Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИ-Клининг+" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20292/2015 (судья Вишневская А.А.).
в судебном заседании приняли участие представители:
- истца: индивидуального предпринимателя Борисовой Ларисы Сергеевны - Харитонова Татьяна Сергеевна (доверенность от 01.07.2014 б/н);
- ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Би-Клининг+" - Чванина Инна Владимировна (доверенность от 16.09.2015 N 29).
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - истец, предприниматель, ИП Борисова Л.С.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Би-Клининг+" (далее - ответчик, общество, ООО "Би-Клининг+") о взыскании 37 927 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013, в том числе: задолженность за период с 01.05.2015 по 24.06.2015 в размере 30 870 руб., неустойка за период с 29.01.2014 по 04.03.2014 в размере 1 474 руб. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 133-136).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 (резолютивная часть объявлена 10.02.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 158).
С указанным решением не согласилось ООО "Би-Клининг+" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального и процессуального права (т. 2 л.д. 3).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что у него отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку фактически помещение освобождено арендатором 01.04.2015, арендная плата внесена с сентября 2013 г. по май 2015 г. По мнению апеллянта, договор подлежит прекращению 07.06.2015. В соответствии с п. 4.2 договора аренды ответчик 07.04.2015 и повторно 21.06.2015 направлял заказными письмами истцу уведомление о прекращении использования помещения, которые возвращены по истечении срока хранения. Возлагая ответственность в неполучении писем и в несвоевременном подписании акта приема-передачи помещения на истца, апеллянт полагает необоснованными требования о взыскании арендной платы за период с 07.06.2015 по 25.07.2015, признавая задолженность по основному долгу за период с 01.06.2015 по 07.06.2015 в сумме 4001 руб. 67 коп. и неустойке в сумме 1 474 руб.
Фактические обстоятельства освобождения помещения и расторжения договора могут быть подтверждены свидетельскими показаниями юриста Чигинцева В.А., однако суд незаконно отказал ответчику в вызове данного свидетеля.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает решение не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - удовлетворению.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 (далее - договор, т. 1 л.д. 13-24), согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего Договора, во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется за владение и пользование данным недвижимым имуществом уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего Договора.
Согласно п. 1.2 договора объект аренды по настоящему Договору - нежилое помещение N 206, общей площадью 34,3 кв. м, находящееся в здании (литера 05о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124, (кадастровый (условный) номер 74:36:02.12.02:01:039241:1000/О5о), именуемые в дальнейшем "Офисное помещение" либо "Помещение".
Пространственное расположение, границы и площадь арендуемого Помещения указаны в выкопировке из поэтажного плана, подписанной Сторонами и являющейся приложением к настоящему Договору (Приложение N 1 - т. 1 л.д. 25).
Помещение, указанное в п. 1.2 настоящего Договора принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимости N 2/1-кпн от 19.01.2004, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2004 г. сделана запись регистрации 74-01/36-015/2004-0303 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АИ N 076535 от 16.03.2004 (т. 1 л.д. 29).
В силу п. 2.1.8 договора в срок не позднее 5 рабочих дней, с даты окончания каждого отчетного календарного месяца арендодатель обязан предоставлять все необходимые документы для оплаты арендной платы за текущий месяц. Указанные документы должны быть направлены Арендатору почтой, либо электронной почтой по эл. адресу: bi-cleaning@yandex.ru, либо вручены под роспись уполномоченному представителю. В случае если Арендодатель своевременно не направил счета Арендатору, ответственность за просрочку оплаты арендной платы не наступает за период до момента выставления счета Арендодателем. Несвоевременное выставление счетов Арендодателем не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.
В соответствии с п. 3.1.1 договора Арендатор за владение и пользование Помещением, указанным в п. 1.2. настоящего Договора обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату с момента передачи помещения по акту приема-передачи в сумме 17 150 руб. за общую площадь (34,3 кв. м) арендуемого офисного помещения в месяц (НДС не предусмотрен).
