-комнатная квартира общей площадью 41,0 м2, расположенная по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, принадлежащая Истцу по договору найма с условием о ее выкупе N 12 от 27.06.08 и N 19 от 28.06.13 (прописано 3 человека, в т.ч. один несовершеннолетний). В указанном сообщении отмечено, что лоты N 1 - N 5 обременены договорами найма. Конкурсным управляющим направлены отказы от исполнения данных договоров на основании п. 3 ст. 129 и ст. 102 ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ. По результатам завершения торгов, сообщение N 810497 от 06.11.15 на Лот N 2 не подано не одной заявки, торги признаны не состоявшимися.
14 октября 2015 года, в адрес ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкции "Метако" было направлено заявление с просьбой заключить договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, занимаемого истцом по договору найма N 19 от 28.06.13. По данным Почта России, указанное заявление вручено ответчику 19 октября 2015 года, что подтверждается уведомлением о вручении от 19.10.15.
К моменту подведения результата торгов 06.11.15 ответ истцом не получен.
04 декабря 2015 года спорная квартира повторно выставляется на торги (объявление о проведении торгов N 846305). В сообщении N 846305 повторно имеется ссылка о направлении конкурсным управляющим отказа от исполнения договора найма с условием о ее выкупе.
По сообщению от 26.01.16 N 910132 торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок на указанный лот.
Согласно п. 2.8., 2.9. в период действия договора собственник данного жилого помещения не вправе продавать, дарить либо отчуждать иным способом квартиру третьим лицам, не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.
Судам необходимо было проверить является ли спорная квартира единственным имуществом заявителя, а также и то, направлял ли конкурсный управляющий в адрес истца уведомления об отказе от исполнения договора найма жилого помещения с условием о ее выкупе N 19 от 28.06.13, что, в свою очередь, позволит прийти к выводу о том, что вышеуказанный договор действующим на настоящий момент, обязательства по которому наниматель исполнил в полном объеме.
Кроме того, вопреки выводам судов, судам необходимо было проверить доводы заявителя о том, что при размещении объявления о проведении торгов N 948816 от 19.02.2016, при выставлении спорного имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, отсутствует информация об обременении спорного имущества договором найма, срок действия которого истекает 28.06.2018 года. Наличие данной информации в предмете торгов делало его малопривлекательным для потенциальных покупателей и существенно бы повлияло на цену выставляемого на торги имущества.
На основании изложенного, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении в настоящее время не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что, в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, установить является ли спорная квартира единственным жильем заявителя, имеется ли фактически договор найма со сроком действия до 2018 с правом выкупа, выставлялся ли лот на торгах с обременением, а также при необходимости судам необходимо рассмотреть вопрос о привлечении к участию в обособленном споре органы опеки с учетом наличия у заявителя несовершеннолетнего ребенка, с учетом всех установленных обстоятельств дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области 25.01.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу N А41-47308/2014 отменить.
Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2017 N Ф05-11156/2015 ПО ДЕЛУ N А41-47308/14
Требование: О признании недействительными результатов торгов, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А41-47308/14
Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2017
Полный текст постановления изготовлен 31.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,
судей Мысака Н.Я., Зеньковой Е.Л.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" - Ладанова Н.М. - дов. от 14.12.2016
от Зубковой Л.Ю. - лично, паспорт, и ее представитель Полшкова В.К. - дов. от 17.12.2015 N Д-2727
рассмотрев 29.05.2017 в судебном заседании кассационную жалобу Зубковой Ларисы Юрьевны,
на определение от 25.01.2017
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Трошиной Ю.В.,
на постановление от 30.03.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Мизяк В.П., Муриной В.А.,
по заявлению Зубковой Ларисы Юрьевны к закрытому акционерному обществу "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако", Носикову Дмитрию Павловичу,
установил:
решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2015 закрытое акционерное общество "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" (далее - ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Волчков А.Н., сообщение опубликовано 23.05.2015.
Зубкова Лариса Григорьевна (далее - Зубкова Л.Г.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к закрытому акционерному обществу ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" об обязании подписать договор купли-продажи 2-комнатной квартиры площадью 41 кв. м, кадастровый номер 50:28:0010567:1379, расположенной по адресу: Московская область, г. Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, на условиях, определенных пунктом 1.6. договора N 19 найма квартиры с условием о ее выкупе от 28.06.08.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016 к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Носиков Дмитрий Павлович.
Определением Арбитражного суда Московской области от 01.07.2016 производство по заявлению Зубковой Л.Г. об обязании ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" подписать договор купли-продажи квартиры было прекращено.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 указанное определение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 08.11.2016 производство по заявлениям Зубковой Л.Г. об обязании заключить договор купли-продажи и о признании недействительными торгов было объединено в одно производство.
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, Зубкова Л.Г. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила заявленные требования.
Определением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2017 отказано в признании недействительными результатов торгов, проведенных ООО "Межрегионинвест"; признан недействительным договор от 20.04.2016 N 19К купли-продажи 2-комнатной квартиры общей площадью 41 кв. м, расположенной по адресу: Московская область, город Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41; применены последствия недействительности сделки в виде признания за Зубковой Л.Г. прав и обязанностей покупателя (победителя) на торгах посредством публичного предложения.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 определение суда от 25.01.2017 отменено, заявление Зубковой Л.Г. оставлено без рассмотрения, так как Зубкова Л.Г. не является участником дела о банкротстве.
