Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Александрова Д.Д., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Чичкова Е.Н. представитель по доверенности N 08 от 11.01.2016 г.,
от ответчика - Синицкий А.О. представитель по доверенности N 10/15 от 28.09.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 года, принятое судьей Бирюковой Е.В., по делу А41-75778/15 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" (ИНН 5032031875, ОГРН 1025004068594) о взыскании денежных средств и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области о признании незаконными действий,
установил:
24.09.2015 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" (далее - ООО "Стройтехбизнес") о взыскании задолженности в размере 531 624, 87 руб., пени в размере 155 377, 29 руб. (л.д. 2-8 т. 1).
Определением суда от 29.09.2015 по делу N А41-75778/15 исковое заявление принято к производству (л.д. 1 т. 1).
23.10.2015 через канцелярию суда в Арбитражный суд Московской области поступило встречное исковое заявление ООО "Стройтехбизнес" к КУМИ о признании незаконными действия по увеличению арендной платы, об обязании заключить дополнительное соглашение (л.д. 97-101 т. 1).
Определением от 01.12.2015 встречный иск принят судом к производству для рассмотрения его совместно с первоначальным иском (л.д. 166 т. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-75778/15 исковые требования КУМИ удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано (л.д. 186-187 т. 1).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Стройтехбизнес" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 3-6, 18-24 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, встречный иск удовлетворить, в иске истцу отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 между КУМИ (арендодатель) и ООО "Стройтехбизнес" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2886 (далее - договор, л.д. 105-111, 6-8, 76, 103, 150, 168-169, 170-173 т. 1).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 09.04.2007 за номером в реестре 50-50-20/034/2007-166.
Нежилое помещение передано арендатору согласно акту приема-передачи (л.д. 107 т. 1).
Пунктом 5.9. договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 12.12.2006 года и действует по 13.10.2023 года.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Согласно п. 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Первоначально размер арендной платы составлял 7 670, 21 руб. в месяц, согласно приложению N 1 к спорному договору (л.д. 108 т. 1).
В соответствии с дополнительным соглашением от 09.12.2011 года к договору с 01.01.2012 года размер арендной платы составил 10 579, 60 руб. в месяц (л.д. 111 т. 1).
Порядок расчета и внесения арендной платы, условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", определены в Положении о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
01 января 2015 года в действие вступило решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" внесены изменения (л.д. 14-26 т. 1).
С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" (базовой арендной платы) в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 рублей (л.д. 27 т. 1).
При этом Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, не оспорены и не отменены в установленном законом порядке.
В связи с принятием Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 2886 от 12 декабря 2006 года, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.01.2015 с 1 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений N 2886 от 12 декабря 2006 года составила 99 183, 75 руб. в месяц (л.д. 8 т. 1).
Согласно п. 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2015 арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Однако дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Кроме того, ответчик продолжил вносить арендную плату в размере, предусмотренном на предыдущий период, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 531 624, 87 руб. и пени по договору в размере 155 377, 29 руб.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений, соответственно от оплаты арендной платы, установленной в нем, КУМИ, руководствуясь ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, исходил из доказанности материалами дела увеличения с 01.01.2015 ставки арендной платы и пени, отсутствия внесения ответчиком арендной платы с учетом указанного увеличения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "Стройтехбизнес" полагает, что ответчик задолженности перед истцом по арендной плате не имеет, ссылаясь на то, что арендная плата необоснованно завышена арендодателем в одностороннем порядке, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении встречного иска.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы и пени, об отказе в удовлетворении встречного иска, в связи со следующим.
Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625, 650 - 655).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стороны, подписав спорный договор аренды, на основании добровольного волеизъявления установили условия п. 3.2 спорного договора, согласно которому размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
В договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины коэффициента не изменяется.
Базовая ставка арендной платы утверждается решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области.
Таким образом, в связи с тем, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы так, что данное условие устанавливает способ ее расчета, а не конкретную величину, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия, изложенного в п. 3.2. договора.
Судом установлено, что в период действия договора с 2012 года по 2015 год базовая ставка арендной платы изменилась один раз - 01.01.2015 и составила 2 500 руб. за 1 (один) кв. м в год на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 и от 24.12.2014 N 1/2.
Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора арендодатель обязан в случае изменения арендной платы доводить изменения до арендатора.
Поскольку само по себе изменение базовой ставки арендной платы не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем, то оснований для применения данного пункта договора не имеется.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Поскольку стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору являются распорядительные акты Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в зависимости от темпов инфляции, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы (ввиду изменения базовая ставка арендной платы) в одностороннем порядке является обоснованным.
