Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указали, что их претензии с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры и представить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру ответчиками оставлены без ответа, основной договор купли-продажи квартиры не заключен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моисеев В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Колосовой С.И., Моргасова М.М., при секретаре *** Т.О., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" по доверенности Б. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 07 октября 2015 года, которым постановлено:
исковое заявление С. и О. к Публичному акционерному обществу "Моспромстрой" о защите прав потребителей удовлетворить частично,
признать за С. и О. право общей без определения долей (совместной) собственности на квартиру ***, расположенную по адресу: ***,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" в пользу С. неустойку в размере *** коп., компенсацию морального вреда в размере *** коп., штраф в размере *** коп., а всего - *** коп.,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" в пользу О. компенсацию морального вреда в размере *** коп., штраф в размере *** коп., а всего - *** коп.,
в удовлетворении остальной части искового заявления отказать,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере *** коп.,
решение является основанием для регистрации права общей без определения долей (совместной) собственности С. и О. на квартиру ***, расположенную по адресу: ***,
С. и О. обратились в суд с исковым заявлением к ПАО "Моспромстрой" (до 16 июля 2015 года ЗАО "Моспромстрой"), ссылаясь на заключенный ***.2013 года ими с ООО "Промстройинвест М", действующим от имени и за счет ЗАО "Моспромстрой", предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, предметом которого является однокомнатная квартира ***, площадью *** кв. м, расположенная по адресу: ***, стоимость которой они оплатили в полном объеме платежными поручениями от ***.2013 года в общей сумме *** руб., и которая передана им на основании акта передачи от ***.2014 года. В соответствии с предварительным договором договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, оформить квартиру в собственность ЗАО "Моспромстрой" продавец обязался не позднее *** 2013 года, в связи с чем срок исполнения обязательства продавца по заключению основного договора купли-продажи с покупателями наступил ***.2014 года. Претензии истцов с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры и представить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру от *** 2015 года, от ***.2015 года оставлены без ответа до настоящего времени, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, истцы лишены возможности оформить право собственности на квартиру и в полной мере распоряжаться ею, ежемесячно переплачивают за содержание квартиры по *** руб., что за 15 месяцев, в период с апреля 2014 года по июнь 2015 года, их убытки составили *** руб. = *** x 15, им причинен моральный вред, размер которого составляет *** руб. 00 коп. Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы полагали необходимым признать за ними право совместной собственности на однокомнатную кв. ***, площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***, с учетом балкона и лоджий (л.д. 146), взыскать с ответчика в пользу истца С. неустойку в сумме *** руб., *** руб. убытков и штраф в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей", а также в пользу каждого из них по *** руб. компенсации морального вреда (л.д. 3 - 7).
В судебном заседании первой инстанции истцы С. и О. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, обратив внимание суда на то, что ответчик неправомерно требует заключить договор на оказание услуг по государственной регистрации сделки стоимостью *** рублей, ссылаясь на то, что в случае отказа с ними не будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, от чего истцы отказались.
Представитель ответчика ПАО "Моспромстрой" Б. иск в суде не признала по доводам письменных возражений, согласно которых, право собственности на спорную квартиру ответчиком оформлено только *** 2015 года, в соответствии с условиями предварительного договора истцы обязаны нести расходы по оформлению права собственности на квартиру, в том числе затраты на подготовку необходимы документов и на оказание услуг по государственной регистрации сделки купли-продажи в сумме *** рублей, заключив договор об этом, так как ПАО "Моспромстрой" понесло расходы на оформление права собственности на квартиру, однако до настоящего времени истцы не подписали договор купли-продажи квартиры на условиях, которые были определены предварительным договором, а на иных условиях у ответчика не возникает обязанности заключить договор (л.д. 101). Требование о взыскание убытков в размере *** руб. незаконно и необоснованно ввиду отсутствия причинно-следственной связи, размер неустойки явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательств и подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ (л.д. 132 - 134).
Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Промстройинвест М" по доверенности П. поддержала доводы письменных возражений представителя ответчика ПАО "Моспромстрой", отметив, что в случае несогласия оплачивать *** рублей за оформление права собственности, истцы не лишены были выбрать другого застройщика и приобрести квартиру в другом доме (л.д. 164).
