Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 16 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 09 августа 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны и апелляционную жалобу Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-19709/2014 (судья Шакурова К.Н.),
по иску Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны (ОГРНИП 304165925900039 ИНН 165902377767), город Казань,
к 1. Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, Лаишевский район, город Лаишево,
2. МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, Лаишевский район, село Сокуры,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, город Лаишево,
- Управления Росреестра по РТ (Лаишевское отделение), Республика Татарстан, город Лаишево,
об обязании заключить договор купли-продажи:
- нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120 000 руб.,
- земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16:50:240101:298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - Самерханова И.А. представитель по доверенности N 100 от 21.01.2016;
- от ответчика МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам - Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ об обязании заключить договор купли-продажи:
- - нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120 000 руб.;
- - земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб.,
- о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 сентября 2014 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Постановлением кассационной инстанции от 12 ноября 2015 года судебные акты суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2015 года дело принято к производству.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года принят отказ от искового требования о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района РТ 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана. Производство по делу в указанной части прекращено.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором помещения, являющегося муниципальной собственностью. Просит к выкупу объект аренды, расположенный в пристрое, литер А1 (пристрой общей площадью 490,5 кв. м) дома 12 по ул. Державина и земельный участок под данным помещением.
Ранее истец обращался с требованием к Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Лаишевского муниципального района о понуждении заключить договор купли-продажи помещения по выкупной цене 120 000 руб. (дело N А65-31409/2012).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 апреля 2012 года суд обязал ответчика в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, заключить с Индивидуальным предпринимателем Никушевой Мариной Юрьевной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, - по выкупной цене 120 000 руб. Впоследствии кассационной инстанцией судебные акты отмены, дело направлено на новое рассмотрение. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске отказано, поскольку представленный проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, в связи с чем, истец обратился с указанным иском о понуждении к выкупу помещения и земельного участка.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 марта 2016 года производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения (на основании ходатайства ответчика).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 апреля 2016 года производство по делу возобновлено в связи с поступившим заключением N 520/16-Н, выполненным ООО "Консалтинггрупп". Стоимость помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, в пристрое лит. А1, равна 182 000 руб. К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Республики Татарстан (Лаишевский отдел).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года суд исковые требования удовлетворил частично. Обязал Палату имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Лаишевский район в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем Никушевой Мариной Юрьевной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый (условный) N 16 24 00 07662 001, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 182 000 руб. В остальной части иска суд отказал. Взыскал с Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Лаишевский район за счет казны Лаишевского муниципального района в пользу Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны 3 000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Заявитель - Палата земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение в части обязания заключить договор купли-продажи помещения отменить, производство по делу в указанной части прекратить.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 19 июля 2016 года на 14 час. 10 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 года рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 09 августа 2016 года на 15 час. 50 мин.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна, также не согласившись с решением суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение в части отказа в предоставлении права выкупа земельного участка отменить, принять по делу новый судебный акт, которым обязать Палату и МКУ заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка.
Определением суда от 14 июня 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 08 июля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением суда от 11 июля 2016 года продлен срок оставления апелляционной жалобы без движения, установлен новый срок до 05 августа 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 09 августа 2016 года на 15 час. 50 мин.
Представитель ответчика Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении жалобы истца просил отказать.
Представители истца, ответчика МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ является субъектом права собственности на объект - здание школы, площадью 702,3 кв. м, одноэтажное, кадастровый номер 16 24 240101 878, расположенной в с. Сокуры, ул. Державина, дом 12 (выписка).
Во исполнение распоряжения отдела земельных и имущественных отношений в Лаишевском районе Минземимущества Республики Татарстан от 25 июля 2004 года N 19 Минземимуществом Республики Татарстан (арендодатель) и ИП Никушевой М.Ю. (арендатор) с участием Сокуровского СМС (балансодержатель) 01 августа 2004 года заключен договор аренды государственного имущества N 29-014-0135 на нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, для использования под парикмахерскую, а также подписан акт приема-передачи имущества.
Срок аренды установлен до 31 июля 2007 года, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 16-24.0-10.2004-2715.1, что подтверждается свидетельством о регистрации серии 16 ТА N 230933.
Впоследствии между Палатой имущественных и земельных отношений, заинтересованным лицом и предпринимателем подписано дополнительное соглашение от 01 января 2007 года N 01-114-011, согласно которому в связи с передачей арендуемого объекта в муниципальную собственность договор перезаключен от имени Палаты имущественных и земельных отношений как арендодателя.
