Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смольниковой М.В.
судей Бодунковой С.А., Зориной О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ауталиповой А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6167/2017) внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" Манановой Зульфии Пилаловны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-1832/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по заявлению внешнего управляющего Манановой Зульфии Пилаловны о признании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2) между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "СПК Перспектива" недействительным и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" (ИНН 7206038280, ОГРН 1087206001112),
при участии в судебном заседании представителей:
- от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" Манановой Зульфии Пилаловны - до перерыва: лично (паспорт), после перерыва: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Сибирский банк реконструкции и развития" - до перерыва: представитель Комсюков А.С. (паспорт, по доверенности N 2 от 24.08.2015, сроком действия 2 года); после перерыва: представитель не явился, извещен;
- от Морозовой Людмилы Алексеевны - после перерыва: представитель Добродеева А.В. (паспорт, по доверенности б/н от 13.03.2017, сроком действия на три года);
- установил:
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2016 (резолютивная часть определения оглашена 17.03.2016) в отношении общества с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" (далее - ООО "Компания "Столицстрой", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Жихарев Евгений Александрович.
Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 26.03.2016 N 51 (сообщение N 77031811424).
Арбитражным судом Тюменской области 20.04.2016 вынесено определение о применении при банкротстве ООО "Компания "Столицстрой" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ).
Сведения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 30.04.2016 N 76 (сообщение N 77031847133).
Определением от 03.10.2016 Арбитражного суда Тюменской области в отношении ООО "Компания "Столицстрой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Мананова Зульфия Пилаловна.
Сведения о введении в отношении должника процедуры внешнего управления и утверждении внешнего управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" N 187 от 08.10.2016.
В Арбитражный суд Тюменской области 10.01.2017 посредством почтовой связи поступило заявление внешнего управляющего должника Манановой З.П. (далее - заявитель) о признании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), заключенного ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК Перспектива", недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В рамках обособленного спора к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора судом привлечены Морозова Людмила Алексеевна (далее - Морозова Л.А.), Сибирский банк реконструкции и развития.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2017 по делу N А70-1832/2016 отказано в удовлетворении ходатайства внешнего управляющего должника Манановой З.П., общества с ограниченной ответственностью "СПК "ПЕРСПЕКТИВА" (далее - ООО "СПК "Перспектива"), Морозовой Л.А. о назначении судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении заявления внешнего управляющего Манановой З.П. о признании недействительной сделки по заключению договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК "Перспектива", недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, внешний управляющий должника Мананова З.П. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, разрешить вопрос о назначении судебной экспертизы, признать недействительной сделку по заключению договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК "Перспектива", недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "СПК "Перспектива" в пользу должника действительной стоимости спорного имущества на момент приобретения.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что полагает неправомерным вывод суда первой инстанции о совершении оспариваемой сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности, поскольку отчуждение жилого помещения ниже себестоимости более чем в 2 раза не свидетельствует о его экономической целесообразности. По мнению заявителя, цена оспариваемой сделка отличается от цены аналогичных сделок, совершенных с Марковым А.Л. и Марковой О.В., а также с Черепановой Т.С., Пискуновым В.А., Пенегиным В.В., что подтверждается определениями Арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016, от 28.06.2016, от 14.11.2016 по настоящему делу. Внешний управляющий должника ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что цена имущества, передаваемого по оспариваемой сделке, не превышает один процент от стоимости активов должника. Ссылаясь на необходимость установления рыночной стоимости отчужденного жилого помещения в целях установления, превысила ли она один процент от стоимости активов должника, податель жалобы указал на необходимость проведения судебной экспертизы, отказ суда первой инстанции в проведении которой не дал реализовать право на защиту.
Внешним управляющим должника Манановой З.П. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. Заявитель просил поручить проведение судебной экспертизы ООО "Консультационная компания "Эксперт", на разрешение эксперту поставить следующий вопрос:
- Какова рыночная стоимость объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015 - трехкомнатная квартира, расположенная на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97.1 кв. м, в кирпичном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, Жилой дом N 2 в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская, по состоянию на 05.03.2015.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ООО "СПК "Перспектива", общество с ограниченной ответственностью "Сибирский банк реконструкции и развития" (далее - СББР ООО) и Морозовой Л.А. представлены отзывы, в которых они просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 27.06.2017, внешний управляющий должника поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснила, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель СББР ООО поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 27.06.2017 был объявлен перерыв до 03.07.2017. Информация о перерыве размещена в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).
Явившийся после перерыва представитель Морозовой Л.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание после перерыва было завершено в отсутствие представителей лиц, иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для проведения по настоящему обособленному спору экспертизы, поскольку обстоятельства, имеющие правовое значение могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2017 по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Как следует из материалов дела, между ООО "Компания "Столицстрой" (застройщик) и ООО "СПК "Перспектива" (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), по условиям которого застройщик не позднее 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, должен передать участнику строительства одну трехкомнатную квартиру на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97,1 кв. м (с учетом площади лоджии/балкона к = 0,5 / 0,3), расположенную в кирпичном жилом доме N 2 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская.
