Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Жудик А.Ю. паспорт, доверенность N 07-02-45/220 от 23.12.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Адда" и
администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.07.2015 по делу N А32-2427/2014
по иску администрации города Сочи
(ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148),
к обществу с ограниченной ответственностью "Адда"
(ОГРН 1022302837281, ИНН 2319030282), г. Сочи,
о взыскании 22 701 035,20 руб.,
принятое в составе судьи Дуб С.Н.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Адда" (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 27 701 035 руб. 20 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 иск удовлетворен в части, с общества с ограниченной ответственностью "Адда" в пользу администрации города Сочи взыскано 11 152 132, 29 руб., государственная пошлина в размере 65 021, 99 руб. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адда" взысканы 12 078 руб. расходы по оплате экспертизы.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрации города Сочи обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить решение, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что обязательство по передаче в муниципальную собственность помещений инвестором не выполнены, спорный объект является общей долевой собственностью муниципального образования, следовательно, любая регистрация договоров купли-продажи квартир гражданам без согласия администрации запрещена. Администрация обжалует решение в части отказа в удовлетворении требований и просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, взыскав с ответчика в пользу истца 22 701 035,20 рублей убытков.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Адда" также обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку администрация возмездного предоставления по договору не осуществила, кроме того администрация чинила препятствия ответчику при строительстве многоквартирного дома.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ООО "Адда" подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба Администрации города Сочи удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Адда" с 2003 года является арендатором земельного участка площадью 5 149 кв. м для строительства 90-квартирного жилого дома по ул. Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе г. Сочи.
22.10.2007 между Администрацией г. Сочи и ООО "Адда" был подписан договор N 03.3/188, названный сторонами договором инвестирования в строительство указанного многоквартирного дома, (далее Договор). В п. 1.1, 13 договора указано, что земельный участок принадлежит Инвестору (ООО "Адда") на праве аренды в соответствии с договором от 24.10.2003.
По условиям договора инвестор обязался осуществить финансирование и реализацию строительства объекта инвестирования, включая его сдачу в эксплуатацию (пункты 2.1, 2, 3, 4.2.3, 4, 2.5 Договора).
В свою очередь, в соответствии с условиями договора ООО "Адда" взяло на себя обязательства по строительству за счет собственных и/или привлеченных средств многоквартирного жилого дома общей площадью 31 712 кв. м по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи и последующей передачи 5,5% общей площади объекта администрации города Сочи.
В соответствии с пунктом 4.1.1 Администрация города Сочи обязуется оказывать Инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта.
Пунктом 2.4 указанного договора в соответствии с установленным в городе Сочи порядком Инвестор в качестве условия реализации Инвестиционного проекта обязуется участвовать в социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре города Сочи и обязуется передать администрации Сочи 5,5% общей площади Объекта по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи.
Администрацией г. Сочи подано исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края об истребовании у ООО "Адда" в пользу Администрации города Сочи 5,5% (483,9285 кв. м) общей площади объекта - многоквартирный жилой дом, общей площадью 8 798,7 кв. м по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2013 по делу N А32-7017/2013 в удовлетворении исковых требований администрации отказано, также отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Адда" о признании недействительным договора инвестирования N 03.3/188 от 22.10.2007.
Судебный акт мотивирован статьей 398 ГК РФ, в соответствии с которой у кредитора отпадает право на истребование вещи, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. А согласно выписке из ЕГРП право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за третьими лицами.
Как указывает администрация, в нарушение положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации инвестор уклоняется от исполнения своих обязательств по договору инвестирования. Обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, согласно договору, Инвестором не выполнены. Письма о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от ООО "Адда" в адрес администрации города Сочи не поступало.
В связи с неисполнением инвестором обязательств по передаче в муниципальную собственность части площади объекта, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
В связи с этим для правильного разрешения настоящего спора необходимым является определение правовой природы заключенного между сторонами договора от 22.10.2007 03.3/188.
Данное соглашение не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора в смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", т.к. фактически администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона N 39-ФЗ.
По сути, действия администрации, в рамках достигнутого сторонами спора соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта (пункт 1.1.4 договора).
Сам договор не раскрывает конкретики содержания выше указанного распорядительного документа. Вместе с тем, судебная практика выработала подход, согласно которому под вышеуказанной деятельностью органов публичной власти понимается, как правило, содействие хозяйствующему субъекту в предоставлении земельного участка под застройку, в получении разрешений на строительство капитального объекта и на его ввод в эксплуатацию.
