Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4902/2017) общества с ограниченной ответственностью "Александра" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 (судья Сердюков П.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Александра" (ОГРН 1078602010706, ИНН 8602064408) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (ОГРН 1107746172907, ИНН 7701868359) о взыскании 41 475 860 руб. 83 коп., признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора и взыскании морального вреда, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН 1027739019208, ИНН 7706092528),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" - представитель Жуков Т.В., доверенность от 25.07.2016, срок три года,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Александра" (далее - ООО "Александра") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (далее - ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория") с иском:
- о признании сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 - недействительной, совершенной под влиянием обмана, применении последствия недействительности сделки, обязании вернуть денежные средства в сумме 32 000 000 руб. 00 коп.,
- расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014,
- взыскании морального ущерба в размере 1 000 000 руб. 00 коп.,
- взыскании убытков в размере 35 635 641 руб. 64 коп., в том числе: суммы выплаченных заемных средств в размере 6 241 241 руб. 64 коп., упущенной выгоды за период с 01.11.2013 по 07.10.2016 в размере 29 179 400 руб. 00 коп., затрат на юридические услуги при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов на регистрационные действия в размере 15 000 руб. 00 коп., расходов на проведение экспертизы в размере 150 000 руб. 00 коп.,
- взыскании неустойки по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 19.11.2014 по 01.11.2016 в размере 5 840 219 руб. 19 коп. за пользование денежными средствами, уплаченными за покупку объекта.
Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов в сумме 91 000 руб. 00 коп., в том числе: расходов на оплату услуг представителей в размере 85 000 руб. 00 коп., за нотариальное оформление доверенностей в размере 6 000 руб. 00 коп.
Определением от 12.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - ПАО Банк "ФК Открытие", третье лицо).
До рассмотрения спора по существу истец заявил об уточнении исковых требований посредством исключения из просительной части иска требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
В принятии уточнений применительно к части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции отказал (протокол судебного заседания от 16.02.2017).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Александра" отказано. С ООО "Александра" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 218 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Александра" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее податель настаивает на том, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен. Ответчик указывает, что своевременно обратился за защитой нарушенного права после проведения экспертизы. Ссылается на то, что в штате организации отсутствуют специалисты-эксперты, которые могли бы оценить фактическое состояние объекта на момент приемки. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции должен был назначить дополнительную экспертизу по собственной инициативе, если посчитал первоначальное заключение недостоверным.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" возразило против доводов апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "Александра", надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя не направило.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего Глухова Алексея Владимировича поступило письменное ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования (статья 51 АПК).
Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Поскольку оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется и поскольку без такого перехода у суда апелляционной инстанции отсутствует право привлечения третьих лиц к участию в деле, оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего Глухова Алексея Владимировича о привлечении его к участию в деле также нет.
Уважительных причин для отложения судебного заседания суд апелляционной инстанции также не находит, поскольку Глухов Алексей Владимирович, будучи временным управляющим должника с 23.01.2017 года имел возможность и, действуя добросовестно, должен был своевременно получить всю информацию о ведущихся должником судебных процессах на основании статьи 66 Закона о банкротстве.
Отложение судебного заседания при отсутствии к тому уважительных причин будет являться нарушением права ответчика на рассмотрение дела в разумный срок, то есть нарушением права на суд.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся представителей, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" являлось собственником объекта недвижимости: 2-й этап, встроенные помещения общественного назначения с автостоянкой открытого типа, назначение нежилое, объект незавершенного строительства, площадь застройки 593, 5 кв. м, степень готовности 71 процент, инв. 71:136:002:000017980:0101:20000, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Генерала Иванова, д. N 3/1, цокольный этаж 17-этажного жилого дома, кадастровый (условный) номер 86-86-03/040/2011-435 (далее - спорный объект), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.05.2011 86-АБ N 174998.
По договору аренды нежилого помещения от 20.05.2013 спорный объект передан в аренду Сеидовой Наталье Григорьевне (арендатор) на срок по 31.12.2013, с предоставлением права на передачу имущества в субаренду, преимущественных прав на заключение договора на новый срок и выкупа имущества (том 3 л.д. 63).
По договору субаренды нежилого помещении от 22.05.2013 N 1 спорный объект передан Сеидовой Натальей Григорьевной в субаренду ООО "Александра" (субарендатор) на срок по 22.04.2014 с возможностью автоматической пролонгации.
Данный договор субаренды от имени ООО "Александра" заключен его директором Сеидовой Натальей Григорьевной.