В силу пункта 1.5 договора цена договора составляет 1 049 845 руб. Оплата произведена посредством заключения соглашения о зачете встречных требований от 29.05.2015.
В соответствии с пунктом 2.1 соглашения от 29.05.2015 участник долевого строительства имеет обязательства перед застройщиком по оплате денежных средств, в том числе по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2) в сумме 1 049 845 руб.
Полагая, что договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), заключенный ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК Перспектива" недействительной сделкой как совершенной с неравноценным встречным предоставлением, внешний управляющий должника обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, ее стоимость не превышает одного процента от балансовой стоимости.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).
Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорные сделки совершены в пределах срока, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания того, что сделка совершена с неравноценным встречным предоставлением, лежит на оспаривающем ее лице.
Суд апелляционной инстанции полагает доказанными доводы конкурсного управляющего о наличии признаков неравноценности в оспариваемой сделке.
Объектом долевого строительства являлась трехкомнатная квартира, общей проектной площадью 97, 1 кв. м, расположенная в кирпичном жилом доме со встроенно-пристроенными жилыми помещениями, жилой дом N 2 в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская (пункт 1.6. договора).
В соответствии с пунктом 1.5. договора, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере 1 049 845 рублей. В стоимость Объекта по настоящему договору включены сумма затрат и расходов на содержание и услуги застройщика, стоимость затрат на приобретение и содержание земельного участка, указанного в п. п. 1.1. настоящего договора, а также расходы, связанные с выкупом и сносом находящихся на земельном участке жилых домов, и стоимость получения технических условий на подключение к магистральным сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Таким образом, стоимость одного квадратного метра по спорному договору определена сторонами в размере 10 811 рублей 99 копеек.
Впоследствии, 10.09.2015 между ООО "СПК Перспектива" (первоначальный участник) и Морозовой Л.А. (новый участник) был заключен договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), согласно условиям которого, первоначальный участник уступает, а новый участник принимает право (требование) к ООО "Компания "Столицстрой", возникшее у первоначального участника на основании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2).
Согласно пункту 6 уступка права требования первоначального участника к новому участнику составляет 4 272 000 руб.
Факт оплаты по договору об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.09.2015 N 10.
Таким образом, спустя шесть месяцев ООО "СПК "Перспектива" заключает договор уступки права требования Морозовой Л.А. по цене 4 272 000 рублей, разница в цене составляет 3 222 155 рублей (более, чем в три раза от цены приобретения права).
В обоснование неравноценности встречного предоставления конкурсный управляющий также ссылалась на то, что в период с 05.03.2012 по 04.10.2015 ООО "Компания "Солицстрой" с участниками долевого строительства было заключено более 60 договоров участия в долевом строительстве по средней цене около 52 000 рублей за 1 кв. м. Требования участников строительства включались в реестр требований кредиторов.
В частности, 07.07.2014 заключен договор долевого участия с Зыряновой Н.Б. по цене 52 905 рублей за 1 кв. метр, 18.07.2014 с Зыряновой Н.Б. по цене 54 348 рублей за 1 кв. м, 26.05.2015 с Шеломытовой А.О., Дубровиной Е.А. по цене 47 500 рублей за 1 кв. м.
В апелляционной жалобе конкурсным управляющим приведены также возражения со ссылкой на вступившие в законную силу судебные акты. Так, определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 года, рассмотрены требования Маркова А.Л., Марковой О.В., по договору долевого участия от 05.08.2013 стоимость 1 кв. м составила 53 000 рублей. Определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 рассмотрены требования Черепановой Т.С. по договору долевого участия от 18.09.2015, стоимость 1 кв. м составляла 40 668 рублей. Определением арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2016 рассмотрены требования Пенегина В.В. по договору долевого участия от 30.05.2013, стоимость 1 кв. м составляла 48 168 рублей.
Соответственно, спорный договор заключен по цене существенно ниже, чем совершались сделки должником при привлечении иных участников долевого строительства.
ООО "СПК Перспектива" не оспорен факт заключения должником сделок с иными участниками строительства по указанной конкурсным управляющим средней стоимости 1 кв. м.
ООО "СПК Перспектива" разница в цене одного квадратного метра обоснована ссылкой на устную договоренность между ним и должником о дополнительной плате по договору долевого участия в виде дальнейшей передачи объекта долевого строительства (права требования) в залог Банку, в счет обеспечения кредитных обязательств ООО "Солицстрой".
По мнению ООО "СПК "Перспектива" фактическая стоимость объекта долевого строительства составила 3 311 545 рублей (1 049 845 рублей залоговая стоимость в размере 2 261 700 рублей).
