Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Антик" - представитель Сюприванов Б.М. (доверенность от 17.07.2017),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" - представители Воробьева О.А. (доверенность от 25.01.2017 N 4), Быкова Н.Г. (доверенность от 10.03.2017 N 6).
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антик" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 (судья Дегтярев Д.А.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" (ОГРН 1146317004184 ИНН 6317102330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Антик" (ОГРН 1156312000382 ИНН 6312145387), о взыскании
Общество с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Антик", о взыскании задолженности по арендной плате - 224 160 рублей 52 коп., неустойки (штраф) за просрочку возврата нежилых помещений (п. 4.4 договора аренды) - 232 007 рублей 94 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды (п. 4.1 договора аренды) -34744 рубля 88 коп., компенсацию затрат по электрической энергии - 678 рублей 72 коп., компенсацию расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей., в счет возмещения убытков по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп., компенсация расходов по оплате вознаграждения по договору N 1 возмездного оказания юридических услуг от 25.01.2017 г. - 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19220 рублей.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С общества с ограниченной ответственностью "Антик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" взыскано 811 004 руб. 60 коп., в том числе: задолженность по арендной плате - 224 160 рублей 52 коп., неустойку (штраф) за просрочку возврата нежилых помещений (п. 4.4 договора аренды) - 232 007 рублей 94 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды (п. 4.1 договора аренды) 34744 рубля 88 коп., компенсация затрат по электрической энергии - 678 рублей 72 коп., компенсация расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей, в счет возмещения убытков по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп., расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей и 19220 руб. 00 коп. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Антик" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить в части и взыскать задолженность в размере 41405,92 руб., неустойку (штраф) в размере 48147,19 руб., пени за просрочку платежей в размере 1039,42 руб., компенсацию затрат по электроэнергии в размере 678,72 руб., и в счет возмещения убытков 27514, 36 руб.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Антик" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 15 августа 2016 года между истцом (ООО "САМАРА ТРЕСТ") и ответчиком (ООО "Антик") был заключен договор N 7/2016 аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора ответчик (ООО "Антик") принял в аренду следующие помещения: отапливаемое производственное помещение в здании Литера 1 (строит. N 38) общей площадью 554,0 кв. м; отапливаемое бытовое помещение N 19 (строит.) площадью 7,0 кв. м; отапливаемое складское помещение N 20 (строит.) площадью 50,0 кв. м; неотапливаемое складское помещение N N: 34,35 (строит.) общей площадью 240, 0 кв. м; склад неотапливаемый сборно-разборного типа N 37 (строит.) площадью 270,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, Совхозный проезд, 10.
01 сентября 2016 г. по акту приема-передачи упомянутые выше помещения были переданы ответчику.
Дополнительным соглашением от 22.11.2016 г. договор аренды был в части аренды отапливаемого складского помещения N 20 (строит.) площадью 50,0 кв. м расторгнут с 01.12.2016 года.
Актом приема-передачи возвращаемого из аренды помещения от 30.11.2016 г. упомянутое выше нежилое помещение было возвращено истцу.
Пунктом 3.7 указанного договора предусмотрено, что оплата арендной платы начисляется и должна быть выплачена ответчиком при прекращении договора до дня сдачи помещений по акту истца либо до дня выполнения истцом обязательств, установленных п. п. 2.2.24, 2.2.25 договора аренды.
12 декабря 2016 г. ответчик письмом за исх. N 154 уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 7/2016 от 15.08.2016 г. с 01 января 2017 года.
13 декабря 2016 г. в связи с получением указанного выше уведомления, истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. N 121 о составлении двустороннего акта осмотра помещения в соответствии с требованиями пункта 2.2.24 договора аренды за 10 дней до даты прекращения аренды.
14 декабря 2016 г. ответчик лично получил приказ истца N 26 - П от 13.12.2016 года о создании комиссии по сдаче арендованных помещений и 16.12.2016 г. и направил уведомление о том, что Барзанов Денис Евгеньевич будет являться представителем по сдаче-приемке помещений от имени ООО "Антик".
16 декабря 2016 г. с ответчиком было подписано соглашение о расторжении с 31 декабря 2016 г. указанного договора аренды нежилых помещений.
Пунктом 2 соглашения о расторжении был определен срок возврата помещений из аренды не позднее 30 декабря 2016 г.
