Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что сторонами договора не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Дроздовой Е.С.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителя истца - Нижегородова Д.М. (доверенность от 29.12.2016) и в Арбитражном суде Удмуртской Республики представителя ответчика - Займака А.Е. (доверенность от 18.07.2016),
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-17715/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г. Самара (ОГРН 1036300673837), к обществу с ограниченной ответственностью "Комета", г. Ижевск, о расторжении договора аренды и взыскании 2 316 968 руб. 55 коп. долга, 31 278 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (далее - ООО "Вертикаль", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комета" (далее - ООО "Комета", ответчик) о расторжении договора аренды и взыскании 2 316 968 руб. 55 коп. долга, 31 278 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования заявлены арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьями 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 13, 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор), условиями договора от 01.06.2011 N 11-4-119 аренды недвижимого имущества, нежилых помещений 3 этажа здания по ул. Московское шоссе, 17 г. Самары, общей площадью 2 159,1 кв. м для осуществления розничной торговой деятельности, а также - в складских и административных целях, и мотивированы тем, что ответчик (арендатор) телеграммой от 04.02.2016 уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в нарушение условий договора аренды, не предусматривающих такое право арендатора, о чем истец известил ответчика письмом от 29.02.2016 N 25 и предложил заключить соглашение о расторжении договора.
Поскольку сторонами договора не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, он является действующим, в связи с чем ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.04.2016 по 30.06.2016, а также - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 14.07.2016.
Определением от 06.10.2016 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 26.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017, Арбитражный суд Самарской области иск удовлетворил частично, взыскав 101 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска - отказал.
В кассационной жалобе ООО "Вертикаль" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что спорный договор аренды не предусматривает права его сторон на односторонний отказ от исполнения договора; считает неправильным применение судами обеих инстанций статей 431, 450.1, 622, 655 ГК РФ, поскольку договор не расторгнут в установленном порядке.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Комета" просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и взыскании долга, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истолковав условия договора от 01.06.2011 N 11-4-119 аренды недвижимого имущества (пункты 7.2, 7.3, 7.3.1, 4.4) в порядке статьи 431 ГК РФ, руководствуясь статьей 450.1 ГК РФ, установил факт прекращения договора с 13.04.2016, признав право ответчика (арендатора) на односторонний отказ от договора аренды.
Поскольку ответчик уплатил арендную плату за период с 01.04.2016 по 12.04.2016, а помещение выбыло из его владения, суд первой инстанции признал прекращенной обязанность арендатора по уплате арендной платы.
В связи с просрочкой уплаты арендной платы в 1 день суд первой инстанции взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора.
Как следует из спорного договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 7.1 договора).
Кроме того, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях:
- - при уклонении арендодателя от предоставления помещения, в случае передачи помещения арендатору в состоянии, не соответствующем пункту 4.2 настоящего договора, а также в случае создания в течение срока аренды препятствий для осуществления деятельности арендатором в соответствии с пунктом 1.7 настоящего договора (пункт 7.3.2);
- - при уклонении арендодателя от производства капитального ремонта в случае необходимости его производства (пункт 7.3.3);
- - в случае, когда помещение по вине арендодателя оказалось в состоянии, препятствующем его использованию в соответствии настоящим договором (пункт 7.3.4).
При этом в соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязуется уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за 60 календарных дней до даты фактического прекращения договора и освобождения помещения при досрочном расторжении договора (пункт 7.3.1).
Однако ответчик, направляя истцу телеграмму от 04.02.2016 об отказе от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 4.4 договора, не указал на наступление условий (пункт) договора аренды, при наличии которых у ответчика возникает такое право (л.д. 69, т. 1).