07 февраля 2008 года, 28 января 2010 года и 29 января 2010 года сторонами и заинтересованным лицом к договору подписаны дополнительные соглашения, касающиеся изменения арендной платы.
Согласно выписки из ЕГРП по состоянию на 24 ноября 2010 года в отношении нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый (условный) N 16 24 00 07662 001, зарегистрировано право аренды за Никушевой М.Ю.
ИП Никушева М.Ю. 16 августа 2010 года обратилась в Палату имущественных и земельных отношений с письменным заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, на основании Закона N 159-ФЗ.
Письмом от 26 августа 2010 года N 1635 Палата имущественных и земельных отношений отказала в передаче в собственность нежилого помещения. В качестве оснований отказа указано, что предприниматель отказался от перезаключения договора аренды помещения, не подписав дополнительные соглашения о продлении аренды, а также, что за семь месяцев 2010 года у нее имеется задолженность по арендной плате в размере 53 284 руб. 81 коп. в связи с этим согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ ИП Никушева М.Ю. не имеет преимущественного права на приобретение помещения.
ИП Никушева М.Ю., полагая, что данные действия ответчика нарушают ее права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилась в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2011 года по делу N А65-23123/2010 исковые требования удовлетворены, суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений, выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой М.Ю. преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой М.Ю.
В резолютивной части решения по делу N А65-23123/2010 не указаны конкретные действия, которые должен совершить ответчик, Палата имущественных и земельных отношений отказала ИП Никушевой М.Ю. в заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан о понуждении к заключению договора.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске ИП Никушевой М.Ю. отказано, поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.
ИП Никушевой М.Ю. 30 июня 2014 года в адрес Палаты имущественных и земельных отношений направлена претензия с предложением подписать договор купли-продажи спорного нежилого помещения и земельного участка, которая была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, ИП Никушева М.Ю. обратилась с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право ИП Никушевой М.Ю. на приобретение спорного нежилого помещения установлено вступившими в законную силу судебными актами. Отказывая в требовании об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка суд указал на то, что в здании бывшей школы отсутствуют иные собственники приватизированных помещений.
Обжалуя судебный акт, Палата имущественных и земельных отношений указала, что суд первой инстанции не учел, что по требованию об обязании заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка уже имеется вступивший в законную силу судебный акт по делу N А65-31409/2012, тогда как суд данные доводы Палаты не учел и не отразил в судебном акте.
Истец, обжалуя судебный акт, указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что истец не доказал необходимость выкупа спорного земельного участка.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя ответчика Палаты и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2011 года по делу N А65-23123/2010 суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений, выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой М.Ю. преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой М.Ю.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2014 года по делу N А65-17055/2013 установлено, что указанное решение Арбитражного суда Республики Татарстан и требования Закона N 159-ФЗ Палатой земельных и имущественных отношений не исполняются по надуманным мотивам.
Судебными актами по указанным делам установлены неправомерные действия Палаты земельных и имущественных отношений по конфликту, длящемуся с 2010 года.
Следовательно, преимущественное право ИП Никушевой М.Ю. на приобретение спорного нежилого помещения установлено вступившими в законную силу судебными актами.
Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению.
Помещение, являющееся предметом рассмотрения настоящего спора, расположено в пристрое литер А1, имеющем общую площадь 490,5 кв. м, 1996 года постройки.
Из заключения судебной экспертизы N 520/16-Н по настоящему делу, следует, что оцениваемое помещение площадью 13,8 кв. м, в техническом паспорте БТИ имеет номера 17, 18, 19, 20, расположено с торца здания, вход осуществляется через общий коридор. Кроме оцениваемых помещений в здании пристроя литер А1 располагается кафе. Они занимают фасадную часть пристроя лит. А1. Остальная часть пристроя лит. А 1 пустует.
Судебными актами по делам N А65-31409/2012 и N А65-22701/2014 признано, что пристрой А1, в котором находится спорное помещение, не является аварийным.
Постановление Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 19 декабря 2011 года N 2208 о признании аварийным нежилого здания и подлежащим сносу, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2014 года по делу N А65-14566/2013 признано недействительным.
