Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Щербатых Е.Ю.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир": Федяева В.С., представителя по доверенности б/н от 26.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи": Шуссера Д.В., представителя по доверенности б/н от 19.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" и общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 по делу N А48-400/2016 (судья Парфенова Л.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" (ИНН 5703009285 ОГРН 1025700525091) к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" (ИНН 5753052060 ОГРН 1105753000484) об обязании ответчика не чинить препятствий в доступе к собственному помещению истца N 36, площадью 154,6 кв. м, расположенном в г. Орле, по ул. Московская, 63Ж, на втором этаже здания путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м; об обязании ответчика демонтировать рекламный щит, установленный на дверном проходе помещения истца N 36, общей площадью 154,6 кв. м, расположенного в здании по адресу г. Орел, ул. Московская, 63Ж на втором этаже; третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги" (ИНН 5703010675, ОГРН 1055744017702),
общество с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" (далее - истец, ООО "Подкова Удачи") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" (далее - ответчик, ООО "Медицинский центр "Альтаир") о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий в доступе к принадлежащему истцу помещению N 36, площадью 154,6 кв. м, расположенному на втором этаже здания по адресу: г. Орел, по ул. Московская, 63Ж, путем передачи ключей от запорного механизма рольставни, установленной на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м и о возложении на ответчика обязанности демонтировать рекламный щит, установленный на дверном проходе помещения истца N 36, общей площадью 154,6 кв. м, расположенном на втором этаже здания по адресу: г. Орел по ул. Московская, 63Ж (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги" (далее - ООО "Бытовые услуги").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 исковые требования ООО "Подкова Удачи" были удовлетворены частично.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Медицинский центр "Альтаир" и ООО "Подкова Удачи" обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 указанные апелляционные жалобы приняты к производству.
В судебное заседание апелляционной инстанции 17.05.2017 представитель ООО "Бытовые услуги" не явился.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного разбирательства представители ООО "Медицинский центр "Альтаир" и ООО "Подкова Удачи" поддержали доводы своих апелляционных жалоб, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, считает необходимым обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2009, общество с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" приобрело, в том числе спортивный комплекс, общежитие, лит. А, общей площадью 1433,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6.
Как подтверждается справкой N 243 от 13.04.2011, спортивному комплексу, ранее располагавшемуся по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, присвоен новый адрес: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж. Указанное помещение является многоэтажным зданием, в котором расположены нежилые помещения, имеющее 2 подъезда.
В дальнейшем ООО "Подкова Удачи" разделило указанное здание на нежилые помещения, с целью продажи выделенных помещений. Первый договор купли-продажи помещения, являющегося частью здания, расположенного по указанному адресу, был заключен с Юсуповой Е.В., в отношении помещения N 13, общей площадью 18,5 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж). Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 15.02.2011. Затем ООО "Подкова Удачи" заключило 11.01.11 договор купли-продажи с Каросанидзе (Седовой) А.В., согласно которому истец продал помещение N 12, общей площадью 22,7 кв. м и помещение N 14, общей площадью 2,7 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж). Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 21.02.11.22.04.11 истец и Киселева Л.В. заключили договор купли-продажи помещения N 26, общей площадью 69,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж).
Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 04.05.2011.01.05.2011 ООО "Подкова Удачи" заключило договор купли-продажи с ООО "Медицинский центр "Альтаир" в отношении нежилых помещений: N 25, площадью 66,8 кв. м, N 22, площадью 98,2 кв. м, N 24, площадью 33,2 кв. м Переход права собственности по договору от 01.05.2011 зарегистрирован 08.12.2011.14.05.2011 ООО "Подкова Удачи" по договору купли-продажи передало ИП Лейбину Л.Я. нежилое помещение N 23, общей площадью 200,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж.
Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован 16.05.2011.
Также истцом был заключен ряд других договоров купли-продажи нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, в том числе помещения N 37, площадью 263,9 кв. м, через которое истец осуществлял проход в помещение N 36 на втором этаже, было продано Яшину Н.Т., по договору купли-продажи от 21.12.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 14.12.2016.
По результате чего ООО "Подкова Удачи" стало принадлежать помещение, нежилое N 36, площадью 262,1 кв. м (часть этого помещения, площадью 107,5 кв. м расположено на первом этаже, а другая часть, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, в которое истец осуществлял проход через помещение N 37, принадлежащее Яшину Н.Т.), расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, а также нежилое помещение N 34, площадью 44 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2013.
