Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Прокурора Воронежской области: Болотовой О.И., представителя на основании удостоверения N 181878 от 02.02.2015 (до перерыва);
- от муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы: Анищенко М.А., представителя по доверенности N 1Д-282исх от 15.07.2015 (до перерыва);
- от Администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 10/2016-с от 30.12.2015 (до перерыва);
- от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 03 от 18.01.2016 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник": Шамрина А.О., представителя по доверенности б/н от 01.02.2016 (после перерыва);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Трюшникова Евгения Сергеевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Военно-страховая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719), прокурора Воронежской области, Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) и Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 (судья Романова Л.В.), по иску прокурора Воронежской области в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы (ОГРН 1033600088686, ИНН 3664043712) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882), обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-001-14 от 14.02.2014, третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт" (ОГРН 1133668021706, ИНН 3663097708), Трюшников Евгений Сергеевич, открытое акционерное общество "Военно-страховая компания",
Прокурор Воронежской области (истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы с иском (с учетом уточнения) к Администрации городского округа город Воронеж (ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ООО "АвтоСпутник", ответчик) о признании недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014, заключенного между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО "АвтоСпутник", в части слов "с земельным участком площадью 1 616 кв. м (кадастровый номер 36:34:0605033:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база), расположенным по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18"; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "АвтоСпутник" земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, Администрации городского округа город Воронеж.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт", Трюшников Евгений Сергеевич, открытое акционерное общество "Военно-страховая компания".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 удовлетворены исковые требования прокурора Воронежской области о признании недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части определения площади 1 616 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "АвтоСпутник", прокурор Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж и Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание 09.02.2016 представители ООО "АвтоСпутник", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ООО "Цитадель Эксперт", Трюшникова Е.С., ОАО "Военно-страховая компания" не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени месте судебного заседания, апелляционные жалобы рассматривалась в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель прокурора Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда в части отказа в передаче земельного участка продавцу.
Представитель муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы считает жалобу прокурора Воронежской области подлежащей удовлетворению.
Представитель Администрации городского округа город Воронеж, Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.
Представитель ООО "АвтоСпутник" в прениях просил отменить решение в части удовлетворения требований прокурора Воронежской области.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2014 в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж поступило заявление от ООО "АвтоСпутник" о реализации преимущественного права по приобретению арендуемого по договору N 6-839-03 от 21.05.2003 имущества в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В связи с указанным заявлением, а также положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Закона Воронежской области от 02.10.2013 N 125-03 "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности", отчетом N 30/01/14-02 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, выполненного по состоянию на 30.01.2014 ООО "Цитадель Эксперт", Управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж издан приказ от 14.02.2014 N 289 о реализации ООО "АвтоСпутник" преимущественного права на выкуп имущества по цене 3 580 000 руб. с рассрочкой на 7 лет.
Во исполнение пунктов 1, 2 указанного приказа Администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) с ООО АвтоСпутник" (покупателем) был заключен договор купли-продажи N Ц-001-14, согласно которому продавец продал покупателю ремонтную мастерскую литер Б, инвентарный номер 3835, площадью 134,5 кв. м и земельный участок площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, расположенные по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, стоимостью 3 580 000 руб. без учета процентов за предоставленную рассрочку.
Управлением Росреестра по Воронежской области 07.03.2014 на основании названного договора зарегистрировано право собственности ООО "АвтоСпутник" на указанные объекты недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделаны записи регистрации N 36-36-01/046/2014-437 и N 36-36-01/046/2014-439.
Обращаясь в суд с настоящим иском в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы, прокурор Воронежской области в уточненном иске (т. 6, л.д. 68-71) указал, что договор купли-продажи в части продажи земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27 по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18 является ничтожным ввиду противоречия положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", статей 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", исключив из основания иска недостоверность стоимости проданного имущества. По мнению прокурора, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ремонтной мастерской литер Б, инвентарный номер 3835, площадью 134,5 кв. м, завышена.
Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Материалами дела подтверждается, что ООО "АвтоСпутник" является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет пользовалось и владело зданием ремонтной мастерской на праве аренды, в связи с чем обладало правом на выкуп арендуемого муниципального имущества.
Пункт 1.1 договора в части купли-продажи здания ремонтной мастерской прокурором Воронежской области не оспаривается.
Действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельного участка.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Аналогичные положения содержатся в пункте 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, площадью 1 616 кв. м поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 36:34:0605033:27 14.02.2014, принадлежал на праве собственности на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи муниципальному образованию городской округ город Воронеж.
Таким образом, ООО "АвтоСпутник" подлежали продаже арендуемая ремонтная мастерская площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18 и земельный участок, необходимый для ее использования и эксплуатации.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения недействительной ее части.
С учетом вышеназванных правовых норм о невозможности отчуждения здания без земельного участка, принадлежащих одному собственнику, основания для признания недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи в части продажи всего земельного участка отсутствуют.
Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, по смыслу статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, а также региональными и местными нормативами градостроительного проектирования предельные размеры земельных участков для разрешенного использования под производственную базу либо автосервис не установлены.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 по делам об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков, заключенных в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием площади предоставленного земельного участка требованиям положений статьи 33 Кодекса, следует учитывать, что собственник строений, расположенных на земельном участке, имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования.
Соответствие размера выкупаемого земельного участка площади находящихся на них объектов недвижимого имущества подлежит проверке, в том числе посредством назначения судебной экспертизы.
Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции наделен не только полномочиями по оценке доказательств, но и по установлению фактических обстоятельств дела.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена землеустроительная экспертиза на предмет определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской, площадью 134,5 кв. м, расположенной по пер.Солдатский, 18 г. Воронежа, с учетом имеющихся строений, сооружений, рельефа местности и коммуникаций, образованного при разделе земельного участка большей площади и границ земельных участков, которые возможно выделить при разделе земельного участка, кадастровый номер 36:34:0605033:27, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 1616 кв. м: первого земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, и второго земельного участка по тому же адресу, превышающего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской, по всем возможным вариантам раздела, проведение которой поручено ФБУ Воронежскому региональному центру судебной экспертизы Минюста России.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 10606/6-3 от 27.11.2015 с учетом схемы N 1, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, литер Б, расположенной по пер. Солдатский, 18, г. Воронеж, составляет 529 кв. м с учетом площади, занятой под строением лит. Б; границы земельных участков, образуемых при разделе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 1 616 кв. м - первого земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, литер Б, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 529 кв. м (с учетом площади, занятой по строением лит. Б), и второго земельного участка по тому же адресу, превышающего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 1 087 кв. м, следующие: участок N 1 площадью 529 кв. м (учетом площади, занятой по строением лит. Б), необходимый для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 34,11 м;
- - по границе с участком N 2 - 15,98 м + 32,87 м;
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 15,65 м.
Участок N 2 площадью 1 087 кв. м, превышающий площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м;
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м;
- - по границе с участком N 1 - 32,87 м + 15,98 м;
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м;
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м.
При определении площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской экспертом использованы методические рекомендации "Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования земельных участков с расположенными на них объектами различного промышленного (производственного) и общественного назначения".
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 назначена дополнительная экспертиза на предмет определения координат поворотных точек земельных участков, образуемых при разделе.
В соответствие с заключением эксперта N 125/6-3 от 19.01.2016 координаты поворотных точек при предложенном в экспертном заключении N 10606/6-3 от 27.11.2015 варианте раздела земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, определялись в границах и координатах, представленных в копии кадастрового дела земельного участка по состоянию на 16.10.2013.
Участок N 1 площадью 529 кв. м (с учетом площади, занятой по строением лит. Б), необходимый для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
Участок N 2 площадью 1 087 кв. м, превышающий площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.
Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, изложенных в заключениях N 10606/6-3 от 27.11.2015, N 125/6-3 от 19.01.2016 предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в связи с чем указанные экспертные заключения являются надлежащими доказательствами по делу.
Доводы ООО "АвтоСпутник" о несовпадении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ремонтной мастерской, определенной экспертом ФБУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы Минюста России, и экспертом, назначенным судом области, в отсутствие доказательств недостоверности заключения эксперта, назначенного судом апелляционной инстанции, во внимание не принимаются.
Учитывая то обстоятельство, что по договору купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 был продан земельный участок, площадь которого превышает площадь, необходимую для использования объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, на 1087 кв. м, вывод суда первой инстанции о том, что договор был заключен с нарушением положений статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в нарушение публичных интересов, обоснован.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Принимая во внимание изложенное, следует признать недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части продажи земельного участка площадью 1 087 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, превышающей площадь земельного участка в размере 529 кв. м, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, имеющего границы и координаты поворотных точек, определенные в заключениях эксперта N 10606/6-3 от 27.11.2015, N 125/6-3 от 19.01.2016.