28 декабря 2016 г. в адрес истца ответчиком было направлено гарантийное письмо об оплате задолженности по договору аренды по состоянию на 30.12.2016 г.
Согласно расчета истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 224 160 (Двести двадцать четыре тысячи сто шестьдесят) рублей 52 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017. (л.д. 117).
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в связи с тем, что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения направлен истцу лишь 03.01.2017, общество с ограниченной ответственностью "Антик" не оспаривает задолженность за период до 03.01.2017.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 615, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил отзыв на иск, в котором ссылается на то, что ответчик с 30.12.2016 не пользовался арендованными помещениями, направлял в адрес истца уведомления и акты приема-передачи помещений.
Также ответчик ссылается на то, что истец уклоняется от подписания указанных актов и принятия помещений.
Данные доводы ответчика обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку в соответствии с договором аренды нежилых помещений арендатор обязан передать (возвратить) по акту приема-передачи истцу нежилые помещения в состоянии пригодном для использования.
Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что представленные в материалы дела почтовые квитанции от 03.01.2017 о направлении ответчиком истцу актов приема передачи (возврата) не могут служить доказательством возврата имущества арендодателю.
Суд первой инстанции верно указал, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки.
На основании изложенного исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате 224 160 рублей 52 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 4.1. договора N 7/2016 аренды помещений от 15.08.2016 г. за просрочку платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
Согласно расчета истца неустойка составила 34 744 руб. 88 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017.
В соответствии с пунктом 4.4. указанного договора аренды в случае несвоевременного возврата Арендатором при прекращении договора аренды арендованного помещения, Арендатор в соответствии с частью 3 ст. 622 ГК РФ помимо арендной платы, установленной настоящим договором, за дни задержки в возврате помещения и компенсации убытков, причиненных Арендодателю, уплачивает ему неустойку в виде штрафа в размере арендной платы за день, определенной пунктом 3.1. настоящего договора, за каждый день просрочки в возврате помещения.
Согласно расчета истца штраф составил за 31.12.2017 7847 руб. 42 коп. и за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 224 160 руб. 52 коп., а всего 232 007 руб. 94 коп. (л.д. 118).
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет суммы долга и пени, произведенный истцом в соответствии с условиями договоров аренды, обоснованно признан судом первой инстанции правомерным.
При этом факт просрочки возврата арендованного имущества ответчиком обоснованно установлен судом, в связи с чем, исковые требования в части взыскания с ответчика штрафа в соответствии с п. 4.4 договора и пени в соответствии с п. 4.1 договора правомерно удовлетворены в полном объеме, а именно: 1. Штрафа - 232 007 руб. 94 коп. за период с 31.12.2016 по 31.01.2017. 2. Пени - 34 744 руб. 88 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017.
Пунктом 2.2.7 договора N 7/2016 от 15.08.2016 года аренды нежилых помещений предусмотрена обязанность Ответчика самостоятельно и за свой счет восстанавливать техническое состояние системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателей людей о пожаре.
Пунктом 2.2.24 указанного договора предусмотрено, что при несоответствии санитарного и технического состояния подлежащего возврату арендованного помещения его состоянию на начало аренды, Ответчик обязан произвести за свой счет соответствующий ремонт арендуемого помещения или оплатить стоимость ремонта.
Пунктом 2.2.25 указанного договора установлено, что Ответчик обязан ликвидировать за свой счет произведенную им перепланировку или переоборудование помещения или оплатить ее стоимость.
Как следует из актов осмотров помещений, подлежащих возврату из аренды от 20.12.2016, помещения имели недостатки, отраженные в актах.
В осмотре помещений принимал участие представитель ответчика Барзанов Д.Е., который возражений по факту недостатков не заявлял. Составленные в результате проверки акты были направлены в адрес ответчика для их подписания, однако последним не возвращены.
Также, между истцом и ответчиком 16 сентября 2015 года был заключен договор N 7/15-Э на компенсацию затрат по электрической энергии.
В соответствии с заключенным договором, ответчик принял на себя обязательства по компенсации истцу расходов по электрической энергии. Указанный договор был заключен одновременно с договором аренды нежилых помещений N 18/2015 от 16.09.2015 г., срок действия которого истек 31 августа 2016 г., и одновременно с договором N 1/2015 от 16.09.2015 г., который был частично досрочно расторгнут 01 мая 2016 года, срок действия его был определен по 31 августа 2016 г.