Данная деятельность органов власти лежит в публичной сфере общественных правоотношений, в связи с чем, существующая судебная практика не содержит однозначной правовой квалификации соглашений, в рамках которых публичные образования обязываются перед хозяйственным субъектом в надлежащем осуществлении ими властно-распорядительных полномочий.
В постановлении от 03.04.2012 N 17043/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
В постановлении от 05.02.2013 N 12444/12, в рамках которого был рассмотрен спор, схожий по фактическим обстоятельствам с рассматриваемым делом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. При этом, соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учел и свою правовую позицию, ранее высказанную в постановлении от 11.10.2011 N 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Из содержания спорного договора не следует, что он породил на стороне муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций. Вместе с тем, данный договор порождает на стороне ООО "Адда" гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости (договор являлся правовым основанием для перехода права собственности на часть помещений здания от ООО "Адда" к администрации). Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства.
Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Из содержания договора не следует, что ООО "Адда" приняло на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счет его личных либо привлекаемых средств.
Из содержания спорного договора от 22.10.2007 года не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в многоквартирном доме, которое будет возведено обществом за счет его собственных или привлеченных средств. Напротив, из самого факта заключения договора, а также из комплексного толкования его условий (пункты 2.4, 3.1 - 3.4. 4.1.1, 4.1.2, 4.2.7 договора) следует, что передача части помещений в муниципальную собственность была поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию. Очевидно, что достижение цели договора и выполнение обязательств Инвестором невозможно без выполнения администрацией г. Сочи своих обязанностей по выдаче разрешения на строительство, продлению договора аренды земельного участка, выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д. Фактически, передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации, что не противоречит нормам действующего законодательства (аналогичная квалификация такого же договора содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2015 N Ф08-1792/2015 по делу N А32-833/2014, и в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2014 по делу N А32-3044/2014).
Иск администрации основан на нормах статей 3, 17 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статей 310, 393 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика.
Для правильного разрешения существующего спора надлежит установить наличие основания для возникновения у ответчика обязанности по исполнению встречного предоставления администрации в виде передачи последней 5,5% помещений здания.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков.
Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
Отсутствие какого-либо из перечисленных выше элементов исключает ответственность в виде возмещения убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска лежит на истце.
Как следует из пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Однако, истцом не понесены какие-либо реальные расходы по инвестиционному соглашению, так как по указанному соглашению администрация г. Сочи не оплачивала ответчику какой-либо стоимости подлежащих передаче площадей и не понесла каких-либо расходов для восстановления нарушенного права. Истец не представил доказательств возникновения у него убытков, их размер и причинно-следственную связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими убытками. При этом, размер убытков в исковом заявлении определен истцом как денежный эквивалент размера площади, которую ООО "Адда" должно было безвозмездно передать администрации г. Сочи, что противоречит статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 5149 кв. м, на котором обществом возведен многоквартирный дом, принадлежит инвестору (ООО "Адда") на праве аренды в соответствии с договором от 24.10.2003 (п. 1.1.13 договора). Спорный инвестиционный договор заключен между ответчиком и администрацией 22.10.2007, т.е. после предоставления обществу земельного участка в аренду (т. 1, л.д. 8, л.д. 126-131).
Таким образом, общество самостоятельно приобрело земельный участок под строительство объекта. Никакого содействия инвестору в выполнении проектных работ, получении технических условий на водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение администрация не оказывала. Доказательств обратного истцом не представлено.
В связи с этим, осуществление администрацией публичных полномочий в отношении возводимого объекта до даты заключения договора не может рассматриваться как исполнение обязательств в рамках спорного договора.
Стороны в договоре согласовали срок завершения строительства - 1 квартал 2009 года (п. 2.1), при этом, продолжительность этапа получения разрешения на строительство объекта должна была составить не более 9 месяцев с момента подписания договора (п. 3.1.3 договора).
В материалы дела представлены разрешения на строительство от 22.10.2007 N RU 23309-308 и от 29.01.2009 года N RU 23309/657, а также разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 01.09.2011 года N RU 23309/635.
Вместе с тем, разрешение на строительство от 22.10.2007 было выдано администрацией сроком до 18.04.2008 только на 1 этап, который включал в себя инженерную подготовку территории объекта. ООО "Адда в апреле 2008 года обратилось в администрацию за выдачей разрешения на строительство на 2 этап (т. 2, л.д. 203, 226).
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику.