Довод ООО "АвтоСпутник" о добросовестном приобретении земельного участка площадью 1 616 кв. м, что, по его мнению, исключает возможность применения последствий недействительности сделки как надлежащего способа защиты, основан на неверном толковании положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку земельный участок приобретен у собственника, указанная норма не применима к спорным правоотношениям.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, ООО "АвтоСпутник" обязано возвратить Администрации городского округа город Воронеж по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 087 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, являющийся частью земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, имеющий границы и координаты поворотных точек, определенные в заключениях эксперта.
В свою очередь, Администрация городского округа город Воронеж обязана возвратить ООО "АвтоСпутник" денежные средства в сумме 1 872 321 руб. 38 коп., полученные во исполнение недействительной части сделки, в том числе 1 812 657 руб. - цена земельного участка площадью 1 087 кв. м, 59 664 руб. 38 коп. - проценты за рассрочку платежа за указанный земельный участок.
Данная сумма определена с учетом уплаты ООО "АвтоСпутник" выкупной стоимости здания и земельного участка в размере 3 580 000 руб., в том числе за здание 885 000 руб., за земельный участок 2 695 000 руб., и проценты за рассрочку платежа в размере 118 276 руб. 10 коп. по состоянию на 15.06.2015 согласно предоставленному Администрацией городского округа город Воронеж отчету о платежах по договору. При этом судебная коллегия исходила из того обстоятельства, что земельный участок площадью 1087 кв. м составляет 67,26% от площади земельного участка площадью 1 616 кв. м, а цена земельного участка составляет 75% цены договора купли-продажи: (2 695 000 руб. х 67,26%) + (118 276 руб. 10 коп. х 75% х 67,26%).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ООО "АвтоСпутник" и возврату либо возмещению не подлежит. Иные заявители апелляционных жалоб освобождены от уплаты госпошлины.
В силу пункта 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы на проведение экспертиз в общей сумме 53 569 руб. в части, превышающей 10 000 руб., внесенных ООО "АвтоСпутник" на депозитный счет Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, относятся на ответчиков в равном размере и подлежат взысканию с ООО "АвтоСпутник" в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России в размере 16 784 руб. 50 коп., с Администрации городского округа город Воронеж- в размере 26 784 руб. 50 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 изменить.
Признать недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части продажи земельного участка площадью 1 087 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, превышающей площадь земельного участка в размере 529 кв. м, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, имеющего следующие границы и координаты поворотных точек:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м (от т. 9 до т. 10);
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м (от т. 10 до т. 4);
- - по границе с участком N 1 - 32,87 м + 15,98 м (от т. 4 до т. 3, от т. 3 до т. 2);
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м (от т. 2 до т. 5);
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м (от т. 5 до т. 6, от т. 6 до т. 7, от т. 7 до т. 8, от т. 8 до т. 9).
Обязать общество с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" возвратить Администрации городского округа г. Воронеж по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 087 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, являющийся частью земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, имеющий следующие границы и координаты поворотных точек:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м (от т. 9 до т. 10);
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м (от т. 10 до т. 4);
- - по границе с участком N 1-32,87 м + 15,98 м (от т. 4 до т. 3, от т. 3 до т. 2);
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м (от т. 2 до т. 5);
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м (от т. 5 до т. 6, от т. 6 до т. 7, от т. 7 до т. 8, от т. 8 до т. 9).
Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) 1 872 321 руб. 38 коп., полученных во исполнение недействительной части сделки.
В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 оставить без изменения.
Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России (ОГРН 1033600047535) 26 784 руб. 50 коп. расходов за проведение экспертизы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России (ОГРН 1033600047535) 16 784 руб. 50 коп. расходов за проведение экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 19АП-3438/2015 ПО ДЕЛУ N А14-10391/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу N А14-10391/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Прокурора Воронежской области: Болотовой О.И., представителя на основании удостоверения N 181878 от 02.02.2015 (до перерыва);
- от муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы: Анищенко М.А., представителя по доверенности N 1Д-282исх от 15.07.2015 (до перерыва);
- от Администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 10/2016-с от 30.12.2015 (до перерыва);
- от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 03 от 18.01.2016 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник": Шамрина А.О., представителя по доверенности б/н от 01.02.2016 (после перерыва);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Трюшникова Евгения Сергеевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Военно-страховая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719), прокурора Воронежской области, Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) и Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 (судья Романова Л.В.), по иску прокурора Воронежской области в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы (ОГРН 1033600088686, ИНН 3664043712) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882), обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-001-14 от 14.02.2014, третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт" (ОГРН 1133668021706, ИНН 3663097708), Трюшников Евгений Сергеевич, открытое акционерное общество "Военно-страховая компания",
установил:
Прокурор Воронежской области (истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы с иском (с учетом уточнения) к Администрации городского округа город Воронеж (ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ООО "АвтоСпутник", ответчик) о признании недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014, заключенного между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО "АвтоСпутник", в части слов "с земельным участком площадью 1 616 кв. м (кадастровый номер 36:34:0605033:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база), расположенным по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18"; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "АвтоСпутник" земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, Администрации городского округа город Воронеж.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Цитадель Эксперт", Трюшников Евгений Сергеевич, открытое акционерное общество "Военно-страховая компания".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 удовлетворены исковые требования прокурора Воронежской области о признании недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части определения площади 1 616 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "АвтоСпутник", прокурор Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж и Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание 09.02.2016 представители ООО "АвтоСпутник", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ООО "Цитадель Эксперт", Трюшникова Е.С., ОАО "Военно-страховая компания" не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени месте судебного заседания, апелляционные жалобы рассматривалась в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель прокурора Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда в части отказа в передаче земельного участка продавцу.
Представитель муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы считает жалобу прокурора Воронежской области подлежащей удовлетворению.
Представитель Администрации городского округа город Воронеж, Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.
Представитель ООО "АвтоСпутник" в прениях просил отменить решение в части удовлетворения требований прокурора Воронежской области.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2014 в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж поступило заявление от ООО "АвтоСпутник" о реализации преимущественного права по приобретению арендуемого по договору N 6-839-03 от 21.05.2003 имущества в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В связи с указанным заявлением, а также положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Закона Воронежской области от 02.10.2013 N 125-03 "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности", отчетом N 30/01/14-02 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, выполненного по состоянию на 30.01.2014 ООО "Цитадель Эксперт", Управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж издан приказ от 14.02.2014 N 289 о реализации ООО "АвтоСпутник" преимущественного права на выкуп имущества по цене 3 580 000 руб. с рассрочкой на 7 лет.
Во исполнение пунктов 1, 2 указанного приказа Администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) с ООО АвтоСпутник" (покупателем) был заключен договор купли-продажи N Ц-001-14, согласно которому продавец продал покупателю ремонтную мастерскую литер Б, инвентарный номер 3835, площадью 134,5 кв. м и земельный участок площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, расположенные по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, стоимостью 3 580 000 руб. без учета процентов за предоставленную рассрочку.
Управлением Росреестра по Воронежской области 07.03.2014 на основании названного договора зарегистрировано право собственности ООО "АвтоСпутник" на указанные объекты недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделаны записи регистрации N 36-36-01/046/2014-437 и N 36-36-01/046/2014-439.
Обращаясь в суд с настоящим иском в защиту интересов муниципального образования городского округа город Воронеж в лице Воронежской городской Думы, прокурор Воронежской области в уточненном иске (т. 6, л.д. 68-71) указал, что договор купли-продажи в части продажи земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27 по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18 является ничтожным ввиду противоречия положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", статей 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", исключив из основания иска недостоверность стоимости проданного имущества. По мнению прокурора, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ремонтной мастерской литер Б, инвентарный номер 3835, площадью 134,5 кв. м, завышена.
Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Материалами дела подтверждается, что ООО "АвтоСпутник" является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет пользовалось и владело зданием ремонтной мастерской на праве аренды, в связи с чем обладало правом на выкуп арендуемого муниципального имущества.
Пункт 1.1 договора в части купли-продажи здания ремонтной мастерской прокурором Воронежской области не оспаривается.
Действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельного участка.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Аналогичные положения содержатся в пункте 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, площадью 1 616 кв. м поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 36:34:0605033:27 14.02.2014, принадлежал на праве собственности на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи муниципальному образованию городской округ город Воронеж.