Представители третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк и Управление Росреестра по Москве, будучи извещенными о месте и времени слушания дела, в суд не явились, о причинах своей неявки не сообщили, возражений на исковое заявление не представили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит представитель ответчика ПАО "Моспромстрой" Б. по доводам апелляционной жалобы, согласно которым выводы суда первой инстанции о просрочке исполнения обязательств по передаче квартиры не соответствуют обстоятельствам дела, так как дом был принят в эксплуатацию Управляющей компанией, квартира была передана истцам в срок; суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права; выводы суда относительно правовой природы заключенного между сторонами предварительного договора основаны на неправильном толковании норм материального права; суд не обратил внимание на то, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного основного договора для возникновения у продавца права передать проданный объект покупателю, в связи с чем взыскание с ответчика компенсации морального вреда незаконно.
Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, полагая возможным в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных не явившихся участвующих в деле лиц, извещенных о месте и времени слушания дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" Б., поддержавшей приведенные выше доводы апелляционной жалобы в полном объеме, истцов С. и О., полагавших обжалуемое решение суда законным и обоснованным по доводам письменного отзыва на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в том числе ст. ст. 151, 310, 401, 454, 458, 485, 556 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года ***22 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 15, п. 2 ст. 16, ст. 23 Закона РФ N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года ***7 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Так, судом первой инстанции надлежаще установлено и подтверждается письменными материалам дела, что *** 2011 года ЗАО "Моспромстрой" (с 16 июля 2015 года ПАО "Моспромстрой") с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства заключило договор аренды земельного участка N *** для строительства многоквартирного секционного дома с двухуровневым гаражом-стоянкой и создания объектов инженерной инфраструктуры в срок до *** 2015 года включительно (л.д. 109 - 118), кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от ***.2011 года N *** в отношении земельного участка с кадастровым номером *** суду представлен (л.д. 126 - 128); *** 2012 года Мосгосстройнадзором застройщику ЗАО "Моспромстрой" за N *** выдано разрешение на строительство корп. ***, расположенного по адресу: *** (л.д. 38); *** 2013 года Мосгосстройнадзором застройщику ЗАО "Моспромстрой" за N RU77143 000-004944 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении корп. ***, расположенного по адресу: *** ***.*** (л.д. 39 - 42); *** 2011 года между ЗАО "Моспромстрой" и ООО "Промстройинвест М" заключен агентский договор N ***, по условиям которого Принципал поручил Агенту, а Агент обязался за вознаграждение от имени и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, направленные на поиск третьих лиц, заинтересованных в приобретении жилых помещений (квартир) и машино-мест в объектах недвижимости - жилых домах и закрытых подземных и открытых наземных автостоянках, возводимых на земельном участке по адресу: ***, в том числе заключать от имени и за счет Принципала договоры, направленные на реализацию (отчуждение) квартир и машино-мест с третьими лицами (покупатели) (л.д. 102 - 108); *** 2013 года, после ввода корп. *** в эксплуатацию, между ООО "Промстройинвест М", действующим от имени и за счет ЗАО "Моспромстрой" в соответствии с агентским договором *** от ***2011 года, и С., О. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, в соответствии с п. п. 1.1., 1.4.2, 1.4.3, 1.6, 1, 7, 3.1.1, 3.2.1 3.1.4 которого, с учетом дополнительного соглашения *** от *** 2014 года, стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры *** (условный ***), площадью *** кв. м с учетом балконов и лоджий, общей площадью *** м, в жилом доме по адресу: *** *** (строительный адрес: ***, корп. ***) п. 1.1. договора); стоимость квартиры составляет *** руб., из которых *** руб. покупатели за счет собственных средств перечисляют на расчетный счет продавца в день подписания предварительного договора, а *** руб. за счет банковского кредита перечисляют на расчетный счет продавца в срок не позднее *** 2013 года, доплату денежного обеспечения в сумме *** руб. осуществляют в срок не позднее 5 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру на условиях, установленных настоящим договором при условии выполнения покупателями всех обязательств по настоящему договору; продавец обязался оформить квартиру в собственность ЗАО "Моспромстрой" в срок не позднее *** 2013 года; *** 2013 года С. уплатила ЗАО "Моспромстрой" *** руб. 00 коп. (л.д. 16); *** 2014 года О. уплатил ЗАО "Моспромстрой" *** руб. 00 коп. (л.д. 14, 15, 17, 141, 442); с *** 2011 года С. и О. состоят в зарегистрированном браке (л.д. 165 - 169); согласно Акту приема-передачи квартиры от *** 2014 года, продавец передал, а покупатели приняли однокомнатную квартиру ***, площадью (с учетом балконов и лоджий) *** кв. м, общей площадью *** м, в жилом доме по адресу: *** *** (л.д. 19); право собственности на квартиру *** по адресу: ***, ***, площадью *** м, ЗАО "Моспромстрой" зарегистрировано в ЕГРП за N *** *** 2015 года (л.д. 145); ООО "Промстройинвест М" *** 2015 года направило С. уведомление о готовности к заключению договора купли-продажи квартиры с условием подписания договора поручения с оплатой *** руб. оформления права собственности на квартиру, включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, в соответствии с п. 3.2.6 предварительного договора (л.д. 143, 144).