Однако, администрация города Сочи длительное время не выдавала разрешение на строительство, в результате чего строительство объекта было временно законсервировано (подтверждается письмом ООО "АДДА" от 25.04.2008 исх. N 9/1 (т. 2, л.д. 204), письмом прокуратуры г. Сочи от 27.02.2009 N 37ж09/121-773). Так, из ответа прокуратуры г. Сочи от 27.02.2009 N 37ж09/121-773 усматривается, что в ходе проведения прокурорской проверки доводы ООО "АДДА" о нарушении администрацией г. Сочи градостроительного законодательства в части уклонения от выдачи разрешения на строительство нашли свое подтверждение (т. 2, л.д. 230).
Таким образом, ООО "Адда" получило разрешение на строительство объекта 29.01.2009, т.е. через 9 месяцев после обращения в администрацию и спустя 1 год 3 месяца с момента подписания договора.
Кроме того, как установлено в судебном заседании, администрация более года уклонялась от заключения на новый срок договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства Объекта. Срок действия предшествующего договора аренды от 25.06.2007 истекал 01.08.2009.
В материалах дела имеется письмо администрации от 27.11.2008 N К-01/8683, которым она за 8 месяцев до истечения срока аренды предупредила ООО "Адда" о том, что договор аренды земельного участка под строительство продлеваться не будет (т. 2, л.д. 231). Общество неоднократно обращалось в Администрацию с предложением о заключении договора аренды на новый срок (письмо N 14 от 23.06.2009; N 17 от 10.07.2009, N 3 от 03.02.2010, N 4 от 08.02.2010, N 5 от 16.02.2010, 18.02.2010 N 10) - т. 2, л.д. 234-250, однако, Департамент имущественных отношений без объяснения причин уклонялся от заключения договора.
25.12.2009 администрация направила в адрес ООО "Адда" расчет платы за фактическое пользование земельным участком после истечения договора аренды в сумме 363 638 рублей, которая была внесена обществом. Однако, впоследствии администрация направила ООО "Адда" соглашение N 1263 от 14.12.2009, согласно которому размер платы за фактическое использование земельным участком составил 12 632 763,03 рубля (т. 2, л.д. 251-254).
По факту уклонения администрации г. Сочи от заключения договора аренды земельного участка и незаконного требования оплаты за фактическое пользование земельным участком более 12 млн. рублей ООО "Адда" неоднократно обращалось с жалобами в прокуратуру г. Сочи. В результате новый договор аренды земельного участка (от 10 июля 2010 года) был подписан администрацией на прежних условиях оплаты.
В связи с отсутствием заключенного на новый срок договора аренды земли ООО "Адда" более года было лишено возможности регистрировать в Управлении Росреестра договоры долевого участия и, соответственно, привлекать денежные средства участников долевого строительства. Строительство многоквартирного дома по вине администрации г. Сочи было приостановлено. Руководство организации было вынуждено направить участникам долевого строительства предложение об изменении сроков окончания строительства и передачи квартир со 2-го на 4-й квартал 2010 года с указанием причин переноса ввода дома в эксплуатацию (в материалы дела представлены копии писем участникам долевого строительства и дополнительных соглашений об изменении сроков строительства).
Аналогичная ситуация сложилась при выдаче администрацией г. Сочи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
После окончания строительства, получив положительное заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (N 001930 от 21.12.2010 - т. 2, л.д. 207), ООО "Адда" 24.12.2010 обратилось в администрацию г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л.д. 258).
В силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, уполномоченный орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику либо отказать в выдаче.
Однако, доказательства выдачи разрешения в установленные законом сроки не представлены.
По данным фактам ООО "Адда" в интересах участников долевого строительства также обращалось в органы прокуратуры.
По результатам проверок прокуратура г. Сочи усмотрела в действиях Администрации нарушения ст. 55 Градостроительного кодекса, в связи с чем внесла главе г. Сочи Пахомову А.Н. представление (N 07-02-2011/105-1407 от 03.03.2011 - т. 2, л.д. 259-260) об устранении нарушений градостроительного законодательства, причин и условий им способствующих, а также решении вопроса о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, допустивших нарушения закона. При этом, в представлении прокурора указывается на коррупциногенный характер допущенных нарушений. В ответе прокурору глава города Сочи признал доводы представления обоснованными (письмо от 21.03.2011 N 2471 01-02-25 - т. 2, л.д. 261-262).
Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта было выдано 01 сентября 2011 года, т.е. спустя 9 месяцев после обращения общества к администрации (т. 1, л.д. 155-156).
