Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел право собственности на жилое помещение на основании результатов торгов по реализации арестованного имущества, при этом ответчики отказались в добровольном порядке освободить помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
с участием прокурора Мазиной О.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июня 2016 года гражданское дело N 2-6436/2015 по апелляционным жалобам К.А.М., К.Л., К.А.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года по исковому заявлению О. к К.А.М., К.Л., К.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрационного учета, выселении и по иску К.А.М. к О., ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, восстановлении государственной регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав объяснения ответчика К.А.М., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, истца О. и ее представителя Р., действующего на основании доверенности от <дата> <адрес>2 на 3 года за рег. N <...>, на основании ордера А 1578714 от <дата>, возражавших против удовлетворения жалоб, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
О. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.А.М., К.Л., К.А.А., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с последующим снятием с регистрационного учета, а также выселить их из указанного жилого помещения.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ТУ ФАУГИ Ленинградской области в лице поверенного ООО "Аксион", заключенного по результатам торгов в целях реализации имущества должников. В добровольном порядке ответчики отказываются освобождать квартиру.
К.А.М. обратился в суд с иском к О., ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т. о признании торгов недействительными, ссылаясь на нарушение процедуры их проведения. По мнению К.А.М., информация о проведении торгов не размещалась в надлежащие сроки, что является грубым нарушением правил проведения торгов, нарушает его права, следовательно, торги и договор купли-продажи квартиры, заключенный с О. являются недействительными.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил признать недействительными торги, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности О. на квартиру и восстановив государственную регистрацию права собственности К.А.М., К.Л. и К.А.А.
Определением суда от 20 августа 2014 года данные дела объединены в одно производство, а определением суда от 24 сентября 2014 года по иску К.А.М. произведена замена ненадлежащего ответчика ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге на ТУ ФАУГИ в Ленинградской области.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года по делу N 2-6436/14 удовлетворены исковые требования О. к К.А.М., К.Л., К.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с последующим снятием с регистрационного учета, выселении и взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины.
В удовлетворении встречного иска К.А.М. к О., ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу о признании торгов недействительными - отказано.
Дополнительным решением суда от 20 мая 2015 года К.А.М. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права собственности, восстановлении государственной регистрации права собственности.
В апелляционных жалобах К.А.М., К.Л., К.А.А. просят отменить решение суда от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года, как незаконные и необоснованные.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в суд явился ответчик К.А.М., который поддержал свои апелляционные жалобы, полагал жалобы К.Л. и К.А.А. также подлежащими удовлетворению.
Истец О. и ее представитель возражали против апелляционных жалоб.
Ответчики К.Л., К.А.А., представитель ответчика ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, ответчик судебный пристав-исполнитель Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т., представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу, документов, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, не представили, в связи с чем, судебной коллегией, с учетом мнения участников судебного заседания, постановлено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Поступившее в суд апелляционной инстанции 07.06.2016 заявление от К.А.А. о возврате дела в суд для рассмотрения вопроса о принятии к производству его частной жалобы на определение суда от 29.03.2016 о восстановлении К.А.М. процессуального срока для подачи частной жалобы на определением от 05.02.2016 о возврате частной жалобы К.А.М. на определение от 21.01.2016, судебной коллегией, с учетом мнения участников судебного заседания было отклонено с учетом следующего. Так, из материалов дела усматривается, что К-вы, не согласившись с решением и дополнительным решением, подали на них апелляционные жалобы. Все поданные апелляционные жалобы приняты судом к производству суда и уже неоднократно назначались к рассмотрению, но постоянно подаваемые К-выми, выступающими на одной стороне по делу, частные жалобы на определения суда в отношении их же самих, препятствовали рассмотрению апелляционных жалоб, что свидетельствует о намеренном затягивании указанными лицами разрешения дела по существу и вступления в законную силу судебных актов. Таким образом, вышеуказанные действия К-вых свидетельствуют об их злоупотреблении своими процессуальными правами, ведут к нарушению прав других лиц, препятствуют разрешению дела по существу и, в связи с чем, коллегия полагает поданное К.А.А. заявление о возврате дела в суд подлежащим отклонению. Рассмотрению апелляционных жалоб его частная жалоба не препятствует.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность и обоснованность данного решения, исходя из доводов апелляционных жалоб.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., полагавшей решения суда законными и обоснованными, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Из материалов дела следует, что спорная трехкомнатная квартира, общей площадью 69,1 кв. м, жилой площадью 41,4 кв. м, расположенная на десятом этаже 17-этажного панельного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> ранее принадлежала на праве общей долевой собственности в равных долях К.А.М., К.Л., К.А.А.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-193/12, вступившим в законную силу 26 февраля 2012 года, удовлетворены исковые требования Б.С.Ю., к К.А.М., К.Л., К.А.А. о взыскании задолженности по договору займа, процентов на сумму займа, пеней за задержку выплаты последнего платежа по займу и обращении взыскания на заложенное имущество. Указанным решением суд обратил взыскание на указанное выше жилое помещение, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 4 000 000 рублей.