Затем истец по договору купли-продажи от 22.09.2015, продал часть помещения N 36, площадью 107,5 кв. м, на первом этаже ООО "Дара+", оставив в своей собственности помещение, площадью 154,6 кв. м, расположенное на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, также под N 36.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела: договорами купли-продажи, поэтажной технической документацией, выписками из ЕГРП, техническими паспортами и свидетельствами о регистрации права.
Таким образом, на день рассмотрения дела в суде, ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011, на праве собственности принадлежат помещения: N 25, площадью 66,8 кв. м, N 22, площадью 98,2 кв. м, N 24, площадью 33,2 кв. м, расположенные по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, этаж 2, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 22.05.2014, от 08.12.2011 и от 08.12.2011.
Из плана помещения N 25 усматривается, что в помещении N 25 имеется лестничная клетка, площадью 20 кв. м метров по внутреннему обмеру. Исходя из сведений технического паспорта на нежилое помещение N 25, изготовленного по состоянию на 10.02.2011, в состав данного помещения N 25 входит лестничная клетка, имеющая номер по плану 22, на втором этаже, во втором подъезде.
ООО "Подкова Удачи" принадлежит нежилое помещение, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, пом. 36, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2015, а также помещение N 34, площадью 44 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж2 в состав которого входит помещение N 49 (лестничная клетка), площадью 17,9 кв. м, на первом этаже во втором подъезде.
В настоящий момент вход в помещение N 36 закрыт рекламным счетом, установленным ООО "Медицинский Центр "Альтаир", что подтверждается представленными в материалы дела фотодоказательствами.
Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2016, у помещений, расположенных во втором подъезде здания, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63 Ж, имеются также иные собственники.
Однако из технической документации следует, что в иные помещения (в частности помещение N 37) имеются отдельные входы (через первый подъезд здания, расположенного по указанному адресу), а спорная лестничная клетка (указанная под N 22), расположена во втором подъезде и обеспечивает проход на второй этаж здания в указанном подъезде. ООО "Медицинский центр "Альтаир" на входе на указанную лестничную клетку установил рольставен с запорным механизмом.
19.11.2015 истец направил в адрес ответчика письмо в котором просил выдать ключ от рольставен, препятствующих, по мнению истца, доступу в помещение, принадлежащее на праве собственности истцу.
Поскольку требования истца не были выполнены, истец обратился в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий в доступе к помещению N 36, площадью 154,6 кв. м путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м, на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ, сославшись в обоснование иска на то, что доступ к недвижимому имуществу, собственником которого оно является, возможен только через помещение N 22, которыми в настоящее время владеет и пользуется ответчик.
Исследовав обстоятельства дела, проанализировав доводы участвующих в деле лиц и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о необоснованности требований истца в данной части.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса РФ.
Предусмотренные законом способы восстановления либо защиты права избираются истцом самостоятельно, однако способ восстановления или защиты права должен быть адекватным, позволяющим устранить нарушения права. В случае выбора истцом ненадлежащего способа защиты или восстановления права иск удовлетворению не подлежит.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
По смыслу приведенных положений негаторный иск подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; противоправность действий лица, к которому такой иск предъявлен; создание этими действиями препятствий в пользовании имуществом истца.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном деле, как установлено судом, материально-правовой интерес истца состоит в доступе к помещению N 36, площадью 154,6 кв. м путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, обозначенной под N 22, являющейся частью нежилого помещения N 25, собственником которого является ООО "Медицинский центр "Альтаир". Право собственности ответчика на спорное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на помещение N 25, общей площадью 66,8 кв. м и техническим планом на помещение N 25.
Факт ограничения истцу доступа в спорное помещение путем установления запорного механизма рольставней на лестничной клетке, обозначенной под N 22, являющейся частью нежилого помещения N 25 подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Истцом представлены доказательства того, что он является собственником помещения, нежилое N 36, площадью 262,1 кв. м (часть этого помещения, площадью 107,5 кв. м расположено на первом этаже, а другая часть, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, в которое истец осуществлял проход через помещение N 37, принадлежащее Яшину Н.Т.), расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец оспаривал передачу ответчику в собственность помещения N 22 (лестничная клетка), ссылаясь на то, что истец продал ответчику по договору купли-продажи от 01.05.2012 только часть лестничной клетки, площадью 20 кв. м, а остальная часть, площадью 17,9 кв. м, осталась в собственности истца.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорное помещение было сформировано на основании разрешительной документации, как самостоятельный объект недвижимости не предназначенный для обслуживания иных помещений, функциональное назначение которого не связано с обслуживанием нужд собственников помещений с целью использования его по самостоятельному назначению.