Между тем, данное утверждение о порядке формирования стоимости объекта по договору долевого участия N 100 (ЖД-2) документально не подтверждено.
Из материалов дела действительно следует, что 10.06.2015 году между СБРР и ООО "Перспектива" заключен договор о залоге недвижимости (ипотеке) N 15-093.
Пунктом 1.2. договора залога установлено, что предметом залога являются права требования залогодателя, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015, заключенного между залогодателем и обществом с ограниченной ответственностью "Компания Солицстрой", в отношении объекта - одна трехкомнатная квартира, на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97, 1 кв. м.
В пункте 1.3. стороны определили залоговую стоимость прав требования в размере 2 261 700 рублей.
Залогом по договору обеспечено исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Компания Солицстрой" по кредитному договору N 14-047, заключенному 16.05.2014 между залогодержателем и заемщиком, с учетом дополнительных соглашений по возврату кредита в размере 35 000 000 рублей, а также всех предусмотренных кредитным договором процентов и санкций.
Как следует из не оспоренного утверждения конкурсного управляющего ООО "Компания Солицстрой" задолженность перед банком не погасило, в реестр требований кредиторов должника включено требование ООО "Сибирский банк реконструкции и развития" в общем размере 40 384 468, 76 рублей, из них 27 500 000 рублей сумма основного долга, 3 231 384, 84 рубля сумма процентов за пользование кредитом, 63 869, 85 рублей сумма повышенных процентов, 685 000 сумма неустойки за просрочку исполнения требования о возврате кредита (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2017 по делу А70-1832/2016).
Однако, в договоре N 100 (ЖД-2) отсутствует условие об определении цены сделки с учетом последующего обременения обязательственного права залогом в обеспечение кредитных обязательств должника, в связи с чем, доводы контрагента по оспариваемой сделке о порядке формирования цены и ее рыночных условиях судом апелляционной инстанции отклоняются.
Далее, даже если цена договора была определена сторонами с условием последующего обременения права требования к должнику залогом, то имеющиеся в деле доказательства опровергают довод о влиянии последующего обременения на стоимость уступки.
В соответствии с пунктом 2.1.12 договора о залоге недвижимости N 15-096 от 10.06.2015 залогодатель обязан без предварительного письменного согласия Залогодержателя не совершать сделок, влекущих изменение условий договора участия в долевом строительстве.
В течение всего срока действия договора залогодатель обязан не передавать (не уступать другим лицам), либо использовать каким-либо иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя (пункт 2.1.5 договора о залоге недвижимости N 15-096).
ООО "СПК Перспектива" уступило право требования Морозовой Л.А. по договору от 10.09.2015.
В пункте 1.8. договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015 указано, что права по основному договору находятся в залоге у Сибирского банка реконструкции и развития на основании договора о залоге N 15-093, заключенного между первоначальным должником и банком 10.06.2015 года. Новый участник подтверждает, что ему известны условия договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 15-093 от 10.06.2015 года.
На основании изложенного следует, что ООО "СПК Перспектива" продано Морозовой Л.А. право требования с обременением, при этом цена уступки с учетом обременения составила 4 272 000 рублей, что составляет 43 995 рублей 88 копеек за 1 кв. м. Обременение с ООО "СПК Перспектива" перешло на Морозову Л.А. При этом, наличие обременения существенным образом не повлияло на определение цены уступки в сторону ее уменьшения, напротив цена уступки выше в три раза. В деле также отсутствуют доказательства, что к сентябрю 2015 года объект был построен, введен в эксплуатацию, либо произошли какие-либо существенные изменения в строительстве объекта, влияющие на изменение стоимости одного квадратного метра.
Определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 года по делу А70-1832/2016 требования Морозовой Л.А. о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений по договору N 100 (ЖД-2) признаны обоснованными, судом установлен факт оплаты по договору об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.09.2015 N 10.
Утверждение конкурсного управляющего о получении ООО "СПК "Перспектива" выгоды в размере 3 222 155 рублей подтверждено материалами дела.
Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции о совершении оспариваемой сделки в условиях обычной хозяйственной деятельности несостоятельными.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 приведены разъяснения, что согласно пункту 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 или статьи 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период. Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.
Следует иметь в виду, что для сделок по передаче (отчуждению) должником имущества (платеж или передача другого имущества в собственность во исполнение договорного обязательства, в том числе по возврату кредита, договоры купли-продажи (для продавца), мены, дарения, кредита (для кредитора) и т.п.) с балансовой стоимостью активов должника сопоставляется стоимость этого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а если доказано, что рыночная стоимость этого имущества значительно превышала такую стоимость, - рыночная стоимость. Совершение сделки в сфере, отнесенной к основным видам деятельности должника в соответствии с его учредительными документами, само по себе не является достаточным для признания ее совершенной в процессе его обычной хозяйственной деятельности.