На основании выданных Приморским районным судом Санкт-Петербурга исполнительных листов на предмет обращения взыскания на заложенное имущество, <дата> судебным приставом-исполнителем Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т. возбуждены исполнительные производства N 25868/13/24/78 в отношении должника К.Л., N 25867/13/24/78 в отношении должника К.А.А., N <...> в отношении должника К.А.М., которые 19.04.2013 объединены в одно сводное исполнительное производство N 25866/13/24/78/СВ.
<дата> постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на имущество должников К-вых на спорную квартиру по адресу: <адрес>.
<дата> квартира была передана специализированной организации для проведения процедуры торгов и подана заявка на торги. Организация и проведение торгов были поручены ТУ ФАУГИ в Ленинградской области специализированной организации ООО "Аксион".
<дата> торги по продаже квартиры были признаны несостоявшимися, в связи с чем, было вынесено постановление о снижении цены имущества переданного на реализацию на 15% - до 3 400 000 рублей, и 30.07.2013 спорная квартира была реализована на торгах, что подтверждается протоколом N <...> о результатах торгов по продаже арестованного имущества, согласно которому, начальная продажная цена квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составила 3 400 000 рублей, и победителем аукциона была признана участник О., предложившая цену 3 450 000 рублей.
30.07.2013 между О. и ТУ ФАУГИ в Ленинградской области в лице поверенного ООО "Аксион" на основании протокола N <...> от <дата> о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протокола N <...> заседания комиссии об определении победителя торгов по лоту N <...>, заключен договор купли-продажи <адрес>.
Право собственности О. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 28.11.2013.
Проверяя доводы К.А.М. о нарушении процедуры торгов, суд первой инстанции установил, что информация о проведении торгов 30.07.2013 была опубликована в СМИ за 11 дней до их проведения, сообщение содержало информацию о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. При этом на участие в торгах в установленном порядке были поданы заявки от О., Б. и П.
Разрешая исковые требования К.А.М., суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом суд правильно руководствовался ст. ст. 447, 448, 449 ГК РФ, ст. 57 ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и обоснованно исходил из того, что оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права К.А.М., не установлено.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными оснований не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт того, что торги по продаже спорной квартиры были проведены в полном соответствии с действующим законодательством.
В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы К.А.М. о нарушении при проведении торгов п. 3 ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей требования к извещению о проведении торгов, судом проверены и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку извещение о проведении торгов, назначенных как на 15 июля 2013 года, так и на 30 июля 2013 года было размещено в соответствии с нормами действующего законодательства в средствах массовой информации.
При этом материалами дела подтверждается, что в торгах, проведенных 30 июля 2013 года, кроме О., принимали участие еще два человека.
Доводы К-вых о том, что торги фактически не проводились, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, опровергаются протоколом N <...> от 30.07.2013 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протоколом N <...> заседания комиссии об определении победителя торгов по лоту N <...>.
Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.
Поскольку нарушений процедуры проведения торгов в ходе рассмотрения дела не установлено, достаточных и достоверных доказательств обратного суду не было представлено, выводы суда об отказе К.А.М. в удовлетворении требований являются законными и обоснованными.
При этом необходимо отметить, что решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2012 года об обращении взыскания на спорную квартиру вступило в законную силу 26 февраля 2013 года, и не было отменено в установленном законом порядке.
