Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Григорьевой М.А. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко О.А., в отсутствие надлежаще извещенных участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-5865/2015, принятое по заявлению управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги, (ОГРН 1124027000096, ИНН 4027107125) к государственной жилищной инспекции Калужской области (ОГРН 1044004404619, ИНН 4027064312), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Михеева С.Н. (г. Калуга); Михеевой Н.И. (г. Калуга); Михеева Е.Н. (г. Калуга); Аникиенко Л.В. (г. Калуга); Акимова И.А. (г. Калуга); Акимовой Н.В. (г. Калуга); Акимова М.И. (г. Калуга); Акимова А.И. (г. Калуга); Скобкина С.Д. (г. Калуга); Газоян А.В. (г. Калуга); Савталян (г. Калуга); Савталян Д.А. (г. Калуга); Папикян К.Р. (г. Калуга); Гришиной Е.М. (г. Калуга); Копылова В.И. (г. Калуга); Копылова Р.В. (г. Калуга); Дуксиной И.Н. (г. Калуга); Стифуткиной М.В. (г. Калуга); Видолоба К.Ю. (г. Калуга); Исаевой К.С. (г. Калуга); Гузуна Г.К. (г. Калуга); Казаковой Л.С. (г. Калуга); Лебедевой З.Ю. (г. Калуга); Овсянниковой Н.А. (г. Калуга); Овсянникова А.И. (г. Калуга); Шиловой Г.В. (г. Калуга); Сатосовой И.С. (г. Калуга); Казакову К.Ф. (г. Калуга); Годенко Г.Н. (г. Калуга); Серегина А.И. (г. Калуга); Новиковой Е.В. (г. Калуга); Новикова В.Д. (г. Калуга); Сенцовой Н.П. (г. Калуга); Овсянниковой Т.А. (г. Калуга); городской управы муниципального образования "Город Калуга", о признании недействительным предписания от 30.07.2015 N 3183,
установил:
следующее.
Управление жилищно-коммунального хозяйства города Калуги (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании недействительным предписания от 30.07.2015 N 3183, вынесенного государственной жилищной инспекцией Калужской области (далее - инспекция).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Михеева С.Н. (г. Калуга); Михеевой Н.И. (г. Калуга); Михеева Е.Н. (г. Калуга); Аникиенко Л.В. (г. Калуга); Акимова И.А. (г. Калуга); Акимовой Н.В. (г. Калуга); Акимова М.И. (г. Калуга); Акимова А.И. (г. Калуга); Скобкина С.Д. (г. Калуга); Газоян А.В. (г. Калуга); Савталян (г. Калуга); Савталян Д.А. (г. Калуга); Папикян К.Р. (г. Калуга); Гришиной Е.М. (г. Калуга); Копылова В.И. (г. Калуга); Копылова Р.В. (г. Калуга); Дуксиной И.Н. (г. Калуга); Стифуткиной М.В. (г. Калуга); Видолоба К.Ю. (г. Калуга); Исаевой К.С. (г. Калуга); Гузуна Г.К. (г. Калуга); Казаковой Л.С. (г. Калуга); Лебедевой З.Ю. (г. Калуга); Овсянниковой Н.А. (г. Калуга); Овсянникова А.И. (г. Калуга); Шиловой Г.В. (г. Калуга); Сатосовой И.С. (г. Калуга); Казакову К.Ф. (г. Калуга); Годенко Г.Н. (г. Калуга); Серегина А.И. (г. Калуга); Новиковой Е.В. (г. Калуга); Новикова В.Д. (г. Калуга); Сенцовой Н.П. (г. Калуга); Овсянниковой Т.А. (г. Калуга); городской управы муниципального образования "Город Калуга".
Решением суда от 18.02.2016 требование оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что при вынесении оспариваемого решения суд не применил положения 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), во взаимосвязи с положениями статьи 1 ГК РФ устанавливающей принцип коллективной ответственности участников долевой собственности (как граждан, так и муниципального образования) за судьбу имущества, которым данные лица владеют на соответствующем праве. Обращает внимание на то, что в материалах дела не содержится никаких доказательств того, что именно жилые помещения - коммунальные квартиры, явившиеся объектом проверки, нуждаются в капитальном ремонте, и устранение выявленных в результате проверки нарушений невозможно осуществить в порядке текущего ремонта.
Инспекцией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в связи с поступлением коллективного обращения жителей, проживающих по адресу: <...> по вопросу неудовлетворительного технического состояния дома, в соответствии с приказом от 27.07.2015 N 2917 была проведена внеплановая выездная проверка по фактам изложенным в жалобе.