Согласно заключению БТИ N 03/01-15 основное здание (литера А) по данным натурного осмотра 13 января 2015 года имеет плохое техническое состояние и большой физический износ 72%. Долгое пребывание людей в вышеуказанном строении (литера А) может привести к их гибели или утрате здоровья. Пристрой А1 на дату осмотра существует как вспомогательное строение по отношению к зданию (литера А), техническое состояние физический износ которого находится на уровне - среднее (40%). Для становления пристроя (литера А1) как основного здания необходимо снести основное здание (литера А), провести мероприятия по реконструкции и капитальному ремонту конструктивных элементов пристроя.
Таким образом, из заключения специалиста N 03/01-15 следует, что сносу подлежит основное строение (литера А), а техническое состояние и физический износ пристроя (литера А1), в котором находится спорное помещение, по техническому состоянию и физическому износу находится на уровне 40%, и не исключается использование пристроя как отдельно стоящего здания.
Неиспользование помещения арендатором, зафиксированное актом осмотра от 30 апреля 2015 года, не свидетельствует об утрате интереса ИП Никушевой М.Ю. к спорному помещению, так как отсутствуют доказательства реальной возможности использования спорного помещения по назначению в спорный период.
Неиспользование спорного помещения в настоящее время истцом не является основанием для неисполнения Палатой земельных и имущественных отношений требований Закона N 159-ФЗ, так как решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2015 года по делу N А65-22701/2014 установлено, что спорное помещение не используется ИП Никушевой М.Ю. по вине ответчиков.
В соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Положениями статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4). Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134).
Палатой не оспаривается, что предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям относительно ограничений по численности работников, выручке.
Данные обстоятельства также подтверждаются решением суда по делу N А65-23123/2010.
При рассмотрении дела N А65-31409/2012 по иску Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны к ответчикам - Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, - по выкупной цене 120 000 руб., судом установлено, что задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя (на 16 августа 2010 года) отсутствовала.
Какие-либо доказательства наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате, ответчиком не представлены.
В письме Минэкономразвития РФ от 18 декабря 2008 года N Д05-5810 разъяснено, что в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. Факт привлечения заявителя к ответственности по данным основаниям ответчиком также не подтвержден.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Для ответчика заключение с истцом договора купли-продажи помещения является обязательным.
Заключением судебной экспертизы N 520/16-н от 17 марта 2016 года, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинггрупп", экспертом Мукимовой Ю.А., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определена рыночная стоимость оцениваемого помещения, равная 182 000 руб. (на дату оценки).
Истец в суде первой инстанции выразил согласие оплатить указанную стоимость.
Ответчиком заявлено об отказе от проведения повторной судебной экспертизы.
При изложенных обстоятельствах, исковое требование о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, правомерно удовлетворено судом первой инстанции по выкупной цене, равной 182 000 руб.
В соответствии с разъяснениями пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009 года в случае принятия решения о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре (прав).
Доводы жалобы о необходимости прекратить производство по делу в части требований об обязании заключить договор купли-продажи помещения по статье 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данное требование было заявлено ранее в деле N А65-31409/2012, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт, в том числе арбитражного суда, то есть имеет место совпадение элементов иска.
В целях обеспечения принципов правовой определенности и процессуальной экономии, исключения ситуаций неоднократного рассмотрения одного спора и связанного с этим вынесения по одному спору противоречащих друг другу судебных актов, прекращение производства по делу исключает возможность повторного обращения в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям (часть 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, под основанием иска - фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание предмета и основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 31 октября 1996 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которому под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
Юридическими фактами, с которым закон в данном случае связывает возникновение права требования истца к ответчику, являются совокупность условий, включая наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда, юридически значимую причинную связь между противоправным поведением и наступлением вреда, его размер.
Из положений части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства - сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В деле N А65-31409/2012 в иске было отказано в связи с нарушением истцом пункта 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23 марта 2010 года N 14831/09. При этом представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривал передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. Стоимость земельного участка одновременно с объектом капитального строения не определялась, на предложение суда рассмотреть вопрос включения в условия договора стоимости земельного участка истец ответил отказом со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предъявляя настоящий иск, истец изменил основания иска, с учетом изложенного, судебная коллегия считает, что оснований для прекращения производства по требованию о заключении договора купли-продажи помещения не имеется.
В отношении исковых требований об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб., суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 110607 от 26 марта 2010 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:240101:298, общей площадью 1 571 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, постановлением руководителя Исполнительного комитета от 03 августа 2007 года N 1505 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан".