Установив на основании приведенных выше доказательств и установленных обстоятельств, что основной договор не позднее *** 2014 года заключен не был, тогда как принятые по предварительному договору купли-продажи квартиры обязательства истцы С. и О. выполнили в полном объеме, внеся плату за квартиру в размере *** руб. = ***, жилой дом, в котором находится квартира по вышеуказанному адресу, в установленном порядке сдан в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в фактическое владение и пользование истцам, которые несут бремя ее содержания, оплачивают коммунальные услуги, право истцов на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, в установленном порядке не оспорено, между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, истинная воля истцов была направлена на получение в собственность квартиры, а подлинной целью ответчика - получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, от предоставления необходимых документов, требующихся для оформления права собственности истцов на спорную квартиру, ответчик уклоняется, суд пришел к правильному выводу о том, что действительное содержание воли сторон *** 2013 года было направлено на заключение именно основного договора купли-продажи квартиры в форме предварительного договора, отражающего и позволяющего определить все существенные условия основного договора, который стороны юридически подразумевали и фактически исполняли, на основании чего правомерно счел необходимым признать за истцами право собственности на спорную квартиру.
При этом, суд учел положения ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых, если привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан уже введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, заключение договора участия в долевом строительстве не является обязательным.
Кроме того, руководствуясь п. 2 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", в силу которой, запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженную в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей"), суд верно п. 3.2.6 предварительного договора счел ничтожным в той мере, в которой он обязывает покупателей заключить дополнительный договор об оказании платных услуг, стоимостью *** руб. 00 коп., так как приобретение квартиры покупателями обусловлено приобретением услуг по оформлению права собственности и по государственной регистрации сделки купли-продажи.
Поскольку, в нарушение п. 3.1.5 предварительного договора, в соответствии с которым продавец обязался передать квартиру покупателям по акту приема-передачи не позднее *** 2014 года, а фактически передал только *** 2014 года, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче жилого помещения истцам, в связи с чем правильно счел подлежащим удовлетворению требование о взыскании неустойки за период с *** 2014 года по *** 2014 года, что составляет 30 дней.
Определяя подлежащий взысканию размер неустойки, суд тщательно проверил представленный истцами расчет, произведенный в соответствии с действующим законодательством, с условиями заключенного между сторонами договора, фактическими обстоятельствами дела, и согласно которого неустойка составила *** руб. = *** дней, и который на основании ст. 333 ГК РФ, с учетом периода просрочки, уплаченной цены квартиры, конкретных обстоятельств настоящего дела, суд счел явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, уменьшив его до *** руб., с чем соглашается судебная коллегия, с учетом компенсационной природы неустойки, правом суда уменьшить ее размер в случае чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, направленным против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
Установив факт нарушения действиями ответчика предусмотренные договором сроки исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости, и, следовательно, прав истцов как потребителей, что является достаточным условием для удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда, принимая во внимание, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков, руководствуясь ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", учитывая степень нравственных страданий истцов, требования разумности и справедливости, размер компенсации морального вреда суд определил в сумме по *** руб. в пользу каждого из них, а также штраф в пользу истца С. в размере *** руб., в пользу О. - *** коп., уменьшенного в порядке ст. 333 ГК РФ.
Одновременно, на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, судом с ответчика, не освобожденного от уплаты госпошлины, в доход бюджета города Москвы взыскана государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, которая составила *** руб. 00 коп.
