Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сулименко О.А.,
судей Ефимовой О.Ю., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,
в отсутствие участвующих в деле лиц,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Северский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 по делу N А32-35092/2015,
принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,
по заявлению индивидуального предпринимателя В.
к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования Северский район
о признании незаконным отказа в продлении аренды
установил:
индивидуальный предприниматель В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрация муниципального образования Северский район (далее - администрация) о признании незаконными действий администрации муниципального образования Северский район, выразившихся в отказе заключить с заявителем на новый срок договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов и обязать администрацию муниципального образования Северский район восстановить нарушенное право путем заключения с ИП В. договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов.
Заявленные требования мотивированы тем, что заявление предпринимателя соответствует части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Предприниматель надлежащим образом исполнял обязанности арендатора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 требования предпринимателя удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение администрации муниципального образования Северский район об отказе индивидуальному предпринимателю В. заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт.Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов незаконным. В части требований заявителя об обязании администрации муниципального образования Северский район заключить с индивидуальным предпринимателем В. договор аренды без проведения торгов заявление оставлено без рассмотрения. Суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона, соответственно, отказ администрации Северского района, изложенный в письме от 08.09.2015 N 01-17/6762 является незаконным. В связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора требование об обязании администрации муниципального образования Северский район заключить с В. договор аренды без проведения торгов оставлено без рассмотрения.
Администрация муниципального образования Северский район обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает на следующее. На территории муниципального образования Северский район принят нормативный акт, который регулирует передачу муниципального имущества в аренду - решение Совета муниципального образования Северский района от 15.05.2013 N 407, которым утверждено Положение о порядке формирования и ведения перечня имущества муниципального образования Северский район, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также порядке и условиях предоставления в аренду включенного в перечень имущества. Согласно п. 5.2.1 указанного положения заключение договора аренды осуществляется только по результатам проведения аукциона. Суд сослался на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не относимые к обстоятельствам настоящего дела.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что договор аренды от 31.08.2010 не содержит ограничений по порядку заключения его на новый срок. Иной порядок распоряжения имуществом, помимо сдачи его в аренду, администрацией не установлен.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили, о месте и времени заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Индивидуальный предприниматель В. письменно заявил ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.08.2010 по итогам открытого аукциона между администрацией муниципального образования Северский район и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому во временное пользование предпринимателю за плату было предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35, общей площадью 29,3 кв. м для торговли продовольственными товарами.
Согласно п. 10.2 договора он заключен на срок 5 лет с момента государственной регистрации, регистрация права аренды произведена 24.09.2010.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в течение срока действия договора аренды заявитель использовал арендуемое помещение по его назначению, арендную плату вносил своевременно и в полном объеме, задолженности по платежам не имеет. В течение всего срока действия договора, со стороны арендодателя претензий к арендатору не поступало.
Предприниматель обратился в администрацию Северского района с заявлением от 04.09.2015 (л.д. 22) о заключении договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно письму от 08.09.2015 позиция администрация заключается в невозможности заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона. Предпринимателю предложено освободить помещения в связи с подготовкой соглашения о расторжении договора аренды.
Предприниматель, полагая, что имеет преимущественное право заключения договора аренды без проведения торгов, обратился в арбитражный суд с заявлением.
При рассмотрении дела апелляционная коллегия учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает иной порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно - по результатам торгов.
При этом статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.
Вместе с тем, Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 401-ФЗ) статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнена частью 9, предусматривающей возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В связи с тем, что приведенные положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции вступили в силу в январе 2012 года, - они распространяются на договоры аренды, срок действия которых истек после вступления Закона N 401-ФЗ в силу, в том числе, и на договор аренды от 31.08.2010.
Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
- принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
- наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Администрация полагает, что имеется решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом - решение Совета муниципального образования Северский района от 15.05.2013 N 407, которым утверждено Положение о порядке формирования и ведения перечня имущества муниципального образования Северский район, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также порядке и условиях предоставления в аренду включенного в перечень имущества. Согласно п. 5.2.1 указанного положения заключение договора аренды осуществляется только по результатам проведения аукциона.
