Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый договор являлся крупной сделкой для ответчика и повлек за собой нарушение прав истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2017
Полный текст постановления изготовлен 07.06.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от участника ООО "АЛЬКОР" Пихтерева Дмитрия Витальевича - Павлова Н.И. доверен. от 03.02.2016
от ООО "АЛЬКОР" - Куликов И.Н. доверен. от 01.09.2016
от ООО "АвтоДорСтрой" - Быкова С.Н. доверен. от 09.09.2016
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
рассмотрев кассационные жалобы ООО "АЛЬКОР" и ООО "АвтоДорСтрой"
на решение от 08.02.2017
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Гараевой Н.Я.,
на постановление от 23.03.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Птанской Е.А., Гариповым В.С., Лялиной Т.А.,
по иску участника ООО "АЛЬКОР" Пихтерева Дмитрия Витальевича
к ООО "АЛЬКОР", ООО "АвтоДорСтрой"
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании сделки недействительной,
установил:
Пихтерев Д.В. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АЛЬКОР", ООО "АвтоДорСтрой" о признании договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 недействительным, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.03.2016 N 77-77/002-77/002/001/2016-696/2 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016, ООО "АвтоДорСтрой", применении последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 в виде: обязания ООО "АвтоДорСтрой" возвратить ООО "АЛЬКОР" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016; обязании ООО "АЛЬКОР" возвратить ООО "АвтоДорСтрой" денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 исковые требования удовлетворены частично.
Суд признал договор купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 недействительным и применил последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 года в виде: обязания ООО "АвтоДорСтрой" возвратить ООО "АЛЬКОР" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016; обязании ООО "АЛЬКОР" возвратить ООО "АвтоДорСтрой" денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 в размере 10675382,76 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 по делу N А40-1160081/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "АЛЬКОР" и ООО "АвтоДорСтрой" обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-1160081/16 отменить и принять новый судебный акт.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "АЛЬКОР" ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд пришел к неверному выводу о крупности сделки, суд пришел к неверному выводу о занижении стоимости нежилого помещения, суды неверно применили ч. 1 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", суды не учли, что сделка была направлена на недопущение возникновение убытков, поскольку сдача помещения в аренду и его содержание были убыточны, совершение сделки не повлекло причинение убытков обществу или его участнику, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "АвтоДорСтрой" ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды пришли к неверному выводу о крупности сделки, в момент совершения оспариваемой сделки у заявителя не было оснований сомневаться в том, что сделка является крупной, суд пришел к неверному выводу о занижение стоимости нежилого помещения, учитывая, что заявитель является добросовестным покупателем, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители поддержали доводы, изложенные в жалобах, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-1160081/16 отменить и принять новый судебный акт.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, Пихтерев Дмитрий Витальевич является участником Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР", с долей в уставном капитале общества в размере 21,1%, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ ООО "АЛЬКОР" от 19.05.2016.
ООО "Алькор" принадлежали на праве собственности два объекта недвижимости в г. Москве, а именно: офисные помещениями общей площадью 856,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3; офисные помещения общей площадью 495 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 7.
Вместе с тем, истцу в апреле 2016 года стало известно о том, что ООО "АЛЬКОР" раскадастрировало нежилое помещение общей площадью 856,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, и продало по отдельности раскадастрированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3.
Правообладателем нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, является ООО "АвтоДорСтрой", что следует из выписки из ЕГРП от 28.04.2016 N 90-18068042.
При этом, основанием для перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение указан договор купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016, заключенный между ООО "АЛЬКОР" (Продавец) и ООО "АвтоДорСтрой" (Покупатель).
Нежилое помещение площадью 521,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, было продано согласно пп. 2.1 договора по цене в размере 10 675 382,76 руб.
ООО "АвтоДорСтрой" произведена оплата за помещение в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 6 от 26.02.2016.
Полагая, что указанная сделка являлась крупной для общества и повлекла за собой нарушение прав участника, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
В силу пункта 5 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных названной статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" следует, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах); нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.
Формальное несоответствие сделки требованиям ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" само по себе не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной. В таком случае с учетом требований ч. 5 ст. 46 названного Закона и ч. 2 ст. 166 ГК РФ суд осуществляет проверку наличия на стороне участника (общества) неблагоприятных последствий, вызванных фактом заключения сделки с подобным нарушением.
