Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пичининой И.Е.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур": И.В. Гончар, представитель по доверенности от 14.09.2015;
- от акционерного общества "Хабаровское книжное издательство": Е.Г. Колесникова генерального директора по распоряжению N 158 от 28.07.2015;
- от третьего лица: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
на решение от 14.12.2015
по делу N А73-11595/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
к акционерному обществу "Хабаровское книжное издательство"
о взыскании 412 987,01 руб.
третье лицо: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
и по встречному иску акционерного общества "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1142722003819, ИНН 2723173231, 680006, г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 6)
к обществу с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, ИНН 2723073420, 680000, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7)
о взыскании 892 166 руб. 11 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Хабаровское книжное издательство" о взыскании 330 499 руб. 55 коп. неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору аренды от 29.08.2006 N 0064.
Третьим лицом к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае.
Определением суда от 08.10.2015 принят встречный иск АО "Хабаровское книжное издательство" к ООО "СМС Амур" о взыскании 689 149 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 24.07.2014.
Кроме того, в рамках дела N А73-11596/2015 ООО "СМС Амур" обратилось в суд с иском к АО "Хабаровское книжное издательство" о взыскании с ответчика 82 487 руб. 46 коп. неосновательного обогащения, состоящего из переплаты по договору N 02/0064 от 29.08.2016 на возмещение затрат за содержание имущества, переданного по договору аренды.
Определением суда от 28.10.2015 дела N А73-11596/2015 и А73-11595/2015 объединены в одно производство с присвоением делу номера А73-11595/2015.
Ответчик заявил об уточнении размера встречных требований в связи с уточнением расчета без учета признанной им переплаты. Просит взыскать 892 166 руб. 11 коп. долга по договору аренды от 29.08.2006 N 0064 за период с 01.01.2013 по 23.07.2014.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края основной иск и встречный иск удовлетворены в полном объеме, по результатам зачета удовлетворенных требований по основному и встречному искам с ООО "СМС Амур" в пользу АО "Хабаровское книжное издательство взыскано 479 179, 10 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "СМС-Амур" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 14.12.2015 изменить в части удовлетворения встречного иска в полной сумме.
В обоснование жалобы приводит доводы о необоснованном принятии судом в заявленный по встречному иску период размера арендной платы, указанного в договоре, подписанном на основании решения суда от 21.01.2015, поскольку данный договор до настоящего времени не зарегистрирован, в силу чего считается незаключенным по отношению к ОАО "Хабаровское книжное издательство", которое на данный момент уже не является его стороной.
Полагает необходимым исходить из размера арендной платы 104 147 руб. 98 коп., определенной в договоре аренды от 21.05.2014, заключенном тремя сторонами и зарегистрированном в установленном порядке. Полагает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.07.2015 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, а также не соответствующим обстоятельствам дела вывод о незаконно и недобросовестном поведении истца по основному иску.
Полагает, что в качестве правового основания удовлетворения встречных исковых требований недостаточно одного судебного акта, а необходимо наличие и заключение нового договора аренды, в то время как договор аренды от 20.07.2015 фактически не заключен, так как не прошел государственную регистрацию по причине наличия в государственном реестре зарегистрированного ранее договора аренды от 21.05.2014. Обращает внимание, что указанный договор аренды от 21.05.2014 до настоящего времени не расторгнут сторонами и не признан недействительным, условиями которого в части размера арендной платы необходимо руководствоваться.
АО "Хабаровское книжное издательство" в отзыве на апелляционную жалобу полагает ее неправомерной.
В судебном заседании представитель ООО "СМС Амур" настаивал на доводах жалобы, просил изменить решение суда в части встречного иска.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), извещенного надлежащим образом.
Поскольку истец обжалует решение только в части удовлетворения встречного иска, при отсутствии соответствующих возражений участвующих в деле лиц, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель, правопредшественник АО "Хабаровское книжное издательство"), ООО "СМС Амур" (арендатор), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества (собственник) 29.08.2006 заключен договор аренды федерального имущества N 0064.
По условиям договора арендатор принял во временное владение и пользование имущество: защитное сооружение ГО - нежилые функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7, для использования под развлекательный комплекс (далее - договор N 0064).
В соответствии с пунктом 2 договора срок договора - бессрочный. Соглашением N 1 от 09.11.2007 стороны определили, что срок договора аренды до 31.12.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы в соответствии с соглашением N 5 от 31.03.2009 определен в сумме 82 458 руб. 64 коп. в месяц.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-14670/2012 установлено преимущественное право ООО "СМС-Амур" на заключение договора аренды на новый срок.
