Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "Орехово-Зуевское городское жилищное предприятие" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево - Бережкова Е.Г. представитель по доверенности от 19.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Орехово-Зуевское Городское Жилищное Предприятие" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.11.2015 по делу N А41-67015/15, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к ООО "Орехово-Зуевское городское жилищное предприятие" о выселении,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевское жилищное предприятие" (далее - общество) об обязании в течение десяти дней со дня вступления решения в силу освободить нежилые помещения - отдельно-стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20 общей площадью 144,43 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, д. 8а и возвратить комитету по акту приема-передачи в течение десяти дней со дня вступления решения в силу нежилые помещения - отдельно-стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20 общей площадью 144,43 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, д. 8а.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.11.2015 по делу N А41-67015/15 заявленные требования удовлетворены (л.д. 57).
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение фактических обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей общества, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя комитета, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.01.2013 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 25/13 нежилых помещений - отдельно стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20, общей площадью 144,43 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковая, д. 8а (л.д. 26 - 30).
Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, были переданы арендатору по акту приема-передачи, являющимся приложением N 2 к договору (л.д. 32).
В пункте 2.1 сторонами согласован срок действия договора по 30.12.2013.
Поскольку общество после 30.12.2013 продолжало пользоваться помещением, договор аренды недвижимого имущества, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 25.05.2015 N 88414 комитет уведомил общество о прекращении действия договора с 26.07.2015 и необходимости возврата имущества по акту приема-передачи (л.д. 34).
Данное уведомление согласно данным отслеживания почтовых отправлений вручено обществу 04.06.2015 (л.д. 35 - 36).
Ссылаясь на невозврат обществом арендуемого помещения, комитет обратилась в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 ГК РФ установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.01.2013 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 25/13 сроком с 01.01.2013 по 30.12.2013.
Поскольку общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом и по истечении срока действия договора (30.12.2013), то на основании статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В порядке статьи 610 ГК РФ комитет направил обществу уведомление о прекращении договора аренды и освобождении помещения.
Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества с предупреждением об этом арендатора за три месяца предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и не связана с наличием каких-либо условий для такого отказа.
Право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрено статьей 619 ГК РФ.
В пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Поскольку письмом от 25.05.2015 N 88414 комитет уведомил общество о прекращении действия договора с 26.07.2015 и необходимости возврата имущества по акту приема-передачи (л.д. 34), договор аренды от 09.01.2013 N 25/13 прекратил свое действие.
Таким образом, комитет исполнил предусмотренные законом и договором аренды порядок расторжения сделки.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается сторонами.
В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из системного толкования указанной материальной нормы следует, что с прекращением обязательства происходит утрата его юридической силы и правовых отношений его участников.
Следовательно, у общества отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковая, д. 8а.
При таких обстоятельствах, поскольку арендуемое обществом помещение не возвращено комитету, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования комитета.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении комитетом трехмесячного срока для освобождения помещения, как это предусмотрено статьей 610 ГК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как усматривается из материалов дела, в письме от 29.05.2015 N 88414 комитет отказался от договора, как этого требуют положения статьи 610 ГК РФ, с настоящим иском комитет обратился в суд с использованием почтовых услуг связи 20.08.2015 (л.д. 38).
Факт получения уведомления общество не оспорило. После получения уведомления комитета обществом не были приняты меры к освобождению помещения.
Кроме того, на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции истек предусмотренный законом трехмесячный срок уведомления об отказе от договора, что свидетельствует о прекращении действия договора аренды, заключенного между сторонами.