Нахождение здания N 12 литеры А, А1 общей площадью 702,3 кв. м, по ул. Державина в с. Сокуры на земельном участке с кадастровым номером 16:50:240101:298 подтверждается кадастровым паспортом на здание.
Земельный участок, на котором расположено здание N 12, общей площадью 702,3 кв. м в настоящее время размежеван на два участка на основании обращения истца. На кадастровый учет получившиеся земельные участки не поставлены.
Испрашиваемый участок площадью 39 кв. м, находящийся, в том числе, под помещением площадью 13,8 кв. м, является частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:240101:298, принадлежащего муниципальному образованию. На данный момент времени поименован как N 16:50:240101:298 ЗУ1.
Из пояснений истца и материалов дела следует, что испрашиваемый земельный участок расположен под арендуемым помещением, а также коридором, который ведет к помещению, в площадь испрашиваемого земельного участка также входит прилегающая территория. Пояснил, что из коридора есть вход в кафе и в парикмахерскую (арендуемое истцом помещение).
Таким образом, коридор, из которого есть вход в кафе и в парикмахерскую (арендуемое истцом помещение), функционально также обслуживает иное помещение, не принадлежащее истцу, и относится к общему имуществу здания.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно разъяснений, данных в пункте 2 указанного постановления, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пункте 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Поскольку коридор относится к общему имуществу здания, земельный участок площадью 39 кв. м, N 16:50:240101:298 ЗУ1, расположенный в том числе, под коридором, не может быть передан в собственность только одному из собственников нежилых помещений, который обслуживает данный коридор.
Кроме того, истец документально не обосновал необходимость выкупа земельного участка площадью 39 кв. м для использования помещения площадью 13,8 кв. м.
На данный момент времени земельный участок площадью 39 кв. м, N 16:50:240101:298 ЗУ1 в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем, не может являться объектом права собственности, указанное согласуется с выводами, изложенными в определении Верховного суда РФ от 20 мая 2015 года по делу N 304-ЭС14-7866.
Никушевой М.Ю. приватизируется часть здания, а именно помещение инв. N 10654, объект N 1 общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, общая площадь здания N 12 равна 702,3 кв. м, площадь земельного участка N 16:50:240101:298 равна 1 571 кв. м.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ", действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Как следует из пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По мнению суда, иное применительно к рассматриваемой ситуации предусмотрено в пункте 4 статьи 28 Закона о приватизации.
В силу пункта 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Данной нормой установлено, что с покупателями частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством (абзац первый пункта 4 статьи 28 названного Закона). Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (абзац второй пункта 4 статьи 28 этого же Закона).
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Из приведенных норм следует, что приватизация всех частей здания является необходимым условием для реализации собственниками отдельных частей здания (помещений), сформированных в качестве самостоятельных объектов недвижимости, их права на приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположено такое здание.
В рассматриваемом случае нежилые помещения здания, которое располагается на спорном участке, приобретаются заявителями на основании Закона N 159-ФЗ, согласно части 3 статьи 1 которого установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Законом, регулируются Законом о приватизации.
Поскольку Закон N 159-ФЗ не регулирует правоотношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, то в силу названной нормы к этим отношениям должны применяться нормы Закона о приватизации.
Более того, положения, установленные пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, как следует из их содержания, применяются в случаях, связанных с приватизацией зданий, а не их частей (или помещений).
Вывод суда согласуется с постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 года по делу N А13-12148/2010.
Поскольку в здании бывшей школы отсутствуют иные собственники приватизированных помещений, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи земельного участка.
Довод истца о делимости земельного участка N 16:50:240101:298 документально не подтвержден.
Стороны вправе рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка N 16:50:240101:298, определив размер доли истца в праве собственности на земельный участок пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения, исходя из статьи 28 Закона о приватизации.
Возможность приобретения в собственность только помещения в здании на основании положений Закона N 159-ФЗ подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 01 декабря 2011 года N 9646/11, а также постановлением кассационной инстанции от 07 октября 2015 года по делу N А65-11152/2014.
