Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что полностью исполнила свои обязательства по инвестированию согласно условиям договоров.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кетова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Рыковой Г.М.,
судей Беляева Р.В., Кумачевой И.А.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в судебном заседании 08 февраля 2016 года апелляционную жалобу Б. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 12 октября 2015 года по делу по иску Б. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
заслушав доклад судьи Рыковой Г.М.,
объяснения представителя Б. - С.,
Б. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры N 353, общей площадью 42,68 кв. м, расположенной на 14 этаже.
Истец Б. указала, что полностью исполнила свои обязательства по инвестированию, согласно условиям договоров. В настоящее время дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию.
Истец Б. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" исковые требования не признал, поскольку срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи истекает в 4 квартале 2015 года.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 12 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, Б. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между Б. и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" был заключен Агентский договор N 180/Сл-3 от 26.06.2013, согласно которого Агент взял на себя обязательство за вознаграждение и по поручению Принципала совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.
Согласно п. 1.1. агентского договора, стоимость квартиры составляет 3461251 руб.
Оплата в соответствии с п. 3.6. агентского договора стоимости квартиры произведена в кассу эмитент ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость", что подтверждается платежным поручением от 26.06.2013 г.
По условиям договора поручительства от 26.06.2013 г., ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" приняло на себя обязательство отвечать перед кредитором за надлежащее исполнение/неисполнение ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" обязательств по п. 2.1.5. агентского договора, а именно: по проведению расчета по заключенному Принципалом с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договору купли-продажи квартиры.
Между Б. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор от 26.06.2013 г. купли-продажи квартиры N 180/Сл-3, согласно которому ответчик взял на себя обязательство предоставить в собственность двухкомнатную квартиру под условным номером N 353, общей проектной площадью 42,68 кв. м, расположенную на 14 этаже, номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 26, в корпусе 4 жилого дома, по адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 3.1. предварительного договора, срок окончания строительства и оформления прав на квартиру определен не позднее 4 квартала 2015 года.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался п. 3.8 агентского договора, предусматривающим после заключения основного договора купли-продажи принципалом, осуществления агентом расчетов по договору, подписание сторонами акта об исполнении поручения по заключению сделки купли-продажи, и исходил из того, что оплата истцом произведена в качестве обеспечительного платежа по агентскому договору, обязательств по оплате объекта до заключения основного договора предварительным договором не предусмотрено, а также из отсутствия достаточных доказательств в подтверждение не исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи N 180/Сл-3 от 26.06.2013.
Между тем, с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Права у Б. на недвижимое имущество возникли на основании агентского договора, договора поручительства и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Свои обязательства Б. по договорам исполнила в полном объеме.
Постановлением Главы г.п. Новоивановское Одинцовского муниципального района Московской области N 146 от 03.12.2008 жилому дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, следовательно, жилой дом как объект гражданских прав существует.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Оплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости объекта недвижимого имущества, на который заключен сторонами предварительный договор.
Поэтому заключенный между сторонами договор от 26.06.2013 г., поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи квартиры, но и обязанность истца Б. по его оплате, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом в полном объеме.
По условиям заключенного предварительного договора (п. 3.1.) основной договор должен быть заключен в течение 60 дней после окончания строительства жилого дома, но не позднее четвертого квартала 2015 года. Однако ответчиком на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции строительство жилого дома окончено не было.
Поскольку в самом предварительном договоре не указана точная дата передачи квартиры истцу, то для разрешения спора следует исходить из положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также факта нарушения ответчиком своих обязательств относительно сроков исполнения, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Достаточных доказательств в подтверждение невозможности надлежащего исполнения обязательств вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств ответчиком в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене полностью с вынесением нового решения по делу с удовлетворением исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Щелковского городского суда Московской области от 10 августа 2015 года отменить, постановить по делу новое решение.