Из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 также следует, что предметом покупки являлось отдельное нежилое помещение с указанием конкретной площади.
Более того, судом области по ходатайству ответчика, к участию в деле был привлечен специалист акционерного общества "Российский государственный центр инвентаризации учета объектов недвижимости Федеральное бюро технической инвентаризации", Орловское отделение, Черноземного филиала, кадастровый инженер Потапов А.В.
Как следует из письменного заключения указанного специалиста N 09/1677 от 03.10.2016 и дополнения к нему, а также из объяснений, данных в судебном заседании, площадь лестничной клетки, обозначенной под номером 22, входящей в состав нежилого помещения N 25, находящегося на втором этаже здания, принадлежащего на праве собственности ООО "Медицинский центр "Альтаир", составляет 20 кв. м. В эту площадь включены: площадь лестничной клетки 2-го этажа включены площадь лестничного марша (с уровня пола 1-го этажа до междуэтажной площадки), площадь междуэтажной площадки, площадь лестничного марша (с уровня междуэтажной площадки до уровня площадки 2-го этажа), площадь площадки 2го этажа. В площадь помещения N 49, входящего в состав помещения N 34, расположенного на 1 м этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, 63 Ж, принадлежащего истцу на праве собственности включена площадь площадки первого этажа, составляющая 17,9 кв. м.
В силу приведенных обстоятельств лестничная клетка прекратила свое существование как самостоятельное помещение, став частью нежилого помещения N 25.
Иного в материалы дела не представлено. Доказательства использования лестницы в целях, связанных с обслуживанием здания либо других помещений в здании, не представлены (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Судом первой инстанции установлено и истцом не оспаривается, что с момента продажи помещения N 25 - с 2011 года, помещением N 22 (лестничной клеткой) пользуется ответчик и несет бремя его содержания. ООО "Подкова Удачи" не использовало спорную лестничную клетку. Проход в свое помещение N 36 осуществляло через помещение под номером N 37, собственником которого является Яшин Н.Т., а проход в помещение N 37 осуществляется через первый подъезд здания.
Заявляя довод о праве общей собственности на спорное помещение, истец фактически оспаривает зарегистрированное право ответчика на данное помещение, вместе с тем на недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 в соответствующей части не ссылается. Сведений о признании указанного договора недействительным в установленном законом порядке в деле не имеется.
Вместе с тем, истец полагает, что из пункта 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 следует, что у него возникло право беспрепятственного пользования объектами недвижимого имущества, поименованными в предмете спора, поскольку иной способ беспрепятственного пользования имуществом истца невозможен.
По мнению судебной коллегии, пункт 3 договора недвижимого имущества от 01.05.2011, который по своему характеру является договором купли-продажи, не может быть признан надлежащим средством правового регулирования отношений сторон по вопросу беспрепятственного доступа ООО "Медицинский центр "Альтаир" к помещению N 22.
Как следует из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011, ООО "Подкова Удачи" (продавец) продало покупателю (ООО "Медицинский центр "Альтаир") принадлежащее ему на праве собственности помещения N 25, N 22, N 24. В соответствии с пунктом 3 договора от 01.05.2011, ООО "Медицинский центр "Альтаир" получает беспрепятственный доступ к помещению N 22 через часть нежилого помещения N 23, общей площадью 20,0 кв. м, а именно через помещение, обозначенное на экспликации к плану строения под номером N 46, площадью 50,3 кв. м. Дверной проем, выходящий из нежилого помещения N 25, а именно с лестничной клетки, обозначенной в экспликации к поэтажному плану под N 22, в нежилое помещение N 21, лит. А, общей площадью 501,4 кв. м, остается для использования его по прямому функциональному назначению.
Из содержания данного договора также следует, что ООО "Медицинский центр "Альтаир" обязуется предоставить собственнику нежилого помещения N 21, лит. А, общей площадью 501,4 кв. м, свободный проход через нежилое помещение N 25, а именно через лестничную клетку, обозначенную в экспликации к плану строения N 22, площадью 20,0 кв. м, на договорных условиях содержания указанной лестничной клетки с собственником нежилого помещения N 21.
Собственником нежилого помещения N 21, общей площадью 501,4 кв. м, на дату заключения договора купли-продажи от 01.05.2011 являлось ООО "Подкова Удачи", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.02.2011. ООО "Медицинский центр "Альтаир" получает беспрепятственный доступ к приобретаемым помещениям через часть нежилого помещения N 27, а именно через помещение, обозначенное в экспликации под N 49, площадью 17,9 кв. м. Собственником нежилого помещения N 27, общей площадью 335,6 кв. м, на дату заключения договора купли-продажи от 01.05.2011 являлось ООО "Подкова Удачи", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2011. Условия свободного прохода и беспрепятственного доступа сохраняются при смене собственников указанных помещений.