Согласно абзацу 5 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" при решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судам следует учитывать то, насколько это лицо могло, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие у сделки признаков крупной сделки и несоблюдение порядка ее одобрения. В частности, контрагент должен был знать о том, что сделка являлась крупной и требовала одобрения, если это было очевидно любому разумному участнику оборота из характера сделки, например, при отчуждении одного из основных активов общества (недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.). В остальных случаях презюмируется, что сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что сделка являлась крупной.
В соответствии с уставом общества сделка признается крупной и должна одобряться общим собранием участников общества при условии, что цена такой сделки составляет 25% или более 25% от уставного капитала общества (п. 13.6 Устава).
Согласно п. 13.7 Устава ООО "АЛЬКОР" решение об одобрении крупной сделки принимается большинством голосов не менее 90% от общего числа голосов участников Общества.
По ходатайству истца определением суда первой инстанции от 18.10.2016 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы было поручено АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТПП РФ эксперту Малашенко Елене Анатольевне.
Согласно заключению эксперта N 026-21-00095 от 08.11.2016 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, по состоянию на 20.02.2016 составила 77 402 000 рублей.
При этом, данные о рыночной стоимости спорного нежилого помещения подтверждаются имеющейся в материалах информацией о торгах, опубликованной на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в разделе Продажи государственного и муниципального имущества (том 4, листы дела 34-57).
Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении перечисленных ниже видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые и торговые центры и помещения в них,
2) нежилые помещения, предназначенные в соответствии с кадастровым паспортом или фактически использующиеся для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания,
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.
Таким образом, ООО "АЛЬКОР" должно было поставить на балансовый учет новое самостоятельное отдельное помещение общей площадью 521,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, исходя из кадастровой стоимости указанного нежилого помещения.
Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту помещения от 01.08.2016 N 77/501/16-867974 кадастровая стоимость нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, составляет 26 839 772 рубля 53 копейки.
На основании изложенного, суды пришли к выводу о том, что при постановке на бухгалтерский учет нового нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, ООО "АЛЬКОР" были нарушены Правила бухгалтерского учета и занижена стоимость нежилого помещения, что привело к неправильному отражению бухгалтерской отчетности ООО "АЛЬКОР" по строке 01 счета основные средства.
При этом, суды указали, что в случае отражения ООО "АЛЬКОР" кадастровой стоимости нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, при постановке на балансовый учет в качестве основных средств, сделка по отчуждению вышеуказанного нежилого помещения стала бы для ООО "АЛЬКОР" крупной и требовала бы одобрения на общем собрании участников ООО "АЛЬКОР".
Вместе с тем, одобрение на совершение спорной сделки в установленном порядке получено не было.
Отклоняя доводы ООО "АвтоДорСтрой" о том, что общество не знало и не могло знать о крупности сделки и занижении стоимости имущества, суды правомерно указали, что участниками сделки являлись субъекты предпринимательской деятельности, которые не могли не знать общедоступных сведений относительно рыночной стоимости недвижимого имущества в городе с учетом площади объекта, в отсутствие одобрения заключаемой при таких невыгодных для ООО "АЛЬКОР" условиях сделки.
Суды установили, что совершение спорной сделки привело к фактическому прекращению хозяйственной деятельности ООО "АЛЬКОР" по предоставлению в аренду офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3.
Кроме того, совершение указанной сделки привело к нарушению прав участников ООО "АЛЬКОР", поскольку выбытие основных средств по заниженной цене лишает участника общества права на получение его доли.