Истец, в свою очередь, передавал помещения спорного объекта в субаренду:
- обществу с ограниченной ответственностью "Сибирские бани" по договору субаренды нежилого помещения от 01.06.2013 N 1 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 23),
- обществу с ограниченной ответственностью "Скай Бар" по договору субаренды нежилого помещения от 01.06.2013 N 3 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 32),
- обществу с ограниченной ответственностью "Альбина" по договору субаренды нежилого помещения от 10.06.2013 N 2 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 42),
- обществу с ограниченной ответственностью "ЗИЯ И К" по договору субаренды нежилого помещения от 06.12.2013 N 4 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 51).
Ответчиком (заказчик) и истцом (подрядчик) заключен договор подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14, в соответствии с которым подрядчик выполнял комплекс ремонтных работ стоимостью 10 714 194 руб. 87 коп. на спорном объекте.
Между ООО "Александра" (заемщик) и публичным акционерным обществом "Ханты-Мансийский банк Открытие" (правопредшественник ПАО Банк "ФК Открытие") подписан кредитный договор от 14.11.2014 N 0005-К/14-0603, по условиям которого банк предоставляет заемщику кредит в сумме 25 600 000 руб. 00 коп. под 16,5 процента годовых, сроком по 13.11.2024, для целей приобретения спорного объекта (том 2 л.д. 115).
Между ООО "Александра" (продавец) и ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 (том 1 л.д. 134), по условиям продавец продал, а покупатель купил 2-й этап, встроенные помещения общественного назначения с автостоянкой открытого типа, назначение нежилое, Объект незавершенного строительства, Площадь застройки 593,5 квадратных метров, степень готовности 71 процента, инв. N 71:136:002:000017980:0101:20000, адрес объекта: Тюменская область Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Генерала Иванова, дом номер 3/1, цокольный этаж 17-этажного жилого дома, кадастровый (условный) N 86-86-03/040/2011-435 (пункт 1.1. договора).
В силу пункта 2.1 данного договора стоимость объекта составляет 32 000 000 руб. 00 коп. Помещение приобретается за счет кредитных средств. С момента государственной регистрации права собственности на объект он находится в залоге у кредитора, залоговой стоимостью 28 320 300 руб. 00 коп.
Согласно пункту 2.3 данного договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- сумма в размере 6 400 000 руб. 00 коп. путем зачета встречных однородных требований, возникших по настоящему договору и по договору подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14,
- сумма в размере 25 600 000 руб. 00 коп. вносится путем перечисления денежных средств в течение трех рабочих дней, считая с даты предоставления покупателем кредитору расписки, подтверждающей передачу на государственную регистрацию настоящего договора, с одновременное регистрацией залога в силу закона.
Как указано в пункте 3.1 данного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием предмета договора, установленным путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
19.11.2014 сторонами без каких-либо замечаний подписан передаточный акт (том 1 л.д. 137).
30.11.2014 зарегистрирован переход к истцу права собственности на спорный объект (том 1 л.д. 138).
На основании договора от 10.09.2014 истцу индивидуальным предпринимателем Ракитским Александром Валериевичем оказаны консультационные услуги по приобретению имущества в собственность, стоимость которых составила 50 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 139-140).
По платежному поручению от 11.11.2014 N 00005 истцом уплачена государственная пошлина за совершение регистрационных действий (том 1 л.д. 146).
28.11.2014 сторонами подписаны акт о приемке и справка о стоимости выполненных работ за ноябрь 2014 года на сумму 10 714 194 руб. 87 коп. в рамках исполнения договора подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14 (том 3 л.д. 71-72).
08.12.2014 истцом, ответчиком и Сеидовой Натальей Григорьевной подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве (уступке права требования) и зачете встречных однородных требований на сумму 4 314 194 руб. 87 коп. (том 3 л.д. 69).
После регистрации права собственности на спорный объект истец передавал его помещения в аренду:
- индивидуальному предпринимателю Магзумовой Матлубахон Пулодовне по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2014 N 6 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 66),
- индивидуальному предпринимателю Новик Любовь Валентиновне по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2015 N 5 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 76),
- обществу с ограниченной ответственностью "Секрет" по договору субаренды нежилого помещения от 01.12.2015 N 6 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 85),
- индивидуальному предпринимателю Ивановой Ольге Сергеевне по договору аренды нежилого помещения от 10.01.2016 N 16 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 87),
- индивидуальному предпринимателю Яковлевой Анне Олеговне по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2016 N 17 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 95).
Указанные договоры субаренды и аренды нежилых помещений досрочно расторгнуты по причине неоднократного затопления используемых помещений и невозможности ведения хозяйственной деятельности.
Сеидова Наталья Григорьевна обратилась к управляющей компании - обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" с заявлением от 21.08.2015 об установлении и устранении причин систематических затоплений спорного объекта (том 2 л.д. 132).