При этом, то обстоятельство, что сторонами не подписано дополнительное соглашение корректирующее базовую ставку арендной платы, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся.
Подписывая договор, ответчик согласился с условием изменения размера арендной платы распоряжением Администрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому принадлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать внесения ее в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Кроме того, довод заявителя о том, что новый размер арендной платы может применяться сторонами только с момента государственной регистрации соответствующих изменений внесенных в договор аренды, несостоятелен, так как факт государственной регистрации таких изменений не влияет на определение размера арендной платы, подлежащего определению в соответствии с нормативным правовым актом.
Пунктом 3.2 договора стороны согласовали, что пересмотр арендной платы арендодателем может производиться не более одного раза в год на основании распоряжений Администрации.
Подписывая договор, ответчик согласился с данным условием.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Материалами дела подтверждено, что ответчик вносил арендную плату по договору с 01.01.2015 по 05.10.2015, исходя из размера арендной платы равной 10 579, 60 руб. (л.д. 80-89).
Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 составила 531 624, 87 руб.
Представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт задолженности по внесению арендной платы по договору. Доказательства по освобождению ответчика от обязательств по уплате арендных платежей за спорный период отсутствуют.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что применение Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 при расчете арендной платы превышает размер арендной платы с учетом темпа инфляции, стоимость аренды существенно завышена ввиду несоразмерности инфляции несостоятельна, так как сторонами в добровольном порядке подписан спорный договор, условиями которого определен порядок расчета по аренде помещения.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
С учетом изложенного, материалами дела доказано, что задолженность по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015.
Арбитражный суд, проверив произведенный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
Таким образом, исковые требования о взыскании долга по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Требование истца о взыскании пени предъявлены за период с 13.01.2015 по 30.06.2015.
Расчет пени судом проверен и признан математически верным. Контррасчет пени ответчиком не представлен. Заявления о применении ст. 333 ГК РФ в суд не поступало.
Следовательно, исходя из условий договора, наличия просрочки по исполнению обязательств ответчиком по внесению арендной платы, требование о взыскании пени правомерно и подлежит удовлетворению.
Учитывая изложенное выше, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно, судом обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 года по делу А41-75778/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 10АП-3741/2016 ПО ДЕЛУ N А41-75778/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75778/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Александрова Д.Д., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Чичкова Е.Н. представитель по доверенности N 08 от 11.01.2016 г.,
от ответчика - Синицкий А.О. представитель по доверенности N 10/15 от 28.09.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 года, принятое судьей Бирюковой Е.В., по делу А41-75778/15 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" (ИНН 5032031875, ОГРН 1025004068594) о взыскании денежных средств и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области о признании незаконными действий,
установил:
24.09.2015 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехбизнес" (далее - ООО "Стройтехбизнес") о взыскании задолженности в размере 531 624, 87 руб., пени в размере 155 377, 29 руб. (л.д. 2-8 т. 1).
Определением суда от 29.09.2015 по делу N А41-75778/15 исковое заявление принято к производству (л.д. 1 т. 1).
23.10.2015 через канцелярию суда в Арбитражный суд Московской области поступило встречное исковое заявление ООО "Стройтехбизнес" к КУМИ о признании незаконными действия по увеличению арендной платы, об обязании заключить дополнительное соглашение (л.д. 97-101 т. 1).
Определением от 01.12.2015 встречный иск принят судом к производству для рассмотрения его совместно с первоначальным иском (л.д. 166 т. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-75778/15 исковые требования КУМИ удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано (л.д. 186-187 т. 1).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Стройтехбизнес" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 3-6, 18-24 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, встречный иск удовлетворить, в иске истцу отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 между КУМИ (арендодатель) и ООО "Стройтехбизнес" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2886 (далее - договор, л.д. 105-111, 6-8, 76, 103, 150, 168-169, 170-173 т. 1).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 09.04.2007 за номером в реестре 50-50-20/034/2007-166.
Нежилое помещение передано арендатору согласно акту приема-передачи (л.д. 107 т. 1).
Пунктом 5.9. договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 12.12.2006 года и действует по 13.10.2023 года.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Согласно п. 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Первоначально размер арендной платы составлял 7 670, 21 руб. в месяц, согласно приложению N 1 к спорному договору (л.д. 108 т. 1).
В соответствии с дополнительным соглашением от 09.12.2011 года к договору с 01.01.2012 года размер арендной платы составил 10 579, 60 руб. в месяц (л.д. 111 т. 1).