На основании вышеизложенного судебная коллегия признает доводы жалобы истца об обязательности заключения договора купли-продажи земельного участка под спорными помещением несостоятельными и подлежащими отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционные жалобы не содержат, доводы жалоб выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятого по делу N А65-19709/2014 и для удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителей жалоб. Однако, Палата в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию с нее в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-19709/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны и Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 11АП-8399/2016, 11АП-8401/2016 ПО ДЕЛУ N А65-19709/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу N А65-19709/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 16 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 09 августа 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны и апелляционную жалобу Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-19709/2014 (судья Шакурова К.Н.),
по иску Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны (ОГРНИП 304165925900039 ИНН 165902377767), город Казань,
к 1. Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, Лаишевский район, город Лаишево,
2. МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, Лаишевский район, село Сокуры,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, город Лаишево,
- Управления Росреестра по РТ (Лаишевское отделение), Республика Татарстан, город Лаишево,
об обязании заключить договор купли-продажи:
- нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120 000 руб.,
- земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16:50:240101:298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - Самерханова И.А. представитель по доверенности N 100 от 21.01.2016;
- от ответчика МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам - Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ об обязании заключить договор купли-продажи:
- - нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120 000 руб.;
- - земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб.,
- о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 сентября 2014 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Постановлением кассационной инстанции от 12 ноября 2015 года судебные акты суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2015 года дело принято к производству.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года принят отказ от искового требования о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района РТ 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана. Производство по делу в указанной части прекращено.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором помещения, являющегося муниципальной собственностью. Просит к выкупу объект аренды, расположенный в пристрое, литер А1 (пристрой общей площадью 490,5 кв. м) дома 12 по ул. Державина и земельный участок под данным помещением.
Ранее истец обращался с требованием к Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Лаишевского муниципального района о понуждении заключить договор купли-продажи помещения по выкупной цене 120 000 руб. (дело N А65-31409/2012).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 апреля 2012 года суд обязал ответчика в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, заключить с Индивидуальным предпринимателем Никушевой Мариной Юрьевной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, - по выкупной цене 120 000 руб. Впоследствии кассационной инстанцией судебные акты отмены, дело направлено на новое рассмотрение. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске отказано, поскольку представленный проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, в связи с чем, истец обратился с указанным иском о понуждении к выкупу помещения и земельного участка.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 марта 2016 года производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения (на основании ходатайства ответчика).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 апреля 2016 года производство по делу возобновлено в связи с поступившим заключением N 520/16-Н, выполненным ООО "Консалтинггрупп". Стоимость помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, в пристрое лит. А1, равна 182 000 руб. К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Республики Татарстан (Лаишевский отдел).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года суд исковые требования удовлетворил частично. Обязал Палату имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Лаишевский район в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем Никушевой Мариной Юрьевной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый (условный) N 16 24 00 07662 001, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 182 000 руб. В остальной части иска суд отказал. Взыскал с Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Лаишевский район за счет казны Лаишевского муниципального района в пользу Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны 3 000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Заявитель - Палата земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение в части обязания заключить договор купли-продажи помещения отменить, производство по делу в указанной части прекратить.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 19 июля 2016 года на 14 час. 10 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 года рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 09 августа 2016 года на 15 час. 50 мин.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна, также не согласившись с решением суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение в части отказа в предоставлении права выкупа земельного участка отменить, принять по делу новый судебный акт, которым обязать Палату и МКУ заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка.
Определением суда от 14 июня 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 08 июля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением суда от 11 июля 2016 года продлен срок оставления апелляционной жалобы без движения, установлен новый срок до 05 августа 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 09 августа 2016 года на 15 час. 50 мин.
Представитель ответчика Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении жалобы истца просил отказать.
Представители истца, ответчика МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ является субъектом права собственности на объект - здание школы, площадью 702,3 кв. м, одноэтажное, кадастровый номер 16 24 240101 878, расположенной в с. Сокуры, ул. Державина, дом 12 (выписка).
Во исполнение распоряжения отдела земельных и имущественных отношений в Лаишевском районе Минземимущества Республики Татарстан от 25 июля 2004 года N 19 Минземимуществом Республики Татарстан (арендодатель) и ИП Никушевой М.Ю. (арендатор) с участием Сокуровского СМС (балансодержатель) 01 августа 2004 года заключен договор аренды государственного имущества N 29-014-0135 на нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, для использования под парикмахерскую, а также подписан акт приема-передачи имущества.
Срок аренды установлен до 31 июля 2007 года, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 16-24.0-10.2004-2715.1, что подтверждается свидетельством о регистрации серии 16 ТА N 230933.
Впоследствии между Палатой имущественных и земельных отношений, заинтересованным лицом и предпринимателем подписано дополнительное соглашение от 01 января 2007 года N 01-114-011, согласно которому в связи с передачей арендуемого объекта в муниципальную собственность договор перезаключен от имени Палаты имущественных и земельных отношений как арендодателя.
