Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2673/2016) общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (ИНН 7202224133 ОГРН 1117232058217) к обществу с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" (ИНН 7204183080 ОГРН 1127232048570) и обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" (ИНН 7204167900 ОГРН 1117232016252) о взыскании солидарно задолженности по арендной плате, коммунальным услугам в размере 27 345,21 руб., договорной неустойки в размере 79 643,08 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее по тексту - ООО "Феникс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" (далее по тексту - ООО "СТЕКЛЯРИУМ") и обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" (далее по тексту - ООО "ФОРМАТ", совместно именуемые - ответчики) о солидарном взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 07.04.2014 и коммунальным услугам за февраль, март 2014 года и за период с 01.04.2014 по 07.04.2014 в общем в размере 27 345 руб. 21 коп., договорной неустойки в размере 79 643 руб. 08 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 59).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 требования истца удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал солидарно с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "ФОРМАТ" в пользу ООО "Феникс" 27 345 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, 1 093 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины; взыскал с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" в пользу ООО "Феникс" 79 643 руб. 80 коп. неустойки, 3 185 руб. 75 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СТЕКЛЯРИУМ" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается отсутствие задолженности; в спорный период ООО "СТЕКЛЯРИУМ" находилось по другому адресу; ООО "ФОРМАТ" не имеет никакого отношения к помещению, которое истец сдавал в аренду ответчику.
ООО "СТЕКЛЯРИУМ" заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
ООО "Феникс" в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истец и ООО "ФОРМАТ", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлены.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.02.2013 между ООО "Феникс" (арендодатель) и ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 5-2/13 (далее - договор, т. 1, л.д. 10-13), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1. Площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 96,1 кв. м (пункт 1.1. договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что общая стоимость арендной платы составляет 42 284 руб. в месяц.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата (пункт 3.1.) включает плату за владение и пользование недвижимым имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора, а также оплату услуг охранного предприятия. Арендная плата может быть пересмотрена в соответствии с рыночной обстановкой в течение действия настоящего договора. Об изменении стоимости арендной платы Арендодатель предупреждает арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты применения новой цены.
Согласно пункту 3.3 договора затраты, связанные с содержанием недвижимого имущества (пункт 2.1.3 договора) в состав арендной платы не входят и подлежат возмещению Арендатором Арендодателю по факту потребления на основании выставленных Арендодателем счетов, сформированных исходя из понесенных им затрат (т.е. по ценам, установленным обслуживающими организациями).
В соответствии с пунктом 3.4 договора N 5-2/13 платежи по настоящему договору вносятся в следующем порядке:
на следующий день после передачи помещений Арендатору по акту приема- передачи, Арендатор вносит арендную плату авансом за оставшиеся дни текущего месяца аренды.
В последующем Арендатор оплачивает арендную плату в размере, указанном в п. 3.1 настоящего договора ежемесячно, авансовыми платежами, не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет Арендодателя указанный в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 3.4.3 договора возмещение затрат, связанных с содержанием недвижимого имущества осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 10 дней с момента выставления Арендатору соответствующего счета.
Пунктом 5.1 договора срок действия договора установлен до 30 ноября 2013.
По акту приема-передачи от 01.02.2013 нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, было передано арендодателем арендатору в аренду. (т. 1, л.д. 14).
В дальнейшем 01.12.2013 между ООО "Феникс" (арендодатель) и ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (арендатор) на аналогичных условиях заключен договор аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 (т. 1, л.д. 151-154). Предметом аренды является также нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1. Площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 96,1 кв. м (пункт 1.1. договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что общая стоимость арендной платы составляет 42 284 руб. в месяц.
По акту приема-передачи от 01.12.2013 нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, было передано арендодателем арендатору в аренду. (т. 1, л.д. 149).
25.12.2013 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "Феникс" подписали акт приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 от 01.12.2013, согласно которому в связи с досрочным расторжением договора аренды арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, площадью 96,1 кв. м (т. 1, л.д. 150).
