Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 21.09.2017.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Назаровой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.06.2017 по делу N А79-2274/2017, принятое судьей Манеевой О.В., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173, ИНН 212706520198) к открытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978, ИНН 2128007123), при участии третьего лица - Майоровой Марины Олеговны, о взыскании 94 555 руб. 45 коп.,
- при участии: от истца - индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича - Самчелеевой О.В. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на 1 год);
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление N 23352);
- от третьего лица - Майоровой Марины Олеговны - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (конверт N 23350),
индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 94 555 руб. 45 коп. договорной неустойки.
Требование основано на статьях 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано нарушением ответчиком сроков возврата займа, полученного по договору займа от 30.04.2014, заключенного с Майоровой Мариной Олеговной, перед истцом - новым кредитором на основании договоров уступки права требования от 21.01.2017.
Определением от 16.03.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Майорову Марину Олеговну (далее - Майорова М.О., третье лицо).
Решением от 14.06.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В качестве отмены судебного акта апеллянт указывает следующее: суд неправильно квалифицировал отношения сторон; договоры долевого участия между ответчиком и третьим лицом не заключались, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартир не могло быть передано; третьи лица с претензиями о выплате законной неустойки не обращались; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции; период неустойки определен неправильно.
Представитель истца в судебном заседании и в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции обоснованным и законным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Заявитель и третье лицо участие полномочных представителей в судебном заседании не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Майоровой М.О. (займодавец) и Обществом (заемщик) заключен договор займа от 30.04.2014, по которому займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 3 125 8200 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора) (л. д. 10).
Согласно пункту 1.2 договора сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
По условиям пункта 2.2 договора сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 30.04.2014 N Ц/14-116.
Майорова М.О. передала сумму займа ответчику в полном размере, что подтверждается квитанциями от 08.05.2014, от 21.11.2014, платежным поручением от 21.11.2014 N 24583526 (л. д. 12 - 13).
30.04.2014 между Обществом (продавец) и Майоровой М.О. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-116, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором (л. д. 11).
На основании пункта 2.2 договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
22.06.2015 между ответчиком (продавец) и Майоровой Мариной Олеговной (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-116, в рамках которого продавец передал покупателю однокомнатную квартиру под номером 116, расположенную на 2-м этаже по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар Олега Волкова, N 3 (л. д. 15 - 16).
Согласно пункту 2.2.1 договора денежную сумму в размере 3 098 200 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Майорова М.О. оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете взаимных требований от 22.06.2015 на сумму 3 098 200 руб. (л. д. 14).
21.01.2017 между истцом (цессионарий) и Майоровой М.О. (цедент) заключен договор уступки права требования N 20, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования неустойки с ответчика за нарушение срока возврата суммы займа, предусмотренного договором займа от 30.04.2014 за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 в размере 94 555 руб. коп. (л. д. 17).
Согласно акту приема-передачи документов во исполнение договора уступки права требования от 21.01.2017 цедент передал, а цессионарий принял оригиналы документов (л. д. 18).
Истец направил, а ответчик получил уведомление от 21.01.2017 о состоявшейся уступке прав требований (л. д. 19 - 21).
28.01.2017 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием выплатить неустойку за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 в размере 94 555 руб. 45 коп. (л. д. 22).
Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения последнего с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В данном случае, оценив представленные доказательства, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив условия и предмет заключенных третьим лицом с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.04.2014 N Ц/14-116 с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, суд пришел к выводу об их правовой квалификации в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Статьей 12 Закона N 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 1.2 предварительного договора застройщик принял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее 01.03.2015.
Материалами дела подтверждается, что ответчик нарушил срок передачи объекта, передав его участнику долевого строительства Майоровой М.О. лишь 22.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Вместе с тем порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства определяются положениями частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ.
Стороны не оспаривают факт передачи квартиры третьему лицу до заключения договора цессии. Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договора цессии, следовательно, он государственной регистрации не подлежал.
При указанных обстоятельствах, право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительному договору купли-продажи квартиры от 30.04.2014 N Ц/14-116 перешло от третьего лица к истцу.
Размер неустойки определен истцом в размере, исчисляемом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив расчет неустойки, суд признал его арифметически верным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
Довод ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с 07.03.3015 на основании пункта 2.3 предварительного договора купли-продажи квартиры, суд счел подлежащим отклонению, поскольку пунктом 1.2 данного договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Ходатайство ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации также отклонено судом, поскольку какие-либо доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлены.
Апелляционная инстанция считает решение суда законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены или изменения.
Всем доводам и возражениям ответчика, фактически продублированным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Оценив условия и предмет заключенного третьим лицом с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартир от 30.04.2015 N Ц/14-116, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), суд правомерно квалифицировал его в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Период начисления неустойки определен судом правильно, поскольку пунктом 1.2 договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьего лица к истцу по предварительному договору купли-продажи квартиры, который суд правомерно квалифицировал в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Остальные доводы также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции и не влекут отмену решения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.06.2017 по делу N А79-2274/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 ПО ДЕЛУ N А79-2274/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. по делу N А79-2274/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 21.09.2017.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Назаровой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.06.2017 по делу N А79-2274/2017, принятое судьей Манеевой О.В., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173, ИНН 212706520198) к открытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978, ИНН 2128007123), при участии третьего лица - Майоровой Марины Олеговны, о взыскании 94 555 руб. 45 коп.,
- при участии: от истца - индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича - Самчелеевой О.В. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на 1 год);
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление N 23352);
- от третьего лица - Майоровой Марины Олеговны - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (конверт N 23350),
установил:
индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 94 555 руб. 45 коп. договорной неустойки.