Указанному обстоятельству судами обеих инстанций оценки не дано, доводы истца об отсутствии этого права у ответчика при отсутствии условий, предусмотренных пунктами 7.3.2, 7.3.3, 7.3.4, надлежащим образом не проверены.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.07.2017 N Ф06-22157/2017 ПО ДЕЛУ N А55-17715/2016
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании долга по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что сторонами договора не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. N Ф06-22157/2017
Дело N А55-17715/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Дроздовой Е.С.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителя истца - Нижегородова Д.М. (доверенность от 29.12.2016) и в Арбитражном суде Удмуртской Республики представителя ответчика - Займака А.Е. (доверенность от 18.07.2016),
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-17715/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г. Самара (ОГРН 1036300673837), к обществу с ограниченной ответственностью "Комета", г. Ижевск, о расторжении договора аренды и взыскании 2 316 968 руб. 55 коп. долга, 31 278 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (далее - ООО "Вертикаль", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комета" (далее - ООО "Комета", ответчик) о расторжении договора аренды и взыскании 2 316 968 руб. 55 коп. долга, 31 278 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования заявлены арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьями 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 13, 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор), условиями договора от 01.06.2011 N 11-4-119 аренды недвижимого имущества, нежилых помещений 3 этажа здания по ул. Московское шоссе, 17 г. Самары, общей площадью 2 159,1 кв. м для осуществления розничной торговой деятельности, а также - в складских и административных целях, и мотивированы тем, что ответчик (арендатор) телеграммой от 04.02.2016 уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в нарушение условий договора аренды, не предусматривающих такое право арендатора, о чем истец известил ответчика письмом от 29.02.2016 N 25 и предложил заключить соглашение о расторжении договора.
Поскольку сторонами договора не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, он является действующим, в связи с чем ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.04.2016 по 30.06.2016, а также - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 14.07.2016.
Определением от 06.10.2016 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 26.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017, Арбитражный суд Самарской области иск удовлетворил частично, взыскав 101 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска - отказал.
В кассационной жалобе ООО "Вертикаль" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что спорный договор аренды не предусматривает права его сторон на односторонний отказ от исполнения договора; считает неправильным применение судами обеих инстанций статей 431, 450.1, 622, 655 ГК РФ, поскольку договор не расторгнут в установленном порядке.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Комета" просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и взыскании долга, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истолковав условия договора от 01.06.2011 N 11-4-119 аренды недвижимого имущества (пункты 7.2, 7.3, 7.3.1, 4.4) в порядке статьи 431 ГК РФ, руководствуясь статьей 450.1 ГК РФ, установил факт прекращения договора с 13.04.2016, признав право ответчика (арендатора) на односторонний отказ от договора аренды.
Поскольку ответчик уплатил арендную плату за период с 01.04.2016 по 12.04.2016, а помещение выбыло из его владения, суд первой инстанции признал прекращенной обязанность арендатора по уплате арендной платы.
В связи с просрочкой уплаты арендной платы в 1 день суд первой инстанции взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора.
Как следует из спорного договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 7.1 договора).
Кроме того, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях:
- - при уклонении арендодателя от предоставления помещения, в случае передачи помещения арендатору в состоянии, не соответствующем пункту 4.2 настоящего договора, а также в случае создания в течение срока аренды препятствий для осуществления деятельности арендатором в соответствии с пунктом 1.7 настоящего договора (пункт 7.3.2);
- - при уклонении арендодателя от производства капитального ремонта в случае необходимости его производства (пункт 7.3.3);
- - в случае, когда помещение по вине арендодателя оказалось в состоянии, препятствующем его использованию в соответствии настоящим договором (пункт 7.3.4).
При этом в соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязуется уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за 60 календарных дней до даты фактического прекращения договора и освобождения помещения при досрочном расторжении договора (пункт 7.3.1).
Однако ответчик, направляя истцу телеграмму от 04.02.2016 об отказе от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 4.4 договора, не указал на наступление условий (пункт) договора аренды, при наличии которых у ответчика возникает такое право (л.д. 69, т. 1).
Указанному обстоятельству судами обеих инстанций оценки не дано, доводы истца об отсутствии этого права у ответчика при отсутствии условий, предусмотренных пунктами 7.3.2, 7.3.3, 7.3.4, надлежащим образом не проверены.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)