Договор N 7/15-Э на компенсацию затрат по электрической энергии от 16.09.2015 года действовал в рамках ранее заключенных договоров аренды и продолжал свое действие в период заключения последующего договора аренды помещений N 7/2016 от 15.08.2016 г.
У ответчика перед истцом по договору N 7/15-Э от 16.09.2015 образовалась задолженность за ноябрь 2016 года в размере 678 руб. 72 коп. Факт использования арендованного имущества в ноябре 2016 года ответчик не отрицает.
Каких-либо возражений по объему потребленной электрической энергии и размеру взыскиваемой задолженности в указанный период ответчик не представил.
При указанных обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности за ноябрь 2016 года в размере 678 руб. 72 коп. также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Для того, чтобы определить размер стоимости восстановительного ремонта по приведению в надлежащее санитарное и техническое состояние арендованных Ответчиком нежилых помещений, истец 25 января 2017 г. заключил договор на составление проектно-сметной документации.
Общий размер затрат согласно сметным расчетам составил 308369 рублей 28 коп.
Для определения объема и стоимости ремонтных работ по восстановлению арендованных помещений 25.01.2017 между истцом и ЗАО "Теплоизоляция" был заключен договор N 2 на составление проектной - сметной документации, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию Заказчика составить проектно-сметную документацию, а Заказчик обязуется принять результат оказанных услуг в виде пакета проектно-сметной документации и уплатить исполнителю стоимость оказанных услуг.
Пакет проектно-сметной документации состоял из следующих документов: - локальный ресурсный сметный расчет на ремонт отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. 38) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10;- локальный ресурсный сметный расчет на ремонт отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10; - локальный ресурсный сметный расчет на уборку территории, прилегающей к неотапливаемому складскому помещению NN 34,35 и к складу неотапливаемому сборно-разборного типа N 37 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10; - локальный ресурсный сметный расчет на уборку отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. N 38), отапливаемом бытовом помещении N 19 (строит.), неотапливаемом складском помещении N 34,35 (строит), складе неотапливаемом сборно-разборного типа N 37 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10.
Фактический размер расходов на составление пакета проектно - сметной документации подтверждается платежным поручением N 37 от 03.02.2017 на сумму 4 000 руб.
Общая стоимость работ по приведению помещений в надлежащее санитарное и техническое состояние (ремонт, уборка), включающих в себя: компенсацию расходов по ремонту помещения (ремонт отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. N 38) (п. 2.2.24 договора) в размере 69 684 руб. 23 коп., компенсация расходов по ремонту помещения (ремонт отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.) (п. 2.2.24 договора) в размере 19 933 руб. 82 коп., компенсация расходов по восстановлению санитарного состояния помещений (уборка): отапливаемого производства помещения в здании литера 1 (строит. N 38), отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.), неотапливаемого складского помещения NN 34,35 (строит.), склада неотапливаемого сборно-разборного типа N 37 (строит.) (п. 2.2.25 договора) в размере 191 236 руб. 87 коп.; компенсация расходов по уборке территории, прилегающей к неотапливаемому складскому помещению NN 34, 35 (строит.) и к складу неотапливаемому сборно-разборного типа N 37 (строит.) (п. 2.2.25 договора) в размере 27 514 руб. 36 коп., компенсация расходов по восстановлению технического состояния системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателя людей о пожаре (замена извещателей тепловых) (п. 2.2.7 договора) в размере 7043 руб. 26 коп., итого: 315 412 руб. 54 коп.
16 января 2017 г. истец письмом исх. N 2 направил ответчику платежно-расчетные документы за декабрь 2016 г., включающие в себя акт оказанных услуг за аренду помещений, акт на оплату неустойки в виде штрафа за 31.12.2016 г., акт на компенсацию расходов по восстановлению технического состояния системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателя людей о пожаре, акты на потребление электроэнергии в декабре 2016 г., акт на компенсацию затрат по электроэнергии за декабрь 2016 г.).
06 февраля 2017 года истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 7 с платежно-расчетными документами за январь 2017 г., включающие в себя акт сказанных услуг за аренду помещений, акт на оплату неустойки в виде штрафа, акт на компенсацию расходов по ремонту производственного отапливаемого помещения, акт на компенсацию расходов по ремонту бытового отапливаемого помещения, акт на компенсацию расходов по восстановлению санитарного состояния помещений, акт на компенсацию расходов по уборке территории. Также в адрес ответчика направлен акт сверки взаимных расчетов и акт осмотра помещений от 20.12.2016 г. (ранее был передан нарочно директору Барзанову Д.Е.), возвращаемых из аренды по договору N 7/2016 от 15.08.2016 г.