Заключая договор займа, обеспеченный ипотекой, К-вы знали о последствиях неисполнения обязательств, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, тем не менее, ненадлежащим образом исполняли свои обязательства перед кредитором, что явилось основанием для взыскания задолженности в судебном порядке.
Доводы подателей жалобы о том, что продажная цена квартиры была явно занижена, ее рыночная стоимость на момент проведения торгов составляла 6 620 000 рублей, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку решением суда начальная продажная стоимость квартиры установлена в 4 000 000 рублей. В связи с тем, что заявок на участие в торгах на <дата> не поступало, данные торги были признаны несостоявшимися, и постановлением судебного пристава-исполнителя стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15% до 3 400 000 рублей. Данное постановление судебного пристава-исполнителя кем-либо из должников оспорено не было.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к верному выводу о том, что квартира приобретена О. на законных основаниях.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Установив, что К.А.М. и К.Л. и К.А.А. продолжают оставаться зарегистрированными и проживают в спорном жилом помещении, руководствуясь ст. ст. 237, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд обоснованно удовлетворил исковые требования О. о признании ответчиков утратившими право пользования квартирой и выселении, поскольку проживание ответчиков в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности О., нарушает ее права по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Согласно этим нормам снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением.
Ответчики, не являясь собственниками спорной квартиры, сохраняют в ней регистрацию, тем самым, нарушают права истца, как собственника жилого помещения.
Таким образом, судом также обоснованно удовлетворены требования истца о снятии ответчиков с регистрационного учета.
Доводы апелляционных жалоб о том, что спорная квартира является для ответчиков единственным жильем, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска о выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку обязанность ответчиков освободить жилое помещение, являющееся предметом ипотеки в связи с обращением на него взыскания.
Доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, аналогичны заявленным истцом требованиям и не могут служить основанием к отмене решения суда в силу положений ст. 330 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.А.М., К.Л., К.А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.06.2016 N 33-10343/2016 ПО ДЕЛУ N 2-6436/2015
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел право собственности на жилое помещение на основании результатов торгов по реализации арестованного имущества, при этом ответчики отказались в добровольном порядке освободить помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. N 33-10343/2016
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
с участием прокурора Мазиной О.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июня 2016 года гражданское дело N 2-6436/2015 по апелляционным жалобам К.А.М., К.Л., К.А.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года по исковому заявлению О. к К.А.М., К.Л., К.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрационного учета, выселении и по иску К.А.М. к О., ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, восстановлении государственной регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав объяснения ответчика К.А.М., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, истца О. и ее представителя Р., действующего на основании доверенности от <дата> <адрес>2 на 3 года за рег. N <...>, на основании ордера А 1578714 от <дата>, возражавших против удовлетворения жалоб, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
О. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.А.М., К.Л., К.А.А., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с последующим снятием с регистрационного учета, а также выселить их из указанного жилого помещения.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ТУ ФАУГИ Ленинградской области в лице поверенного ООО "Аксион", заключенного по результатам торгов в целях реализации имущества должников. В добровольном порядке ответчики отказываются освобождать квартиру.
К.А.М. обратился в суд с иском к О., ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т. о признании торгов недействительными, ссылаясь на нарушение процедуры их проведения. По мнению К.А.М., информация о проведении торгов не размещалась в надлежащие сроки, что является грубым нарушением правил проведения торгов, нарушает его права, следовательно, торги и договор купли-продажи квартиры, заключенный с О. являются недействительными.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил признать недействительными торги, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности О. на квартиру и восстановив государственную регистрацию права собственности К.А.М., К.Л. и К.А.А.
Определением суда от 20 августа 2014 года данные дела объединены в одно производство, а определением суда от 24 сентября 2014 года по иску К.А.М. произведена замена ненадлежащего ответчика ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге на ТУ ФАУГИ в Ленинградской области.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года по делу N 2-6436/14 удовлетворены исковые требования О. к К.А.М., К.Л., К.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с последующим снятием с регистрационного учета, выселении и взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины.
В удовлетворении встречного иска К.А.М. к О., ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, судебному приставу-исполнителю Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу о признании торгов недействительными - отказано.