Кроме того, как следует из договоров купли-продажи, заключенных истцом в 2010-2011 годах, стороны определили порядок пользования и перечень общего имущества в здании, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Московская, 63 Ж, что следует из пунктов 7.1, 7.2 договоров, заключенных с Юсуповой Е.С., Седовой А.В., Киселевой А.В.
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 11.05.2011 (пункт 3), договора о совместном содержании недвижимого имущества от 01.05.2011, а также согласно решению собрания членов ТСН "М63Ж", пользование лестничными клетками, находящимися в индивидуальной собственности осуществляется на договорной возмездной основе с собственниками таких объектов.
Доказательств обращения к ответчику с предложением о заключении договора совместного пользования спорной лестничной клеткой в материалы дела не представлено.
Однако аналогичные договоры заключаются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, в том числе и ООО "Подкова Удачи" с иными лицами.
В соответствии с решением собрания членов ТСН "М63Ж", оформленным протоколом от 05.10.2016, лестничные клетки, находящиеся в собственности ООО "Подкова Удачи", ООО "Дара+", ООО "Медицинский центр "Альтаир", могут быть использованы другими собственниками нежилых помещений на договорной возмездной основе с их собственниками.
Данное решение собрания членов ТСН "М63Ж", оформленное протоколом от 05.10.2016, ООО "Подкова Удачи" не оспорено. Таким образом, собственники помещений в здании по ул. Московской 63Ж в г. Орле, определили порядок пользования общим имуществом, что соответствует требованиям статей 246 - 247 ГК РФ.
Следовательно, законные основания для безвозмездного пользования спорным лестничным пролетом, у ООО "Подкова Удачи" отсутствуют. Материалами дела не подтверждается факт наличия у истца какого-либо вещного или обязательственного права в отношении спорного имущества.
Исходя из системного толкования статей 421, 431, 274, 454, 552 Гражданского кодекса РФ следует, что пункт 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 не может указывать на наличие оснований для установления сервитута.
При таких обстоятельствах, ответчик не может чинить препятствия и тем самым нарушить какие-либо права ООО "Подкова Удачи".
При этом, требуя признания действий ответчика по установлению запорного механизма рольставни на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, неправомерными, истец не учитывает, что спорная ситуация возникла только после продажи им помещения N 37, через которое он имел проход в помещение N 36 на втором этаже, понимая, что собственник помещения N 37 может возразить против использования его помещения для прохода в помещение истца N 36.
Судом установлено, что истец, распорядившись по договору купли-продажи от 01.05.2011 спорным помещением N 22 (лестничная клетка) в составе помещения N 25 на оговоренных в нем условиях, пользование данной лестничной клеткой не осуществлял.
Как правильно отмечено судом, приведенное свидетельствует о том, что необоснованно инициированный иск ООО "Подкова Удачи" в соответствии с положениями статей 1, 10 ГК РФ свидетельствует о недобросовестном поведении истца и о его намерении приобрести какие-либо преимущества перед другой стороной процесса.
По мнению судебной коллегии, данная правовая позиция суда области согласуется с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ".
Судом апелляционной инстанции также проверены доводы апелляционной жалобы ООО "Медицинский центр "Альтаир" о том, установленный ответчиком рекламный щит легко демонтируется и фактически не прикреплен к помещению N 36.
Исследуя имеющиеся в деле доказательства, а также представленные сторонами фотоматериалы, суд области установил, на дверном проеме принадлежащего истцу помещения N 36 ответчиком размещен рекламный щит информационного характера при отсутствии права на размещение по своему усмотрению.
В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу по вопросу согласования размещения рекламного щита на двери выхода, которая относится к конструктивным элементам помещения N 36.
Поскольку указанная рекламная конструкция была размещена ООО "Медицинский центр "Альтаир" неправомерно, следовательно, иск, направленный обеспечение неприкосновенности, подлежит удовлетворению.