В ставку арендной платы, указанную в настоящем пункте включены расходы по оплате за пользование земельным участком, расположенным (примыкающим к) под зданием, в которых располагаются арендуемое Помещение, все налоги и сборы, установленные действующим законодательством РФ, подлежащие уплате арендодателем (собственником) при заключении данного вида сделки, в том числе в случае изменения системы налогообложения арендодателя (собственника Помещения), которые последний уплачивает в соответствующие органы самостоятельно и за свой счет, а также плата за пользование коммунальными услугами: электричество, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, расходы, связанные с вывозом ТБО и оплатой за загрязнение окружающей природной среды.
Согласно п. 3.1.3 договора арендатор в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды Помещения в сумме 17 150 руб., которые учитываются в арендной плате за один последний месяц аренды.
Арендодатель имеет право воспользоваться вышеуказанным обеспечительным платежом или его частью в случае:
а) несвоевременной оплаты (просрочка более 10 (десяти) банковских дней) арендатором арендной платы или других платежей по настоящему Договору, в том числе платы за коммунальные услуги;
б) арендатор обязан в течение 10 банковских дней после получения мотивированного письменного уведомления от Арендодателя о возмещении вышеуказанных платежей с обеспечительного взноса восполнить указанную в уведомлении сумму на расчетный счет арендодателя.
Использование обеспечительного платежа при просрочке внесения арендной платы не лишает арендодателя права на расторжение договора, по основаниям, предусмотренным п. 4.4 настоящего договора.
Согласно п. 3.5 договора арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды Помещения. За последующие месяцы срока аренды Помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Если дата оплаты приходится на нерабочий день, то днем исполнения обязательства арендатора по оплате считается ближайший следующий за ним рабочий день (согласно ст. 193 ГК РФ).
В силу п. 4.2 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего Договора. В данном случае настоящий Договор считается прекратившим свое действие на 61 (шестьдесят первый) день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно направив арендатору уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего Договора. В данном случае настоящий Договор считается прекратившим свое действие на 61 (шестьдесят первый) день с даты направления арендодателем уведомления арендатору.
В соответствии с п. 4.3 договора настоящий договор, может быть расторгнут по соглашению Сторон.
В п. 4.5 договора стороны предусмотрели, что в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Согласно п. 5.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с "01" сентября 2013 года по "31" июля 2014 года (одиннадцать месяцев).
Согласно п. 7.1 договора в случае несвоевременной уплаты арендатором арендодателю арендной платы по настоящему Договору арендодатель вправе требовать от Арендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.
К указанному договору подписан акт приема-передачи имущества от 01.09.2013 (т. 1 л.д. 26-27).
Платежным поручением от 29.01.2014 N 730 ответчиком произведен обеспечительный платеж в пользу истца в сумме 17 150 руб. (т. 1 л.д. 30, 87-89).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за период с 01.05.2015 по 25.07.2015 истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Ввиду того, что за период с 25.06.2015 по 24.07.2015 (последний месяц аренды) в счет оплаты арендной платы истцом зачтен обеспечительный платеж в сумме 17 150 руб. в соответствии с п. 3.1.3, предпринимателем заявлено требование о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 24.06.2015 в размере 30 870 руб. Кроме того, ИП Борисовой заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 29.01.2014 по 04.03.2014 в размере 1 474 руб. за несвоевременное внесение арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из доказанности факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды нежилого помещения. Судом отклонены доводы ответчика об освобождении занимаемого помещения и прекращении договора аренды в связи с критической оценкой судом представленных в обоснование данного обстоятельства доказательств.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 01.09.2013 N БЛС-15/13 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы установлен договором аренды.
Указанное свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Ввиду истечения срока действия договора 31.07.2014, сохранения арендных отношений при отсутствии возражений арендодателя на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды за период с 01.05.2015 по 24.06.2015, сумма задолженности за указанный период составила 30 870 руб. и обоснованно признана судом верной.
Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.
Исходя из названного, установив наличие у ООО "Би-Клининг+" обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие доказательств исполнения такой обязанности, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для взыскания долга.
Довод подателя жалобы об освобождении арендуемого помещения 01.04.2015 и прекращении договора аренды в силу п. 4.2 договора с 07.06.2015 в связи с направлением 07.04.2015 почтой уведомления об одностороннем отказе арендатора от договора как основание для прекращения обязанности по уплате арендной платы с 07.06.2015 судом апелляционной отклоняется ввиду следующего.
По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Порядок возврата арендатором арендуемого имущества арендодателю урегулирован п. 2 ст. 655 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 4.2 договора аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 истец и ответчик предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы по указанному договору в случае одностороннего внесудебного отказа от договора прекращается по истечении 60 календарных дней с даты направления арендодателю уведомления об отказе от договора, но не ранее возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.
В обоснование своих возражений общество сослалось на фактическое освобождение арендуемого помещения с 01.04.2015 и направление 07.04.2015 почтой предпринимателю Борисовой Л.С. уведомления об отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 110, 111).
Однако с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что квитанция об отправке заказного письма от 07.04.2015 (л.д. 111) не может свидетельствовать о том, что арендатор указанным письмом направлял арендодателю именно уведомление об отказе от договора, так как вложением в данное письмо мог быть и любой иной документ, которым стороны обменивались в ходе своей хозяйственной деятельности, в то время как истец отрицал факт направления и получения им уведомления об отказе от исполнения договора.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, спорное уведомление не содержит дату его составления, в связи с чем, не представляется возможным сопоставить данное уведомление без даты и квитанцию об отправке от 07.04.2015, на которую ссылался ответчик.
Согласно дополнительно представленной ответчиком описи вложения направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора аренды и акта приема-передачи офисного помещения от 01.04.2015 имело место 21.06.2015 (л.д. 111, оборот).
Иных доказательств направления 07.04.2015 уведомления об отказе от договора и освобождения арендуемого помещения с 01.04.2015 обществом не представлено. При этом апелляционная коллегия находит необоснованными ссылки апеллянта на возможность оценки свидетельских показаний Чигинцева В.А., поскольку в силу ст. 68 АПК РФ и ст. ст. 622, 655 ГК РФ такие показания в данном случае являются недопустимыми.
Согласно пояснениям истца, изложенным в ходатайстве об уточнении исковых требований (т. 1 л.д. 133-134), предприниматель Борисова Л.С. согласилась с доводами общества о том, что договор аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 будет прекращен в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015. Предприниматель также указала, что считает исполненным обязательство общества по возврату нежилого помещения из аренды 25.07.2015.
С учетом изложенного, поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства арендатора по освобождению арендуемого помещения и его возврату по акту приема-передачи арендодателю лежит на ответчике, однако обществом не доказан факт возврата арендуемого помещения в порядке п. 4.5 договора аренды по акту приема-передачи с указанной им даты (01.04.2015), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы в заявленный истцом период, то есть, в том числе и за период с мая 2015 года по 24.07.2015.
Признание истцом факта прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015 не опровергает данные выводы суда и, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении его обязательства по уплате арендной платы, поскольку в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" обязанность по уплате арендной платы сохраняется у арендатора до момента фактического возврата арендуемого объекта по акту приема-передачи, что обществом ранее обозначенной предпринимателем даты - 25.07.2015 - не доказано.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств обратного, с учетом положений ст. 622 ГК РФ апелляционная коллегия находит правильными расчеты истца по задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом "Би-Клининг+" части является законным и обоснованным. Судебный акт в части суммы взысканной с ответчика пени апеллянтом не оспаривается и в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционным судом не пересматривается.
С учетом изложенного судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20292/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с общественной ответственностью "Би-Клининг+" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 N 18АП-4021/2016 ПО ДЕЛУ N А76-20292/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. N 18АП-4021/2016
Дело N А76-20292/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИ-Клининг+" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20292/2015 (судья Вишневская А.А.).