Истец указывает, что им был подготовлен новый договор аренды с ООО "ФОРМАТ" сроком действия с 26.12.2013 на одиннадцать месяцев, который вместе с актом приема-передачи был направлен в адрес указанного лица. Данные документы в адрес ООО "Феникс" не были возвращены. Вместе с тем, ООО "ФОРМАТ" осуществляло арендные платежи за пользование арендуемым помещением. Факт частичной оплаты за помещение и ООО "СТЕКЛЯРИУМ", и ООО "ФОРМАТ" подтверждает, по мнению истца, одновременное пользование помещением указанными лицами.
Также истец утверждает, что ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 26.03.2014 известило ООО "Феникс" о намерении освободить помещение, 07.04.2014 помещение было освобождено.
Истец, полагая, что ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "ФОРМАТ" ненадлежащим образом исполнили договорные обязательства по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 07.04.2014, а также не возместили затраты, связанные с содержанием недвижимого имущества, за период с 01.02.2014 по 07.04.2014 обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области.
Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца удовлетворил частично.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворений требований истца отсутствуют. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае правоотношения сторон как арендные, подлежат регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, в данном случае пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия в спорный период между ООО "Феникс" и ответчиками арендных правоотношений. Указанный вывод апелляционного суда основан на следующем.
Прежде всего, необходимо указать, что в деле имеется не только договор аренды от 01.12.2013 N 5/1-12/13 (представлен ООО "СТЕКЛЯРИУМ"), но и аналогичный ему по содержанию договор аренды N 5-12/13 от 01.12.2013 (т. 1, л.д. 10-13), представленный в материалы дела истцом, не подписанный со стороны ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
Разрешая возникший между сторонами спор, суд апелляционной инстанции исходит из того, что сложившиеся между сторонами с 01.12.2013 правоотношения регулировались договором аренды от N 5/1-12/13, поскольку данный договор был подписан как со стороны истца, так и стороны ООО "СТЕКЛЯРИУМ", в отличие от представленного истцом договора аренды N 5-12/13 от 01.12.2013, который был подписан только ООО "Феникс".
О наличии правоотношений по договору аренды от 01.12.2013 свидетельствуют также имеющиеся в деле копии счетов на оплату аренды и возмещение затрат, связанных с содержанием недвижимого имущества, по договору аренды от 01.12.2013, актов, выставленных истцом в адрес ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (т. 1, л.д. 28-36), и платежных поручений, на основании которых ООО "СТЕКЛЯРИУМ" оплачивало указанные счета (л.д. 38-40). При этом указание в счетах на оплату договора аренды N 5-12/13 суд расценивает как ошибочное и не имеющего правового значения для существа спора.
Между тем, как указывалось ранее, по акту приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 от 01.12.2013 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 25.12.2013 возвратило ООО "Феникс" из аренды помещение в связи с досрочным расторжением договора (т. 1, л.д. 150).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, факт возврата помещения и дата его возврата имеет юридическое значение для прекращения прав и обязанностей сторон арендных правоотношений.
В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции считает установленным материалами дела факт освобождения ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 25.12.2013 арендуемого по договору помещения, и соответственно, с указанной даты - установленным факт прекращения арендных правоотношений между ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "Феникс".
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что в спорный период, о взыскании задолженности за который заявлено истцом - февраль, март 2014 года и с 01.04.2014 по 07.04.2014, ООО "СТЕКЛЯРИУМ" продолжало пользоваться спорным помещением.