07 февраля 2008 года, 28 января 2010 года и 29 января 2010 года сторонами и заинтересованным лицом к договору подписаны дополнительные соглашения, касающиеся изменения арендной платы.
Согласно выписки из ЕГРП по состоянию на 24 ноября 2010 года в отношении нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый (условный) N 16 24 00 07662 001, зарегистрировано право аренды за Никушевой М.Ю.
ИП Никушева М.Ю. 16 августа 2010 года обратилась в Палату имущественных и земельных отношений с письменным заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, на основании Закона N 159-ФЗ.
Письмом от 26 августа 2010 года N 1635 Палата имущественных и земельных отношений отказала в передаче в собственность нежилого помещения. В качестве оснований отказа указано, что предприниматель отказался от перезаключения договора аренды помещения, не подписав дополнительные соглашения о продлении аренды, а также, что за семь месяцев 2010 года у нее имеется задолженность по арендной плате в размере 53 284 руб. 81 коп. в связи с этим согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ ИП Никушева М.Ю. не имеет преимущественного права на приобретение помещения.
ИП Никушева М.Ю., полагая, что данные действия ответчика нарушают ее права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилась в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2011 года по делу N А65-23123/2010 исковые требования удовлетворены, суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений, выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой М.Ю. преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой М.Ю.
В резолютивной части решения по делу N А65-23123/2010 не указаны конкретные действия, которые должен совершить ответчик, Палата имущественных и земельных отношений отказала ИП Никушевой М.Ю. в заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан о понуждении к заключению договора.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске ИП Никушевой М.Ю. отказано, поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.
ИП Никушевой М.Ю. 30 июня 2014 года в адрес Палаты имущественных и земельных отношений направлена претензия с предложением подписать договор купли-продажи спорного нежилого помещения и земельного участка, которая была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, ИП Никушева М.Ю. обратилась с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право ИП Никушевой М.Ю. на приобретение спорного нежилого помещения установлено вступившими в законную силу судебными актами. Отказывая в требовании об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка суд указал на то, что в здании бывшей школы отсутствуют иные собственники приватизированных помещений.
Обжалуя судебный акт, Палата имущественных и земельных отношений указала, что суд первой инстанции не учел, что по требованию об обязании заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка уже имеется вступивший в законную силу судебный акт по делу N А65-31409/2012, тогда как суд данные доводы Палаты не учел и не отразил в судебном акте.
Истец, обжалуя судебный акт, указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что истец не доказал необходимость выкупа спорного земельного участка.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя ответчика Палаты и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2011 года по делу N А65-23123/2010 суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений, выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой М.Ю. преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой М.Ю.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2014 года по делу N А65-17055/2013 установлено, что указанное решение Арбитражного суда Республики Татарстан и требования Закона N 159-ФЗ Палатой земельных и имущественных отношений не исполняются по надуманным мотивам.
Судебными актами по указанным делам установлены неправомерные действия Палаты земельных и имущественных отношений по конфликту, длящемуся с 2010 года.
Следовательно, преимущественное право ИП Никушевой М.Ю. на приобретение спорного нежилого помещения установлено вступившими в законную силу судебными актами.
Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению.
Помещение, являющееся предметом рассмотрения настоящего спора, расположено в пристрое литер А1, имеющем общую площадь 490,5 кв. м, 1996 года постройки.
Из заключения судебной экспертизы N 520/16-Н по настоящему делу, следует, что оцениваемое помещение площадью 13,8 кв. м, в техническом паспорте БТИ имеет номера 17, 18, 19, 20, расположено с торца здания, вход осуществляется через общий коридор. Кроме оцениваемых помещений в здании пристроя литер А1 располагается кафе. Они занимают фасадную часть пристроя лит. А1. Остальная часть пристроя лит. А 1 пустует.
Судебными актами по делам N А65-31409/2012 и N А65-22701/2014 признано, что пристрой А1, в котором находится спорное помещение, не является аварийным.
Постановление Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 19 декабря 2011 года N 2208 о признании аварийным нежилого здания и подлежащим сносу, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2014 года по делу N А65-14566/2013 признано недействительным.