Таким образом, ООО "АвтоСпутник" подлежали продаже арендуемая ремонтная мастерская площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18 и земельный участок, необходимый для ее использования и эксплуатации.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения недействительной ее части.
С учетом вышеназванных правовых норм о невозможности отчуждения здания без земельного участка, принадлежащих одному собственнику, основания для признания недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи в части продажи всего земельного участка отсутствуют.
Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, по смыслу статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, а также региональными и местными нормативами градостроительного проектирования предельные размеры земельных участков для разрешенного использования под производственную базу либо автосервис не установлены.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 по делам об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков, заключенных в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием площади предоставленного земельного участка требованиям положений статьи 33 Кодекса, следует учитывать, что собственник строений, расположенных на земельном участке, имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования.
Соответствие размера выкупаемого земельного участка площади находящихся на них объектов недвижимого имущества подлежит проверке, в том числе посредством назначения судебной экспертизы.
Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции наделен не только полномочиями по оценке доказательств, но и по установлению фактических обстоятельств дела.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена землеустроительная экспертиза на предмет определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской, площадью 134,5 кв. м, расположенной по пер.Солдатский, 18 г. Воронежа, с учетом имеющихся строений, сооружений, рельефа местности и коммуникаций, образованного при разделе земельного участка большей площади и границ земельных участков, которые возможно выделить при разделе земельного участка, кадастровый номер 36:34:0605033:27, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 1616 кв. м: первого земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, и второго земельного участка по тому же адресу, превышающего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской, по всем возможным вариантам раздела, проведение которой поручено ФБУ Воронежскому региональному центру судебной экспертизы Минюста России.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 10606/6-3 от 27.11.2015 с учетом схемы N 1, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, литер Б, расположенной по пер. Солдатский, 18, г. Воронеж, составляет 529 кв. м с учетом площади, занятой под строением лит. Б; границы земельных участков, образуемых при разделе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 1 616 кв. м - первого земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, литер Б, по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, площадью 529 кв. м (с учетом площади, занятой по строением лит. Б), и второго земельного участка по тому же адресу, превышающего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 1 087 кв. м, следующие: участок N 1 площадью 529 кв. м (учетом площади, занятой по строением лит. Б), необходимый для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 34,11 м;
- - по границе с участком N 2 - 15,98 м + 32,87 м;
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 15,65 м.
Участок N 2 площадью 1 087 кв. м, превышающий площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м;
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м;
- - по границе с участком N 1 - 32,87 м + 15,98 м;
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м;
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м.
При определении площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской экспертом использованы методические рекомендации "Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования земельных участков с расположенными на них объектами различного промышленного (производственного) и общественного назначения".
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 назначена дополнительная экспертиза на предмет определения координат поворотных точек земельных участков, образуемых при разделе.
В соответствие с заключением эксперта N 125/6-3 от 19.01.2016 координаты поворотных точек при предложенном в экспертном заключении N 10606/6-3 от 27.11.2015 варианте раздела земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605033:27, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, определялись в границах и координатах, представленных в копии кадастрового дела земельного участка по состоянию на 16.10.2013.
Участок N 1 площадью 529 кв. м (с учетом площади, занятой по строением лит. Б), необходимый для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
Участок N 2 площадью 1 087 кв. м, превышающий площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18:
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.
Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, изложенных в заключениях N 10606/6-3 от 27.11.2015, N 125/6-3 от 19.01.2016 предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в связи с чем указанные экспертные заключения являются надлежащими доказательствами по делу.
Доводы ООО "АвтоСпутник" о несовпадении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ремонтной мастерской, определенной экспертом ФБУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы Минюста России, и экспертом, назначенным судом области, в отсутствие доказательств недостоверности заключения эксперта, назначенного судом апелляционной инстанции, во внимание не принимаются.
Учитывая то обстоятельство, что по договору купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 был продан земельный участок, площадь которого превышает площадь, необходимую для использования объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, на 1087 кв. м, вывод суда первой инстанции о том, что договор был заключен с нарушением положений статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в нарушение публичных интересов, обоснован.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Принимая во внимание изложенное, следует признать недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части продажи земельного участка площадью 1 087 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Солдатский, 18, превышающей площадь земельного участка в размере 529 кв. м, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, имеющего границы и координаты поворотных точек, определенные в заключениях эксперта N 10606/6-3 от 27.11.2015, N 125/6-3 от 19.01.2016.
