Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винникова А.В.
при участии:
от истца (заявителя): Филатовой Е.А. по доверенности от 07.06.2017,
от ответчика (должника): Проволоцкого В.В. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-го лица: Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15136/2017) ИП Гасанова А.В.
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу N А56-41639/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ИП Гасанова А.В.
к 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 2. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
Третье лицо: ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, пом. 21-Н, общей площадью 74,5 кв. м, кадастровый номер 78:12:0716801:2287, путем принятия пункта 2.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1 Цена продажи Объекта составляет 5 084 745 (пять миллионов восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей, НДС не облагается".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Как полагает податель жалобы, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 16.12.2014, так как 16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения. Данное заявление, по мнению Предпринимателя, по форме и содержанию соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, а выявление ответчиком самовольной перепланировки помещения не препятствовало рассмотрению заявления Предпринимателя от 16.12.2014. Истец не согласен с выводом суда о том, что 16.10.2015 истец обратился с повторным заявлением о выкупе помещения.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.
В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство об отказе в приобщении к материалам дела отзывов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в связи с тем, что данные отзывы не были своевременно направлены в адрес истца.
Суд апелляционной инстанции предоставил представителю истца возможность ознакомиться с отзывами Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения вышеуказанного ходатайства истца.
В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения на момент подачи Предпринимателем заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.12.2014.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (16.10.2015).
Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Предпринимателем не представлено.
Так как предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство истца о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения по состоянию на 16.12.2014.
В судебном заседании представитель Предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 13.03.2007 N 13-А004158 аренды нежилого помещения 21-Н, площадью 74,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, кадастровый номер 78:12:0716801:2287 (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 12.08.2014).
16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 03.09.2015 N 42379-38 Комитет отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и разъяснил возможность повторного обращения с заявлением после устранения всех допущенных нарушений.
16.10.2015 Предприниматель обратился в Комитет с повторным заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1712-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Предпринимателю по цене 6 730 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-00119 (304)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
26.02.2016 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с п. 2.1 которого цена объекта составляет 6 730 000 руб., и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
25.03.2016 Предприниматель направил Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 084 745 руб. на основании отчета об оценке от 21.03.2016 N 86/16, выполненного ООО "Городская экспертиза".
Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель указывает на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2017 N 13АП-15136/2017 ПО ДЕЛУ N А56-41639/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. N 13АП-15136/2017
Дело N А56-41639/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винникова А.В.
при участии:
от истца (заявителя): Филатовой Е.А. по доверенности от 07.06.2017,
от ответчика (должника): Проволоцкого В.В. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-го лица: Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15136/2017) ИП Гасанова А.В.
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу N А56-41639/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ИП Гасанова А.В.
к 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 2. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
Третье лицо: ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, пом. 21-Н, общей площадью 74,5 кв. м, кадастровый номер 78:12:0716801:2287, путем принятия пункта 2.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1 Цена продажи Объекта составляет 5 084 745 (пять миллионов восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей, НДС не облагается".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Как полагает податель жалобы, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 16.12.2014, так как 16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения. Данное заявление, по мнению Предпринимателя, по форме и содержанию соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, а выявление ответчиком самовольной перепланировки помещения не препятствовало рассмотрению заявления Предпринимателя от 16.12.2014. Истец не согласен с выводом суда о том, что 16.10.2015 истец обратился с повторным заявлением о выкупе помещения.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.
В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство об отказе в приобщении к материалам дела отзывов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в связи с тем, что данные отзывы не были своевременно направлены в адрес истца.
Суд апелляционной инстанции предоставил представителю истца возможность ознакомиться с отзывами Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения вышеуказанного ходатайства истца.
В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения на момент подачи Предпринимателем заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.12.2014.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (16.10.2015).
Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Предпринимателем не представлено.
Так как предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство истца о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения по состоянию на 16.12.2014.
В судебном заседании представитель Предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 13.03.2007 N 13-А004158 аренды нежилого помещения 21-Н, площадью 74,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, кадастровый номер 78:12:0716801:2287 (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 12.08.2014).
16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 03.09.2015 N 42379-38 Комитет отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и разъяснил возможность повторного обращения с заявлением после устранения всех допущенных нарушений.
16.10.2015 Предприниматель обратился в Комитет с повторным заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1712-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Предпринимателю по цене 6 730 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-00119 (304)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
26.02.2016 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с п. 2.1 которого цена объекта составляет 6 730 000 руб., и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
25.03.2016 Предприниматель направил Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 084 745 руб. на основании отчета об оценке от 21.03.2016 N 86/16, выполненного ООО "Городская экспертиза".
Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель указывает на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)