Согласно заключению БТИ N 03/01-15 основное здание (литера А) по данным натурного осмотра 13 января 2015 года имеет плохое техническое состояние и большой физический износ 72%. Долгое пребывание людей в вышеуказанном строении (литера А) может привести к их гибели или утрате здоровья. Пристрой А1 на дату осмотра существует как вспомогательное строение по отношению к зданию (литера А), техническое состояние физический износ которого находится на уровне - среднее (40%). Для становления пристроя (литера А1) как основного здания необходимо снести основное здание (литера А), провести мероприятия по реконструкции и капитальному ремонту конструктивных элементов пристроя.
Таким образом, из заключения специалиста N 03/01-15 следует, что сносу подлежит основное строение (литера А), а техническое состояние и физический износ пристроя (литера А1), в котором находится спорное помещение, по техническому состоянию и физическому износу находится на уровне 40%, и не исключается использование пристроя как отдельно стоящего здания.
Неиспользование помещения арендатором, зафиксированное актом осмотра от 30 апреля 2015 года, не свидетельствует об утрате интереса ИП Никушевой М.Ю. к спорному помещению, так как отсутствуют доказательства реальной возможности использования спорного помещения по назначению в спорный период.
Неиспользование спорного помещения в настоящее время истцом не является основанием для неисполнения Палатой земельных и имущественных отношений требований Закона N 159-ФЗ, так как решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2015 года по делу N А65-22701/2014 установлено, что спорное помещение не используется ИП Никушевой М.Ю. по вине ответчиков.
В соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Положениями статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4). Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134).
Палатой не оспаривается, что предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям относительно ограничений по численности работников, выручке.
Данные обстоятельства также подтверждаются решением суда по делу N А65-23123/2010.
При рассмотрении дела N А65-31409/2012 по иску Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны к ответчикам - Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, - по выкупной цене 120 000 руб., судом установлено, что задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя (на 16 августа 2010 года) отсутствовала.
Какие-либо доказательства наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате, ответчиком не представлены.
В письме Минэкономразвития РФ от 18 декабря 2008 года N Д05-5810 разъяснено, что в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. Факт привлечения заявителя к ответственности по данным основаниям ответчиком также не подтвержден.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Для ответчика заключение с истцом договора купли-продажи помещения является обязательным.
Заключением судебной экспертизы N 520/16-н от 17 марта 2016 года, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинггрупп", экспертом Мукимовой Ю.А., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определена рыночная стоимость оцениваемого помещения, равная 182 000 руб. (на дату оценки).
Истец в суде первой инстанции выразил согласие оплатить указанную стоимость.
Ответчиком заявлено об отказе от проведения повторной судебной экспертизы.
При изложенных обстоятельствах, исковое требование о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, правомерно удовлетворено судом первой инстанции по выкупной цене, равной 182 000 руб.
В соответствии с разъяснениями пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009 года в случае принятия решения о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре (прав).
Доводы жалобы о необходимости прекратить производство по делу в части требований об обязании заключить договор купли-продажи помещения по статье 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данное требование было заявлено ранее в деле N А65-31409/2012, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт, в том числе арбитражного суда, то есть имеет место совпадение элементов иска.
В целях обеспечения принципов правовой определенности и процессуальной экономии, исключения ситуаций неоднократного рассмотрения одного спора и связанного с этим вынесения по одному спору противоречащих друг другу судебных актов, прекращение производства по делу исключает возможность повторного обращения в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям (часть 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, под основанием иска - фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание предмета и основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 31 октября 1996 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которому под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
Юридическими фактами, с которым закон в данном случае связывает возникновение права требования истца к ответчику, являются совокупность условий, включая наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда, юридически значимую причинную связь между противоправным поведением и наступлением вреда, его размер.
Из положений части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства - сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В деле N А65-31409/2012 в иске было отказано в связи с нарушением истцом пункта 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23 марта 2010 года N 14831/09. При этом представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривал передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. Стоимость земельного участка одновременно с объектом капитального строения не определялась, на предложение суда рассмотреть вопрос включения в условия договора стоимости земельного участка истец ответил отказом со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предъявляя настоящий иск, истец изменил основания иска, с учетом изложенного, судебная коллегия считает, что оснований для прекращения производства по требованию о заключении договора купли-продажи помещения не имеется.
В отношении исковых требований об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 39 кв. м, кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене 80 000 руб., суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 110607 от 26 марта 2010 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:240101:298, общей площадью 1 571 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, постановлением руководителя Исполнительного комитета от 03 августа 2007 года N 1505 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан".