Совершение сделок в процессе обычной хозяйственной деятельности должника не исключает возможности признания их недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
Для правильного разрешения вопроса о совершении сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности следует учитывать, что к таковым не могут быть отнесены сделки, совершенные при наличии обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности контрагента несостоятельного должника.
Как следует из возражений конкурсного управляющего, всего должником с ООО "СПК "Перспектива" было заключено 14 договоров долевого участия. Из них 6 договоров долевого участия были в последующем расторгнуты, по 8 договорам долевого участия права переданы ООО "СПК "Перспектива" третьим лицам. Общая сумма обязательств по оплате заключенных (не расторгнутых) договоров долевого участия со стороны ООО "СПК "Перспектива" составила 8 033 333 рубля (658 511 1 101 844 1 102 558 1 310 536 658 451 1 049 845 1 101 743 1049 845). ООО "СПК "Перспектива" на счет застройщика перечислено 9 438 191 рубль. Средняя стоимость покупки ООО "СПК "Перспектива" жилых помещений у застройщика составила 10 812 рублей за 1 кв. м, средняя стоимость уступки ООО "СПК "Перспектива" прав по договорам долевого участия составила 44 000 рублей за 1 кв. м. Разница в стоимости между покупкой жилого помещения у застройщика и уступкой прав требования третьим лицам составила 300%.
Данные объяснения конкурсного управляющего ООО "СПК Перспектива" не оспорены.
При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка не может быть признана совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, учитывая неравноценность оспариваемой сделки, приобретение права по заниженной цене подтверждает недобросовестность ООО "СПК Перспектива".
Между тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Как указано выше, право требования по спорной сделке (договору участия в долевом строительстве) передано ООО "СПК Перспектива" на основании договора уступки права Морозовой Л.А. Признание договора долевого участия N 100 (ЖД-2) недействительным повлечет за собой недействительность уступки права требования между ООО "СПК "Перспектива" и Морозовой Л.А. и недействительность прав Морозовой Л.А., вытекающих из этой сделки.
То обстоятельство, что конкурсным управляющим оспорена сделка с первоначальным контрагентом, не делает действительным обязательство, на основании которого возникают права у Морозовой Л.А. поскольку это одно и то же обязательство.
При этом у Морозовой Л.А. отсутствуют основания для защиты своих прав как добросовестного приобретателя на основании статей 301 - 302 ГК РФ, поскольку речь в данном случае идет об обязательственных отношениях, а не о вещных правах.
При указанных обстоятельствах, признавая недействительной сделку на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, принимая во внимание последствия признания такой сделки недействительной для конечного контрагента по сделке, суд должен оценить добросовестность конечного контрагента.
Между тем, конкурсный управляющий недобросовестность Морозовой Л.А. при заключении договора уступки не доказывал и не обосновывал.
Вступившим в законную силу судебным актом, требования Морозовой Л.А. признаны обоснованными и включены реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, после заключения оспариваемого договора, ООО "СПК Перспектива" заложило банку права требования по договору долевого участия N 100 (ЖД-2) в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору должника N 14-047.
В соответствии со статьей 358.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).
В силу статьи 358.8. ГК РФ реализация заложенного права осуществляется в порядке, установленном пунктом 1 статьи 350 и пунктом 1 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В случае обращения взыскания на заложенное право в судебном порядке стороны могут договориться о том, что его реализация осуществляется посредством перевода по требованию залогодержателя заложенного права на залогодержателя по решению суда.
Если взыскание на заложенное право обращается во внесудебном порядке, стороны могут договориться, что реализация заложенного права осуществляется посредством уступки заложенного права залогодателем залогодержателю или указанному залогодержателем третьему лицу. В случае отказа залогодателя уступить заложенное право залогодержатель или третье лицо вправе требовать перевода на себя этого права по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса и возмещения убытков, причиненных в связи с отказом уступить это право.
Пунктом 3.1.4 договора залога права предусмотрена возможность банка требовать перевода прав требования на залогодержателя в случае нарушения условий договора залога и кредитного договора.
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11, добросовестность залогодержателя подлежит исследованию при применении последствий недействительности сделки.
В настоящем обособленном споре на недобросовестность залогодержателя конкурсный управляющий не ссылался.
Учитывая специфику залога имущественных прав (требования) и порядка реализации заложенного права, в частности возможность реализации посредством перевода по требованию залогодержателя заложенного права на залогодержателя, то при признании договора долевого участия недействительным, добросовестный залогодержатель также лишен возможности защитить права залогового кредитора.
Конкурсный управляющий вправе избрать иной способ защиты нарушенных прав в виде предъявления требования к ООО "СПК Перспектива" о возмещении вреда.
Согласно пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-1832/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2017 N 08АП-6167/2017 ПО ДЕЛУ N А70-1832/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. N 08АП-6167/2017
Дело N А70-1832/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смольниковой М.В.