Отказывая в удовлетворении заявленного истцами требования о взыскании убытков в виде переплаты за содержание жилого помещения в размере *** руб., суд первой инстанции правильно исходил из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены достаточные и допустимые доказательства причинения действиями или бездействием ПАО "Моспромстрой" указанных убытков.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции принято на основе объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы автора апелляционной жалобы о том, что обязательства по предварительному договору со стороны ответчика были исполнены надлежащим образом, истцам было направлено уведомление о необходимости явиться в офис для заключения основного договора купли-продажи, который не был заключен по их вине, так как истцы отказались от подписания договора поручения с оплатой *** руб. для оформления права собственности на квартиру, включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, в соответствии с п. 3.2.6 предварительного договора, не могут быть приняты в качестве оснований к отказу в иске, поскольку в нарушение условий заключенного предварительного договора в установленный срок основной договор купли-продажи между сторонами подписан не был, документы для оформления права собственности истцов на квартиру не переданы, а включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, а указанный п. 3.2.6 предварительного договора признан судом ничтожным.
Также нельзя согласиться со ссылками в апелляционной жалобе представителя ответчика о том, что суд первой инстанции в нарушение требований ст. 429 ГК РФ оценил предварительный договор купли-продажи и признал право собственности при отсутствии заключенного основного договора купли-продажи, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, так как предварительный договор купли-продажи от *** 2013 года содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, которые истцами были исполнены в полном объеме, истцы по существу приобрели права инвестора на спорную квартиру, напротив, обязательства, принятые на себя ответчиком, в полном объеме исполнены не были, в связи с чем истцы были лишены возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность. Отсутствие основного договора купли-продажи квартиры не может служить основанием для отказа в иске.
По мнению судебной коллегии, все выводы суда первой инстанции обоснованы, подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, сделаны при верном применении закона, а приведенные в апелляционной жалобе доводы направлены на выражение несогласия с выводами суда первой инстанции, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 07 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" по доверенности Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.01.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2454/2016
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указали, что их претензии с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры и представить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру ответчиками оставлены без ответа, основной договор купли-продажи квартиры не заключен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу N 33-2454
Судья: Моисеев В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Колосовой С.И., Моргасова М.М., при секретаре *** Т.О., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" по доверенности Б. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 07 октября 2015 года, которым постановлено:
исковое заявление С. и О. к Публичному акционерному обществу "Моспромстрой" о защите прав потребителей удовлетворить частично,
признать за С. и О. право общей без определения долей (совместной) собственности на квартиру ***, расположенную по адресу: ***,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" в пользу С. неустойку в размере *** коп., компенсацию морального вреда в размере *** коп., штраф в размере *** коп., а всего - *** коп.,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" в пользу О. компенсацию морального вреда в размере *** коп., штраф в размере *** коп., а всего - *** коп.,
в удовлетворении остальной части искового заявления отказать,
взыскать с Публичного акционерного общества "Моспромстрой" государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере *** коп.,
решение является основанием для регистрации права общей без определения долей (совместной) собственности С. и О. на квартиру ***, расположенную по адресу: ***,
установила:
С. и О. обратились в суд с исковым заявлением к ПАО "Моспромстрой" (до 16 июля 2015 года ЗАО "Моспромстрой"), ссылаясь на заключенный ***.2013 года ими с ООО "Промстройинвест М", действующим от имени и за счет ЗАО "Моспромстрой", предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, предметом которого является однокомнатная квартира ***, площадью *** кв. м, расположенная по адресу: ***, стоимость которой они оплатили в полном объеме платежными поручениями от ***.2013 года в общей сумме *** руб., и которая передана им на основании акта передачи от ***.2014 года. В соответствии с предварительным договором договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, оформить квартиру в собственность ЗАО "Моспромстрой" продавец обязался не позднее *** 2013 года, в связи с чем срок исполнения обязательства продавца по заключению основного договора купли-продажи с покупателями наступил ***.2014 года. Претензии истцов с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры и представить все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру от *** 2015 года, от ***.2015 года оставлены без ответа до настоящего времени, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, истцы лишены возможности оформить право собственности на квартиру и в полной мере распоряжаться ею, ежемесячно переплачивают за содержание квартиры по *** руб., что за 15 месяцев, в период с апреля 2014 года по июнь 2015 года, их убытки составили *** руб. = *** x 15, им причинен моральный вред, размер которого составляет *** руб. 00 коп. Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы полагали необходимым признать за ними право совместной собственности на однокомнатную кв. ***, площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***, с учетом балкона и лоджий (л.д. 146), взыскать с ответчика в пользу истца С. неустойку в сумме *** руб., *** руб. убытков и штраф в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей", а также в пользу каждого из них по *** руб. компенсации морального вреда (л.д. 3 - 7).