В рамках дела N А73-12685/2013 рассматривался спор по иску ООО "СМС-Амур" о понуждении заключить с ним договор аренды функционального помещения - I (1 - 21) - Защитное сооружение, назначение - нежилое, площадью 746,2 кв. м, подвал, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, на срок 49 лет, с размером арендной платы 88 261 руб. в месяц, на условиях, указанных в проекте договора аренды ООО "СМС Амур".
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по указанному делу ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ФГУП "Хабаровское книжное издательство" обязано к заключению с истцом договора аренды на срок 25 лет с размером арендной платы 88 261 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Во исполнение указанных судебных актов между ФГКП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), ООО "СМС - Амур" (арендатор) при согласовании собственника в лице ТУ Росимущества в Хабаровском крае заключен договор аренды спорного имущества N 45 от 21.05.2014 с указанием размера арендной платы в сумме 88 261 руб. без НДС и коммунальных платежей в месяц.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 27/001/005/2015-8165 от 24.11.2015.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.07.2014 принятые по делу N А73-12685/2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
По результату нового рассмотрения дела решением от 21.01.2015, вступившим в законную силу 27.04.2015, ТУ Росимущества в Хабаровском крае обязано к заключению с истцом договора аренды на срок 25 лет с размером арендной платы 110 291 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Распоряжением ТУ Росимущества в Хабаровском крае от 30.12.2014 N 322 собственником принято решение о преобразовании ФГУП "Хабаровское книжное издательство" в акционерное общество.
Имущество, являющееся объектом аренды с ООО "СМС-Амур" не вошло в план приватизации и осталось в федеральной собственности.
Запись о государственной регистрации АО "Хабаровское книжное издательство" при создании путем реорганизации в форме преобразования внесена 23.07.2014, что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.07.2015.
Письмом от 27.08.2014 N 8264.1-08 ТУ Росимущества в Хабаровском крае известило ООО "СМС-Амур", что с 24.07.2014 администратором доходов федерального бюджета от сдачи в аренду федерального имущества, переданного по договору аренды, является ТУ Росимущества в Хабаровскому крае.
Письмом от 15.09.2014 ответчик также сообщил истцу о прекращении права хозяйственного ведения ФГУП "Хабаровское книжное издательство" с 23.07.2014, в связи с чем просил приостановить перечисление арендной платы по договору аренды до момента подписания дополнительного соглашения о смене арендодателя.
Ссылаясь на наличие переплаты по договору аренды N 0064 от 29.08.2006 и по договору на возмещение затрат на содержание недвижимого имущества, переданного в аренду, от 29.08.2006 в общей сумме 412 987 руб. 01 коп., истец обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Ответчик, полагая, что в период с 01.01.2013 по 23.07.2014 истец должен был оплачивать арендную плату по ставке 104 147 руб. 98 коп. в месяц (установленной решением арбитражного суда по делу N А73-12685/2013), а не 82 458 руб. 64 коп., как оплачивал истец, обратился со встречным иском о взыскании 892 166 руб. 11 коп. долга по арендной плате.
Рассматривая спор в части встречного иска, арбитражный суд, исходя из правоотношений сторон и с учетом установленных обстоятельств дела, правомерно руководствовался положениями главы 34, 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующие арендные отношения, обязательства из неосновательного обогащения, а также нормами Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).
Согласно положениям части 1 и части 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных настоящим Законом.
Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Судебными актами по делу N А73-146790/2012, N А73012685/2013 установлено наличие у ООО "СМС Амур" преимущественного права на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок без проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4.2 Постановления N 73 договор аренды N 0064 от 29.08.2006 считается возобновленным на новый срок после 31.12.2012, на что обоснованно указано судом, что и не оспаривается сторонами.
Из обстоятельств дела следует также, что при приватизации ФГУП "Хабаровское книжное издательство" переданный в аренду объект, как не подлежащий ответчиком, остался в федеральной собственности.
В связи с чем в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, права арендодателя по договору на спорный объект перешли к ТУ ФАУГИ, соответственно права ответчика как арендодателя по договору прекратились - с 24.07.2014.