Доказательств обратного истцом суду не представлено. Указанные фактические обстоятельства истцом не оспаривались. В рамках настоящего дела администрация не представила доказательств правомерности своего бездействия по принятию распорядительных документов, необходимых для достижения цели договора от 22.10.2007, а именно, уклонения от продления договора аренды земельного участка, от выдачи разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, из материалов дела усматривается не только отсутствие содействия администрации в получении всех необходимых разрешительных документов, но и их выдача обществу после обращений в правоохранительные органы - прокуратуру г. Сочи и прокуратуру Краснодарского края, проведения прокурорских проверок и принятия мер прокурорского реагирования, то есть фактически чинение препятствий ответчику в строительстве объекта. Как отмечалось ранее, фактически обязанность по передаче ответчиком 5,5% общей площади здания муниципалитету являлась встречным исполнением по отношению к исполнению администрацией принятой на себя обязанности по надлежащему и своевременному исполнению своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию.
Администрация фактически отказалась от исполнения взятых на себя обязательств по договору, препятствовала достижению цели Договора, действовала в ущерб инвестору, что согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа ООО "АДДА" от исполнения встречного обязательства по передаче в муниципальную собственность части общей площади объекта. Следовательно, у ответчика не возникло обязанности по предоставлению администрации встречного исполнения по договору.
В пунктах 4.1.1, 4.3.1 договора от 22.10.2007 стороны предусмотрели обязанность не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими лицами. В результате неправомерного бездействия администрации г. Сочи возможность ООО "АДДА" реализовать свои права застройщика и закончить строительство дома была необоснованно заблокирована более чем на 2,5 года. Неисполнение администрацией своих обязательств привело к тому, что на стороне ответчика возникли непредвиденные расходы в виде обязанности по выплате неустойки участникам долевого строительства на сумму 641 520 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела соглашениями, заключенными между обществом и его контрагентами, расходными ордерами. Несвоевременное окончание строительства вызвало и необходимость в несении ответчиком дополнительных расходов по оплате арендных платежей за использование земельного участка в размере 431 973 руб. 81 коп. (расчет представлен в материалах дела) - т. 2, л.д. 26-119.
Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Применительно к рассматриваемому спору фактически в результате неправомерных действий администрации возможность ООО "Адда" получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию была необоснованно заблокирована более чем на 2,5 года. Допустив грубые нарушения прав как ООО "Адда", так и граждан, принявших участие в строительстве здания путем заключения договоров долевого участия в строительстве, администрация фактически стремится получить материальную выгоду в виде взыскания убытков. Данные действия истца суд рассматривает, как попытку извлечь преимущество из своего доминирующего положения и из своего недобросовестного и противоправного поведения, что является недопустимым.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Разрешая существующий спор, арбитражный суд принимает во внимание не только доказанный материалами дела факт неисполнения администрацией принятых на себя обязательств по договору, но и созданную истцом социальную напряженность в результате его неправомерных действий по неисполнению возложенных на него публичных функций. В результате несвоевременной выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию администрацией были нарушены права дольщиков. При этом, администрация не могла не осознавать последствия своих действий, с учетом того, что здание возводилось с привлечением денежных средств граждан посредством заключения с ними ООО "Адда" договоров участия в долевом строительстве.
Администрация могла претендовать на получение встречного предоставления от застройщика в виде обусловленных договором от 22.10.2007 площадей многоквартирного дома только в случае надлежащего и своевременного исполнения своей публичной функции по выдаче разрешительных документов.
Помимо ссылок на положения самого договора администрация не представила суду доказательств наличия оснований для удовлетворения заявленного иска, в том числе доказательств наличия виновных противоправных действий со стороны ответчика. Суд апелляционной инстанции откладывал рассмотрение дела для предоставления администрацией документального обоснования встречного предоставления по договору, однако, таких доказательств администрация не представила.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд расценивает заявленный администрацией иск как форму злоупотребления своим правом, в связи с чем, считает необходимым его отклонить применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допущение иного означало бы, что арбитражный суд поддерживает неправомерное бездействие администрации, незаконность которого уже была оценена судом общей юрисдикции, что является недопустимым.
При вынесении решения по настоящему спору суд первой инстанции не исследовал документы, представленные в материалы дела ответчиком в обоснование своей правовой позиции по спору, не учел сложившуюся судебную практику по аналогичным делам, в которых также доказано бездействие администрации и причинение ущерба инвесторам, в связи с чем, в исках администрации отказано (судебные акты по делам N А32-833/2014, N А32-12290/2014, N А32-3044/2014).
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города Сочи подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как не обоснованные и не подтвержденные материалами дела.
Судебные расходы по делу распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 по делу N А32-2427/2014 отменить.
Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адда" (ОГРН 1022302837281, ИНН 2319030282) 33 000 рублей расходов по экспертизе и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 15АП-15083/2015 ПО ДЕЛУ N А32-2427/2014
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 15АП-15083/2015
Дело N А32-2427/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Жудик А.Ю. паспорт, доверенность N 07-02-45/220 от 23.12.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Адда" и
администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.07.2015 по делу N А32-2427/2014
по иску администрации города Сочи
(ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148),
к обществу с ограниченной ответственностью "Адда"
(ОГРН 1022302837281, ИНН 2319030282), г. Сочи,
о взыскании 22 701 035,20 руб.,
принятое в составе судьи Дуб С.Н.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Адда" (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 27 701 035 руб. 20 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 иск удовлетворен в части, с общества с ограниченной ответственностью "Адда" в пользу администрации города Сочи взыскано 11 152 132, 29 руб., государственная пошлина в размере 65 021, 99 руб. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адда" взысканы 12 078 руб. расходы по оплате экспертизы.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрации города Сочи обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить решение, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что обязательство по передаче в муниципальную собственность помещений инвестором не выполнены, спорный объект является общей долевой собственностью муниципального образования, следовательно, любая регистрация договоров купли-продажи квартир гражданам без согласия администрации запрещена. Администрация обжалует решение в части отказа в удовлетворении требований и просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, взыскав с ответчика в пользу истца 22 701 035,20 рублей убытков.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Адда" также обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку администрация возмездного предоставления по договору не осуществила, кроме того администрация чинила препятствия ответчику при строительстве многоквартирного дома.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ООО "Адда" подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба Администрации города Сочи удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Адда" с 2003 года является арендатором земельного участка площадью 5 149 кв. м для строительства 90-квартирного жилого дома по ул. Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе г. Сочи.
22.10.2007 между Администрацией г. Сочи и ООО "Адда" был подписан договор N 03.3/188, названный сторонами договором инвестирования в строительство указанного многоквартирного дома, (далее Договор). В п. 1.1, 13 договора указано, что земельный участок принадлежит Инвестору (ООО "Адда") на праве аренды в соответствии с договором от 24.10.2003.
По условиям договора инвестор обязался осуществить финансирование и реализацию строительства объекта инвестирования, включая его сдачу в эксплуатацию (пункты 2.1, 2, 3, 4.2.3, 4, 2.5 Договора).
В свою очередь, в соответствии с условиями договора ООО "Адда" взяло на себя обязательства по строительству за счет собственных и/или привлеченных средств многоквартирного жилого дома общей площадью 31 712 кв. м по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи и последующей передачи 5,5% общей площади объекта администрации города Сочи.
В соответствии с пунктом 4.1.1 Администрация города Сочи обязуется оказывать Инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта.
Пунктом 2.4 указанного договора в соответствии с установленным в городе Сочи порядком Инвестор в качестве условия реализации Инвестиционного проекта обязуется участвовать в социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре города Сочи и обязуется передать администрации Сочи 5,5% общей площади Объекта по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи.
Администрацией г. Сочи подано исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края об истребовании у ООО "Адда" в пользу Администрации города Сочи 5,5% (483,9285 кв. м) общей площади объекта - многоквартирный жилой дом, общей площадью 8 798,7 кв. м по улице Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2013 по делу N А32-7017/2013 в удовлетворении исковых требований администрации отказано, также отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Адда" о признании недействительным договора инвестирования N 03.3/188 от 22.10.2007.
Судебный акт мотивирован статьей 398 ГК РФ, в соответствии с которой у кредитора отпадает право на истребование вещи, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. А согласно выписке из ЕГРП право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за третьими лицами.
Как указывает администрация, в нарушение положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации инвестор уклоняется от исполнения своих обязательств по договору инвестирования. Обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, согласно договору, Инвестором не выполнены. Письма о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от ООО "Адда" в адрес администрации города Сочи не поступало.
В связи с неисполнением инвестором обязательств по передаче в муниципальную собственность части площади объекта, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
В связи с этим для правильного разрешения настоящего спора необходимым является определение правовой природы заключенного между сторонами договора от 22.10.2007 03.3/188.
Данное соглашение не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора в смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", т.к. фактически администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона N 39-ФЗ.
По сути, действия администрации, в рамках достигнутого сторонами спора соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта (пункт 1.1.4 договора).
Сам договор не раскрывает конкретики содержания выше указанного распорядительного документа. Вместе с тем, судебная практика выработала подход, согласно которому под вышеуказанной деятельностью органов публичной власти понимается, как правило, содействие хозяйствующему субъекту в предоставлении земельного участка под застройку, в получении разрешений на строительство капитального объекта и на его ввод в эксплуатацию.