Журнал учета выбытия арендаторов с территории базы по адресу: Федюнинского, 12 ООО "Феникс" (т. 2 л.д. 21), в котором содержится запись о том, что 07.04.2014 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" вывезено имущество, и письмо ООО "Н(Ч)ОП "Стрела" N 46/15 от 15.12.2015, в котором указано на нахождение на охраняемом объекте с 1 марта 2013 по апрель 2014 ООО "СТЕКЛЯРИУМ", при наличии доказательств возврата арендуемого помещения 25.12.2013 не являются надлежащими доказательствами пользования нежилым помещением в спорный период
Относительно второго ответчика - ООО "ФОРМАТ", суд апелляционной инстанции установил, что из материалов не усматривается, каким образом, данное лицо имеет отношение к настоящему спору и арендным правоотношениям, сложившимся между истцом и ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
Довод истца о том, что им был направлен в адрес ООО "ФОРМАТ" договор аренды сроком действия с 26.12.2013 с актом приема-передачи и ООО "ФОРМАТ" одновременно с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" пользовалось указанным помещением не подтвержден материалами дела.
Сам по себе факт осуществления ООО "ФОРМАТ" платежей (платежные поручения N 2 от 10.01.2014, N 15 от 11.03.2014, N 16 от 11.03.2014, т. 2 л.д. 14-16) не подтверждает наличие арендных правоотношений с указанным лицом. Кроме того, в качестве назначения платежа в платежных поручениях имеется ссылка на договор N 5-12/13 от 01.12.2013, по которому, как было указано ранее, имущество было возвращено истцу ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для взыскания спорной задолженности и с ООО "ФОРМАТ".
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении требований истца надлежит отказать.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, с ООО "Феникс" в пользу ООО "СТЕКЛЯРИУМ", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ООО "Феникс" из федерального бюджета надлежит возвратить 2 790 руб. 35 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 155 от 01.07.2015 за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Феникс" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" из федерального бюджета 2 790 руб. 35 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 155 от 01.07.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 08АП-2673/2016 ПО ДЕЛУ N А70-10728/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 08АП-2673/2016
Дело N А70-10728/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2673/2016) общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (ИНН 7202224133 ОГРН 1117232058217) к обществу с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" (ИНН 7204183080 ОГРН 1127232048570) и обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" (ИНН 7204167900 ОГРН 1117232016252) о взыскании солидарно задолженности по арендной плате, коммунальным услугам в размере 27 345,21 руб., договорной неустойки в размере 79 643,08 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее по тексту - ООО "Феникс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" (далее по тексту - ООО "СТЕКЛЯРИУМ") и обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМАТ" (далее по тексту - ООО "ФОРМАТ", совместно именуемые - ответчики) о солидарном взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 07.04.2014 и коммунальным услугам за февраль, март 2014 года и за период с 01.04.2014 по 07.04.2014 в общем в размере 27 345 руб. 21 коп., договорной неустойки в размере 79 643 руб. 08 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 59).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 требования истца удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал солидарно с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "ФОРМАТ" в пользу ООО "Феникс" 27 345 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, 1 093 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины; взыскал с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" в пользу ООО "Феникс" 79 643 руб. 80 коп. неустойки, 3 185 руб. 75 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СТЕКЛЯРИУМ" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается отсутствие задолженности; в спорный период ООО "СТЕКЛЯРИУМ" находилось по другому адресу; ООО "ФОРМАТ" не имеет никакого отношения к помещению, которое истец сдавал в аренду ответчику.
ООО "СТЕКЛЯРИУМ" заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
ООО "Феникс" в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истец и ООО "ФОРМАТ", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлены.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.02.2013 между ООО "Феникс" (арендодатель) и ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 5-2/13 (далее - договор, т. 1, л.д. 10-13), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1. Площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 96,1 кв. м (пункт 1.1. договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что общая стоимость арендной платы составляет 42 284 руб. в месяц.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата (пункт 3.1.) включает плату за владение и пользование недвижимым имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора, а также оплату услуг охранного предприятия. Арендная плата может быть пересмотрена в соответствии с рыночной обстановкой в течение действия настоящего договора. Об изменении стоимости арендной платы Арендодатель предупреждает арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты применения новой цены.