Апелляционная коллегия полагает, что администрацией допущено ошибочное толкование части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Из материалов дела видно, что в установленном порядке решение, предусматривающее иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом, администрацией не принималось. Решение о проведении торгов в отношении спорного имущества не является решением об ином использовании имущества, так как в обоих случаях имущество будет передано в аренду.
Таким образом, администрация не вправе отказать предпринимателю в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35, в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ обоснованно признан судом незаконным.
В то же время, наряду с требованием о признании незаконным отказа администрации предприниматель, ссылаясь на пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически заявил требование о понуждении к продлению срока действия договора аренды. Предмет иска о понуждении лица, участвующего в рассмотрении дела, продлить действие договора относится к спорам о праве и носит гражданско-правовой характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Пунктом 4.5 Постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Данное требование относится к исковому способу защиты права и подлежит рассмотрению судом не в упрощенной процедуре рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений об оспаривании ненормативных правовых актов, установленной нормами гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой рассматривалось настоящее дело, а в порядке рассмотрения гражданского спора, искового производства, определенном нормами гл. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы договорного права.
С учетом этого, требование арендатора к арендодателю об обязании заключить договор аренды на новый срок рассматривается с проверкой соблюдения установленной гражданским законодательством процедуры заключения договора на новый срок, в том числе с проверкой вопроса о соблюдении преддоговорного порядка урегулирования данного спора и условий, на которых должен быть заключен новый договор.
Требование предпринимателя об обязании администрации заключить договор аренды обоснованно оставлено судом без рассмотрения ввиду несоблюдения заявителем статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изложенное означает, что требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом стороне, для которой заключение договора является обязательным, оферты и получения от этой стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
В деле отсутствуют и предпринимателем не представлены доказательства направления администрации оферты (проекта договора аренды) до обращения в суд. Поэтому суд первой инстанции правомерно оставил заявление предпринимателя в данной части без рассмотрения.
Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 по делу N А32-35092/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 15АП-22714/2015 ПО ДЕЛУ N А32-35092/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. N 15АП-22714/2015
Дело N А32-35092/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сулименко О.А.,
судей Ефимовой О.Ю., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,
в отсутствие участвующих в деле лиц,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Северский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 по делу N А32-35092/2015,
принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,
по заявлению индивидуального предпринимателя В.
к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования Северский район
о признании незаконным отказа в продлении аренды
установил:
индивидуальный предприниматель В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрация муниципального образования Северский район (далее - администрация) о признании незаконными действий администрации муниципального образования Северский район, выразившихся в отказе заключить с заявителем на новый срок договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов и обязать администрацию муниципального образования Северский район восстановить нарушенное право путем заключения с ИП В. договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов.
Заявленные требования мотивированы тем, что заявление предпринимателя соответствует части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Предприниматель надлежащим образом исполнял обязанности арендатора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 требования предпринимателя удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение администрации муниципального образования Северский район об отказе индивидуальному предпринимателю В. заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт.Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35 без проведения торгов незаконным. В части требований заявителя об обязании администрации муниципального образования Северский район заключить с индивидуальным предпринимателем В. договор аренды без проведения торгов заявление оставлено без рассмотрения. Суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона, соответственно, отказ администрации Северского района, изложенный в письме от 08.09.2015 N 01-17/6762 является незаконным. В связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора требование об обязании администрации муниципального образования Северский район заключить с В. договор аренды без проведения торгов оставлено без рассмотрения.
Администрация муниципального образования Северский район обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает на следующее. На территории муниципального образования Северский район принят нормативный акт, который регулирует передачу муниципального имущества в аренду - решение Совета муниципального образования Северский района от 15.05.2013 N 407, которым утверждено Положение о порядке формирования и ведения перечня имущества муниципального образования Северский район, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также порядке и условиях предоставления в аренду включенного в перечень имущества. Согласно п. 5.2.1 указанного положения заключение договора аренды осуществляется только по результатам проведения аукциона. Суд сослался на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не относимые к обстоятельствам настоящего дела.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что договор аренды от 31.08.2010 не содержит ограничений по порядку заключения его на новый срок. Иной порядок распоряжения имуществом, помимо сдачи его в аренду, администрацией не установлен.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили, о месте и времени заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Индивидуальный предприниматель В. письменно заявил ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.08.2010 по итогам открытого аукциона между администрацией муниципального образования Северский район и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому во временное пользование предпринимателю за плату было предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35, общей площадью 29,3 кв. м для торговли продовольственными товарами.