По результатам рассмотрения спора, возникшего между сторонами относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, принято решение об обязании ТУ Росимущества в Хабаровском крае заключить с ООО "СМС Амур" договор аренды функционального помещения - I (1 - 21) - Защитное сооружение, назначение - нежилое, площадью 746,2 кв. м, подвал, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, для использования под развлекательный комплекс, сроком на 25 лет, с размером арендной платы 110 291 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Условие об арендной плате установлено судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на 31.12.2012 - момент истечения срока предыдущего договора аренды (N 0064 от 29.08.2006).
Во исполнение решения суда между ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ООО "СМС-Амур" 20.07.2015 подписан договор аренды N 0854, ежемесячный размер арендной платы по которому составляет 130 143 руб. 38 коп. с НДС. Данный договор не прошел государственную регистрацию, что также установлено судом, поэтому не является заключенным в соответствии со статьями 609, 433 ГК РФ.
Между тем, поскольку условие об арендной плате, подлежащей применению с 01.01.2013, установлено судебным решением в порядке п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, исполнение которого является обязательным в силу статьи 16 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу об обоснованности требования истца по встречному иску по оплате пользования имуществом с даты прекращения прежнего договора (31.12.2012) исходя из рыночной стоимости арендной платы в силу положений Закона о конкуренции.
Кроме того, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
АО "Хабаровское книжное издательство", утратившее статус стороны спорного договора на стадии повторного рассмотрения спора по заключению договора на новый срок, не может быть в спорном случае отнесению к третьим лицам, согласно правовому смысла по смыслу перечисленных норм, поэтому вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного во исполнение решения суда, в данном случае не имеет правового значения, признается верным.
При изложенных обстоятельствах установления рыночной стоимости в судебном порядке, подлежащем применению в силу Закона о конкуренции, судом правомерно отклонены доводы арендатора о применении арендной платы, установленной в договоре от 21.05.2014.
На основании изложенного, требования по встречному иску о взыскании 892 166 руб. 11 коп. долга по арендной плате, составляющих разницу между подлежащей в спорный период арендной платой и фактически уплаченной истцом, удовлетворены правомерно.
Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, применены нормы материального права, подлежащие применению.
Нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 14.12.2015 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-11595/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Е.ПИЧИНИНА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 N 06АП-227/2016 ПО ДЕЛУ N А73-11595/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. N 06АП-227/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пичининой И.Е.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур": И.В. Гончар, представитель по доверенности от 14.09.2015;
- от акционерного общества "Хабаровское книжное издательство": Е.Г. Колесникова генерального директора по распоряжению N 158 от 28.07.2015;
- от третьего лица: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
на решение от 14.12.2015
по делу N А73-11595/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
к акционерному обществу "Хабаровское книжное издательство"
о взыскании 412 987,01 руб.
третье лицо: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
и по встречному иску акционерного общества "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1142722003819, ИНН 2723173231, 680006, г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 6)
к обществу с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, ИНН 2723073420, 680000, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7)
о взыскании 892 166 руб. 11 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Хабаровское книжное издательство" о взыскании 330 499 руб. 55 коп. неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору аренды от 29.08.2006 N 0064.
Третьим лицом к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае.
Определением суда от 08.10.2015 принят встречный иск АО "Хабаровское книжное издательство" к ООО "СМС Амур" о взыскании 689 149 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 24.07.2014.
Кроме того, в рамках дела N А73-11596/2015 ООО "СМС Амур" обратилось в суд с иском к АО "Хабаровское книжное издательство" о взыскании с ответчика 82 487 руб. 46 коп. неосновательного обогащения, состоящего из переплаты по договору N 02/0064 от 29.08.2016 на возмещение затрат за содержание имущества, переданного по договору аренды.
Определением суда от 28.10.2015 дела N А73-11596/2015 и А73-11595/2015 объединены в одно производство с присвоением делу номера А73-11595/2015.
Ответчик заявил об уточнении размера встречных требований в связи с уточнением расчета без учета признанной им переплаты. Просит взыскать 892 166 руб. 11 коп. долга по договору аренды от 29.08.2006 N 0064 за период с 01.01.2013 по 23.07.2014.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края основной иск и встречный иск удовлетворены в полном объеме, по результатам зачета удовлетворенных требований по основному и встречному искам с ООО "СМС Амур" в пользу АО "Хабаровское книжное издательство взыскано 479 179, 10 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "СМС-Амур" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 14.12.2015 изменить в части удовлетворения встречного иска в полной сумме.