Порядок расчета и внесения арендной платы, условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", определены в Положении о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
01 января 2015 года в действие вступило решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" внесены изменения (л.д. 14-26 т. 1).
С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" (базовой арендной платы) в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 рублей (л.д. 27 т. 1).
При этом Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, не оспорены и не отменены в установленном законом порядке.
В связи с принятием Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 2886 от 12 декабря 2006 года, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
В соответствии с дополнительным соглашением от 15.01.2015 с 1 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений N 2886 от 12 декабря 2006 года составила 99 183, 75 руб. в месяц (л.д. 8 т. 1).
Согласно п. 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2015 арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Однако дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Кроме того, ответчик продолжил вносить арендную плату в размере, предусмотренном на предыдущий период, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 531 624, 87 руб. и пени по договору в размере 155 377, 29 руб.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений, соответственно от оплаты арендной платы, установленной в нем, КУМИ, руководствуясь ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, исходил из доказанности материалами дела увеличения с 01.01.2015 ставки арендной платы и пени, отсутствия внесения ответчиком арендной платы с учетом указанного увеличения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "Стройтехбизнес" полагает, что ответчик задолженности перед истцом по арендной плате не имеет, ссылаясь на то, что арендная плата необоснованно завышена арендодателем в одностороннем порядке, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении встречного иска.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы и пени, об отказе в удовлетворении встречного иска, в связи со следующим.
Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625, 650 - 655).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стороны, подписав спорный договор аренды, на основании добровольного волеизъявления установили условия п. 3.2 спорного договора, согласно которому размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
В договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины коэффициента не изменяется.
Базовая ставка арендной платы утверждается решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области.
Таким образом, в связи с тем, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы так, что данное условие устанавливает способ ее расчета, а не конкретную величину, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия, изложенного в п. 3.2. договора.
Судом установлено, что в период действия договора с 2012 года по 2015 год базовая ставка арендной платы изменилась один раз - 01.01.2015 и составила 2 500 руб. за 1 (один) кв. м в год на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 и от 24.12.2014 N 1/2.
Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора арендодатель обязан в случае изменения арендной платы доводить изменения до арендатора.
Поскольку само по себе изменение базовой ставки арендной платы не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем, то оснований для применения данного пункта договора не имеется.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Поскольку стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору являются распорядительные акты Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в зависимости от темпов инфляции, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы (ввиду изменения базовая ставка арендной платы) в одностороннем порядке является обоснованным.
При этом, то обстоятельство, что сторонами не подписано дополнительное соглашение корректирующее базовую ставку арендной платы, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся.
Подписывая договор, ответчик согласился с условием изменения размера арендной платы распоряжением Администрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому принадлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать внесения ее в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Кроме того, довод заявителя о том, что новый размер арендной платы может применяться сторонами только с момента государственной регистрации соответствующих изменений внесенных в договор аренды, несостоятелен, так как факт государственной регистрации таких изменений не влияет на определение размера арендной платы, подлежащего определению в соответствии с нормативным правовым актом.
Пунктом 3.2 договора стороны согласовали, что пересмотр арендной платы арендодателем может производиться не более одного раза в год на основании распоряжений Администрации.
Подписывая договор, ответчик согласился с данным условием.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Материалами дела подтверждено, что ответчик вносил арендную плату по договору с 01.01.2015 по 05.10.2015, исходя из размера арендной платы равной 10 579, 60 руб. (л.д. 80-89).
Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 составила 531 624, 87 руб.
Представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт задолженности по внесению арендной платы по договору. Доказательства по освобождению ответчика от обязательств по уплате арендных платежей за спорный период отсутствуют.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что применение Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 при расчете арендной платы превышает размер арендной платы с учетом темпа инфляции, стоимость аренды существенно завышена ввиду несоразмерности инфляции несостоятельна, так как сторонами в добровольном порядке подписан спорный договор, условиями которого определен порядок расчета по аренде помещения.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
С учетом изложенного, материалами дела доказано, что задолженность по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015.
Арбитражный суд, проверив произведенный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
Таким образом, исковые требования о взыскании долга по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Требование истца о взыскании пени предъявлены за период с 13.01.2015 по 30.06.2015.
Расчет пени судом проверен и признан математически верным. Контррасчет пени ответчиком не представлен. Заявления о применении ст. 333 ГК РФ в суд не поступало.
Следовательно, исходя из условий договора, наличия просрочки по исполнению обязательств ответчиком по внесению арендной платы, требование о взыскании пени правомерно и подлежит удовлетворению.
Учитывая изложенное выше, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно, судом обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 года по делу А41-75778/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)