Согласно п. 10.2 договора он заключен на срок 5 лет с момента государственной регистрации, регистрация права аренды произведена 24.09.2010.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в течение срока действия договора аренды заявитель использовал арендуемое помещение по его назначению, арендную плату вносил своевременно и в полном объеме, задолженности по платежам не имеет. В течение всего срока действия договора, со стороны арендодателя претензий к арендатору не поступало.
Предприниматель обратился в администрацию Северского района с заявлением от 04.09.2015 (л.д. 22) о заключении договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно письму от 08.09.2015 позиция администрация заключается в невозможности заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона. Предпринимателю предложено освободить помещения в связи с подготовкой соглашения о расторжении договора аренды.
Предприниматель, полагая, что имеет преимущественное право заключения договора аренды без проведения торгов, обратился в арбитражный суд с заявлением.
При рассмотрении дела апелляционная коллегия учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает иной порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно - по результатам торгов.
При этом статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.
Вместе с тем, Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 401-ФЗ) статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнена частью 9, предусматривающей возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В связи с тем, что приведенные положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции вступили в силу в январе 2012 года, - они распространяются на договоры аренды, срок действия которых истек после вступления Закона N 401-ФЗ в силу, в том числе, и на договор аренды от 31.08.2010.
Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
- принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
- наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Администрация полагает, что имеется решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом - решение Совета муниципального образования Северский района от 15.05.2013 N 407, которым утверждено Положение о порядке формирования и ведения перечня имущества муниципального образования Северский район, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также порядке и условиях предоставления в аренду включенного в перечень имущества. Согласно п. 5.2.1 указанного положения заключение договора аренды осуществляется только по результатам проведения аукциона.
Апелляционная коллегия полагает, что администрацией допущено ошибочное толкование части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Из материалов дела видно, что в установленном порядке решение, предусматривающее иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом, администрацией не принималось. Решение о проведении торгов в отношении спорного имущества не является решением об ином использовании имущества, так как в обоих случаях имущество будет передано в аренду.
Таким образом, администрация не вправе отказать предпринимателю в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пгт. Афипский, ул. Пушкина, 111, Литер А N 33, 34/1, 35, в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ обоснованно признан судом незаконным.
В то же время, наряду с требованием о признании незаконным отказа администрации предприниматель, ссылаясь на пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически заявил требование о понуждении к продлению срока действия договора аренды. Предмет иска о понуждении лица, участвующего в рассмотрении дела, продлить действие договора относится к спорам о праве и носит гражданско-правовой характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Пунктом 4.5 Постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Данное требование относится к исковому способу защиты права и подлежит рассмотрению судом не в упрощенной процедуре рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений об оспаривании ненормативных правовых актов, установленной нормами гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой рассматривалось настоящее дело, а в порядке рассмотрения гражданского спора, искового производства, определенном нормами гл. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы договорного права.
С учетом этого, требование арендатора к арендодателю об обязании заключить договор аренды на новый срок рассматривается с проверкой соблюдения установленной гражданским законодательством процедуры заключения договора на новый срок, в том числе с проверкой вопроса о соблюдении преддоговорного порядка урегулирования данного спора и условий, на которых должен быть заключен новый договор.
Требование предпринимателя об обязании администрации заключить договор аренды обоснованно оставлено судом без рассмотрения ввиду несоблюдения заявителем статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изложенное означает, что требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом стороне, для которой заключение договора является обязательным, оферты и получения от этой стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
В деле отсутствуют и предпринимателем не представлены доказательства направления администрации оферты (проекта договора аренды) до обращения в суд. Поэтому суд первой инстанции правомерно оставил заявление предпринимателя в данной части без рассмотрения.
Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2015 по делу N А32-35092/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)