Исковые требования Б. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Б. право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры N 353, общей площадью 42,68 кв. м, расположенной на 14 этаже.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1293/2016
Требование: О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что полностью исполнила свои обязательства по инвестированию согласно условиям договоров.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу N 33-1293/2016
Судья Кетова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Рыковой Г.М.,
судей Беляева Р.В., Кумачевой И.А.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в судебном заседании 08 февраля 2016 года апелляционную жалобу Б. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 12 октября 2015 года по делу по иску Б. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
заслушав доклад судьи Рыковой Г.М.,
объяснения представителя Б. - С.,
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры N 353, общей площадью 42,68 кв. м, расположенной на 14 этаже.
Истец Б. указала, что полностью исполнила свои обязательства по инвестированию, согласно условиям договоров. В настоящее время дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию.
Истец Б. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" исковые требования не признал, поскольку срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи истекает в 4 квартале 2015 года.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 12 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, Б. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между Б. и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" был заключен Агентский договор N 180/Сл-3 от 26.06.2013, согласно которого Агент взял на себя обязательство за вознаграждение и по поручению Принципала совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.
Согласно п. 1.1. агентского договора, стоимость квартиры составляет 3461251 руб.
Оплата в соответствии с п. 3.6. агентского договора стоимости квартиры произведена в кассу эмитент ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость", что подтверждается платежным поручением от 26.06.2013 г.
По условиям договора поручительства от 26.06.2013 г., ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" приняло на себя обязательство отвечать перед кредитором за надлежащее исполнение/неисполнение ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" обязательств по п. 2.1.5. агентского договора, а именно: по проведению расчета по заключенному Принципалом с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договору купли-продажи квартиры.
Между Б. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор от 26.06.2013 г. купли-продажи квартиры N 180/Сл-3, согласно которому ответчик взял на себя обязательство предоставить в собственность двухкомнатную квартиру под условным номером N 353, общей проектной площадью 42,68 кв. м, расположенную на 14 этаже, номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 26, в корпусе 4 жилого дома, по адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 3.1. предварительного договора, срок окончания строительства и оформления прав на квартиру определен не позднее 4 квартала 2015 года.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался п. 3.8 агентского договора, предусматривающим после заключения основного договора купли-продажи принципалом, осуществления агентом расчетов по договору, подписание сторонами акта об исполнении поручения по заключению сделки купли-продажи, и исходил из того, что оплата истцом произведена в качестве обеспечительного платежа по агентскому договору, обязательств по оплате объекта до заключения основного договора предварительным договором не предусмотрено, а также из отсутствия достаточных доказательств в подтверждение не исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи N 180/Сл-3 от 26.06.2013.
Между тем, с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Права у Б. на недвижимое имущество возникли на основании агентского договора, договора поручительства и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Свои обязательства Б. по договорам исполнила в полном объеме.
Постановлением Главы г.п. Новоивановское Одинцовского муниципального района Московской области N 146 от 03.12.2008 жилому дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, следовательно, жилой дом как объект гражданских прав существует.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Оплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости объекта недвижимого имущества, на который заключен сторонами предварительный договор.
Поэтому заключенный между сторонами договор от 26.06.2013 г., поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи квартиры, но и обязанность истца Б. по его оплате, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом в полном объеме.
По условиям заключенного предварительного договора (п. 3.1.) основной договор должен быть заключен в течение 60 дней после окончания строительства жилого дома, но не позднее четвертого квартала 2015 года. Однако ответчиком на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции строительство жилого дома окончено не было.
Поскольку в самом предварительном договоре не указана точная дата передачи квартиры истцу, то для разрешения спора следует исходить из положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также факта нарушения ответчиком своих обязательств относительно сроков исполнения, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Достаточных доказательств в подтверждение невозможности надлежащего исполнения обязательств вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств ответчиком в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене полностью с вынесением нового решения по делу с удовлетворением исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Щелковского городского суда Московской области от 10 августа 2015 года отменить, постановить по делу новое решение.
Исковые требования Б. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Б. право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры N 353, общей площадью 42,68 кв. м, расположенной на 14 этаже.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)