Зубкова Л.Г., не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, признать недействительными результаты торгов, проведенных ООО "Межрегионинвест", признать недействительным договор купли-продажи N 19К от 20.04.2016, обязать должника подписать договор купли-продажи с Зубковой Л.Г. Кассационная жалоба мотивирована тем, договор найма жилого помещения с условием о ее выкупе, заключенный между должником и Зубковой Л.Г., является действующим. Как утверждает Зубкова Л.Г., обязательства по договору найма ей исполнены своевременно и в полном объеме.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Зубковой Л.Г. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит определение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из того, что 27.06.08 между ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" (наймодатель) и Зубковой Л.Г. (наниматель) был заключен договор N 12 найма квартиры с условием о ее выкупе, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование для проживания принадлежащую наймодателю на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Московская область, город Домодедово, Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, на которую наниматель имеет право выкупа (т. 1, л.д. 13-16).
Договор с аналогичными условиями за N 19 был заключен сторонами 28.06.13 (т. 1, л.д. 9-12).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2015 года ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Волчков А.Н.
13.10.15 Зубкова Л.Г. обратилась с заявлением к конкурсному управляющему о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, которое было оставлено без ответа (т. 1, л.д. 27-29).
Между тем, по поручению конкурсного управляющего спорная квартира была реализована на торгах посредством публичного предложения, проводимых в электронной форме в системе Межрегиональная электронная торговая система (ООО "МЭТС") по адресу в сети Интернет (www.m-ets.ru) по лоту N 2 организатором торгов ООО "Межрегионинвест".
Победителем торгов был признан Носиков Д.П., с которым ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" в лице конкурсного управляющего заключило договор купли-продажи N 19К от 20.04.16 с ценой 1 923 042 рубля.
Полагая, что нарушено ее право преимущественного выкупа указанной квартиры, Зубкова Л.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 168, 449, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, с учетом того, что в обоснование заявленных требований Зубкова Л.Г. указывает, что реализация спорной квартиры на торгах была проведена с нарушением ее преимущественного права покупки данного имущества, определив, что, по сути, требования Зубковой Л.Г. направлены на оспаривание заключенной между должником в лице конкурсного управляющего и победителем торгов сделки, пришел к выводу о том, что поскольку Зубкова Л.Г. к лицам, участвующим в деле о банкротстве ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкций "Метако" не относится, ее заявление подлежало оставлению без рассмотрения применительно к пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, принимая настоящие судебные акты, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Принимая настоящие судебные акты, судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Суды не приняли во внимание доводы заявителя о том, что 25 сентября 2015 года объявлением о проведении торгов N 756409 на торги выставлено имущество, принадлежащее ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций "Метако", в числе которого лотами N 1 - N 5 являются квартиры принадлежащие предприятию-должнику. Лот N 2 - 2-комнатная квартира общей площадью 41,0 м2, расположенная по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, принадлежащая Истцу по договору найма с условием о ее выкупе N 12 от 27.06.08 и N 19 от 28.06.13 (прописано 3 человека, в т.ч. один несовершеннолетний). В указанном сообщении отмечено, что лоты N 1 - N 5 обременены договорами найма. Конкурсным управляющим направлены отказы от исполнения данных договоров на основании п. 3 ст. 129 и ст. 102 ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ. По результатам завершения торгов, сообщение N 810497 от 06.11.15 на Лот N 2 не подано не одной заявки, торги признаны не состоявшимися.
14 октября 2015 года, в адрес ЗАО "Домодедовский завод металлоконструкции "Метако" было направлено заявление с просьбой заключить договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, занимаемого истцом по договору найма N 19 от 28.06.13. По данным Почта России, указанное заявление вручено ответчику 19 октября 2015 года, что подтверждается уведомлением о вручении от 19.10.15.
К моменту подведения результата торгов 06.11.15 ответ истцом не получен.
04 декабря 2015 года спорная квартира повторно выставляется на торги (объявление о проведении торгов N 846305). В сообщении N 846305 повторно имеется ссылка о направлении конкурсным управляющим отказа от исполнения договора найма с условием о ее выкупе.
По сообщению от 26.01.16 N 910132 торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок на указанный лот.
Согласно п. 2.8., 2.9. в период действия договора собственник данного жилого помещения не вправе продавать, дарить либо отчуждать иным способом квартиру третьим лицам, не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.
Судам необходимо было проверить является ли спорная квартира единственным имуществом заявителя, а также и то, направлял ли конкурсный управляющий в адрес истца уведомления об отказе от исполнения договора найма жилого помещения с условием о ее выкупе N 19 от 28.06.13, что, в свою очередь, позволит прийти к выводу о том, что вышеуказанный договор действующим на настоящий момент, обязательства по которому наниматель исполнил в полном объеме.
Кроме того, вопреки выводам судов, судам необходимо было проверить доводы заявителя о том, что при размещении объявления о проведении торгов N 948816 от 19.02.2016, при выставлении спорного имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 38, кв. 41, отсутствует информация об обременении спорного имущества договором найма, срок действия которого истекает 28.06.2018 года. Наличие данной информации в предмете торгов делало его малопривлекательным для потенциальных покупателей и существенно бы повлияло на цену выставляемого на торги имущества.
На основании изложенного, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении в настоящее время не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что, в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, установить является ли спорная квартира единственным жильем заявителя, имеется ли фактически договор найма со сроком действия до 2018 с правом выкупа, выставлялся ли лот на торгах с обременением, а также при необходимости судам необходимо рассмотреть вопрос о привлечении к участию в обособленном споре органы опеки с учетом наличия у заявителя несовершеннолетнего ребенка, с учетом всех установленных обстоятельств дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области 25.01.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу N А41-47308/2014 отменить.
Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.Л.ЗЕНЬКОВА
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.Л.ЗЕНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)