По результатам обследования был составлен акт эксплуатационного состояния объекта от 30.07.2015 N 2667 и акт проверки от 30.07.2015 N 3219 в которых зафиксировано, что в результате проверки состояния дома наблюдалось:
- - зыбкость, проседание конструкций пола, проломы, загнивание дощатого покрытия пола общего коридора коммунальной квартиры N 1, что является нарушением пункт 4.4.1, пункт 4.4.2, пункт 4.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170) и типового договора соцнайма, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315 (далее - Типовой договор соцнайма);
- - загнивание и коробление элементов заполнений (местами до полного разрушения), ослабление сопряжений в узлах дверных полотен, отслоение и разрушение окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3, отсутствие стекол, что является нарушением пунктов 4.7.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.4 Правил и пункта 13 (подпункта 1) Минимального перечня услуг и работ утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень N 290).
По результатам проверки, на основании акта эксплуатационного состояния объекта от 30.07.2015 N 2667 и акта проверки от 30.07.2015 N 3219 по фактам обнаружения недостатков инспекцией 30.07.2015 управлению было выдано предписание, в котором указан характер нарушений и места их обнаружения, а также необходимость их устранения с учетом обязанностей возложенных на управление и норм пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.7.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.4 Правил N 170, пункта 13 (подпункта 1) Минимального перечня N 290 и Типового договора социального найма.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Из представленных в дело доказательств установлено, что в коммунальной квартире 1 и 3 в доме <...>. Калуге часть комнат находится в собственности физических лиц, а часть комнат в муниципальной собственности. Согласно информации по дому N <...>, полученной в ответ на письмо инспекции от председателя комитета жилищной политики, дом N <...> трехквартирный, коммунального типа (бывшее общежитие), с 27 жилыми помещениями. В собственности граждан 12 жилых помещений, в реестре муниципальной собственности 15 жилых помещений. Два муниципальных жилых помещения не заселены, значатся свободными. Договоры социального найма в комитете жилищной политики отсутствуют.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества муниципального образования "Город Калуга" квартира N 1 в собственности граждан находится 8 жилых помещений и 1 комната в муниципальной собственности. Квартира N 3 в собственности граждан находится 3 жилых помещения, в муниципальной собственности 11 жилых помещений, то подтверждается выписками из реестра и выписками из домовой книги и финансового лицевого счета (т. 2, л.д. 78-133).
Из представленной информации от заявителя также следует, что дом N <...> (бывшее общежитие) имеет статус жилого дома. В жилых помещениях коммунальных квартир N <...>, включенных в реестр муниципального имущества, граждане проживают на условиях договора социального найма. На хранении в комитете жилищной политики управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги договоры социального найма отсутствуют (т. 2, л.д. 31).
В силу пункта 3 статьи 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения настоящего ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
В статьях 65 и 67 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) осуществление капитального ремонта также отнесено на наймодателя жилого помещения по договору социального найма, а текущего ремонта жилого помещения на нанимателя.
При этом Верховный Суд Российской Федерации в определении от 11.07.2013 N АПЛ13-282 указал, что обязанность нанимателя производить текущий ремонт жилого помещения основана на положениях подпункта "е" пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, пункта 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ и пункта 1 статьи 681 ЖК РФ, согласно которому текущий ремонт сданного по договору социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
В материалы дела инспекцией представлена копия договора социального найма жилого помещения в спорном доме от 29.01.2009 N 58314 (т. 2, л.д. 41-42), согласно подпункту "е" пункта 4 которого к текущему ремонту, выполняемого нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). По своему содержанию представленный договор соответствует типовому договору социального найма, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Частью 5 статьи 200 Кодекса предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Однако, приведенная норма не освобождает управление, от обязанности доказывания тех обстоятельств, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений относительно предмета спора, так как в соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу статьи 9 Кодекса несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Управлением не представлены договоры социального найма по всем помещениям спорного жилого дома, переданным в социальный нам, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с позицией представителя заявителя жалобы, что жилые помещения переданы нанимателям на условиях, аналогичных условиям упомянутого договора от 29.01.2009 N 58314 (типового договора).