Требование основано на статьях 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано нарушением ответчиком сроков возврата займа, полученного по договору займа от 30.04.2014, заключенного с Майоровой Мариной Олеговной, перед истцом - новым кредитором на основании договоров уступки права требования от 21.01.2017.
Определением от 16.03.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Майорову Марину Олеговну (далее - Майорова М.О., третье лицо).
Решением от 14.06.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В качестве отмены судебного акта апеллянт указывает следующее: суд неправильно квалифицировал отношения сторон; договоры долевого участия между ответчиком и третьим лицом не заключались, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартир не могло быть передано; третьи лица с претензиями о выплате законной неустойки не обращались; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции; период неустойки определен неправильно.
Представитель истца в судебном заседании и в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции обоснованным и законным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Заявитель и третье лицо участие полномочных представителей в судебном заседании не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Майоровой М.О. (займодавец) и Обществом (заемщик) заключен договор займа от 30.04.2014, по которому займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 3 125 8200 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора) (л. д. 10).
Согласно пункту 1.2 договора сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
По условиям пункта 2.2 договора сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 30.04.2014 N Ц/14-116.
Майорова М.О. передала сумму займа ответчику в полном размере, что подтверждается квитанциями от 08.05.2014, от 21.11.2014, платежным поручением от 21.11.2014 N 24583526 (л. д. 12 - 13).
30.04.2014 между Обществом (продавец) и Майоровой М.О. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-116, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором (л. д. 11).
На основании пункта 2.2 договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
22.06.2015 между ответчиком (продавец) и Майоровой Мариной Олеговной (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-116, в рамках которого продавец передал покупателю однокомнатную квартиру под номером 116, расположенную на 2-м этаже по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар Олега Волкова, N 3 (л. д. 15 - 16).
Согласно пункту 2.2.1 договора денежную сумму в размере 3 098 200 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Майорова М.О. оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете взаимных требований от 22.06.2015 на сумму 3 098 200 руб. (л. д. 14).
21.01.2017 между истцом (цессионарий) и Майоровой М.О. (цедент) заключен договор уступки права требования N 20, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования неустойки с ответчика за нарушение срока возврата суммы займа, предусмотренного договором займа от 30.04.2014 за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 в размере 94 555 руб. коп. (л. д. 17).
Согласно акту приема-передачи документов во исполнение договора уступки права требования от 21.01.2017 цедент передал, а цессионарий принял оригиналы документов (л. д. 18).
Истец направил, а ответчик получил уведомление от 21.01.2017 о состоявшейся уступке прав требований (л. д. 19 - 21).
28.01.2017 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием выплатить неустойку за период с 02.03.2015 по 21.06.2015 в размере 94 555 руб. 45 коп. (л. д. 22).
Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения последнего с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В данном случае, оценив представленные доказательства, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив условия и предмет заключенных третьим лицом с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.04.2014 N Ц/14-116 с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, суд пришел к выводу об их правовой квалификации в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Статьей 12 Закона N 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 1.2 предварительного договора застройщик принял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее 01.03.2015.
Материалами дела подтверждается, что ответчик нарушил срок передачи объекта, передав его участнику долевого строительства Майоровой М.О. лишь 22.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Вместе с тем порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства определяются положениями частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ.
Стороны не оспаривают факт передачи квартиры третьему лицу до заключения договора цессии. Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договора цессии, следовательно, он государственной регистрации не подлежал.
При указанных обстоятельствах, право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительному договору купли-продажи квартиры от 30.04.2014 N Ц/14-116 перешло от третьего лица к истцу.
Размер неустойки определен истцом в размере, исчисляемом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив расчет неустойки, суд признал его арифметически верным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
Довод ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с 07.03.3015 на основании пункта 2.3 предварительного договора купли-продажи квартиры, суд счел подлежащим отклонению, поскольку пунктом 1.2 данного договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Ходатайство ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации также отклонено судом, поскольку какие-либо доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлены.
Апелляционная инстанция считает решение суда законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены или изменения.
Всем доводам и возражениям ответчика, фактически продублированным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Оценив условия и предмет заключенного третьим лицом с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартир от 30.04.2015 N Ц/14-116, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), суд правомерно квалифицировал его в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Период начисления неустойки определен судом правильно, поскольку пунктом 1.2 договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьего лица к истцу по предварительному договору купли-продажи квартиры, который суд правомерно квалифицировал в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Остальные доводы также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции и не влекут отмену решения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.06.2017 по делу N А79-2274/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.А.НАЗАРОВА
Н.А.НАЗАРОВА
Судьи
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)