В обоснование жалобы приводит доводы о необоснованном принятии судом в заявленный по встречному иску период размера арендной платы, указанного в договоре, подписанном на основании решения суда от 21.01.2015, поскольку данный договор до настоящего времени не зарегистрирован, в силу чего считается незаключенным по отношению к ОАО "Хабаровское книжное издательство", которое на данный момент уже не является его стороной.
Полагает необходимым исходить из размера арендной платы 104 147 руб. 98 коп., определенной в договоре аренды от 21.05.2014, заключенном тремя сторонами и зарегистрированном в установленном порядке. Полагает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.07.2015 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, а также не соответствующим обстоятельствам дела вывод о незаконно и недобросовестном поведении истца по основному иску.
Полагает, что в качестве правового основания удовлетворения встречных исковых требований недостаточно одного судебного акта, а необходимо наличие и заключение нового договора аренды, в то время как договор аренды от 20.07.2015 фактически не заключен, так как не прошел государственную регистрацию по причине наличия в государственном реестре зарегистрированного ранее договора аренды от 21.05.2014. Обращает внимание, что указанный договор аренды от 21.05.2014 до настоящего времени не расторгнут сторонами и не признан недействительным, условиями которого в части размера арендной платы необходимо руководствоваться.
АО "Хабаровское книжное издательство" в отзыве на апелляционную жалобу полагает ее неправомерной.
В судебном заседании представитель ООО "СМС Амур" настаивал на доводах жалобы, просил изменить решение суда в части встречного иска.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), извещенного надлежащим образом.
Поскольку истец обжалует решение только в части удовлетворения встречного иска, при отсутствии соответствующих возражений участвующих в деле лиц, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель, правопредшественник АО "Хабаровское книжное издательство"), ООО "СМС Амур" (арендатор), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества (собственник) 29.08.2006 заключен договор аренды федерального имущества N 0064.
По условиям договора арендатор принял во временное владение и пользование имущество: защитное сооружение ГО - нежилые функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7, для использования под развлекательный комплекс (далее - договор N 0064).
В соответствии с пунктом 2 договора срок договора - бессрочный. Соглашением N 1 от 09.11.2007 стороны определили, что срок договора аренды до 31.12.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы в соответствии с соглашением N 5 от 31.03.2009 определен в сумме 82 458 руб. 64 коп. в месяц.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-14670/2012 установлено преимущественное право ООО "СМС-Амур" на заключение договора аренды на новый срок.
В рамках дела N А73-12685/2013 рассматривался спор по иску ООО "СМС-Амур" о понуждении заключить с ним договор аренды функционального помещения - I (1 - 21) - Защитное сооружение, назначение - нежилое, площадью 746,2 кв. м, подвал, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, на срок 49 лет, с размером арендной платы 88 261 руб. в месяц, на условиях, указанных в проекте договора аренды ООО "СМС Амур".
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по указанному делу ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ФГУП "Хабаровское книжное издательство" обязано к заключению с истцом договора аренды на срок 25 лет с размером арендной платы 88 261 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Во исполнение указанных судебных актов между ФГКП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), ООО "СМС - Амур" (арендатор) при согласовании собственника в лице ТУ Росимущества в Хабаровском крае заключен договор аренды спорного имущества N 45 от 21.05.2014 с указанием размера арендной платы в сумме 88 261 руб. без НДС и коммунальных платежей в месяц.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 27/001/005/2015-8165 от 24.11.2015.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.07.2014 принятые по делу N А73-12685/2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
По результату нового рассмотрения дела решением от 21.01.2015, вступившим в законную силу 27.04.2015, ТУ Росимущества в Хабаровском крае обязано к заключению с истцом договора аренды на срок 25 лет с размером арендной платы 110 291 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Распоряжением ТУ Росимущества в Хабаровском крае от 30.12.2014 N 322 собственником принято решение о преобразовании ФГУП "Хабаровское книжное издательство" в акционерное общество.
Имущество, являющееся объектом аренды с ООО "СМС-Амур" не вошло в план приватизации и осталось в федеральной собственности.
Запись о государственной регистрации АО "Хабаровское книжное издательство" при создании путем реорганизации в форме преобразования внесена 23.07.2014, что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.07.2015.
Письмом от 27.08.2014 N 8264.1-08 ТУ Росимущества в Хабаровском крае известило ООО "СМС-Амур", что с 24.07.2014 администратором доходов федерального бюджета от сдачи в аренду федерального имущества, переданного по договору аренды, является ТУ Росимущества в Хабаровскому крае.