С учетом изложенного суд второй инстанции приходит к выводу о том, что наниматели спорных помещений и управление договорились, что на первых лежит обязанность по выполнению следующих видов работ, относящихся к текущему ремонту: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Выявленные при проведении проверки нарушения: зыбкость, проседание конструкций пола, проломы, загнивание дощатого покрытия пола, загнивание и коробление элементов заполнений (местами до полного разрушения), ослабление сопряжений в узлах дверных полотен, отслоение и разрушение окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей, отсутствие стекол, отнесены Правилами N 170 и Минимальным перечнем N 290 к текущему ремонту, осуществляемому в силу подпункта "е" пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, пункта 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ и пункта 1 статьи 681 ЖК РФ нанимателями, если иное не установлено договором.
Вместе с тем, поскольку типовым договором найма определен объем обязанностей нанимателей, то в рассматриваемом случае именно на нанимателях лежит обязанность по устранению отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей, поскольку данные работы включены в перечень работ, выполняемых за их счет. В свою очередь, обязанность по устранению остальных нарушений лежит на управлении.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что все выявленные недостатки являются недостатками внутриквартирного имущества. Поскольку в указанных квартирах часть комнат приватизирована и является частной собственностью физических лиц, на них в равной мере также лежит обязанность по содержанию общеквартирного имущества. Вместе с тем из содержания оспариваемого предписания не следует, что соответствующая обязанность возлагается только на управление. В предписании указано, что управлению надлежит устранить выявленные нарушения. Способ, сроки, источники финансирования управление вправе определить самостоятельно, равно как и совместно с соседями по квартире распределить бремя несения соответствующих расходов.
Суд также учитывает, что пунктом 2.3.7. "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, определено, что в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования). Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу <...> подлежит расселению. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что ограничение работ по капитальному ремонту, исходя из буквального содержания указанного пункта 2.3.7, относится к содержанию общедомового имущества. В рассматриваемой же ситуации установлен факт ненадлежащего содержания внутриквартирного имущества.
С учетом вышеизложенных выводов, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части отказа в признании незаконным и отмене предписания государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в части пункта 2 предписания, содержащей указание на необходимость устранения отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-5865/2015 отменить в части отказа в признании незаконным и отмене предписания государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в части пункта 2 предписания, содержащей указание на необходимость устранения отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3.
Предписание государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в указанной части признать незаконным и отменить.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
М.А.ГРИГОРЬЕВА
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 20АП-2070/2016 ПО ДЕЛУ N А23-5865/2015
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А23-5865/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Григорьевой М.А. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко О.А., в отсутствие надлежаще извещенных участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-5865/2015, принятое по заявлению управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги, (ОГРН 1124027000096, ИНН 4027107125) к государственной жилищной инспекции Калужской области (ОГРН 1044004404619, ИНН 4027064312), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Михеева С.Н. (г. Калуга); Михеевой Н.И. (г. Калуга); Михеева Е.Н. (г. Калуга); Аникиенко Л.В. (г. Калуга); Акимова И.А. (г. Калуга); Акимовой Н.В. (г. Калуга); Акимова М.И. (г. Калуга); Акимова А.И. (г. Калуга); Скобкина С.Д. (г. Калуга); Газоян А.В. (г. Калуга); Савталян (г. Калуга); Савталян Д.А. (г. Калуга); Папикян К.Р. (г. Калуга); Гришиной Е.М. (г. Калуга); Копылова В.И. (г. Калуга); Копылова Р.В. (г. Калуга); Дуксиной И.Н. (г. Калуга); Стифуткиной М.В. (г. Калуга); Видолоба К.Ю. (г. Калуга); Исаевой К.С. (г. Калуга); Гузуна Г.К. (г. Калуга); Казаковой Л.С. (г. Калуга); Лебедевой З.Ю. (г. Калуга); Овсянниковой Н.А. (г. Калуга); Овсянникова А.И. (г. Калуга); Шиловой Г.В. (г. Калуга); Сатосовой И.С. (г. Калуга); Казакову К.Ф. (г. Калуга); Годенко Г.Н. (г. Калуга); Серегина А.И. (г. Калуга); Новиковой Е.В. (г. Калуга); Новикова В.Д. (г. Калуга); Сенцовой Н.П. (г. Калуга); Овсянниковой Т.А. (г. Калуга); городской управы муниципального образования "Город Калуга", о признании недействительным предписания от 30.07.2015 N 3183,
установил:
следующее.