Нахождение здания N 12 литеры А, А1 общей площадью 702,3 кв. м, по ул. Державина в с. Сокуры на земельном участке с кадастровым номером 16:50:240101:298 подтверждается кадастровым паспортом на здание.
Земельный участок, на котором расположено здание N 12, общей площадью 702,3 кв. м в настоящее время размежеван на два участка на основании обращения истца. На кадастровый учет получившиеся земельные участки не поставлены.
Испрашиваемый участок площадью 39 кв. м, находящийся, в том числе, под помещением площадью 13,8 кв. м, является частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:240101:298, принадлежащего муниципальному образованию. На данный момент времени поименован как N 16:50:240101:298 ЗУ1.
Из пояснений истца и материалов дела следует, что испрашиваемый земельный участок расположен под арендуемым помещением, а также коридором, который ведет к помещению, в площадь испрашиваемого земельного участка также входит прилегающая территория. Пояснил, что из коридора есть вход в кафе и в парикмахерскую (арендуемое истцом помещение).
Таким образом, коридор, из которого есть вход в кафе и в парикмахерскую (арендуемое истцом помещение), функционально также обслуживает иное помещение, не принадлежащее истцу, и относится к общему имуществу здания.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно разъяснений, данных в пункте 2 указанного постановления, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пункте 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Поскольку коридор относится к общему имуществу здания, земельный участок площадью 39 кв. м, N 16:50:240101:298 ЗУ1, расположенный в том числе, под коридором, не может быть передан в собственность только одному из собственников нежилых помещений, который обслуживает данный коридор.
Кроме того, истец документально не обосновал необходимость выкупа земельного участка площадью 39 кв. м для использования помещения площадью 13,8 кв. м.
На данный момент времени земельный участок площадью 39 кв. м, N 16:50:240101:298 ЗУ1 в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем, не может являться объектом права собственности, указанное согласуется с выводами, изложенными в определении Верховного суда РФ от 20 мая 2015 года по делу N 304-ЭС14-7866.
Никушевой М.Ю. приватизируется часть здания, а именно помещение инв. N 10654, объект N 1 общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, общая площадь здания N 12 равна 702,3 кв. м, площадь земельного участка N 16:50:240101:298 равна 1 571 кв. м.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ", действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Как следует из пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По мнению суда, иное применительно к рассматриваемой ситуации предусмотрено в пункте 4 статьи 28 Закона о приватизации.
В силу пункта 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Данной нормой установлено, что с покупателями частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством (абзац первый пункта 4 статьи 28 названного Закона). Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (абзац второй пункта 4 статьи 28 этого же Закона).
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Из приведенных норм следует, что приватизация всех частей здания является необходимым условием для реализации собственниками отдельных частей здания (помещений), сформированных в качестве самостоятельных объектов недвижимости, их права на приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположено такое здание.
В рассматриваемом случае нежилые помещения здания, которое располагается на спорном участке, приобретаются заявителями на основании Закона N 159-ФЗ, согласно части 3 статьи 1 которого установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Законом, регулируются Законом о приватизации.
Поскольку Закон N 159-ФЗ не регулирует правоотношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, то в силу названной нормы к этим отношениям должны применяться нормы Закона о приватизации.
Более того, положения, установленные пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, как следует из их содержания, применяются в случаях, связанных с приватизацией зданий, а не их частей (или помещений).
Вывод суда согласуется с постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 года по делу N А13-12148/2010.
Поскольку в здании бывшей школы отсутствуют иные собственники приватизированных помещений, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи земельного участка.
Довод истца о делимости земельного участка N 16:50:240101:298 документально не подтвержден.
Стороны вправе рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка N 16:50:240101:298, определив размер доли истца в праве собственности на земельный участок пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения, исходя из статьи 28 Закона о приватизации.
Возможность приобретения в собственность только помещения в здании на основании положений Закона N 159-ФЗ подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 01 декабря 2011 года N 9646/11, а также постановлением кассационной инстанции от 07 октября 2015 года по делу N А65-11152/2014.
На основании вышеизложенного судебная коллегия признает доводы жалобы истца об обязательности заключения договора купли-продажи земельного участка под спорными помещением несостоятельными и подлежащими отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционные жалобы не содержат, доводы жалоб выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятого по делу N А65-19709/2014 и для удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителей жалоб. Однако, Палата в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию с нее в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-19709/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны и Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)