судей Бодунковой С.А., Зориной О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ауталиповой А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6167/2017) внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" Манановой Зульфии Пилаловны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-1832/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по заявлению внешнего управляющего Манановой Зульфии Пилаловны о признании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2) между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "СПК Перспектива" недействительным и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" (ИНН 7206038280, ОГРН 1087206001112),
при участии в судебном заседании представителей:
- от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" Манановой Зульфии Пилаловны - до перерыва: лично (паспорт), после перерыва: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Сибирский банк реконструкции и развития" - до перерыва: представитель Комсюков А.С. (паспорт, по доверенности N 2 от 24.08.2015, сроком действия 2 года); после перерыва: представитель не явился, извещен;
- от Морозовой Людмилы Алексеевны - после перерыва: представитель Добродеева А.В. (паспорт, по доверенности б/н от 13.03.2017, сроком действия на три года);
- установил:
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2016 (резолютивная часть определения оглашена 17.03.2016) в отношении общества с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ "СТОЛИЦСТРОЙ" (далее - ООО "Компания "Столицстрой", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Жихарев Евгений Александрович.
Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 26.03.2016 N 51 (сообщение N 77031811424).
Арбитражным судом Тюменской области 20.04.2016 вынесено определение о применении при банкротстве ООО "Компания "Столицстрой" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ).
Сведения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 30.04.2016 N 76 (сообщение N 77031847133).
Определением от 03.10.2016 Арбитражного суда Тюменской области в отношении ООО "Компания "Столицстрой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Мананова Зульфия Пилаловна.
Сведения о введении в отношении должника процедуры внешнего управления и утверждении внешнего управляющего опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" N 187 от 08.10.2016.
В Арбитражный суд Тюменской области 10.01.2017 посредством почтовой связи поступило заявление внешнего управляющего должника Манановой З.П. (далее - заявитель) о признании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), заключенного ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК Перспектива", недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В рамках обособленного спора к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора судом привлечены Морозова Людмила Алексеевна (далее - Морозова Л.А.), Сибирский банк реконструкции и развития.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2017 по делу N А70-1832/2016 отказано в удовлетворении ходатайства внешнего управляющего должника Манановой З.П., общества с ограниченной ответственностью "СПК "ПЕРСПЕКТИВА" (далее - ООО "СПК "Перспектива"), Морозовой Л.А. о назначении судебной оценочной экспертизы. В удовлетворении заявления внешнего управляющего Манановой З.П. о признании недействительной сделки по заключению договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК "Перспектива", недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, внешний управляющий должника Мананова З.П. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, разрешить вопрос о назначении судебной экспертизы, признать недействительной сделку по заключению договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК "Перспектива", недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "СПК "Перспектива" в пользу должника действительной стоимости спорного имущества на момент приобретения.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что полагает неправомерным вывод суда первой инстанции о совершении оспариваемой сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности, поскольку отчуждение жилого помещения ниже себестоимости более чем в 2 раза не свидетельствует о его экономической целесообразности. По мнению заявителя, цена оспариваемой сделка отличается от цены аналогичных сделок, совершенных с Марковым А.Л. и Марковой О.В., а также с Черепановой Т.С., Пискуновым В.А., Пенегиным В.В., что подтверждается определениями Арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016, от 28.06.2016, от 14.11.2016 по настоящему делу. Внешний управляющий должника ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что цена имущества, передаваемого по оспариваемой сделке, не превышает один процент от стоимости активов должника. Ссылаясь на необходимость установления рыночной стоимости отчужденного жилого помещения в целях установления, превысила ли она один процент от стоимости активов должника, податель жалобы указал на необходимость проведения судебной экспертизы, отказ суда первой инстанции в проведении которой не дал реализовать право на защиту.
Внешним управляющим должника Манановой З.П. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. Заявитель просил поручить проведение судебной экспертизы ООО "Консультационная компания "Эксперт", на разрешение эксперту поставить следующий вопрос:
- Какова рыночная стоимость объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015 - трехкомнатная квартира, расположенная на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97.1 кв. м, в кирпичном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, Жилой дом N 2 в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская, по состоянию на 05.03.2015.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ООО "СПК "Перспектива", общество с ограниченной ответственностью "Сибирский банк реконструкции и развития" (далее - СББР ООО) и Морозовой Л.А. представлены отзывы, в которых они просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 27.06.2017, внешний управляющий должника поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснила, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель СББР ООО поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 27.06.2017 был объявлен перерыв до 03.07.2017. Информация о перерыве размещена в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).
Явившийся после перерыва представитель Морозовой Л.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание после перерыва было завершено в отсутствие представителей лиц, иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для проведения по настоящему обособленному спору экспертизы, поскольку обстоятельства, имеющие правовое значение могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2017 по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Как следует из материалов дела, между ООО "Компания "Столицстрой" (застройщик) и ООО "СПК "Перспектива" (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), по условиям которого застройщик не позднее 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, должен передать участнику строительства одну трехкомнатную квартиру на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97,1 кв. м (с учетом площади лоджии/балкона к = 0,5 / 0,3), расположенную в кирпичном жилом доме N 2 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская.