09 февраля 2017 г. в адрес ответчика была направлена претензия о погашении, образовавшейся задолженности по оплате арендной платы, неустойки, пени, убытков в сумме 807 004 (Восемьсот семь тысяч четыре) рубля 60 коп. Претензия истца оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
При этом суд первой инстанции верно указал, что факт передачи арендатору помещение в исправном состоянии без каких-либо претензий подтверждается материалами дела, в том числе актами приема-передачи от 01.09.2016, из которых усматривается, что помещения были переданы в пользование ответчику в исправном, хорошем состоянии.
Соответственно, суд первой инстанции обоснованно отметил, что на ответчике лежит обязанность возвратить помещение в надлежащем состоянии.
В соответствии с нормами статей 393, 15, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку материалами дела подтвержден размер убытков, возникших у истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно указал, что исковые требования в части взыскания убытков подлежат удовлетворению по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доводы истца документально не опроверг, доказательств исполнения условий договора не представил.
Ответчик возражений по размеру расходов, установленных сметными расчетами, не заявил, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика компенсации расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей.
В соответствии с нормами статей 106, 110, 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что факт понесенных судебных расходов в указанной сумме истец подтвердил документально, в связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал судебные расходы в размере 30 000 руб. 00 коп.
В обоснование стоимости расходов на оплату юридических услуг, истец представил - договор N 1 возмездного оказания услуг от 25.01.2017, расходный кассовый ордер N 6 от 31.01.2017.
При этом верно судом первой инстанции отмечено, что ответчик о чрезмерности судебных расходов в сумме 30 000 руб. 00 коп. не заявил.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2017 N 11АП-11548/2017 ПО ДЕЛУ N А55-10440/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. по делу N А55-10440/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Антик" - представитель Сюприванов Б.М. (доверенность от 17.07.2017),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" - представители Воробьева О.А. (доверенность от 25.01.2017 N 4), Быкова Н.Г. (доверенность от 10.03.2017 N 6).
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антик" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 (судья Дегтярев Д.А.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" (ОГРН 1146317004184 ИНН 6317102330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Антик" (ОГРН 1156312000382 ИНН 6312145387), о взыскании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Антик", о взыскании задолженности по арендной плате - 224 160 рублей 52 коп., неустойки (штраф) за просрочку возврата нежилых помещений (п. 4.4 договора аренды) - 232 007 рублей 94 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды (п. 4.1 договора аренды) -34744 рубля 88 коп., компенсацию затрат по электрической энергии - 678 рублей 72 коп., компенсацию расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей., в счет возмещения убытков по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп., компенсация расходов по оплате вознаграждения по договору N 1 возмездного оказания юридических услуг от 25.01.2017 г. - 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19220 рублей.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С общества с ограниченной ответственностью "Антик" в пользу общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" взыскано 811 004 руб. 60 коп., в том числе: задолженность по арендной плате - 224 160 рублей 52 коп., неустойку (штраф) за просрочку возврата нежилых помещений (п. 4.4 договора аренды) - 232 007 рублей 94 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды (п. 4.1 договора аренды) 34744 рубля 88 коп., компенсация затрат по электрической энергии - 678 рублей 72 коп., компенсация расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей, в счет возмещения убытков по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп., расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей и 19220 руб. 00 коп. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Антик" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить в части и взыскать задолженность в размере 41405,92 руб., неустойку (штраф) в размере 48147,19 руб., пени за просрочку платежей в размере 1039,42 руб., компенсацию затрат по электроэнергии в размере 678,72 руб., и в счет возмещения убытков 27514, 36 руб.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Антик" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "САМАРА ТРЕСТ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 15 августа 2016 года между истцом (ООО "САМАРА ТРЕСТ") и ответчиком (ООО "Антик") был заключен договор N 7/2016 аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора ответчик (ООО "Антик") принял в аренду следующие помещения: отапливаемое производственное помещение в здании Литера 1 (строит. N 38) общей площадью 554,0 кв. м; отапливаемое бытовое помещение N 19 (строит.) площадью 7,0 кв. м; отапливаемое складское помещение N 20 (строит.) площадью 50,0 кв. м; неотапливаемое складское помещение N N: 34,35 (строит.) общей площадью 240, 0 кв. м; склад неотапливаемый сборно-разборного типа N 37 (строит.) площадью 270,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, Совхозный проезд, 10.