По результатам рассмотрения апелляционных жалоб установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, а решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 считает законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб возлагаются на заявителей.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 по делу N А48-400/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" и общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2017 N 19АП-2489/2017 ПО ДЕЛУ N А48-400/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А48-400/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Щербатых Е.Ю.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир": Федяева В.С., представителя по доверенности б/н от 26.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи": Шуссера Д.В., представителя по доверенности б/н от 19.08.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" и общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 по делу N А48-400/2016 (судья Парфенова Л.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" (ИНН 5703009285 ОГРН 1025700525091) к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" (ИНН 5753052060 ОГРН 1105753000484) об обязании ответчика не чинить препятствий в доступе к собственному помещению истца N 36, площадью 154,6 кв. м, расположенном в г. Орле, по ул. Московская, 63Ж, на втором этаже здания путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м; об обязании ответчика демонтировать рекламный щит, установленный на дверном проходе помещения истца N 36, общей площадью 154,6 кв. м, расположенного в здании по адресу г. Орел, ул. Московская, 63Ж на втором этаже; третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги" (ИНН 5703010675, ОГРН 1055744017702),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" (далее - истец, ООО "Подкова Удачи") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" (далее - ответчик, ООО "Медицинский центр "Альтаир") о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий в доступе к принадлежащему истцу помещению N 36, площадью 154,6 кв. м, расположенному на втором этаже здания по адресу: г. Орел, по ул. Московская, 63Ж, путем передачи ключей от запорного механизма рольставни, установленной на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м и о возложении на ответчика обязанности демонтировать рекламный щит, установленный на дверном проходе помещения истца N 36, общей площадью 154,6 кв. м, расположенном на втором этаже здания по адресу: г. Орел по ул. Московская, 63Ж (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бытовые услуги" (далее - ООО "Бытовые услуги").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 исковые требования ООО "Подкова Удачи" были удовлетворены частично.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Медицинский центр "Альтаир" и ООО "Подкова Удачи" обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 указанные апелляционные жалобы приняты к производству.
В судебное заседание апелляционной инстанции 17.05.2017 представитель ООО "Бытовые услуги" не явился.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного разбирательства представители ООО "Медицинский центр "Альтаир" и ООО "Подкова Удачи" поддержали доводы своих апелляционных жалоб, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, считает необходимым обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2009, общество с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" приобрело, в том числе спортивный комплекс, общежитие, лит. А, общей площадью 1433,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6.
Как подтверждается справкой N 243 от 13.04.2011, спортивному комплексу, ранее располагавшемуся по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, присвоен новый адрес: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж. Указанное помещение является многоэтажным зданием, в котором расположены нежилые помещения, имеющее 2 подъезда.
В дальнейшем ООО "Подкова Удачи" разделило указанное здание на нежилые помещения, с целью продажи выделенных помещений. Первый договор купли-продажи помещения, являющегося частью здания, расположенного по указанному адресу, был заключен с Юсуповой Е.В., в отношении помещения N 13, общей площадью 18,5 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж). Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 15.02.2011. Затем ООО "Подкова Удачи" заключило 11.01.11 договор купли-продажи с Каросанидзе (Седовой) А.В., согласно которому истец продал помещение N 12, общей площадью 22,7 кв. м и помещение N 14, общей площадью 2,7 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж). Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 21.02.11.22.04.11 истец и Киселева Л.В. заключили договор купли-продажи помещения N 26, общей площадью 69,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Герцена, 6, лит. А. (г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж).
Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 04.05.2011.01.05.2011 ООО "Подкова Удачи" заключило договор купли-продажи с ООО "Медицинский центр "Альтаир" в отношении нежилых помещений: N 25, площадью 66,8 кв. м, N 22, площадью 98,2 кв. м, N 24, площадью 33,2 кв. м Переход права собственности по договору от 01.05.2011 зарегистрирован 08.12.2011.14.05.2011 ООО "Подкова Удачи" по договору купли-продажи передало ИП Лейбину Л.Я. нежилое помещение N 23, общей площадью 200,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж.
Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован 16.05.2011.
Также истцом был заключен ряд других договоров купли-продажи нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, в том числе помещения N 37, площадью 263,9 кв. м, через которое истец осуществлял проход в помещение N 36 на втором этаже, было продано Яшину Н.Т., по договору купли-продажи от 21.12.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 14.12.2016.
По результате чего ООО "Подкова Удачи" стало принадлежать помещение, нежилое N 36, площадью 262,1 кв. м (часть этого помещения, площадью 107,5 кв. м расположено на первом этаже, а другая часть, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, в которое истец осуществлял проход через помещение N 37, принадлежащее Яшину Н.Т.), расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, а также нежилое помещение N 34, площадью 44 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2013.