в судебном заседании приняли участие представители:
- истца: индивидуального предпринимателя Борисовой Ларисы Сергеевны - Харитонова Татьяна Сергеевна (доверенность от 01.07.2014 б/н);
- ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Би-Клининг+" - Чванина Инна Владимировна (доверенность от 16.09.2015 N 29).
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - истец, предприниматель, ИП Борисова Л.С.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Би-Клининг+" (далее - ответчик, общество, ООО "Би-Клининг+") о взыскании 37 927 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013, в том числе: задолженность за период с 01.05.2015 по 24.06.2015 в размере 30 870 руб., неустойка за период с 29.01.2014 по 04.03.2014 в размере 1 474 руб. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 133-136).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 (резолютивная часть объявлена 10.02.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 158).
С указанным решением не согласилось ООО "Би-Клининг+" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального и процессуального права (т. 2 л.д. 3).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что у него отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку фактически помещение освобождено арендатором 01.04.2015, арендная плата внесена с сентября 2013 г. по май 2015 г. По мнению апеллянта, договор подлежит прекращению 07.06.2015. В соответствии с п. 4.2 договора аренды ответчик 07.04.2015 и повторно 21.06.2015 направлял заказными письмами истцу уведомление о прекращении использования помещения, которые возвращены по истечении срока хранения. Возлагая ответственность в неполучении писем и в несвоевременном подписании акта приема-передачи помещения на истца, апеллянт полагает необоснованными требования о взыскании арендной платы за период с 07.06.2015 по 25.07.2015, признавая задолженность по основному долгу за период с 01.06.2015 по 07.06.2015 в сумме 4001 руб. 67 коп. и неустойке в сумме 1 474 руб.
Фактические обстоятельства освобождения помещения и расторжения договора могут быть подтверждены свидетельскими показаниями юриста Чигинцева В.А., однако суд незаконно отказал ответчику в вызове данного свидетеля.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает решение не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - удовлетворению.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 (далее - договор, т. 1 л.д. 13-24), согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего Договора, во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется за владение и пользование данным недвижимым имуществом уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего Договора.
Согласно п. 1.2 договора объект аренды по настоящему Договору - нежилое помещение N 206, общей площадью 34,3 кв. м, находящееся в здании (литера 05о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124, (кадастровый (условный) номер 74:36:02.12.02:01:039241:1000/О5о), именуемые в дальнейшем "Офисное помещение" либо "Помещение".
Пространственное расположение, границы и площадь арендуемого Помещения указаны в выкопировке из поэтажного плана, подписанной Сторонами и являющейся приложением к настоящему Договору (Приложение N 1 - т. 1 л.д. 25).
Помещение, указанное в п. 1.2 настоящего Договора принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимости N 2/1-кпн от 19.01.2004, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2004 г. сделана запись регистрации 74-01/36-015/2004-0303 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АИ N 076535 от 16.03.2004 (т. 1 л.д. 29).
В силу п. 2.1.8 договора в срок не позднее 5 рабочих дней, с даты окончания каждого отчетного календарного месяца арендодатель обязан предоставлять все необходимые документы для оплаты арендной платы за текущий месяц. Указанные документы должны быть направлены Арендатору почтой, либо электронной почтой по эл. адресу: bi-cleaning@yandex.ru, либо вручены под роспись уполномоченному представителю. В случае если Арендодатель своевременно не направил счета Арендатору, ответственность за просрочку оплаты арендной платы не наступает за период до момента выставления счета Арендодателем. Несвоевременное выставление счетов Арендодателем не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.
В соответствии с п. 3.1.1 договора Арендатор за владение и пользование Помещением, указанным в п. 1.2. настоящего Договора обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату с момента передачи помещения по акту приема-передачи в сумме 17 150 руб. за общую площадь (34,3 кв. м) арендуемого офисного помещения в месяц (НДС не предусмотрен).