01 сентября 2016 г. по акту приема-передачи упомянутые выше помещения были переданы ответчику.
Дополнительным соглашением от 22.11.2016 г. договор аренды был в части аренды отапливаемого складского помещения N 20 (строит.) площадью 50,0 кв. м расторгнут с 01.12.2016 года.
Актом приема-передачи возвращаемого из аренды помещения от 30.11.2016 г. упомянутое выше нежилое помещение было возвращено истцу.
Пунктом 3.7 указанного договора предусмотрено, что оплата арендной платы начисляется и должна быть выплачена ответчиком при прекращении договора до дня сдачи помещений по акту истца либо до дня выполнения истцом обязательств, установленных п. п. 2.2.24, 2.2.25 договора аренды.
12 декабря 2016 г. ответчик письмом за исх. N 154 уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 7/2016 от 15.08.2016 г. с 01 января 2017 года.
13 декабря 2016 г. в связи с получением указанного выше уведомления, истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. N 121 о составлении двустороннего акта осмотра помещения в соответствии с требованиями пункта 2.2.24 договора аренды за 10 дней до даты прекращения аренды.
14 декабря 2016 г. ответчик лично получил приказ истца N 26 - П от 13.12.2016 года о создании комиссии по сдаче арендованных помещений и 16.12.2016 г. и направил уведомление о том, что Барзанов Денис Евгеньевич будет являться представителем по сдаче-приемке помещений от имени ООО "Антик".
16 декабря 2016 г. с ответчиком было подписано соглашение о расторжении с 31 декабря 2016 г. указанного договора аренды нежилых помещений.
Пунктом 2 соглашения о расторжении был определен срок возврата помещений из аренды не позднее 30 декабря 2016 г.
28 декабря 2016 г. в адрес истца ответчиком было направлено гарантийное письмо об оплате задолженности по договору аренды по состоянию на 30.12.2016 г.
Согласно расчета истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 224 160 (Двести двадцать четыре тысячи сто шестьдесят) рублей 52 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017. (л.д. 117).
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в связи с тем, что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения направлен истцу лишь 03.01.2017, общество с ограниченной ответственностью "Антик" не оспаривает задолженность за период до 03.01.2017.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 615, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил отзыв на иск, в котором ссылается на то, что ответчик с 30.12.2016 не пользовался арендованными помещениями, направлял в адрес истца уведомления и акты приема-передачи помещений.
Также ответчик ссылается на то, что истец уклоняется от подписания указанных актов и принятия помещений.
Данные доводы ответчика обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку в соответствии с договором аренды нежилых помещений арендатор обязан передать (возвратить) по акту приема-передачи истцу нежилые помещения в состоянии пригодном для использования.
Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что представленные в материалы дела почтовые квитанции от 03.01.2017 о направлении ответчиком истцу актов приема передачи (возврата) не могут служить доказательством возврата имущества арендодателю.
Суд первой инстанции верно указал, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки.
На основании изложенного исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате 224 160 рублей 52 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 4.1. договора N 7/2016 аренды помещений от 15.08.2016 г. за просрочку платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
Согласно расчета истца неустойка составила 34 744 руб. 88 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017.
В соответствии с пунктом 4.4. указанного договора аренды в случае несвоевременного возврата Арендатором при прекращении договора аренды арендованного помещения, Арендатор в соответствии с частью 3 ст. 622 ГК РФ помимо арендной платы, установленной настоящим договором, за дни задержки в возврате помещения и компенсации убытков, причиненных Арендодателю, уплачивает ему неустойку в виде штрафа в размере арендной платы за день, определенной пунктом 3.1. настоящего договора, за каждый день просрочки в возврате помещения.
Согласно расчета истца штраф составил за 31.12.2017 7847 руб. 42 коп. и за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 224 160 руб. 52 коп., а всего 232 007 руб. 94 коп. (л.д. 118).
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет суммы долга и пени, произведенный истцом в соответствии с условиями договоров аренды, обоснованно признан судом первой инстанции правомерным.