Дополнительным решением суда от 20 мая 2015 года К.А.М. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права собственности, восстановлении государственной регистрации права собственности.
В апелляционных жалобах К.А.М., К.Л., К.А.А. просят отменить решение суда от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года, как незаконные и необоснованные.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в суд явился ответчик К.А.М., который поддержал свои апелляционные жалобы, полагал жалобы К.Л. и К.А.А. также подлежащими удовлетворению.
Истец О. и ее представитель возражали против апелляционных жалоб.
Ответчики К.Л., К.А.А., представитель ответчика ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, ответчик судебный пристав-исполнитель Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т., представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу, документов, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, не представили, в связи с чем, судебной коллегией, с учетом мнения участников судебного заседания, постановлено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Поступившее в суд апелляционной инстанции 07.06.2016 заявление от К.А.А. о возврате дела в суд для рассмотрения вопроса о принятии к производству его частной жалобы на определение суда от 29.03.2016 о восстановлении К.А.М. процессуального срока для подачи частной жалобы на определением от 05.02.2016 о возврате частной жалобы К.А.М. на определение от 21.01.2016, судебной коллегией, с учетом мнения участников судебного заседания было отклонено с учетом следующего. Так, из материалов дела усматривается, что К-вы, не согласившись с решением и дополнительным решением, подали на них апелляционные жалобы. Все поданные апелляционные жалобы приняты судом к производству суда и уже неоднократно назначались к рассмотрению, но постоянно подаваемые К-выми, выступающими на одной стороне по делу, частные жалобы на определения суда в отношении их же самих, препятствовали рассмотрению апелляционных жалоб, что свидетельствует о намеренном затягивании указанными лицами разрешения дела по существу и вступления в законную силу судебных актов. Таким образом, вышеуказанные действия К-вых свидетельствуют об их злоупотреблении своими процессуальными правами, ведут к нарушению прав других лиц, препятствуют разрешению дела по существу и, в связи с чем, коллегия полагает поданное К.А.А. заявление о возврате дела в суд подлежащим отклонению. Рассмотрению апелляционных жалоб его частная жалоба не препятствует.
Судебная коллегия, руководствуясь статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность и обоснованность данного решения, исходя из доводов апелляционных жалоб.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., полагавшей решения суда законными и обоснованными, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Из материалов дела следует, что спорная трехкомнатная квартира, общей площадью 69,1 кв. м, жилой площадью 41,4 кв. м, расположенная на десятом этаже 17-этажного панельного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> ранее принадлежала на праве общей долевой собственности в равных долях К.А.М., К.Л., К.А.А.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-193/12, вступившим в законную силу 26 февраля 2012 года, удовлетворены исковые требования Б.С.Ю., к К.А.М., К.Л., К.А.А. о взыскании задолженности по договору займа, процентов на сумму займа, пеней за задержку выплаты последнего платежа по займу и обращении взыскания на заложенное имущество. Указанным решением суд обратил взыскание на указанное выше жилое помещение, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 4 000 000 рублей.
На основании выданных Приморским районным судом Санкт-Петербурга исполнительных листов на предмет обращения взыскания на заложенное имущество, <дата> судебным приставом-исполнителем Западного отдела Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу Т. возбуждены исполнительные производства N 25868/13/24/78 в отношении должника К.Л., N 25867/13/24/78 в отношении должника К.А.А., N <...> в отношении должника К.А.М., которые 19.04.2013 объединены в одно сводное исполнительное производство N 25866/13/24/78/СВ.
<дата> постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на имущество должников К-вых на спорную квартиру по адресу: <адрес>.
<дата> квартира была передана специализированной организации для проведения процедуры торгов и подана заявка на торги. Организация и проведение торгов были поручены ТУ ФАУГИ в Ленинградской области специализированной организации ООО "Аксион".
<дата> торги по продаже квартиры были признаны несостоявшимися, в связи с чем, было вынесено постановление о снижении цены имущества переданного на реализацию на 15% - до 3 400 000 рублей, и 30.07.2013 спорная квартира была реализована на торгах, что подтверждается протоколом N <...> о результатах торгов по продаже арестованного имущества, согласно которому, начальная продажная цена квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составила 3 400 000 рублей, и победителем аукциона была признана участник О., предложившая цену 3 450 000 рублей.