В судебном заседании первой инстанции истцы С. и О. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, обратив внимание суда на то, что ответчик неправомерно требует заключить договор на оказание услуг по государственной регистрации сделки стоимостью *** рублей, ссылаясь на то, что в случае отказа с ними не будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, от чего истцы отказались.
Представитель ответчика ПАО "Моспромстрой" Б. иск в суде не признала по доводам письменных возражений, согласно которых, право собственности на спорную квартиру ответчиком оформлено только *** 2015 года, в соответствии с условиями предварительного договора истцы обязаны нести расходы по оформлению права собственности на квартиру, в том числе затраты на подготовку необходимы документов и на оказание услуг по государственной регистрации сделки купли-продажи в сумме *** рублей, заключив договор об этом, так как ПАО "Моспромстрой" понесло расходы на оформление права собственности на квартиру, однако до настоящего времени истцы не подписали договор купли-продажи квартиры на условиях, которые были определены предварительным договором, а на иных условиях у ответчика не возникает обязанности заключить договор (л.д. 101). Требование о взыскание убытков в размере *** руб. незаконно и необоснованно ввиду отсутствия причинно-следственной связи, размер неустойки явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательств и подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ (л.д. 132 - 134).
Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Промстройинвест М" по доверенности П. поддержала доводы письменных возражений представителя ответчика ПАО "Моспромстрой", отметив, что в случае несогласия оплачивать *** рублей за оформление права собственности, истцы не лишены были выбрать другого застройщика и приобрести квартиру в другом доме (л.д. 164).
Представители третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк и Управление Росреестра по Москве, будучи извещенными о месте и времени слушания дела, в суд не явились, о причинах своей неявки не сообщили, возражений на исковое заявление не представили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит представитель ответчика ПАО "Моспромстрой" Б. по доводам апелляционной жалобы, согласно которым выводы суда первой инстанции о просрочке исполнения обязательств по передаче квартиры не соответствуют обстоятельствам дела, так как дом был принят в эксплуатацию Управляющей компанией, квартира была передана истцам в срок; суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права; выводы суда относительно правовой природы заключенного между сторонами предварительного договора основаны на неправильном толковании норм материального права; суд не обратил внимание на то, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного основного договора для возникновения у продавца права передать проданный объект покупателю, в связи с чем взыскание с ответчика компенсации морального вреда незаконно.
Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, полагая возможным в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных не явившихся участвующих в деле лиц, извещенных о месте и времени слушания дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" Б., поддержавшей приведенные выше доводы апелляционной жалобы в полном объеме, истцов С. и О., полагавших обжалуемое решение суда законным и обоснованным по доводам письменного отзыва на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в том числе ст. ст. 151, 310, 401, 454, 458, 485, 556 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года ***22 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 15, п. 2 ст. 16, ст. 23 Закона РФ N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года ***7 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Так, судом первой инстанции надлежаще установлено и подтверждается письменными материалам дела, что *** 2011 года ЗАО "Моспромстрой" (с 16 июля 2015 года ПАО "Моспромстрой") с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства заключило договор аренды земельного участка N *** для строительства многоквартирного секционного дома с двухуровневым гаражом-стоянкой и создания объектов инженерной инфраструктуры в срок до *** 2015 года включительно (л.д. 109 - 118), кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от ***.2011 года N *** в отношении земельного участка с кадастровым номером *** суду представлен (л.д. 126 - 128); *** 2012 года Мосгосстройнадзором застройщику ЗАО "Моспромстрой" за N *** выдано разрешение на строительство корп. ***, расположенного по адресу: *** (л.д. 38); *** 2013 года Мосгосстройнадзором застройщику ЗАО "Моспромстрой" за N RU77143 000-004944 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении корп. ***, расположенного по адресу: *** ***.