Согласно пункту 3.3 договора затраты, связанные с содержанием недвижимого имущества (пункт 2.1.3 договора) в состав арендной платы не входят и подлежат возмещению Арендатором Арендодателю по факту потребления на основании выставленных Арендодателем счетов, сформированных исходя из понесенных им затрат (т.е. по ценам, установленным обслуживающими организациями).
В соответствии с пунктом 3.4 договора N 5-2/13 платежи по настоящему договору вносятся в следующем порядке:
на следующий день после передачи помещений Арендатору по акту приема- передачи, Арендатор вносит арендную плату авансом за оставшиеся дни текущего месяца аренды.
В последующем Арендатор оплачивает арендную плату в размере, указанном в п. 3.1 настоящего договора ежемесячно, авансовыми платежами, не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет Арендодателя указанный в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 3.4.3 договора возмещение затрат, связанных с содержанием недвижимого имущества осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 10 дней с момента выставления Арендатору соответствующего счета.
Пунктом 5.1 договора срок действия договора установлен до 30 ноября 2013.
По акту приема-передачи от 01.02.2013 нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, было передано арендодателем арендатору в аренду. (т. 1, л.д. 14).
В дальнейшем 01.12.2013 между ООО "Феникс" (арендодатель) и ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (арендатор) на аналогичных условиях заключен договор аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 (т. 1, л.д. 151-154). Предметом аренды является также нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1. Площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 96,1 кв. м (пункт 1.1. договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что общая стоимость арендной платы составляет 42 284 руб. в месяц.
По акту приема-передачи от 01.12.2013 нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, было передано арендодателем арендатору в аренду. (т. 1, л.д. 149).
25.12.2013 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "Феникс" подписали акт приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 от 01.12.2013, согласно которому в связи с досрочным расторжением договора аренды арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение, расположенное в строении по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 12, корпус 1, площадью 96,1 кв. м (т. 1, л.д. 150).
Истец указывает, что им был подготовлен новый договор аренды с ООО "ФОРМАТ" сроком действия с 26.12.2013 на одиннадцать месяцев, который вместе с актом приема-передачи был направлен в адрес указанного лица. Данные документы в адрес ООО "Феникс" не были возвращены. Вместе с тем, ООО "ФОРМАТ" осуществляло арендные платежи за пользование арендуемым помещением. Факт частичной оплаты за помещение и ООО "СТЕКЛЯРИУМ", и ООО "ФОРМАТ" подтверждает, по мнению истца, одновременное пользование помещением указанными лицами.
Также истец утверждает, что ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 26.03.2014 известило ООО "Феникс" о намерении освободить помещение, 07.04.2014 помещение было освобождено.
Истец, полагая, что ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "ФОРМАТ" ненадлежащим образом исполнили договорные обязательства по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 07.04.2014, а также не возместили затраты, связанные с содержанием недвижимого имущества, за период с 01.02.2014 по 07.04.2014 обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области.
Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца удовлетворил частично.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворений требований истца отсутствуют. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае правоотношения сторон как арендные, подлежат регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, в данном случае пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия в спорный период между ООО "Феникс" и ответчиками арендных правоотношений. Указанный вывод апелляционного суда основан на следующем.
Прежде всего, необходимо указать, что в деле имеется не только договор аренды от 01.12.2013 N 5/1-12/13 (представлен ООО "СТЕКЛЯРИУМ"), но и аналогичный ему по содержанию договор аренды N 5-12/13 от 01.12.2013 (т. 1, л.д. 10-13), представленный в материалы дела истцом, не подписанный со стороны ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
Разрешая возникший между сторонами спор, суд апелляционной инстанции исходит из того, что сложившиеся между сторонами с 01.12.2013 правоотношения регулировались договором аренды от N 5/1-12/13, поскольку данный договор был подписан как со стороны истца, так и стороны ООО "СТЕКЛЯРИУМ", в отличие от представленного истцом договора аренды N 5-12/13 от 01.12.2013, который был подписан только ООО "Феникс".