30.07.2013 между О. и ТУ ФАУГИ в Ленинградской области в лице поверенного ООО "Аксион" на основании протокола N <...> от <дата> о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протокола N <...> заседания комиссии об определении победителя торгов по лоту N <...>, заключен договор купли-продажи <адрес>.
Право собственности О. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 28.11.2013.
Проверяя доводы К.А.М. о нарушении процедуры торгов, суд первой инстанции установил, что информация о проведении торгов 30.07.2013 была опубликована в СМИ за 11 дней до их проведения, сообщение содержало информацию о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. При этом на участие в торгах в установленном порядке были поданы заявки от О., Б. и П.
Разрешая исковые требования К.А.М., суд первой инстанции, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом суд правильно руководствовался ст. ст. 447, 448, 449 ГК РФ, ст. 57 ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и обоснованно исходил из того, что оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права К.А.М., не установлено.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными оснований не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт того, что торги по продаже спорной квартиры были проведены в полном соответствии с действующим законодательством.
В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы К.А.М. о нарушении при проведении торгов п. 3 ст. 90 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей требования к извещению о проведении торгов, судом проверены и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку извещение о проведении торгов, назначенных как на 15 июля 2013 года, так и на 30 июля 2013 года было размещено в соответствии с нормами действующего законодательства в средствах массовой информации.
При этом материалами дела подтверждается, что в торгах, проведенных 30 июля 2013 года, кроме О., принимали участие еще два человека.
Доводы К-вых о том, что торги фактически не проводились, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, опровергаются протоколом N <...> от 30.07.2013 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протоколом N <...> заседания комиссии об определении победителя торгов по лоту N <...>.
Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.
Поскольку нарушений процедуры проведения торгов в ходе рассмотрения дела не установлено, достаточных и достоверных доказательств обратного суду не было представлено, выводы суда об отказе К.А.М. в удовлетворении требований являются законными и обоснованными.
При этом необходимо отметить, что решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2012 года об обращении взыскания на спорную квартиру вступило в законную силу 26 февраля 2013 года, и не было отменено в установленном законом порядке.
Заключая договор займа, обеспеченный ипотекой, К-вы знали о последствиях неисполнения обязательств, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, тем не менее, ненадлежащим образом исполняли свои обязательства перед кредитором, что явилось основанием для взыскания задолженности в судебном порядке.
Доводы подателей жалобы о том, что продажная цена квартиры была явно занижена, ее рыночная стоимость на момент проведения торгов составляла 6 620 000 рублей, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку решением суда начальная продажная стоимость квартиры установлена в 4 000 000 рублей. В связи с тем, что заявок на участие в торгах на <дата> не поступало, данные торги были признаны несостоявшимися, и постановлением судебного пристава-исполнителя стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на 15% до 3 400 000 рублей. Данное постановление судебного пристава-исполнителя кем-либо из должников оспорено не было.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к верному выводу о том, что квартира приобретена О. на законных основаниях.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Установив, что К.А.М. и К.Л. и К.А.А. продолжают оставаться зарегистрированными и проживают в спорном жилом помещении, руководствуясь ст. ст. 237, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд обоснованно удовлетворил исковые требования О. о признании ответчиков утратившими право пользования квартирой и выселении, поскольку проживание ответчиков в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности О., нарушает ее права по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Согласно этим нормам снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением.
Ответчики, не являясь собственниками спорной квартиры, сохраняют в ней регистрацию, тем самым, нарушают права истца, как собственника жилого помещения.
Таким образом, судом также обоснованно удовлетворены требования истца о снятии ответчиков с регистрационного учета.
Доводы апелляционных жалоб о том, что спорная квартира является для ответчиков единственным жильем, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска о выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку обязанность ответчиков освободить жилое помещение, являющееся предметом ипотеки в связи с обращением на него взыскания.
Доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, аналогичны заявленным истцом требованиям и не могут служить основанием к отмене решения суда в силу положений ст. 330 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2014 года и дополнительное решение от 20 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.А.М., К.Л., К.А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)