Данная деятельность органов власти лежит в публичной сфере общественных правоотношений, в связи с чем, существующая судебная практика не содержит однозначной правовой квалификации соглашений, в рамках которых публичные образования обязываются перед хозяйственным субъектом в надлежащем осуществлении ими властно-распорядительных полномочий.
В постановлении от 03.04.2012 N 17043/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
В постановлении от 05.02.2013 N 12444/12, в рамках которого был рассмотрен спор, схожий по фактическим обстоятельствам с рассматриваемым делом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. При этом, соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учел и свою правовую позицию, ранее высказанную в постановлении от 11.10.2011 N 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Из содержания спорного договора не следует, что он породил на стороне муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций. Вместе с тем, данный договор порождает на стороне ООО "Адда" гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости (договор являлся правовым основанием для перехода права собственности на часть помещений здания от ООО "Адда" к администрации). Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства.
Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Из содержания договора не следует, что ООО "Адда" приняло на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счет его личных либо привлекаемых средств.
Из содержания спорного договора от 22.10.2007 года не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в многоквартирном доме, которое будет возведено обществом за счет его собственных или привлеченных средств. Напротив, из самого факта заключения договора, а также из комплексного толкования его условий (пункты 2.4, 3.1 - 3.4. 4.1.1, 4.1.2, 4.2.7 договора) следует, что передача части помещений в муниципальную собственность была поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию. Очевидно, что достижение цели договора и выполнение обязательств Инвестором невозможно без выполнения администрацией г. Сочи своих обязанностей по выдаче разрешения на строительство, продлению договора аренды земельного участка, выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д. Фактически, передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации, что не противоречит нормам действующего законодательства (аналогичная квалификация такого же договора содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2015 N Ф08-1792/2015 по делу N А32-833/2014, и в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2014 по делу N А32-3044/2014).
Иск администрации основан на нормах статей 3, 17 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статей 310, 393 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика.
Для правильного разрешения существующего спора надлежит установить наличие основания для возникновения у ответчика обязанности по исполнению встречного предоставления администрации в виде передачи последней 5,5% помещений здания.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков.
Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
Отсутствие какого-либо из перечисленных выше элементов исключает ответственность в виде возмещения убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска лежит на истце.
Как следует из пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Однако, истцом не понесены какие-либо реальные расходы по инвестиционному соглашению, так как по указанному соглашению администрация г. Сочи не оплачивала ответчику какой-либо стоимости подлежащих передаче площадей и не понесла каких-либо расходов для восстановления нарушенного права. Истец не представил доказательств возникновения у него убытков, их размер и причинно-следственную связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими убытками. При этом, размер убытков в исковом заявлении определен истцом как денежный эквивалент размера площади, которую ООО "Адда" должно было безвозмездно передать администрации г. Сочи, что противоречит статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 5149 кв. м, на котором обществом возведен многоквартирный дом, принадлежит инвестору (ООО "Адда") на праве аренды в соответствии с договором от 24.10.2003 (п. 1.1.13 договора). Спорный инвестиционный договор заключен между ответчиком и администрацией 22.10.2007, т.е. после предоставления обществу земельного участка в аренду (т. 1, л.д. 8, л.д. 126-131).
Таким образом, общество самостоятельно приобрело земельный участок под строительство объекта. Никакого содействия инвестору в выполнении проектных работ, получении технических условий на водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение администрация не оказывала. Доказательств обратного истцом не представлено.
В связи с этим, осуществление администрацией публичных полномочий в отношении возводимого объекта до даты заключения договора не может рассматриваться как исполнение обязательств в рамках спорного договора.
Стороны в договоре согласовали срок завершения строительства - 1 квартал 2009 года (п. 2.1), при этом, продолжительность этапа получения разрешения на строительство объекта должна была составить не более 9 месяцев с момента подписания договора (п. 3.1.3 договора).
В материалы дела представлены разрешения на строительство от 22.10.2007 N RU 23309-308 и от 29.01.2009 года N RU 23309/657, а также разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 01.09.2011 года N RU 23309/635.
Вместе с тем, разрешение на строительство от 22.10.2007 было выдано администрацией сроком до 18.04.2008 только на 1 этап, который включал в себя инженерную подготовку территории объекта. ООО "Адда в апреле 2008 года обратилось в администрацию за выдачей разрешения на строительство на 2 этап (т. 2, л.д. 203, 226).
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику.