Затем истец по договору купли-продажи от 22.09.2015, продал часть помещения N 36, площадью 107,5 кв. м, на первом этаже ООО "Дара+", оставив в своей собственности помещение, площадью 154,6 кв. м, расположенное на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, также под N 36.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела: договорами купли-продажи, поэтажной технической документацией, выписками из ЕГРП, техническими паспортами и свидетельствами о регистрации права.
Таким образом, на день рассмотрения дела в суде, ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011, на праве собственности принадлежат помещения: N 25, площадью 66,8 кв. м, N 22, площадью 98,2 кв. м, N 24, площадью 33,2 кв. м, расположенные по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, этаж 2, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 22.05.2014, от 08.12.2011 и от 08.12.2011.
Из плана помещения N 25 усматривается, что в помещении N 25 имеется лестничная клетка, площадью 20 кв. м метров по внутреннему обмеру. Исходя из сведений технического паспорта на нежилое помещение N 25, изготовленного по состоянию на 10.02.2011, в состав данного помещения N 25 входит лестничная клетка, имеющая номер по плану 22, на втором этаже, во втором подъезде.
ООО "Подкова Удачи" принадлежит нежилое помещение, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, пом. 36, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2015, а также помещение N 34, площадью 44 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж2 в состав которого входит помещение N 49 (лестничная клетка), площадью 17,9 кв. м, на первом этаже во втором подъезде.
В настоящий момент вход в помещение N 36 закрыт рекламным счетом, установленным ООО "Медицинский Центр "Альтаир", что подтверждается представленными в материалы дела фотодоказательствами.
Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2016, у помещений, расположенных во втором подъезде здания, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 63 Ж, имеются также иные собственники.
Однако из технической документации следует, что в иные помещения (в частности помещение N 37) имеются отдельные входы (через первый подъезд здания, расположенного по указанному адресу), а спорная лестничная клетка (указанная под N 22), расположена во втором подъезде и обеспечивает проход на второй этаж здания в указанном подъезде. ООО "Медицинский центр "Альтаир" на входе на указанную лестничную клетку установил рольставен с запорным механизмом.
19.11.2015 истец направил в адрес ответчика письмо в котором просил выдать ключ от рольставен, препятствующих, по мнению истца, доступу в помещение, принадлежащее на праве собственности истцу.
Поскольку требования истца не были выполнены, истец обратился в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий в доступе к помещению N 36, площадью 154,6 кв. м путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, площадью 66,8 кв. м, на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ, сославшись в обоснование иска на то, что доступ к недвижимому имуществу, собственником которого оно является, возможен только через помещение N 22, которыми в настоящее время владеет и пользуется ответчик.
Исследовав обстоятельства дела, проанализировав доводы участвующих в деле лиц и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о необоснованности требований истца в данной части.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса РФ.
Предусмотренные законом способы восстановления либо защиты права избираются истцом самостоятельно, однако способ восстановления или защиты права должен быть адекватным, позволяющим устранить нарушения права. В случае выбора истцом ненадлежащего способа защиты или восстановления права иск удовлетворению не подлежит.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
По смыслу приведенных положений негаторный иск подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; противоправность действий лица, к которому такой иск предъявлен; создание этими действиями препятствий в пользовании имуществом истца.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном деле, как установлено судом, материально-правовой интерес истца состоит в доступе к помещению N 36, площадью 154,6 кв. м путем передачи ключей от запорного механизма рольставней на лестничной клетке, обозначенной под N 22, являющейся частью нежилого помещения N 25, собственником которого является ООО "Медицинский центр "Альтаир". Право собственности ответчика на спорное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на помещение N 25, общей площадью 66,8 кв. м и техническим планом на помещение N 25.
Факт ограничения истцу доступа в спорное помещение путем установления запорного механизма рольставней на лестничной клетке, обозначенной под N 22, являющейся частью нежилого помещения N 25 подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Истцом представлены доказательства того, что он является собственником помещения, нежилое N 36, площадью 262,1 кв. м (часть этого помещения, площадью 107,5 кв. м расположено на первом этаже, а другая часть, площадью 154,6 кв. м - на втором этаже, в которое истец осуществлял проход через помещение N 37, принадлежащее Яшину Н.Т.), расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец оспаривал передачу ответчику в собственность помещения N 22 (лестничная клетка), ссылаясь на то, что истец продал ответчику по договору купли-продажи от 01.05.2012 только часть лестничной клетки, площадью 20 кв. м, а остальная часть, площадью 17,9 кв. м, осталась в собственности истца.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорное помещение было сформировано на основании разрешительной документации, как самостоятельный объект недвижимости не предназначенный для обслуживания иных помещений, функциональное назначение которого не связано с обслуживанием нужд собственников помещений с целью использования его по самостоятельному назначению.