Управление жилищно-коммунального хозяйства города Калуги (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании недействительным предписания от 30.07.2015 N 3183, вынесенного государственной жилищной инспекцией Калужской области (далее - инспекция).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Михеева С.Н. (г. Калуга); Михеевой Н.И. (г. Калуга); Михеева Е.Н. (г. Калуга); Аникиенко Л.В. (г. Калуга); Акимова И.А. (г. Калуга); Акимовой Н.В. (г. Калуга); Акимова М.И. (г. Калуга); Акимова А.И. (г. Калуга); Скобкина С.Д. (г. Калуга); Газоян А.В. (г. Калуга); Савталян (г. Калуга); Савталян Д.А. (г. Калуга); Папикян К.Р. (г. Калуга); Гришиной Е.М. (г. Калуга); Копылова В.И. (г. Калуга); Копылова Р.В. (г. Калуга); Дуксиной И.Н. (г. Калуга); Стифуткиной М.В. (г. Калуга); Видолоба К.Ю. (г. Калуга); Исаевой К.С. (г. Калуга); Гузуна Г.К. (г. Калуга); Казаковой Л.С. (г. Калуга); Лебедевой З.Ю. (г. Калуга); Овсянниковой Н.А. (г. Калуга); Овсянникова А.И. (г. Калуга); Шиловой Г.В. (г. Калуга); Сатосовой И.С. (г. Калуга); Казакову К.Ф. (г. Калуга); Годенко Г.Н. (г. Калуга); Серегина А.И. (г. Калуга); Новиковой Е.В. (г. Калуга); Новикова В.Д. (г. Калуга); Сенцовой Н.П. (г. Калуга); Овсянниковой Т.А. (г. Калуга); городской управы муниципального образования "Город Калуга".
Решением суда от 18.02.2016 требование оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что при вынесении оспариваемого решения суд не применил положения 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), во взаимосвязи с положениями статьи 1 ГК РФ устанавливающей принцип коллективной ответственности участников долевой собственности (как граждан, так и муниципального образования) за судьбу имущества, которым данные лица владеют на соответствующем праве. Обращает внимание на то, что в материалах дела не содержится никаких доказательств того, что именно жилые помещения - коммунальные квартиры, явившиеся объектом проверки, нуждаются в капитальном ремонте, и устранение выявленных в результате проверки нарушений невозможно осуществить в порядке текущего ремонта.
Инспекцией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, в связи с поступлением коллективного обращения жителей, проживающих по адресу: <...> по вопросу неудовлетворительного технического состояния дома, в соответствии с приказом от 27.07.2015 N 2917 была проведена внеплановая выездная проверка по фактам изложенным в жалобе.
По результатам обследования был составлен акт эксплуатационного состояния объекта от 30.07.2015 N 2667 и акт проверки от 30.07.2015 N 3219 в которых зафиксировано, что в результате проверки состояния дома наблюдалось:
- - зыбкость, проседание конструкций пола, проломы, загнивание дощатого покрытия пола общего коридора коммунальной квартиры N 1, что является нарушением пункт 4.4.1, пункт 4.4.2, пункт 4.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170) и типового договора соцнайма, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315 (далее - Типовой договор соцнайма);
- - загнивание и коробление элементов заполнений (местами до полного разрушения), ослабление сопряжений в узлах дверных полотен, отслоение и разрушение окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3, отсутствие стекол, что является нарушением пунктов 4.7.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.4 Правил и пункта 13 (подпункта 1) Минимального перечня услуг и работ утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень N 290).
По результатам проверки, на основании акта эксплуатационного состояния объекта от 30.07.2015 N 2667 и акта проверки от 30.07.2015 N 3219 по фактам обнаружения недостатков инспекцией 30.07.2015 управлению было выдано предписание, в котором указан характер нарушений и места их обнаружения, а также необходимость их устранения с учетом обязанностей возложенных на управление и норм пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.7.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.4 Правил N 170, пункта 13 (подпункта 1) Минимального перечня N 290 и Типового договора социального найма.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Из представленных в дело доказательств установлено, что в коммунальной квартире 1 и 3 в доме <...>. Калуге часть комнат находится в собственности физических лиц, а часть комнат в муниципальной собственности. Согласно информации по дому N <...>, полученной в ответ на письмо инспекции от председателя комитета жилищной политики, дом N <...> трехквартирный, коммунального типа (бывшее общежитие), с 27 жилыми помещениями. В собственности граждан 12 жилых помещений, в реестре муниципальной собственности 15 жилых помещений. Два муниципальных жилых помещения не заселены, значатся свободными. Договоры социального найма в комитете жилищной политики отсутствуют.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества муниципального образования "Город Калуга" квартира N 1 в собственности граждан находится 8 жилых помещений и 1 комната в муниципальной собственности. Квартира N 3 в собственности граждан находится 3 жилых помещения, в муниципальной собственности 11 жилых помещений, то подтверждается выписками из реестра и выписками из домовой книги и финансового лицевого счета (т. 2, л.д. 78-133).