Письмом от 15.09.2014 ответчик также сообщил истцу о прекращении права хозяйственного ведения ФГУП "Хабаровское книжное издательство" с 23.07.2014, в связи с чем просил приостановить перечисление арендной платы по договору аренды до момента подписания дополнительного соглашения о смене арендодателя.
Ссылаясь на наличие переплаты по договору аренды N 0064 от 29.08.2006 и по договору на возмещение затрат на содержание недвижимого имущества, переданного в аренду, от 29.08.2006 в общей сумме 412 987 руб. 01 коп., истец обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Ответчик, полагая, что в период с 01.01.2013 по 23.07.2014 истец должен был оплачивать арендную плату по ставке 104 147 руб. 98 коп. в месяц (установленной решением арбитражного суда по делу N А73-12685/2013), а не 82 458 руб. 64 коп., как оплачивал истец, обратился со встречным иском о взыскании 892 166 руб. 11 коп. долга по арендной плате.
Рассматривая спор в части встречного иска, арбитражный суд, исходя из правоотношений сторон и с учетом установленных обстоятельств дела, правомерно руководствовался положениями главы 34, 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующие арендные отношения, обязательства из неосновательного обогащения, а также нормами Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).
Согласно положениям части 1 и части 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных настоящим Законом.
Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Судебными актами по делу N А73-146790/2012, N А73012685/2013 установлено наличие у ООО "СМС Амур" преимущественного права на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок без проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4.2 Постановления N 73 договор аренды N 0064 от 29.08.2006 считается возобновленным на новый срок после 31.12.2012, на что обоснованно указано судом, что и не оспаривается сторонами.
Из обстоятельств дела следует также, что при приватизации ФГУП "Хабаровское книжное издательство" переданный в аренду объект, как не подлежащий ответчиком, остался в федеральной собственности.
В связи с чем в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, права арендодателя по договору на спорный объект перешли к ТУ ФАУГИ, соответственно права ответчика как арендодателя по договору прекратились - с 24.07.2014.
По результатам рассмотрения спора, возникшего между сторонами относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, принято решение об обязании ТУ Росимущества в Хабаровском крае заключить с ООО "СМС Амур" договор аренды функционального помещения - I (1 - 21) - Защитное сооружение, назначение - нежилое, площадью 746,2 кв. м, подвал, расположенное по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, для использования под развлекательный комплекс, сроком на 25 лет, с размером арендной платы 110 291 руб. (без НДС и коммунальных платежей) в месяц.
Условие об арендной плате установлено судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на 31.12.2012 - момент истечения срока предыдущего договора аренды (N 0064 от 29.08.2006).
Во исполнение решения суда между ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ООО "СМС-Амур" 20.07.2015 подписан договор аренды N 0854, ежемесячный размер арендной платы по которому составляет 130 143 руб. 38 коп. с НДС. Данный договор не прошел государственную регистрацию, что также установлено судом, поэтому не является заключенным в соответствии со статьями 609, 433 ГК РФ.
Между тем, поскольку условие об арендной плате, подлежащей применению с 01.01.2013, установлено судебным решением в порядке п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, исполнение которого является обязательным в силу статьи 16 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу об обоснованности требования истца по встречному иску по оплате пользования имуществом с даты прекращения прежнего договора (31.12.2012) исходя из рыночной стоимости арендной платы в силу положений Закона о конкуренции.
Кроме того, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
АО "Хабаровское книжное издательство", утратившее статус стороны спорного договора на стадии повторного рассмотрения спора по заключению договора на новый срок, не может быть в спорном случае отнесению к третьим лицам, согласно правовому смысла по смыслу перечисленных норм, поэтому вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного во исполнение решения суда, в данном случае не имеет правового значения, признается верным.
При изложенных обстоятельствах установления рыночной стоимости в судебном порядке, подлежащем применению в силу Закона о конкуренции, судом правомерно отклонены доводы арендатора о применении арендной платы, установленной в договоре от 21.05.2014.
На основании изложенного, требования по встречному иску о взыскании 892 166 руб. 11 коп. долга по арендной плате, составляющих разницу между подлежащей в спорный период арендной платой и фактически уплаченной истцом, удовлетворены правомерно.
Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, применены нормы материального права, подлежащие применению.
Нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 14.12.2015 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-11595/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Е.ПИЧИНИНА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)