В силу пункта 1.5 договора цена договора составляет 1 049 845 руб. Оплата произведена посредством заключения соглашения о зачете встречных требований от 29.05.2015.
В соответствии с пунктом 2.1 соглашения от 29.05.2015 участник долевого строительства имеет обязательства перед застройщиком по оплате денежных средств, в том числе по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2) в сумме 1 049 845 руб.
Полагая, что договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), заключенный ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "СПК Перспектива" недействительной сделкой как совершенной с неравноценным встречным предоставлением, внешний управляющий должника обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, ее стоимость не превышает одного процента от балансовой стоимости.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).
Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорные сделки совершены в пределах срока, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания того, что сделка совершена с неравноценным встречным предоставлением, лежит на оспаривающем ее лице.
Суд апелляционной инстанции полагает доказанными доводы конкурсного управляющего о наличии признаков неравноценности в оспариваемой сделке.
Объектом долевого строительства являлась трехкомнатная квартира, общей проектной площадью 97, 1 кв. м, расположенная в кирпичном жилом доме со встроенно-пристроенными жилыми помещениями, жилой дом N 2 в г. Тобольске в границах улиц С. Ремезова - Октябрьская - Ленская (пункт 1.6. договора).
В соответствии с пунктом 1.5. договора, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере 1 049 845 рублей. В стоимость Объекта по настоящему договору включены сумма затрат и расходов на содержание и услуги застройщика, стоимость затрат на приобретение и содержание земельного участка, указанного в п. п. 1.1. настоящего договора, а также расходы, связанные с выкупом и сносом находящихся на земельном участке жилых домов, и стоимость получения технических условий на подключение к магистральным сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Таким образом, стоимость одного квадратного метра по спорному договору определена сторонами в размере 10 811 рублей 99 копеек.
Впоследствии, 10.09.2015 между ООО "СПК Перспектива" (первоначальный участник) и Морозовой Л.А. (новый участник) был заключен договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), согласно условиям которого, первоначальный участник уступает, а новый участник принимает право (требование) к ООО "Компания "Столицстрой", возникшее у первоначального участника на основании договора участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2).
Согласно пункту 6 уступка права требования первоначального участника к новому участнику составляет 4 272 000 руб.
Факт оплаты по договору об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.09.2015 N 10.
Таким образом, спустя шесть месяцев ООО "СПК "Перспектива" заключает договор уступки права требования Морозовой Л.А. по цене 4 272 000 рублей, разница в цене составляет 3 222 155 рублей (более, чем в три раза от цены приобретения права).
В обоснование неравноценности встречного предоставления конкурсный управляющий также ссылалась на то, что в период с 05.03.2012 по 04.10.2015 ООО "Компания "Солицстрой" с участниками долевого строительства было заключено более 60 договоров участия в долевом строительстве по средней цене около 52 000 рублей за 1 кв. м. Требования участников строительства включались в реестр требований кредиторов.
В частности, 07.07.2014 заключен договор долевого участия с Зыряновой Н.Б. по цене 52 905 рублей за 1 кв. метр, 18.07.2014 с Зыряновой Н.Б. по цене 54 348 рублей за 1 кв. м, 26.05.2015 с Шеломытовой А.О., Дубровиной Е.А. по цене 47 500 рублей за 1 кв. м.
В апелляционной жалобе конкурсным управляющим приведены также возражения со ссылкой на вступившие в законную силу судебные акты. Так, определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 года, рассмотрены требования Маркова А.Л., Марковой О.В., по договору долевого участия от 05.08.2013 стоимость 1 кв. м составила 53 000 рублей. Определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 рассмотрены требования Черепановой Т.С. по договору долевого участия от 18.09.2015, стоимость 1 кв. м составляла 40 668 рублей. Определением арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2016 рассмотрены требования Пенегина В.В. по договору долевого участия от 30.05.2013, стоимость 1 кв. м составляла 48 168 рублей.
Соответственно, спорный договор заключен по цене существенно ниже, чем совершались сделки должником при привлечении иных участников долевого строительства.
ООО "СПК Перспектива" не оспорен факт заключения должником сделок с иными участниками строительства по указанной конкурсным управляющим средней стоимости 1 кв. м.
ООО "СПК Перспектива" разница в цене одного квадратного метра обоснована ссылкой на устную договоренность между ним и должником о дополнительной плате по договору долевого участия в виде дальнейшей передачи объекта долевого строительства (права требования) в залог Банку, в счет обеспечения кредитных обязательств ООО "Солицстрой".
По мнению ООО "СПК "Перспектива" фактическая стоимость объекта долевого строительства составила 3 311 545 рублей (1 049 845 рублей залоговая стоимость в размере 2 261 700 рублей).