Более того, учитывая п. 13.7 Устава и долю истца - 21,1%, суды пришли к выводу, то в случае проведения внеочередного собрания участников ООО "АЛЬКОР" по одобрению спорной сделки без согласия участника общества Пихтерева Д.В., спорная сделка не могла бы быть проведена.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, в том числе об отсутствии оснований для признания сделки крупной и наличии в действия покупателя добросовестности, кассационная коллегия считает настоятельными с учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-116008/16 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.06.2017 N Ф05-7075/2017 ПО ДЕЛУ N А40-116008/16
Требование: О признании недействительными договора купли-продажи нежилого помещения, записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, применении последствия недействительности договора в виде обязания возвратить нежилое помещение, денежные средства.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый договор являлся крупной сделкой для ответчика и повлек за собой нарушение прав истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2017 г. по делу N А40-116008/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2017
Полный текст постановления изготовлен 07.06.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от участника ООО "АЛЬКОР" Пихтерева Дмитрия Витальевича - Павлова Н.И. доверен. от 03.02.2016
от ООО "АЛЬКОР" - Куликов И.Н. доверен. от 01.09.2016
от ООО "АвтоДорСтрой" - Быкова С.Н. доверен. от 09.09.2016
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
рассмотрев кассационные жалобы ООО "АЛЬКОР" и ООО "АвтоДорСтрой"
на решение от 08.02.2017
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Гараевой Н.Я.,
на постановление от 23.03.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Птанской Е.А., Гариповым В.С., Лялиной Т.А.,
по иску участника ООО "АЛЬКОР" Пихтерева Дмитрия Витальевича
к ООО "АЛЬКОР", ООО "АвтоДорСтрой"
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании сделки недействительной,
установил:
Пихтерев Д.В. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АЛЬКОР", ООО "АвтоДорСтрой" о признании договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 недействительным, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.03.2016 N 77-77/002-77/002/001/2016-696/2 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016, ООО "АвтоДорСтрой", применении последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 в виде: обязания ООО "АвтоДорСтрой" возвратить ООО "АЛЬКОР" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016; обязании ООО "АЛЬКОР" возвратить ООО "АвтоДорСтрой" денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 исковые требования удовлетворены частично.
Суд признал договор купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 недействительным и применил последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 года в виде: обязания ООО "АвтоДорСтрой" возвратить ООО "АЛЬКОР" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, переданное по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016; обязании ООО "АЛЬКОР" возвратить ООО "АвтоДорСтрой" денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016 в размере 10675382,76 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 по делу N А40-1160081/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "АЛЬКОР" и ООО "АвтоДорСтрой" обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-1160081/16 отменить и принять новый судебный акт.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "АЛЬКОР" ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд пришел к неверному выводу о крупности сделки, суд пришел к неверному выводу о занижении стоимости нежилого помещения, суды неверно применили ч. 1 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", суды не учли, что сделка была направлена на недопущение возникновение убытков, поскольку сдача помещения в аренду и его содержание были убыточны, совершение сделки не повлекло причинение убытков обществу или его участнику, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "АвтоДорСтрой" ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды пришли к неверному выводу о крупности сделки, в момент совершения оспариваемой сделки у заявителя не было оснований сомневаться в том, что сделка является крупной, суд пришел к неверному выводу о занижение стоимости нежилого помещения, учитывая, что заявитель является добросовестным покупателем, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители поддержали доводы, изложенные в жалобах, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-1160081/16 отменить и принять новый судебный акт.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, Пихтерев Дмитрий Витальевич является участником Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР", с долей в уставном капитале общества в размере 21,1%, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ ООО "АЛЬКОР" от 19.05.2016.
ООО "Алькор" принадлежали на праве собственности два объекта недвижимости в г. Москве, а именно: офисные помещениями общей площадью 856,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3; офисные помещения общей площадью 495 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 7.
Вместе с тем, истцу в апреле 2016 года стало известно о том, что ООО "АЛЬКОР" раскадастрировало нежилое помещение общей площадью 856,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, и продало по отдельности раскадастрированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3.
Правообладателем нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 77:02:0021015:3391, является ООО "АвтоДорСтрой", что следует из выписки из ЕГРП от 28.04.2016 N 90-18068042.
При этом, основанием для перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение указан договор купли-продажи нежилого помещения N 1/2016 от 24.02.2016, заключенный между ООО "АЛЬКОР" (Продавец) и ООО "АвтоДорСтрой" (Покупатель).
Нежилое помещение площадью 521,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, было продано согласно пп. 2.1 договора по цене в размере 10 675 382,76 руб.
ООО "АвтоДорСтрой" произведена оплата за помещение в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 6 от 26.02.2016.
Полагая, что указанная сделка являлась крупной для общества и повлекла за собой нарушение прав участника, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
В силу пункта 5 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных названной статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" следует, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах); нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.