*** (л.д. 39 - 42); *** 2011 года между ЗАО "Моспромстрой" и ООО "Промстройинвест М" заключен агентский договор N ***, по условиям которого Принципал поручил Агенту, а Агент обязался за вознаграждение от имени и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, направленные на поиск третьих лиц, заинтересованных в приобретении жилых помещений (квартир) и машино-мест в объектах недвижимости - жилых домах и закрытых подземных и открытых наземных автостоянках, возводимых на земельном участке по адресу: ***, в том числе заключать от имени и за счет Принципала договоры, направленные на реализацию (отчуждение) квартир и машино-мест с третьими лицами (покупатели) (л.д. 102 - 108); *** 2013 года, после ввода корп. *** в эксплуатацию, между ООО "Промстройинвест М", действующим от имени и за счет ЗАО "Моспромстрой" в соответствии с агентским договором *** от ***2011 года, и С., О. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, в соответствии с п. п. 1.1., 1.4.2, 1.4.3, 1.6, 1, 7, 3.1.1, 3.2.1 3.1.4 которого, с учетом дополнительного соглашения *** от *** 2014 года, стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры *** (условный ***), площадью *** кв. м с учетом балконов и лоджий, общей площадью *** м, в жилом доме по адресу: *** *** (строительный адрес: ***, корп. ***) п. 1.1. договора); стоимость квартиры составляет *** руб., из которых *** руб. покупатели за счет собственных средств перечисляют на расчетный счет продавца в день подписания предварительного договора, а *** руб. за счет банковского кредита перечисляют на расчетный счет продавца в срок не позднее *** 2013 года, доплату денежного обеспечения в сумме *** руб. осуществляют в срок не позднее 5 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру на условиях, установленных настоящим договором при условии выполнения покупателями всех обязательств по настоящему договору; продавец обязался оформить квартиру в собственность ЗАО "Моспромстрой" в срок не позднее *** 2013 года; *** 2013 года С. уплатила ЗАО "Моспромстрой" *** руб. 00 коп. (л.д. 16); *** 2014 года О. уплатил ЗАО "Моспромстрой" *** руб. 00 коп. (л.д. 14, 15, 17, 141, 442); с *** 2011 года С. и О. состоят в зарегистрированном браке (л.д. 165 - 169); согласно Акту приема-передачи квартиры от *** 2014 года, продавец передал, а покупатели приняли однокомнатную квартиру ***, площадью (с учетом балконов и лоджий) *** кв. м, общей площадью *** м, в жилом доме по адресу: *** *** (л.д. 19); право собственности на квартиру *** по адресу: ***, ***, площадью *** м, ЗАО "Моспромстрой" зарегистрировано в ЕГРП за N *** *** 2015 года (л.д. 145); ООО "Промстройинвест М" *** 2015 года направило С. уведомление о готовности к заключению договора купли-продажи квартиры с условием подписания договора поручения с оплатой *** руб. оформления права собственности на квартиру, включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, в соответствии с п. 3.2.6 предварительного договора (л.д. 143, 144).
Установив на основании приведенных выше доказательств и установленных обстоятельств, что основной договор не позднее *** 2014 года заключен не был, тогда как принятые по предварительному договору купли-продажи квартиры обязательства истцы С. и О. выполнили в полном объеме, внеся плату за квартиру в размере *** руб. = ***, жилой дом, в котором находится квартира по вышеуказанному адресу, в установленном порядке сдан в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в фактическое владение и пользование истцам, которые несут бремя ее содержания, оплачивают коммунальные услуги, право истцов на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, в установленном порядке не оспорено, между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, истинная воля истцов была направлена на получение в собственность квартиры, а подлинной целью ответчика - получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, от предоставления необходимых документов, требующихся для оформления права собственности истцов на спорную квартиру, ответчик уклоняется, суд пришел к правильному выводу о том, что действительное содержание воли сторон *** 2013 года было направлено на заключение именно основного договора купли-продажи квартиры в форме предварительного договора, отражающего и позволяющего определить все существенные условия основного договора, который стороны юридически подразумевали и фактически исполняли, на основании чего правомерно счел необходимым признать за истцами право собственности на спорную квартиру.
При этом, суд учел положения ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых, если привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан уже введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, заключение договора участия в долевом строительстве не является обязательным.