Однако, администрация города Сочи длительное время не выдавала разрешение на строительство, в результате чего строительство объекта было временно законсервировано (подтверждается письмом ООО "АДДА" от 25.04.2008 исх. N 9/1 (т. 2, л.д. 204), письмом прокуратуры г. Сочи от 27.02.2009 N 37ж09/121-773). Так, из ответа прокуратуры г. Сочи от 27.02.2009 N 37ж09/121-773 усматривается, что в ходе проведения прокурорской проверки доводы ООО "АДДА" о нарушении администрацией г. Сочи градостроительного законодательства в части уклонения от выдачи разрешения на строительство нашли свое подтверждение (т. 2, л.д. 230).
Таким образом, ООО "Адда" получило разрешение на строительство объекта 29.01.2009, т.е. через 9 месяцев после обращения в администрацию и спустя 1 год 3 месяца с момента подписания договора.
Кроме того, как установлено в судебном заседании, администрация более года уклонялась от заключения на новый срок договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства Объекта. Срок действия предшествующего договора аренды от 25.06.2007 истекал 01.08.2009.
В материалах дела имеется письмо администрации от 27.11.2008 N К-01/8683, которым она за 8 месяцев до истечения срока аренды предупредила ООО "Адда" о том, что договор аренды земельного участка под строительство продлеваться не будет (т. 2, л.д. 231). Общество неоднократно обращалось в Администрацию с предложением о заключении договора аренды на новый срок (письмо N 14 от 23.06.2009; N 17 от 10.07.2009, N 3 от 03.02.2010, N 4 от 08.02.2010, N 5 от 16.02.2010, 18.02.2010 N 10) - т. 2, л.д. 234-250, однако, Департамент имущественных отношений без объяснения причин уклонялся от заключения договора.
25.12.2009 администрация направила в адрес ООО "Адда" расчет платы за фактическое пользование земельным участком после истечения договора аренды в сумме 363 638 рублей, которая была внесена обществом. Однако, впоследствии администрация направила ООО "Адда" соглашение N 1263 от 14.12.2009, согласно которому размер платы за фактическое использование земельным участком составил 12 632 763,03 рубля (т. 2, л.д. 251-254).
По факту уклонения администрации г. Сочи от заключения договора аренды земельного участка и незаконного требования оплаты за фактическое пользование земельным участком более 12 млн. рублей ООО "Адда" неоднократно обращалось с жалобами в прокуратуру г. Сочи. В результате новый договор аренды земельного участка (от 10 июля 2010 года) был подписан администрацией на прежних условиях оплаты.
В связи с отсутствием заключенного на новый срок договора аренды земли ООО "Адда" более года было лишено возможности регистрировать в Управлении Росреестра договоры долевого участия и, соответственно, привлекать денежные средства участников долевого строительства. Строительство многоквартирного дома по вине администрации г. Сочи было приостановлено. Руководство организации было вынуждено направить участникам долевого строительства предложение об изменении сроков окончания строительства и передачи квартир со 2-го на 4-й квартал 2010 года с указанием причин переноса ввода дома в эксплуатацию (в материалы дела представлены копии писем участникам долевого строительства и дополнительных соглашений об изменении сроков строительства).
Аналогичная ситуация сложилась при выдаче администрацией г. Сочи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
После окончания строительства, получив положительное заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (N 001930 от 21.12.2010 - т. 2, л.д. 207), ООО "Адда" 24.12.2010 обратилось в администрацию г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л.д. 258).
В силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, уполномоченный орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику либо отказать в выдаче.
Однако, доказательства выдачи разрешения в установленные законом сроки не представлены.
По данным фактам ООО "Адда" в интересах участников долевого строительства также обращалось в органы прокуратуры.
По результатам проверок прокуратура г. Сочи усмотрела в действиях Администрации нарушения ст. 55 Градостроительного кодекса, в связи с чем внесла главе г. Сочи Пахомову А.Н. представление (N 07-02-2011/105-1407 от 03.03.2011 - т. 2, л.д. 259-260) об устранении нарушений градостроительного законодательства, причин и условий им способствующих, а также решении вопроса о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, допустивших нарушения закона. При этом, в представлении прокурора указывается на коррупциногенный характер допущенных нарушений. В ответе прокурору глава города Сочи признал доводы представления обоснованными (письмо от 21.03.2011 N 2471 01-02-25 - т. 2, л.д. 261-262).
Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта было выдано 01 сентября 2011 года, т.е. спустя 9 месяцев после обращения общества к администрации (т. 1, л.д. 155-156).