При этом факт просрочки возврата арендованного имущества ответчиком обоснованно установлен судом, в связи с чем, исковые требования в части взыскания с ответчика штрафа в соответствии с п. 4.4 договора и пени в соответствии с п. 4.1 договора правомерно удовлетворены в полном объеме, а именно: 1. Штрафа - 232 007 руб. 94 коп. за период с 31.12.2016 по 31.01.2017. 2. Пени - 34 744 руб. 88 коп. за период с 01.01.2017 по 31.01.2017.
Пунктом 2.2.7 договора N 7/2016 от 15.08.2016 года аренды нежилых помещений предусмотрена обязанность Ответчика самостоятельно и за свой счет восстанавливать техническое состояние системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателей людей о пожаре.
Пунктом 2.2.24 указанного договора предусмотрено, что при несоответствии санитарного и технического состояния подлежащего возврату арендованного помещения его состоянию на начало аренды, Ответчик обязан произвести за свой счет соответствующий ремонт арендуемого помещения или оплатить стоимость ремонта.
Пунктом 2.2.25 указанного договора установлено, что Ответчик обязан ликвидировать за свой счет произведенную им перепланировку или переоборудование помещения или оплатить ее стоимость.
Как следует из актов осмотров помещений, подлежащих возврату из аренды от 20.12.2016, помещения имели недостатки, отраженные в актах.
В осмотре помещений принимал участие представитель ответчика Барзанов Д.Е., который возражений по факту недостатков не заявлял. Составленные в результате проверки акты были направлены в адрес ответчика для их подписания, однако последним не возвращены.
Также, между истцом и ответчиком 16 сентября 2015 года был заключен договор N 7/15-Э на компенсацию затрат по электрической энергии.
В соответствии с заключенным договором, ответчик принял на себя обязательства по компенсации истцу расходов по электрической энергии. Указанный договор был заключен одновременно с договором аренды нежилых помещений N 18/2015 от 16.09.2015 г., срок действия которого истек 31 августа 2016 г., и одновременно с договором N 1/2015 от 16.09.2015 г., который был частично досрочно расторгнут 01 мая 2016 года, срок действия его был определен по 31 августа 2016 г.
Договор N 7/15-Э на компенсацию затрат по электрической энергии от 16.09.2015 года действовал в рамках ранее заключенных договоров аренды и продолжал свое действие в период заключения последующего договора аренды помещений N 7/2016 от 15.08.2016 г.
У ответчика перед истцом по договору N 7/15-Э от 16.09.2015 образовалась задолженность за ноябрь 2016 года в размере 678 руб. 72 коп. Факт использования арендованного имущества в ноябре 2016 года ответчик не отрицает.
Каких-либо возражений по объему потребленной электрической энергии и размеру взыскиваемой задолженности в указанный период ответчик не представил.
При указанных обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности за ноябрь 2016 года в размере 678 руб. 72 коп. также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Для того, чтобы определить размер стоимости восстановительного ремонта по приведению в надлежащее санитарное и техническое состояние арендованных Ответчиком нежилых помещений, истец 25 января 2017 г. заключил договор на составление проектно-сметной документации.
Общий размер затрат согласно сметным расчетам составил 308369 рублей 28 коп.
Для определения объема и стоимости ремонтных работ по восстановлению арендованных помещений 25.01.2017 между истцом и ЗАО "Теплоизоляция" был заключен договор N 2 на составление проектной - сметной документации, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию Заказчика составить проектно-сметную документацию, а Заказчик обязуется принять результат оказанных услуг в виде пакета проектно-сметной документации и уплатить исполнителю стоимость оказанных услуг.
Пакет проектно-сметной документации состоял из следующих документов: - локальный ресурсный сметный расчет на ремонт отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. 38) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10;- локальный ресурсный сметный расчет на ремонт отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10; - локальный ресурсный сметный расчет на уборку территории, прилегающей к неотапливаемому складскому помещению NN 34,35 и к складу неотапливаемому сборно-разборного типа N 37 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10; - локальный ресурсный сметный расчет на уборку отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. N 38), отапливаемом бытовом помещении N 19 (строит.), неотапливаемом складском помещении N 34,35 (строит), складе неотапливаемом сборно-разборного типа N 37 (строит.) по адресу: гор. Самара, Совхозный проезд, 10.
Фактический размер расходов на составление пакета проектно - сметной документации подтверждается платежным поручением N 37 от 03.02.2017 на сумму 4 000 руб.
