Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23.09.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ЗАО "Южный двор", Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016,
по делу N А40-225449/15-23-1860, принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску ЗАО "Южный двор" (ИНН 7723302750 ОГРН 1025007374248)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Мокеев Д.Л. по дов. от 02.04.2016;
- от ответчика: Салаватова К.Х. по дов. от 07.12.2015;
- установил:
ЗАО "Южный двор" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1550,9 кв. м (эт. 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-10, 13-17, 17а, 18, 18а, 19, 19а, 20, 23-25; эт. 1, пом. II, комн. 21, 22) расположенные по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 07.06.2016, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Также не согласившись с решением суда первой инстанции от 07.06.2016, ЗАО "Южный двор" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика, третьего лица, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 13.12.2007 заключен договор аренды N 17-00316/07, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, расположенное по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 15.11.2013 обратился в Департамент с заявлением о продаже арендуемого имущества.
Департамент имущества города Москвы 18.08.2015 направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного под адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, в котором цена объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.05.2015 N 773Г/718, выполненного ООО "АБН-Консалт", составляет 64 203 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику указанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий от 08.09.2015 в части цены выкупаемого объекта недвижимости.
На основании полученного заключения оценщика ООО "ЮрЪинтелис" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 49 218 509,03 руб.
Ответчик в ответ на обращение истца, сообщил об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, согласно представленному протоколу разногласий.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "Южный двор" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2016 назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Проведение экспертизы поручено ООО "НИОЦ", эксперту - Мусиной Радалие Камельевне.
Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 550,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2013 г.?
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 550,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2015 составляет 63 617 797 руб. без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена объекта общей площадью 550,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2013, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судом в размере 63 617 797 руб. (без учета НДС), на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами также не заявлялось.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016 по делу N А40-225449/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "Южный двор" (ИНН 7723302750 ОГРН 1025007374248) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 09АП-35137/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-225449/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 09АП-35137/2016-ГК
Дело N А40-225449/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23.09.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ЗАО "Южный двор", Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016,
по делу N А40-225449/15-23-1860, принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску ЗАО "Южный двор" (ИНН 7723302750 ОГРН 1025007374248)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Мокеев Д.Л. по дов. от 02.04.2016;
- от ответчика: Салаватова К.Х. по дов. от 07.12.2015;
- установил:
ЗАО "Южный двор" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1550,9 кв. м (эт. 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-10, 13-17, 17а, 18, 18а, 19, 19а, 20, 23-25; эт. 1, пом. II, комн. 21, 22) расположенные по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 07.06.2016, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Также не согласившись с решением суда первой инстанции от 07.06.2016, ЗАО "Южный двор" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика, третьего лица, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 13.12.2007 заключен договор аренды N 17-00316/07, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, расположенное по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 15.11.2013 обратился в Департамент с заявлением о продаже арендуемого имущества.
Департамент имущества города Москвы 18.08.2015 направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного под адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, в котором цена объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.05.2015 N 773Г/718, выполненного ООО "АБН-Консалт", составляет 64 203 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику указанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий от 08.09.2015 в части цены выкупаемого объекта недвижимости.
На основании полученного заключения оценщика ООО "ЮрЪинтелис" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 49 218 509,03 руб.
Ответчик в ответ на обращение истца, сообщил об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, согласно представленному протоколу разногласий.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "Южный двор" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2016 назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Проведение экспертизы поручено ООО "НИОЦ", эксперту - Мусиной Радалие Камельевне.
Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 550,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2013 г.?
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 550,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2015 составляет 63 617 797 руб. без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена объекта общей площадью 550,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 33А, по состоянию на 15.11.2013, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судом в размере 63 617 797 руб. (без учета НДС), на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами также не заявлялось.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2016 по делу N А40-225449/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "Южный двор" (ИНН 7723302750 ОГРН 1025007374248) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)