О наличии правоотношений по договору аренды от 01.12.2013 свидетельствуют также имеющиеся в деле копии счетов на оплату аренды и возмещение затрат, связанных с содержанием недвижимого имущества, по договору аренды от 01.12.2013, актов, выставленных истцом в адрес ООО "СТЕКЛЯРИУМ" (т. 1, л.д. 28-36), и платежных поручений, на основании которых ООО "СТЕКЛЯРИУМ" оплачивало указанные счета (л.д. 38-40). При этом указание в счетах на оплату договора аренды N 5-12/13 суд расценивает как ошибочное и не имеющего правового значения для существа спора.
Между тем, как указывалось ранее, по акту приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества N 5/1-12/13 от 01.12.2013 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 25.12.2013 возвратило ООО "Феникс" из аренды помещение в связи с досрочным расторжением договора (т. 1, л.д. 150).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, факт возврата помещения и дата его возврата имеет юридическое значение для прекращения прав и обязанностей сторон арендных правоотношений.
В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции считает установленным материалами дела факт освобождения ООО "СТЕКЛЯРИУМ" 25.12.2013 арендуемого по договору помещения, и соответственно, с указанной даты - установленным факт прекращения арендных правоотношений между ООО "СТЕКЛЯРИУМ" и ООО "Феникс".
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что в спорный период, о взыскании задолженности за который заявлено истцом - февраль, март 2014 года и с 01.04.2014 по 07.04.2014, ООО "СТЕКЛЯРИУМ" продолжало пользоваться спорным помещением.
Журнал учета выбытия арендаторов с территории базы по адресу: Федюнинского, 12 ООО "Феникс" (т. 2 л.д. 21), в котором содержится запись о том, что 07.04.2014 ООО "СТЕКЛЯРИУМ" вывезено имущество, и письмо ООО "Н(Ч)ОП "Стрела" N 46/15 от 15.12.2015, в котором указано на нахождение на охраняемом объекте с 1 марта 2013 по апрель 2014 ООО "СТЕКЛЯРИУМ", при наличии доказательств возврата арендуемого помещения 25.12.2013 не являются надлежащими доказательствами пользования нежилым помещением в спорный период
Относительно второго ответчика - ООО "ФОРМАТ", суд апелляционной инстанции установил, что из материалов не усматривается, каким образом, данное лицо имеет отношение к настоящему спору и арендным правоотношениям, сложившимся между истцом и ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
Довод истца о том, что им был направлен в адрес ООО "ФОРМАТ" договор аренды сроком действия с 26.12.2013 с актом приема-передачи и ООО "ФОРМАТ" одновременно с ООО "СТЕКЛЯРИУМ" пользовалось указанным помещением не подтвержден материалами дела.
Сам по себе факт осуществления ООО "ФОРМАТ" платежей (платежные поручения N 2 от 10.01.2014, N 15 от 11.03.2014, N 16 от 11.03.2014, т. 2 л.д. 14-16) не подтверждает наличие арендных правоотношений с указанным лицом. Кроме того, в качестве назначения платежа в платежных поручениях имеется ссылка на договор N 5-12/13 от 01.12.2013, по которому, как было указано ранее, имущество было возвращено истцу ООО "СТЕКЛЯРИУМ".
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для взыскания спорной задолженности и с ООО "ФОРМАТ".
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении требований истца надлежит отказать.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, с ООО "Феникс" в пользу ООО "СТЕКЛЯРИУМ", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ООО "Феникс" из федерального бюджета надлежит возвратить 2 790 руб. 35 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 155 от 01.07.2015 за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2016 по делу N А70-10728/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Феникс" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СТЕКЛЯРИУМ" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" из федерального бюджета 2 790 руб. 35 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 155 от 01.07.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)