Довод ООО "АвтоСпутник" о добросовестном приобретении земельного участка площадью 1 616 кв. м, что, по его мнению, исключает возможность применения последствий недействительности сделки как надлежащего способа защиты, основан на неверном толковании положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку земельный участок приобретен у собственника, указанная норма не применима к спорным правоотношениям.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, ООО "АвтоСпутник" обязано возвратить Администрации городского округа город Воронеж по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 087 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, являющийся частью земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, имеющий границы и координаты поворотных точек, определенные в заключениях эксперта.
В свою очередь, Администрация городского округа город Воронеж обязана возвратить ООО "АвтоСпутник" денежные средства в сумме 1 872 321 руб. 38 коп., полученные во исполнение недействительной части сделки, в том числе 1 812 657 руб. - цена земельного участка площадью 1 087 кв. м, 59 664 руб. 38 коп. - проценты за рассрочку платежа за указанный земельный участок.
Данная сумма определена с учетом уплаты ООО "АвтоСпутник" выкупной стоимости здания и земельного участка в размере 3 580 000 руб., в том числе за здание 885 000 руб., за земельный участок 2 695 000 руб., и проценты за рассрочку платежа в размере 118 276 руб. 10 коп. по состоянию на 15.06.2015 согласно предоставленному Администрацией городского округа город Воронеж отчету о платежах по договору. При этом судебная коллегия исходила из того обстоятельства, что земельный участок площадью 1087 кв. м составляет 67,26% от площади земельного участка площадью 1 616 кв. м, а цена земельного участка составляет 75% цены договора купли-продажи: (2 695 000 руб. х 67,26%) + (118 276 руб. 10 коп. х 75% х 67,26%).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ООО "АвтоСпутник" и возврату либо возмещению не подлежит. Иные заявители апелляционных жалоб освобождены от уплаты госпошлины.
В силу пункта 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы на проведение экспертиз в общей сумме 53 569 руб. в части, превышающей 10 000 руб., внесенных ООО "АвтоСпутник" на депозитный счет Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, относятся на ответчиков в равном размере и подлежат взысканию с ООО "АвтоСпутник" в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России в размере 16 784 руб. 50 коп., с Администрации городского округа город Воронеж- в размере 26 784 руб. 50 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 изменить.
Признать недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи N Ц-001-14 от 14.02.2014 в части продажи земельного участка площадью 1 087 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, превышающей площадь земельного участка в размере 529 кв. м, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания ремонтной мастерской площадью 134,5 кв. м, имеющего следующие границы и координаты поворотных точек:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м (от т. 9 до т. 10);
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м (от т. 10 до т. 4);
- - по границе с участком N 1 - 32,87 м + 15,98 м (от т. 4 до т. 3, от т. 3 до т. 2);
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м (от т. 2 до т. 5);
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м (от т. 5 до т. 6, от т. 6 до т. 7, от т. 7 до т. 8, от т. 8 до т. 9).
Обязать общество с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" возвратить Администрации городского округа г. Воронеж по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 087 кв. м по адресу: г. Воронеж, пер.Солдатский, 18, являющийся частью земельного участка площадью 1 616 кв. м с кадастровым номером 36:34:0605033:27, имеющий следующие границы и координаты поворотных точек:
- - по фасаду (пер. Солдатский) - 36,16 м (от т. 9 до т. 10);
- - по левой меже (по ул. Рабочий городок) - 29,47 м (от т. 10 до т. 4);
- - по границе с участком N 1-32,87 м + 15,98 м (от т. 4 до т. 3, от т. 3 до т. 2);
- - по тыльной меже (по ул. Сакко и Ванцетти) - 0,65 м (от т. 2 до т. 5);
- - по правой меже - 16,26 м + 8,15 м + 2,14 м + 21,24 м (от т. 5 до т. 6, от т. 6 до т. 7, от т. 7 до т. 8, от т. 8 до т. 9).
Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) 1 872 321 руб. 38 коп., полученных во исполнение недействительной части сделки.
В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу N А14-10391/2014 оставить без изменения.
Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России (ОГРН 1033600047535) 26 784 руб. 50 коп. расходов за проведение экспертизы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АвтоСпутник" (ОГРН 1023601575414, ИНН 3663040719) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежского РЦСЭ Минюста России (ОГРН 1033600047535) 16 784 руб. 50 коп. расходов за проведение экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)