Между тем, данное утверждение о порядке формирования стоимости объекта по договору долевого участия N 100 (ЖД-2) документально не подтверждено.
Из материалов дела действительно следует, что 10.06.2015 году между СБРР и ООО "Перспектива" заключен договор о залоге недвижимости (ипотеке) N 15-093.
Пунктом 1.2. договора залога установлено, что предметом залога являются права требования залогодателя, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015, заключенного между залогодателем и обществом с ограниченной ответственностью "Компания Солицстрой", в отношении объекта - одна трехкомнатная квартира, на втором этаже, в пятом подъезде, вторая слева на площадке, общей проектной площадью 97, 1 кв. м.
В пункте 1.3. стороны определили залоговую стоимость прав требования в размере 2 261 700 рублей.
Залогом по договору обеспечено исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Компания Солицстрой" по кредитному договору N 14-047, заключенному 16.05.2014 между залогодержателем и заемщиком, с учетом дополнительных соглашений по возврату кредита в размере 35 000 000 рублей, а также всех предусмотренных кредитным договором процентов и санкций.
Как следует из не оспоренного утверждения конкурсного управляющего ООО "Компания Солицстрой" задолженность перед банком не погасило, в реестр требований кредиторов должника включено требование ООО "Сибирский банк реконструкции и развития" в общем размере 40 384 468, 76 рублей, из них 27 500 000 рублей сумма основного долга, 3 231 384, 84 рубля сумма процентов за пользование кредитом, 63 869, 85 рублей сумма повышенных процентов, 685 000 сумма неустойки за просрочку исполнения требования о возврате кредита (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2017 по делу А70-1832/2016).
Однако, в договоре N 100 (ЖД-2) отсутствует условие об определении цены сделки с учетом последующего обременения обязательственного права залогом в обеспечение кредитных обязательств должника, в связи с чем, доводы контрагента по оспариваемой сделке о порядке формирования цены и ее рыночных условиях судом апелляционной инстанции отклоняются.
Далее, даже если цена договора была определена сторонами с условием последующего обременения права требования к должнику залогом, то имеющиеся в деле доказательства опровергают довод о влиянии последующего обременения на стоимость уступки.
В соответствии с пунктом 2.1.12 договора о залоге недвижимости N 15-096 от 10.06.2015 залогодатель обязан без предварительного письменного согласия Залогодержателя не совершать сделок, влекущих изменение условий договора участия в долевом строительстве.
В течение всего срока действия договора залогодатель обязан не передавать (не уступать другим лицам), либо использовать каким-либо иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя (пункт 2.1.5 договора о залоге недвижимости N 15-096).
ООО "СПК Перспектива" уступило право требования Морозовой Л.А. по договору от 10.09.2015.
В пункте 1.8. договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 100 (ЖД-2) от 05.03.2015 указано, что права по основному договору находятся в залоге у Сибирского банка реконструкции и развития на основании договора о залоге N 15-093, заключенного между первоначальным должником и банком 10.06.2015 года. Новый участник подтверждает, что ему известны условия договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 15-093 от 10.06.2015 года.
На основании изложенного следует, что ООО "СПК Перспектива" продано Морозовой Л.А. право требования с обременением, при этом цена уступки с учетом обременения составила 4 272 000 рублей, что составляет 43 995 рублей 88 копеек за 1 кв. м. Обременение с ООО "СПК Перспектива" перешло на Морозову Л.А. При этом, наличие обременения существенным образом не повлияло на определение цены уступки в сторону ее уменьшения, напротив цена уступки выше в три раза. В деле также отсутствуют доказательства, что к сентябрю 2015 года объект был построен, введен в эксплуатацию, либо произошли какие-либо существенные изменения в строительстве объекта, влияющие на изменение стоимости одного квадратного метра.
Определением арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 года по делу А70-1832/2016 требования Морозовой Л.А. о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений по договору N 100 (ЖД-2) признаны обоснованными, судом установлен факт оплаты по договору об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 05.03.2015 N 100 (ЖД-2), что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.09.2015 N 10.
Утверждение конкурсного управляющего о получении ООО "СПК "Перспектива" выгоды в размере 3 222 155 рублей подтверждено материалами дела.
Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции о совершении оспариваемой сделки в условиях обычной хозяйственной деятельности несостоятельными.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 приведены разъяснения, что согласно пункту 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 или статьи 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период. Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.
Следует иметь в виду, что для сделок по передаче (отчуждению) должником имущества (платеж или передача другого имущества в собственность во исполнение договорного обязательства, в том числе по возврату кредита, договоры купли-продажи (для продавца), мены, дарения, кредита (для кредитора) и т.п.) с балансовой стоимостью активов должника сопоставляется стоимость этого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а если доказано, что рыночная стоимость этого имущества значительно превышала такую стоимость, - рыночная стоимость. Совершение сделки в сфере, отнесенной к основным видам деятельности должника в соответствии с его учредительными документами, само по себе не является достаточным для признания ее совершенной в процессе его обычной хозяйственной деятельности.