Согласно статье 622 ГК РФ арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Из отзыва комитета на апелляционную жалобу следует отсутствие его воли на продолжение арендных отношений с обществом, его требование об освобождении обществом занимаемого помещения суд находит обоснованным, соответствующим требованиям закона.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-67015/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2016 N 10АП-16665/2015 ПО ДЕЛУ N А41-67015/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу N А41-67015/15
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "Орехово-Зуевское городское жилищное предприятие" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево - Бережкова Е.Г. представитель по доверенности от 19.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Орехово-Зуевское Городское Жилищное Предприятие" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.11.2015 по делу N А41-67015/15, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к ООО "Орехово-Зуевское городское жилищное предприятие" о выселении,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевское жилищное предприятие" (далее - общество) об обязании в течение десяти дней со дня вступления решения в силу освободить нежилые помещения - отдельно-стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20 общей площадью 144,43 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, д. 8а и возвратить комитету по акту приема-передачи в течение десяти дней со дня вступления решения в силу нежилые помещения - отдельно-стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20 общей площадью 144,43 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковская, д. 8а.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.11.2015 по делу N А41-67015/15 заявленные требования удовлетворены (л.д. 57).
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение фактических обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей общества, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя комитета, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.01.2013 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 25/13 нежилых помещений - отдельно стоящее строение: лит. А помещения первого этажа N 3, 4, 12, 13, 14, 19, 20, общей площадью 144,43 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковая, д. 8а (л.д. 26 - 30).
Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, были переданы арендатору по акту приема-передачи, являющимся приложением N 2 к договору (л.д. 32).
В пункте 2.1 сторонами согласован срок действия договора по 30.12.2013.
Поскольку общество после 30.12.2013 продолжало пользоваться помещением, договор аренды недвижимого имущества, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 25.05.2015 N 88414 комитет уведомил общество о прекращении действия договора с 26.07.2015 и необходимости возврата имущества по акту приема-передачи (л.д. 34).
Данное уведомление согласно данным отслеживания почтовых отправлений вручено обществу 04.06.2015 (л.д. 35 - 36).
Ссылаясь на невозврат обществом арендуемого помещения, комитет обратилась в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 ГК РФ установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.01.2013 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 25/13 сроком с 01.01.2013 по 30.12.2013.
Поскольку общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом и по истечении срока действия договора (30.12.2013), то на основании статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В порядке статьи 610 ГК РФ комитет направил обществу уведомление о прекращении договора аренды и освобождении помещения.
Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества с предупреждением об этом арендатора за три месяца предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и не связана с наличием каких-либо условий для такого отказа.
Право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрено статьей 619 ГК РФ.
В пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Поскольку письмом от 25.05.2015 N 88414 комитет уведомил общество о прекращении действия договора с 26.07.2015 и необходимости возврата имущества по акту приема-передачи (л.д. 34), договор аренды от 09.01.2013 N 25/13 прекратил свое действие.
Таким образом, комитет исполнил предусмотренные законом и договором аренды порядок расторжения сделки.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается сторонами.
В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из системного толкования указанной материальной нормы следует, что с прекращением обязательства происходит утрата его юридической силы и правовых отношений его участников.
Следовательно, у общества отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Парковая, д. 8а.
При таких обстоятельствах, поскольку арендуемое обществом помещение не возвращено комитету, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования комитета.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении комитетом трехмесячного срока для освобождения помещения, как это предусмотрено статьей 610 ГК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как усматривается из материалов дела, в письме от 29.05.2015 N 88414 комитет отказался от договора, как этого требуют положения статьи 610 ГК РФ, с настоящим иском комитет обратился в суд с использованием почтовых услуг связи 20.08.2015 (л.д. 38).
Факт получения уведомления общество не оспорило. После получения уведомления комитета обществом не были приняты меры к освобождению помещения.
Кроме того, на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции истек предусмотренный законом трехмесячный срок уведомления об отказе от договора, что свидетельствует о прекращении действия договора аренды, заключенного между сторонами.
Согласно статье 622 ГК РФ арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Из отзыва комитета на апелляционную жалобу следует отсутствие его воли на продолжение арендных отношений с обществом, его требование об освобождении обществом занимаемого помещения суд находит обоснованным, соответствующим требованиям закона.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-67015/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)