Из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 также следует, что предметом покупки являлось отдельное нежилое помещение с указанием конкретной площади.
Более того, судом области по ходатайству ответчика, к участию в деле был привлечен специалист акционерного общества "Российский государственный центр инвентаризации учета объектов недвижимости Федеральное бюро технической инвентаризации", Орловское отделение, Черноземного филиала, кадастровый инженер Потапов А.В.
Как следует из письменного заключения указанного специалиста N 09/1677 от 03.10.2016 и дополнения к нему, а также из объяснений, данных в судебном заседании, площадь лестничной клетки, обозначенной под номером 22, входящей в состав нежилого помещения N 25, находящегося на втором этаже здания, принадлежащего на праве собственности ООО "Медицинский центр "Альтаир", составляет 20 кв. м. В эту площадь включены: площадь лестничной клетки 2-го этажа включены площадь лестничного марша (с уровня пола 1-го этажа до междуэтажной площадки), площадь междуэтажной площадки, площадь лестничного марша (с уровня междуэтажной площадки до уровня площадки 2-го этажа), площадь площадки 2го этажа. В площадь помещения N 49, входящего в состав помещения N 34, расположенного на 1 м этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, 63 Ж, принадлежащего истцу на праве собственности включена площадь площадки первого этажа, составляющая 17,9 кв. м.
В силу приведенных обстоятельств лестничная клетка прекратила свое существование как самостоятельное помещение, став частью нежилого помещения N 25.
Иного в материалы дела не представлено. Доказательства использования лестницы в целях, связанных с обслуживанием здания либо других помещений в здании, не представлены (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Судом первой инстанции установлено и истцом не оспаривается, что с момента продажи помещения N 25 - с 2011 года, помещением N 22 (лестничной клеткой) пользуется ответчик и несет бремя его содержания. ООО "Подкова Удачи" не использовало спорную лестничную клетку. Проход в свое помещение N 36 осуществляло через помещение под номером N 37, собственником которого является Яшин Н.Т., а проход в помещение N 37 осуществляется через первый подъезд здания.
Заявляя довод о праве общей собственности на спорное помещение, истец фактически оспаривает зарегистрированное право ответчика на данное помещение, вместе с тем на недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 в соответствующей части не ссылается. Сведений о признании указанного договора недействительным в установленном законом порядке в деле не имеется.
Вместе с тем, истец полагает, что из пункта 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 следует, что у него возникло право беспрепятственного пользования объектами недвижимого имущества, поименованными в предмете спора, поскольку иной способ беспрепятственного пользования имуществом истца невозможен.
По мнению судебной коллегии, пункт 3 договора недвижимого имущества от 01.05.2011, который по своему характеру является договором купли-продажи, не может быть признан надлежащим средством правового регулирования отношений сторон по вопросу беспрепятственного доступа ООО "Медицинский центр "Альтаир" к помещению N 22.
Как следует из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011, ООО "Подкова Удачи" (продавец) продало покупателю (ООО "Медицинский центр "Альтаир") принадлежащее ему на праве собственности помещения N 25, N 22, N 24. В соответствии с пунктом 3 договора от 01.05.2011, ООО "Медицинский центр "Альтаир" получает беспрепятственный доступ к помещению N 22 через часть нежилого помещения N 23, общей площадью 20,0 кв. м, а именно через помещение, обозначенное на экспликации к плану строения под номером N 46, площадью 50,3 кв. м. Дверной проем, выходящий из нежилого помещения N 25, а именно с лестничной клетки, обозначенной в экспликации к поэтажному плану под N 22, в нежилое помещение N 21, лит. А, общей площадью 501,4 кв. м, остается для использования его по прямому функциональному назначению.
Из содержания данного договора также следует, что ООО "Медицинский центр "Альтаир" обязуется предоставить собственнику нежилого помещения N 21, лит. А, общей площадью 501,4 кв. м, свободный проход через нежилое помещение N 25, а именно через лестничную клетку, обозначенную в экспликации к плану строения N 22, площадью 20,0 кв. м, на договорных условиях содержания указанной лестничной клетки с собственником нежилого помещения N 21.
Собственником нежилого помещения N 21, общей площадью 501,4 кв. м, на дату заключения договора купли-продажи от 01.05.2011 являлось ООО "Подкова Удачи", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.02.2011. ООО "Медицинский центр "Альтаир" получает беспрепятственный доступ к приобретаемым помещениям через часть нежилого помещения N 27, а именно через помещение, обозначенное в экспликации под N 49, площадью 17,9 кв. м. Собственником нежилого помещения N 27, общей площадью 335,6 кв. м, на дату заключения договора купли-продажи от 01.05.2011 являлось ООО "Подкова Удачи", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2011. Условия свободного прохода и беспрепятственного доступа сохраняются при смене собственников указанных помещений.