Общая стоимость работ по приведению помещений в надлежащее санитарное и техническое состояние (ремонт, уборка), включающих в себя: компенсацию расходов по ремонту помещения (ремонт отапливаемого производственного помещения в здании Литера 1 (строит. N 38) (п. 2.2.24 договора) в размере 69 684 руб. 23 коп., компенсация расходов по ремонту помещения (ремонт отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.) (п. 2.2.24 договора) в размере 19 933 руб. 82 коп., компенсация расходов по восстановлению санитарного состояния помещений (уборка): отапливаемого производства помещения в здании литера 1 (строит. N 38), отапливаемого бытового помещения N 19 (строит.), неотапливаемого складского помещения NN 34,35 (строит.), склада неотапливаемого сборно-разборного типа N 37 (строит.) (п. 2.2.25 договора) в размере 191 236 руб. 87 коп.; компенсация расходов по уборке территории, прилегающей к неотапливаемому складскому помещению NN 34, 35 (строит.) и к складу неотапливаемому сборно-разборного типа N 37 (строит.) (п. 2.2.25 договора) в размере 27 514 руб. 36 коп., компенсация расходов по восстановлению технического состояния системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателя людей о пожаре (замена извещателей тепловых) (п. 2.2.7 договора) в размере 7043 руб. 26 коп., итого: 315 412 руб. 54 коп.
16 января 2017 г. истец письмом исх. N 2 направил ответчику платежно-расчетные документы за декабрь 2016 г., включающие в себя акт оказанных услуг за аренду помещений, акт на оплату неустойки в виде штрафа за 31.12.2016 г., акт на компенсацию расходов по восстановлению технического состояния системы автоматической пожарной сигнализации и оповещателя людей о пожаре, акты на потребление электроэнергии в декабре 2016 г., акт на компенсацию затрат по электроэнергии за декабрь 2016 г.).
06 февраля 2017 года истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 7 с платежно-расчетными документами за январь 2017 г., включающие в себя акт сказанных услуг за аренду помещений, акт на оплату неустойки в виде штрафа, акт на компенсацию расходов по ремонту производственного отапливаемого помещения, акт на компенсацию расходов по ремонту бытового отапливаемого помещения, акт на компенсацию расходов по восстановлению санитарного состояния помещений, акт на компенсацию расходов по уборке территории. Также в адрес ответчика направлен акт сверки взаимных расчетов и акт осмотра помещений от 20.12.2016 г. (ранее был передан нарочно директору Барзанову Д.Е.), возвращаемых из аренды по договору N 7/2016 от 15.08.2016 г.
09 февраля 2017 г. в адрес ответчика была направлена претензия о погашении, образовавшейся задолженности по оплате арендной платы, неустойки, пени, убытков в сумме 807 004 (Восемьсот семь тысяч четыре) рубля 60 коп. Претензия истца оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
При этом суд первой инстанции верно указал, что факт передачи арендатору помещение в исправном состоянии без каких-либо претензий подтверждается материалами дела, в том числе актами приема-передачи от 01.09.2016, из которых усматривается, что помещения были переданы в пользование ответчику в исправном, хорошем состоянии.
Соответственно, суд первой инстанции обоснованно отметил, что на ответчике лежит обязанность возвратить помещение в надлежащем состоянии.
В соответствии с нормами статей 393, 15, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку материалами дела подтвержден размер убытков, возникших у истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно указал, что исковые требования в части взыскания убытков подлежат удовлетворению по невозврату арендованных помещений по договору аренды N 7/2016 от 15.08.2016 г. - 315 412 рублей 54 коп.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доводы истца документально не опроверг, доказательств исполнения условий договора не представил.
Ответчик возражений по размеру расходов, установленных сметными расчетами, не заявил, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика компенсации расходов по договору N 2 от 25.01.2017 г. на составление пакета проектно-сметной документации 4000 рублей.
В соответствии с нормами статей 106, 110, 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что факт понесенных судебных расходов в указанной сумме истец подтвердил документально, в связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал судебные расходы в размере 30 000 руб. 00 коп.
В обоснование стоимости расходов на оплату юридических услуг, истец представил - договор N 1 возмездного оказания услуг от 25.01.2017, расходный кассовый ордер N 6 от 31.01.2017.
При этом верно судом первой инстанции отмечено, что ответчик о чрезмерности судебных расходов в сумме 30 000 руб. 00 коп. не заявил.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года, по делу N А55-10440/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)