Доказательств обратного истцом суду не представлено. Указанные фактические обстоятельства истцом не оспаривались. В рамках настоящего дела администрация не представила доказательств правомерности своего бездействия по принятию распорядительных документов, необходимых для достижения цели договора от 22.10.2007, а именно, уклонения от продления договора аренды земельного участка, от выдачи разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, из материалов дела усматривается не только отсутствие содействия администрации в получении всех необходимых разрешительных документов, но и их выдача обществу после обращений в правоохранительные органы - прокуратуру г. Сочи и прокуратуру Краснодарского края, проведения прокурорских проверок и принятия мер прокурорского реагирования, то есть фактически чинение препятствий ответчику в строительстве объекта. Как отмечалось ранее, фактически обязанность по передаче ответчиком 5,5% общей площади здания муниципалитету являлась встречным исполнением по отношению к исполнению администрацией принятой на себя обязанности по надлежащему и своевременному исполнению своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию.
Администрация фактически отказалась от исполнения взятых на себя обязательств по договору, препятствовала достижению цели Договора, действовала в ущерб инвестору, что согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа ООО "АДДА" от исполнения встречного обязательства по передаче в муниципальную собственность части общей площади объекта. Следовательно, у ответчика не возникло обязанности по предоставлению администрации встречного исполнения по договору.
В пунктах 4.1.1, 4.3.1 договора от 22.10.2007 стороны предусмотрели обязанность не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими лицами. В результате неправомерного бездействия администрации г. Сочи возможность ООО "АДДА" реализовать свои права застройщика и закончить строительство дома была необоснованно заблокирована более чем на 2,5 года. Неисполнение администрацией своих обязательств привело к тому, что на стороне ответчика возникли непредвиденные расходы в виде обязанности по выплате неустойки участникам долевого строительства на сумму 641 520 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела соглашениями, заключенными между обществом и его контрагентами, расходными ордерами. Несвоевременное окончание строительства вызвало и необходимость в несении ответчиком дополнительных расходов по оплате арендных платежей за использование земельного участка в размере 431 973 руб. 81 коп. (расчет представлен в материалах дела) - т. 2, л.д. 26-119.
Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Применительно к рассматриваемому спору фактически в результате неправомерных действий администрации возможность ООО "Адда" получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию была необоснованно заблокирована более чем на 2,5 года. Допустив грубые нарушения прав как ООО "Адда", так и граждан, принявших участие в строительстве здания путем заключения договоров долевого участия в строительстве, администрация фактически стремится получить материальную выгоду в виде взыскания убытков. Данные действия истца суд рассматривает, как попытку извлечь преимущество из своего доминирующего положения и из своего недобросовестного и противоправного поведения, что является недопустимым.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Разрешая существующий спор, арбитражный суд принимает во внимание не только доказанный материалами дела факт неисполнения администрацией принятых на себя обязательств по договору, но и созданную истцом социальную напряженность в результате его неправомерных действий по неисполнению возложенных на него публичных функций. В результате несвоевременной выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию администрацией были нарушены права дольщиков. При этом, администрация не могла не осознавать последствия своих действий, с учетом того, что здание возводилось с привлечением денежных средств граждан посредством заключения с ними ООО "Адда" договоров участия в долевом строительстве.
Администрация могла претендовать на получение встречного предоставления от застройщика в виде обусловленных договором от 22.10.2007 площадей многоквартирного дома только в случае надлежащего и своевременного исполнения своей публичной функции по выдаче разрешительных документов.
Помимо ссылок на положения самого договора администрация не представила суду доказательств наличия оснований для удовлетворения заявленного иска, в том числе доказательств наличия виновных противоправных действий со стороны ответчика. Суд апелляционной инстанции откладывал рассмотрение дела для предоставления администрацией документального обоснования встречного предоставления по договору, однако, таких доказательств администрация не представила.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд расценивает заявленный администрацией иск как форму злоупотребления своим правом, в связи с чем, считает необходимым его отклонить применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допущение иного означало бы, что арбитражный суд поддерживает неправомерное бездействие администрации, незаконность которого уже была оценена судом общей юрисдикции, что является недопустимым.
При вынесении решения по настоящему спору суд первой инстанции не исследовал документы, представленные в материалы дела ответчиком в обоснование своей правовой позиции по спору, не учел сложившуюся судебную практику по аналогичным делам, в которых также доказано бездействие администрации и причинение ущерба инвесторам, в связи с чем, в исках администрации отказано (судебные акты по делам N А32-833/2014, N А32-12290/2014, N А32-3044/2014).
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города Сочи подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как не обоснованные и не подтвержденные материалами дела.
Судебные расходы по делу распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2015 по делу N А32-2427/2014 отменить.
Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адда" (ОГРН 1022302837281, ИНН 2319030282) 33 000 рублей расходов по экспертизе и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)