Кроме того, как следует из договоров купли-продажи, заключенных истцом в 2010-2011 годах, стороны определили порядок пользования и перечень общего имущества в здании, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Московская, 63 Ж, что следует из пунктов 7.1, 7.2 договоров, заключенных с Юсуповой Е.С., Седовой А.В., Киселевой А.В.
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 11.05.2011 (пункт 3), договора о совместном содержании недвижимого имущества от 01.05.2011, а также согласно решению собрания членов ТСН "М63Ж", пользование лестничными клетками, находящимися в индивидуальной собственности осуществляется на договорной возмездной основе с собственниками таких объектов.
Доказательств обращения к ответчику с предложением о заключении договора совместного пользования спорной лестничной клеткой в материалы дела не представлено.
Однако аналогичные договоры заключаются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу г. Орел, ул. Московская, д. 63Ж, в том числе и ООО "Подкова Удачи" с иными лицами.
В соответствии с решением собрания членов ТСН "М63Ж", оформленным протоколом от 05.10.2016, лестничные клетки, находящиеся в собственности ООО "Подкова Удачи", ООО "Дара+", ООО "Медицинский центр "Альтаир", могут быть использованы другими собственниками нежилых помещений на договорной возмездной основе с их собственниками.
Данное решение собрания членов ТСН "М63Ж", оформленное протоколом от 05.10.2016, ООО "Подкова Удачи" не оспорено. Таким образом, собственники помещений в здании по ул. Московской 63Ж в г. Орле, определили порядок пользования общим имуществом, что соответствует требованиям статей 246 - 247 ГК РФ.
Следовательно, законные основания для безвозмездного пользования спорным лестничным пролетом, у ООО "Подкова Удачи" отсутствуют. Материалами дела не подтверждается факт наличия у истца какого-либо вещного или обязательственного права в отношении спорного имущества.
Исходя из системного толкования статей 421, 431, 274, 454, 552 Гражданского кодекса РФ следует, что пункт 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2011 не может указывать на наличие оснований для установления сервитута.
При таких обстоятельствах, ответчик не может чинить препятствия и тем самым нарушить какие-либо права ООО "Подкова Удачи".
При этом, требуя признания действий ответчика по установлению запорного механизма рольставни на лестничной клетке, являющейся частью нежилого помещения N 25, неправомерными, истец не учитывает, что спорная ситуация возникла только после продажи им помещения N 37, через которое он имел проход в помещение N 36 на втором этаже, понимая, что собственник помещения N 37 может возразить против использования его помещения для прохода в помещение истца N 36.
Судом установлено, что истец, распорядившись по договору купли-продажи от 01.05.2011 спорным помещением N 22 (лестничная клетка) в составе помещения N 25 на оговоренных в нем условиях, пользование данной лестничной клеткой не осуществлял.
Как правильно отмечено судом, приведенное свидетельствует о том, что необоснованно инициированный иск ООО "Подкова Удачи" в соответствии с положениями статей 1, 10 ГК РФ свидетельствует о недобросовестном поведении истца и о его намерении приобрести какие-либо преимущества перед другой стороной процесса.
По мнению судебной коллегии, данная правовая позиция суда области согласуется с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ".
Судом апелляционной инстанции также проверены доводы апелляционной жалобы ООО "Медицинский центр "Альтаир" о том, установленный ответчиком рекламный щит легко демонтируется и фактически не прикреплен к помещению N 36.
Исследуя имеющиеся в деле доказательства, а также представленные сторонами фотоматериалы, суд области установил, на дверном проеме принадлежащего истцу помещения N 36 ответчиком размещен рекламный щит информационного характера при отсутствии права на размещение по своему усмотрению.
В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу по вопросу согласования размещения рекламного щита на двери выхода, которая относится к конструктивным элементам помещения N 36.
Поскольку указанная рекламная конструкция была размещена ООО "Медицинский центр "Альтаир" неправомерно, следовательно, иск, направленный обеспечение неприкосновенности, подлежит удовлетворению.
По результатам рассмотрения апелляционных жалоб установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, а решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 считает законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб возлагаются на заявителей.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 17.02.2017 по делу N А48-400/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Альтаир" и общества с ограниченной ответственностью "Подкова Удачи" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)