Из представленной информации от заявителя также следует, что дом N <...> (бывшее общежитие) имеет статус жилого дома. В жилых помещениях коммунальных квартир N <...>, включенных в реестр муниципального имущества, граждане проживают на условиях договора социального найма. На хранении в комитете жилищной политики управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги договоры социального найма отсутствуют (т. 2, л.д. 31).
В силу пункта 3 статьи 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения настоящего ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
В статьях 65 и 67 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) осуществление капитального ремонта также отнесено на наймодателя жилого помещения по договору социального найма, а текущего ремонта жилого помещения на нанимателя.
При этом Верховный Суд Российской Федерации в определении от 11.07.2013 N АПЛ13-282 указал, что обязанность нанимателя производить текущий ремонт жилого помещения основана на положениях подпункта "е" пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, пункта 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ и пункта 1 статьи 681 ЖК РФ, согласно которому текущий ремонт сданного по договору социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
В материалы дела инспекцией представлена копия договора социального найма жилого помещения в спорном доме от 29.01.2009 N 58314 (т. 2, л.д. 41-42), согласно подпункту "е" пункта 4 которого к текущему ремонту, выполняемого нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). По своему содержанию представленный договор соответствует типовому договору социального найма, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Частью 5 статьи 200 Кодекса предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Однако, приведенная норма не освобождает управление, от обязанности доказывания тех обстоятельств, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений относительно предмета спора, так как в соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу статьи 9 Кодекса несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Управлением не представлены договоры социального найма по всем помещениям спорного жилого дома, переданным в социальный нам, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с позицией представителя заявителя жалобы, что жилые помещения переданы нанимателям на условиях, аналогичных условиям упомянутого договора от 29.01.2009 N 58314 (типового договора).
С учетом изложенного суд второй инстанции приходит к выводу о том, что наниматели спорных помещений и управление договорились, что на первых лежит обязанность по выполнению следующих видов работ, относящихся к текущему ремонту: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Выявленные при проведении проверки нарушения: зыбкость, проседание конструкций пола, проломы, загнивание дощатого покрытия пола, загнивание и коробление элементов заполнений (местами до полного разрушения), ослабление сопряжений в узлах дверных полотен, отслоение и разрушение окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей, отсутствие стекол, отнесены Правилами N 170 и Минимальным перечнем N 290 к текущему ремонту, осуществляемому в силу подпункта "е" пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, пункта 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ и пункта 1 статьи 681 ЖК РФ нанимателями, если иное не установлено договором.
Вместе с тем, поскольку типовым договором найма определен объем обязанностей нанимателей, то в рассматриваемом случае именно на нанимателях лежит обязанность по устранению отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей, поскольку данные работы включены в перечень работ, выполняемых за их счет. В свою очередь, обязанность по устранению остальных нарушений лежит на управлении.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что все выявленные недостатки являются недостатками внутриквартирного имущества. Поскольку в указанных квартирах часть комнат приватизирована и является частной собственностью физических лиц, на них в равной мере также лежит обязанность по содержанию общеквартирного имущества. Вместе с тем из содержания оспариваемого предписания не следует, что соответствующая обязанность возлагается только на управление. В предписании указано, что управлению надлежит устранить выявленные нарушения. Способ, сроки, источники финансирования управление вправе определить самостоятельно, равно как и совместно с соседями по квартире распределить бремя несения соответствующих расходов.
Суд также учитывает, что пунктом 2.3.7. "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, определено, что в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования). Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу <...> подлежит расселению. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что ограничение работ по капитальному ремонту, исходя из буквального содержания указанного пункта 2.3.7, относится к содержанию общедомового имущества. В рассматриваемой же ситуации установлен факт ненадлежащего содержания внутриквартирного имущества.
С учетом вышеизложенных выводов, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части отказа в признании незаконным и отмене предписания государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в части пункта 2 предписания, содержащей указание на необходимость устранения отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-5865/2015 отменить в части отказа в признании незаконным и отмене предписания государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в части пункта 2 предписания, содержащей указание на необходимость устранения отслоения и разрушения окраски дверной коробки, полотна 4-х балконных дверей в общем коридоре квартиры N 3.
Предписание государственной жилищной инспекции Калужской области от 30.07.2015 N 3183 в указанной части признать незаконным и отменить.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
М.А.ГРИГОРЬЕВА
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)