Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Франс" Смирнова Н.В. (доверенность от 22.09.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-16362/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Франс", место нахождения: 106158, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, ОГРН 1037821025945, ИНН 7810659651 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в дальнейшем Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649; далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н (в том числе антресоль). Общество просило изложить пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" составляет 2 966 101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Итальянская ул., д. 17А, ОГРН 1047841012328, ИНН 7841013392 (далее - ООО "Кэпитал Консалтинг").
Решением суда первой инстанции от 21.05.2015 исковые требования, предъявленные к Комитету, удовлетворены, в иске к Фонду отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.09.2015 указанной решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 решение от 21.05.2015 и постановление от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Решением суда первой инстанции от 08.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2017, определены следующие условия договора купли-продажи указанного нежилого помещения - пункт 2.1. "Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб.".
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Общество считает незаконным и необоснованным включение в цену продажи объекта суммы НДС.
Податель жалобы полагает, что необходимости в назначении экспертизы по рассматриваемому делу у суда не имелось, поскольку истцом при обращении был представлен отчет, в котором уже определена достоверная величина рыночной стоимости объекта.
Также Общество ссылается на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.
В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ГУИОН и Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 23.06.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Комитет принял распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", в пункте 1.1.2 которого определена цена продажи арендуемого помещения - 5 000 000 руб., установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014, выполненного ГУИОН.
13.10.2014 Общество получило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлена цена продажи объекта, составляющая 5 000 000 руб.
Общество 11.11.2014 направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., установленную на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Фонд письмом от 26.11.2014 N 5561/30, сообщил Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию в связи с тем, что Фонд является представителем Комитета, действующим на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010.
Комитет направил Обществу письмо от 03.12.2014 N 33624-32, в котором указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем; при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.
Определением от 14.07.2016 суд первой инстанции назначил проведение экспертизы, которая была поручена эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПЕТРОЭКСПЕРТ" Фофановой Олесе Ивановне.
Согласно экспертному заключению N 16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 081 000 руб.
Далее экспертом представлено пояснение к заключению, в котором учтены вновь выявленные характеристики объектов-аналогов и устранены технические ошибки на основании дополнительно представленных в материалы дела доказательств, вследствие чего согласованная величина рыночной стоимости объекта составила 4 347 000 руб.
Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.
Решением суда первой инстанции от 08.02.2017 определены условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, общей площадью 21,4 кв. м, пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб.". Также суд взыскал с Общества в пользу ГУИОН 37 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.
Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Закон N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
В материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями назначил судебную экспертизу.
Согласно экспертному заключению N 16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016 (с учетом последующих пояснений эксперта) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 347 000 руб.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 347 000 рублей, определенной в названном заключении.
Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены.
Несоответствие заключения от 16.09.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений при его составлении, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено судом обоснованно.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А56-16362/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.09.2017 N Ф07-8108/2017 ПО ДЕЛУ N А56-16362/2015
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. по делу N А56-16362/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Франс" Смирнова Н.В. (доверенность от 22.09.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-16362/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Франс", место нахождения: 106158, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, ОГРН 1037821025945, ИНН 7810659651 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в дальнейшем Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649; далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н (в том числе антресоль). Общество просило изложить пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" составляет 2 966 101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Итальянская ул., д. 17А, ОГРН 1047841012328, ИНН 7841013392 (далее - ООО "Кэпитал Консалтинг").
Решением суда первой инстанции от 21.05.2015 исковые требования, предъявленные к Комитету, удовлетворены, в иске к Фонду отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.09.2015 указанной решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 решение от 21.05.2015 и постановление от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Решением суда первой инстанции от 08.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2017, определены следующие условия договора купли-продажи указанного нежилого помещения - пункт 2.1. "Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб.".
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Общество считает незаконным и необоснованным включение в цену продажи объекта суммы НДС.
Податель жалобы полагает, что необходимости в назначении экспертизы по рассматриваемому делу у суда не имелось, поскольку истцом при обращении был представлен отчет, в котором уже определена достоверная величина рыночной стоимости объекта.
Также Общество ссылается на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.
В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ГУИОН и Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 23.06.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Комитет принял распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", в пункте 1.1.2 которого определена цена продажи арендуемого помещения - 5 000 000 руб., установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014, выполненного ГУИОН.
13.10.2014 Общество получило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлена цена продажи объекта, составляющая 5 000 000 руб.
Общество 11.11.2014 направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., установленную на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Фонд письмом от 26.11.2014 N 5561/30, сообщил Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию в связи с тем, что Фонд является представителем Комитета, действующим на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010.
Комитет направил Обществу письмо от 03.12.2014 N 33624-32, в котором указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем; при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.
Определением от 14.07.2016 суд первой инстанции назначил проведение экспертизы, которая была поручена эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПЕТРОЭКСПЕРТ" Фофановой Олесе Ивановне.
Согласно экспертному заключению N 16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 081 000 руб.
Далее экспертом представлено пояснение к заключению, в котором учтены вновь выявленные характеристики объектов-аналогов и устранены технические ошибки на основании дополнительно представленных в материалы дела доказательств, вследствие чего согласованная величина рыночной стоимости объекта составила 4 347 000 руб.
Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.
Решением суда первой инстанции от 08.02.2017 определены условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, общей площадью 21,4 кв. м, пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб.". Также суд взыскал с Общества в пользу ГУИОН 37 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.
Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Закон N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
В материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями назначил судебную экспертизу.
Согласно экспертному заключению N 16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016 (с учетом последующих пояснений эксперта) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 347 000 руб.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 347 000 рублей, определенной в названном заключении.
Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены.
Несоответствие заключения от 16.09.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений при его составлении, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено судом обоснованно.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А56-16362/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
А.В.КАДУЛИН
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)