Совершение сделок в процессе обычной хозяйственной деятельности должника не исключает возможности признания их недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
Для правильного разрешения вопроса о совершении сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности следует учитывать, что к таковым не могут быть отнесены сделки, совершенные при наличии обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности контрагента несостоятельного должника.
Как следует из возражений конкурсного управляющего, всего должником с ООО "СПК "Перспектива" было заключено 14 договоров долевого участия. Из них 6 договоров долевого участия были в последующем расторгнуты, по 8 договорам долевого участия права переданы ООО "СПК "Перспектива" третьим лицам. Общая сумма обязательств по оплате заключенных (не расторгнутых) договоров долевого участия со стороны ООО "СПК "Перспектива" составила 8 033 333 рубля (658 511 1 101 844 1 102 558 1 310 536 658 451 1 049 845 1 101 743 1049 845). ООО "СПК "Перспектива" на счет застройщика перечислено 9 438 191 рубль. Средняя стоимость покупки ООО "СПК "Перспектива" жилых помещений у застройщика составила 10 812 рублей за 1 кв. м, средняя стоимость уступки ООО "СПК "Перспектива" прав по договорам долевого участия составила 44 000 рублей за 1 кв. м. Разница в стоимости между покупкой жилого помещения у застройщика и уступкой прав требования третьим лицам составила 300%.
Данные объяснения конкурсного управляющего ООО "СПК Перспектива" не оспорены.
При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка не может быть признана совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, учитывая неравноценность оспариваемой сделки, приобретение права по заниженной цене подтверждает недобросовестность ООО "СПК Перспектива".
Между тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Как указано выше, право требования по спорной сделке (договору участия в долевом строительстве) передано ООО "СПК Перспектива" на основании договора уступки права Морозовой Л.А. Признание договора долевого участия N 100 (ЖД-2) недействительным повлечет за собой недействительность уступки права требования между ООО "СПК "Перспектива" и Морозовой Л.А. и недействительность прав Морозовой Л.А., вытекающих из этой сделки.
То обстоятельство, что конкурсным управляющим оспорена сделка с первоначальным контрагентом, не делает действительным обязательство, на основании которого возникают права у Морозовой Л.А. поскольку это одно и то же обязательство.
При этом у Морозовой Л.А. отсутствуют основания для защиты своих прав как добросовестного приобретателя на основании статей 301 - 302 ГК РФ, поскольку речь в данном случае идет об обязательственных отношениях, а не о вещных правах.
При указанных обстоятельствах, признавая недействительной сделку на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, принимая во внимание последствия признания такой сделки недействительной для конечного контрагента по сделке, суд должен оценить добросовестность конечного контрагента.
Между тем, конкурсный управляющий недобросовестность Морозовой Л.А. при заключении договора уступки не доказывал и не обосновывал.
Вступившим в законную силу судебным актом, требования Морозовой Л.А. признаны обоснованными и включены реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, после заключения оспариваемого договора, ООО "СПК Перспектива" заложило банку права требования по договору долевого участия N 100 (ЖД-2) в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору должника N 14-047.
В соответствии со статьей 358.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).
В силу статьи 358.8. ГК РФ реализация заложенного права осуществляется в порядке, установленном пунктом 1 статьи 350 и пунктом 1 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В случае обращения взыскания на заложенное право в судебном порядке стороны могут договориться о том, что его реализация осуществляется посредством перевода по требованию залогодержателя заложенного права на залогодержателя по решению суда.
Если взыскание на заложенное право обращается во внесудебном порядке, стороны могут договориться, что реализация заложенного права осуществляется посредством уступки заложенного права залогодателем залогодержателю или указанному залогодержателем третьему лицу. В случае отказа залогодателя уступить заложенное право залогодержатель или третье лицо вправе требовать перевода на себя этого права по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса и возмещения убытков, причиненных в связи с отказом уступить это право.
Пунктом 3.1.4 договора залога права предусмотрена возможность банка требовать перевода прав требования на залогодержателя в случае нарушения условий договора залога и кредитного договора.
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11, добросовестность залогодержателя подлежит исследованию при применении последствий недействительности сделки.
В настоящем обособленном споре на недобросовестность залогодержателя конкурсный управляющий не ссылался.
Учитывая специфику залога имущественных прав (требования) и порядка реализации заложенного права, в частности возможность реализации посредством перевода по требованию залогодержателя заложенного права на залогодержателя, то при признании договора долевого участия недействительным, добросовестный залогодержатель также лишен возможности защитить права залогового кредитора.
Конкурсный управляющий вправе избрать иной способ защиты нарушенных прав в виде предъявления требования к ООО "СПК Перспектива" о возмещении вреда.
Согласно пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-1832/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
О.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)