Формальное несоответствие сделки требованиям ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" само по себе не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной. В таком случае с учетом требований ч. 5 ст. 46 названного Закона и ч. 2 ст. 166 ГК РФ суд осуществляет проверку наличия на стороне участника (общества) неблагоприятных последствий, вызванных фактом заключения сделки с подобным нарушением.
Согласно абзацу 5 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" при решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судам следует учитывать то, насколько это лицо могло, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие у сделки признаков крупной сделки и несоблюдение порядка ее одобрения. В частности, контрагент должен был знать о том, что сделка являлась крупной и требовала одобрения, если это было очевидно любому разумному участнику оборота из характера сделки, например, при отчуждении одного из основных активов общества (недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.). В остальных случаях презюмируется, что сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что сделка являлась крупной.
В соответствии с уставом общества сделка признается крупной и должна одобряться общим собранием участников общества при условии, что цена такой сделки составляет 25% или более 25% от уставного капитала общества (п. 13.6 Устава).
Согласно п. 13.7 Устава ООО "АЛЬКОР" решение об одобрении крупной сделки принимается большинством голосов не менее 90% от общего числа голосов участников Общества.
По ходатайству истца определением суда первой инстанции от 18.10.2016 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы было поручено АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТПП РФ эксперту Малашенко Елене Анатольевне.
Согласно заключению эксперта N 026-21-00095 от 08.11.2016 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, по состоянию на 20.02.2016 составила 77 402 000 рублей.
При этом, данные о рыночной стоимости спорного нежилого помещения подтверждаются имеющейся в материалах информацией о торгах, опубликованной на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в разделе Продажи государственного и муниципального имущества (том 4, листы дела 34-57).
Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении перечисленных ниже видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые и торговые центры и помещения в них,
2) нежилые помещения, предназначенные в соответствии с кадастровым паспортом или фактически использующиеся для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания,
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.
Таким образом, ООО "АЛЬКОР" должно было поставить на балансовый учет новое самостоятельное отдельное помещение общей площадью 521,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, исходя из кадастровой стоимости указанного нежилого помещения.
Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту помещения от 01.08.2016 N 77/501/16-867974 кадастровая стоимость нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, составляет 26 839 772 рубля 53 копейки.
На основании изложенного, суды пришли к выводу о том, что при постановке на бухгалтерский учет нового нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, ООО "АЛЬКОР" были нарушены Правила бухгалтерского учета и занижена стоимость нежилого помещения, что привело к неправильному отражению бухгалтерской отчетности ООО "АЛЬКОР" по строке 01 счета основные средства.
При этом, суды указали, что в случае отражения ООО "АЛЬКОР" кадастровой стоимости нежилого помещения площадью 521,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3, при постановке на балансовый учет в качестве основных средств, сделка по отчуждению вышеуказанного нежилого помещения стала бы для ООО "АЛЬКОР" крупной и требовала бы одобрения на общем собрании участников ООО "АЛЬКОР".
Вместе с тем, одобрение на совершение спорной сделки в установленном порядке получено не было.
Отклоняя доводы ООО "АвтоДорСтрой" о том, что общество не знало и не могло знать о крупности сделки и занижении стоимости имущества, суды правомерно указали, что участниками сделки являлись субъекты предпринимательской деятельности, которые не могли не знать общедоступных сведений относительно рыночной стоимости недвижимого имущества в городе с учетом площади объекта, в отсутствие одобрения заключаемой при таких невыгодных для ООО "АЛЬКОР" условиях сделки.
Суды установили, что совершение спорной сделки привело к фактическому прекращению хозяйственной деятельности ООО "АЛЬКОР" по предоставлению в аренду офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 3.
Кроме того, совершение указанной сделки привело к нарушению прав участников ООО "АЛЬКОР", поскольку выбытие основных средств по заниженной цене лишает участника общества права на получение его доли.
Более того, учитывая п. 13.7 Устава и долю истца - 21,1%, суды пришли к выводу, то в случае проведения внеочередного собрания участников ООО "АЛЬКОР" по одобрению спорной сделки без согласия участника общества Пихтерева Д.В., спорная сделка не могла бы быть проведена.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, в том числе об отсутствии оснований для признания сделки крупной и наличии в действия покупателя добросовестности, кассационная коллегия считает настоятельными с учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А40-116008/16 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)