В ставку арендной платы, указанную в настоящем пункте включены расходы по оплате за пользование земельным участком, расположенным (примыкающим к) под зданием, в которых располагаются арендуемое Помещение, все налоги и сборы, установленные действующим законодательством РФ, подлежащие уплате арендодателем (собственником) при заключении данного вида сделки, в том числе в случае изменения системы налогообложения арендодателя (собственника Помещения), которые последний уплачивает в соответствующие органы самостоятельно и за свой счет, а также плата за пользование коммунальными услугами: электричество, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, расходы, связанные с вывозом ТБО и оплатой за загрязнение окружающей природной среды.
Согласно п. 3.1.3 договора арендатор в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды Помещения в сумме 17 150 руб., которые учитываются в арендной плате за один последний месяц аренды.
Арендодатель имеет право воспользоваться вышеуказанным обеспечительным платежом или его частью в случае:
а) несвоевременной оплаты (просрочка более 10 (десяти) банковских дней) арендатором арендной платы или других платежей по настоящему Договору, в том числе платы за коммунальные услуги;
б) арендатор обязан в течение 10 банковских дней после получения мотивированного письменного уведомления от Арендодателя о возмещении вышеуказанных платежей с обеспечительного взноса восполнить указанную в уведомлении сумму на расчетный счет арендодателя.
Использование обеспечительного платежа при просрочке внесения арендной платы не лишает арендодателя права на расторжение договора, по основаниям, предусмотренным п. 4.4 настоящего договора.
Согласно п. 3.5 договора арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды Помещения. За последующие месяцы срока аренды Помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Если дата оплаты приходится на нерабочий день, то днем исполнения обязательства арендатора по оплате считается ближайший следующий за ним рабочий день (согласно ст. 193 ГК РФ).
В силу п. 4.2 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего Договора. В данном случае настоящий Договор считается прекратившим свое действие на 61 (шестьдесят первый) день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно направив арендатору уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего Договора. В данном случае настоящий Договор считается прекратившим свое действие на 61 (шестьдесят первый) день с даты направления арендодателем уведомления арендатору.
В соответствии с п. 4.3 договора настоящий договор, может быть расторгнут по соглашению Сторон.
В п. 4.5 договора стороны предусмотрели, что в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Согласно п. 5.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с "01" сентября 2013 года по "31" июля 2014 года (одиннадцать месяцев).
Согласно п. 7.1 договора в случае несвоевременной уплаты арендатором арендодателю арендной платы по настоящему Договору арендодатель вправе требовать от Арендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.
К указанному договору подписан акт приема-передачи имущества от 01.09.2013 (т. 1 л.д. 26-27).
Платежным поручением от 29.01.2014 N 730 ответчиком произведен обеспечительный платеж в пользу истца в сумме 17 150 руб. (т. 1 л.д. 30, 87-89).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за период с 01.05.2015 по 25.07.2015 истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Ввиду того, что за период с 25.06.2015 по 24.07.2015 (последний месяц аренды) в счет оплаты арендной платы истцом зачтен обеспечительный платеж в сумме 17 150 руб. в соответствии с п. 3.1.3, предпринимателем заявлено требование о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 24.06.2015 в размере 30 870 руб. Кроме того, ИП Борисовой заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 29.01.2014 по 04.03.2014 в размере 1 474 руб. за несвоевременное внесение арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из доказанности факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды нежилого помещения. Судом отклонены доводы ответчика об освобождении занимаемого помещения и прекращении договора аренды в связи с критической оценкой судом представленных в обоснование данного обстоятельства доказательств.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 01.09.2013 N БЛС-15/13 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы установлен договором аренды.
Указанное свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Ввиду истечения срока действия договора 31.07.2014, сохранения арендных отношений при отсутствии возражений арендодателя на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды за период с 01.05.2015 по 24.06.2015, сумма задолженности за указанный период составила 30 870 руб. и обоснованно признана судом верной.
Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.
Исходя из названного, установив наличие у ООО "Би-Клининг+" обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие доказательств исполнения такой обязанности, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для взыскания долга.
Довод подателя жалобы об освобождении арендуемого помещения 01.04.2015 и прекращении договора аренды в силу п. 4.2 договора с 07.06.2015 в связи с направлением 07.04.2015 почтой уведомления об одностороннем отказе арендатора от договора как основание для прекращения обязанности по уплате арендной платы с 07.06.2015 судом апелляционной отклоняется ввиду следующего.
По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Порядок возврата арендатором арендуемого имущества арендодателю урегулирован п. 2 ст. 655 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 4.2 договора аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 истец и ответчик предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы по указанному договору в случае одностороннего внесудебного отказа от договора прекращается по истечении 60 календарных дней с даты направления арендодателю уведомления об отказе от договора, но не ранее возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.
В обоснование своих возражений общество сослалось на фактическое освобождение арендуемого помещения с 01.04.2015 и направление 07.04.2015 почтой предпринимателю Борисовой Л.С. уведомления об отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 110, 111).
Однако с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что квитанция об отправке заказного письма от 07.04.2015 (л.д. 111) не может свидетельствовать о том, что арендатор указанным письмом направлял арендодателю именно уведомление об отказе от договора, так как вложением в данное письмо мог быть и любой иной документ, которым стороны обменивались в ходе своей хозяйственной деятельности, в то время как истец отрицал факт направления и получения им уведомления об отказе от исполнения договора.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, спорное уведомление не содержит дату его составления, в связи с чем, не представляется возможным сопоставить данное уведомление без даты и квитанцию об отправке от 07.04.2015, на которую ссылался ответчик.
Согласно дополнительно представленной ответчиком описи вложения направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора аренды и акта приема-передачи офисного помещения от 01.04.2015 имело место 21.06.2015 (л.д. 111, оборот).
Иных доказательств направления 07.04.2015 уведомления об отказе от договора и освобождения арендуемого помещения с 01.04.2015 обществом не представлено. При этом апелляционная коллегия находит необоснованными ссылки апеллянта на возможность оценки свидетельских показаний Чигинцева В.А., поскольку в силу ст. 68 АПК РФ и ст. ст. 622, 655 ГК РФ такие показания в данном случае являются недопустимыми.
Согласно пояснениям истца, изложенным в ходатайстве об уточнении исковых требований (т. 1 л.д. 133-134), предприниматель Борисова Л.С. согласилась с доводами общества о том, что договор аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013 будет прекращен в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015. Предприниматель также указала, что считает исполненным обязательство общества по возврату нежилого помещения из аренды 25.07.2015.
С учетом изложенного, поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства арендатора по освобождению арендуемого помещения и его возврату по акту приема-передачи арендодателю лежит на ответчике, однако обществом не доказан факт возврата арендуемого помещения в порядке п. 4.5 договора аренды по акту приема-передачи с указанной им даты (01.04.2015), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы в заявленный истцом период, то есть, в том числе и за период с мая 2015 года по 24.07.2015.
Признание истцом факта прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015 не опровергает данные выводы суда и, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении его обязательства по уплате арендной платы, поскольку в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" обязанность по уплате арендной платы сохраняется у арендатора до момента фактического возврата арендуемого объекта по акту приема-передачи, что обществом ранее обозначенной предпринимателем даты - 25.07.2015 - не доказано.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств обратного, с учетом положений ст. 622 ГК РФ апелляционная коллегия находит правильными расчеты истца по задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-15/13 от 01.09.2013.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом "Би-Клининг+" части является законным и обоснованным. Судебный акт в части суммы взысканной с ответчика пени апеллянтом не оспаривается и в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционным судом не пересматривается.
С учетом изложенного судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20292/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с общественной ответственностью "Би-Клининг+" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)