Кроме того, руководствуясь п. 2 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", в силу которой, запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженную в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей"), суд верно п. 3.2.6 предварительного договора счел ничтожным в той мере, в которой он обязывает покупателей заключить дополнительный договор об оказании платных услуг, стоимостью *** руб. 00 коп., так как приобретение квартиры покупателями обусловлено приобретением услуг по оформлению права собственности и по государственной регистрации сделки купли-продажи.
Поскольку, в нарушение п. 3.1.5 предварительного договора, в соответствии с которым продавец обязался передать квартиру покупателям по акту приема-передачи не позднее *** 2014 года, а фактически передал только *** 2014 года, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче жилого помещения истцам, в связи с чем правильно счел подлежащим удовлетворению требование о взыскании неустойки за период с *** 2014 года по *** 2014 года, что составляет 30 дней.
Определяя подлежащий взысканию размер неустойки, суд тщательно проверил представленный истцами расчет, произведенный в соответствии с действующим законодательством, с условиями заключенного между сторонами договора, фактическими обстоятельствами дела, и согласно которого неустойка составила *** руб. = *** дней, и который на основании ст. 333 ГК РФ, с учетом периода просрочки, уплаченной цены квартиры, конкретных обстоятельств настоящего дела, суд счел явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, уменьшив его до *** руб., с чем соглашается судебная коллегия, с учетом компенсационной природы неустойки, правом суда уменьшить ее размер в случае чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, направленным против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
Установив факт нарушения действиями ответчика предусмотренные договором сроки исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости, и, следовательно, прав истцов как потребителей, что является достаточным условием для удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда, принимая во внимание, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков, руководствуясь ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", учитывая степень нравственных страданий истцов, требования разумности и справедливости, размер компенсации морального вреда суд определил в сумме по *** руб. в пользу каждого из них, а также штраф в пользу истца С. в размере *** руб., в пользу О. - *** коп., уменьшенного в порядке ст. 333 ГК РФ.
Одновременно, на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, судом с ответчика, не освобожденного от уплаты госпошлины, в доход бюджета города Москвы взыскана государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, которая составила *** руб. 00 коп.
Отказывая в удовлетворении заявленного истцами требования о взыскании убытков в виде переплаты за содержание жилого помещения в размере *** руб., суд первой инстанции правильно исходил из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены достаточные и допустимые доказательства причинения действиями или бездействием ПАО "Моспромстрой" указанных убытков.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции принято на основе объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы автора апелляционной жалобы о том, что обязательства по предварительному договору со стороны ответчика были исполнены надлежащим образом, истцам было направлено уведомление о необходимости явиться в офис для заключения основного договора купли-продажи, который не был заключен по их вине, так как истцы отказались от подписания договора поручения с оплатой *** руб. для оформления права собственности на квартиру, включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, в соответствии с п. 3.2.6 предварительного договора, не могут быть приняты в качестве оснований к отказу в иске, поскольку в нарушение условий заключенного предварительного договора в установленный срок основной договор купли-продажи между сторонами подписан не был, документы для оформления права собственности истцов на квартиру не переданы, а включающие в себя затраты по подготовке необходимых документов и услуги по государственной регистрации сделки купли-продажи, а указанный п. 3.2.6 предварительного договора признан судом ничтожным.
Также нельзя согласиться со ссылками в апелляционной жалобе представителя ответчика о том, что суд первой инстанции в нарушение требований ст. 429 ГК РФ оценил предварительный договор купли-продажи и признал право собственности при отсутствии заключенного основного договора купли-продажи, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, так как предварительный договор купли-продажи от *** 2013 года содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, которые истцами были исполнены в полном объеме, истцы по существу приобрели права инвестора на спорную квартиру, напротив, обязательства, принятые на себя ответчиком, в полном объеме исполнены не были, в связи с чем истцы были лишены возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность. Отсутствие основного договора купли-продажи квартиры не может служить основанием для отказа в иске.
По мнению судебной коллегии, все выводы суда первой инстанции обоснованы, подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, сделаны при верном применении закона, а приведенные в апелляционной жалобе доводы направлены на выражение несогласия с выводами суда первой инстанции, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 07 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ПАО "Моспромстрой" по доверенности Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)