Обществом с ограниченной ответственностью "СИБПРОМСТРОЙ N 12" направлено гарантийное письмо от 24.12.2015 N П/15-109, в котором указано, что строительно-отделочные работы будут завершены до 30.12.2015 согласно перечню мероприятий по устранению причин, поступивших от собственника (том 2 л.д. 133).
Сопроводительным письмом от 19.02.2014 N 1-216 общества с ограниченной ответственностью "Престиж" Сеидовой Натальей Григорьевной получена выборка заявок из журнала учета аварийно-диспетчерской службы за 2013-2014 годы с копиями актов обследования, которыми подтверждались факты неоднократного затопления помещений спорного объекта (том 2 л.д. 135).
Истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "СургутГлавЭкспертизы" для проведения строительно-технической экспертизы на предмет определения состояния помещений спорного объекта и причины образования недостатков.
Согласно акту экспертного исследования от 27.09.2016 N 16/08-0244 причиной затоплений и подпоров, а также выявленных дефектов послужил ряд нарушений требований СП 73.13330.2012 (СНиП 2.04.01-85) предъявляемых к устройству внутренней и наружной канализации жилого дома, в том числе цокольного этажа, допущенных в процессе строительства и выявленных в процессе проведения экспертизы; помещение не отвечает требованиям СНиП 2.08.01-89 в части системы вентиляции и кондиционирования, а также в части противопожарной безопасности СНиП 21-01-97; в помещении имелись в момент продажи и имеются множество факторов создающих опасность жизни и здоровью людей; помещение не пригодно к эксплуатации и торговле товарами; помещение нуждается в капитальном ремонте; в момент продажи в 2014 году помещение нуждалось в капитальном ремонте, устройстве систем электроснабжения и систем противопожарных установок, такой объект эксплуатировать невозможно (том 3 л.д. 92).
Стоимость проведения экспертизы составила 150 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 148).
Считая сделку купли-продажи спорного объекта совершенной под влиянием обмана, в связи с чем она является недействительной, договор подлежащим расторжению, а понесенные убытки возмещению, ООО "Александра" обратилось в суд с настоящим иском, предварительно направив претензию от 07.10.2016 (том 3 л.д. 141).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу пункта 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 недействительным, ООО "Александра" настаивает на том, что данная сделка совершена под влиянием обмана относительно состояния спорного объекта, который с момента продажи не отвечал строительным нормам, не мог использоваться по прямому назначению, нуждался в капитальном ремонте, создавал угрозу жизни и здоровью граждан. В такой ситуации, по мнению истца, спорный объект недвижимости не мог быть отчужден, при этом ответчик знал или должен был знать о том, что продает помещение, не пригодное к эксплуатации.
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Как разъяснено в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактические обстоятельства не позволяют усмотреть на стороне ответчика совершение обманных действий относительно состояния и иных характеристик предмета купли-продажи.
Так, спорный объект арендовался Сеидовой Натальей Григорьевной, являющейся директором ООО "Александра", а также и самим ООО "Александра" с мая 2013 года, то есть в течение полутора лет до заключения оспариваемой сделки.
При приеме-передаче имущества в аренду (том 3 л.д. 67) каких-либо замечаний относительно его состояния зафиксировано не было.
За столь длительный срок непрерывного использования спорного объекта до заключения оспариваемого договора истец не мог не знать о его состоянии.
О том, что истцу достоверно было известно о состоянии объекта свидетельствуют и причины расторжения договоров субаренды, указанных в соответствующих соглашениях.
Так, все соглашения о расторжении договоров субаренды мотивированы тем, что неоднократное затопление используемых помещений приводит к невозможности ведения хозяйственной деятельности.
В феврале 2014 года Сеидовой Натальей Григорьевной от управляющей компании - общества с ограниченной ответственностью "Престиж" получена выборка заявок из журнала учета аварийно-диспетчерской службы за 2013-2014 годы с копиями актов обследования, которыми подтверждались факты неоднократного затопления помещений спорного объекта (том 2 л.д. 135).
Несмотря на это, достоверно зная о фактах затопления, Сеидова Наталья Григорьевна обратилась к ответчику с заявлением от 20.08.2014 (том 3 л.д. 62) с просьбой не расторгать договор аренды и указав на желание выкупить имущество, для чего уже поданы документы для привлечения заемных средств.
Таким образом, именно директор ООО "Александра" инициировала заключение спорной сделки, заведомо зная о проблемах с затоплением помещений.
Кроме того, истец по договору подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14, заключенному с ответчиком, в ноябре 2014 года проводил ремонтные работы, стоимость которых, в том числе зачтена в счет выкупной цены. При производстве ремонтных (строительных) работ истцу не могло не быть известно о состоянии имущества.
При покупке объекта истцом для оказания комплекса юридических, консультационных услуг по договору от 10.09.2014 привлекал юриста, которым составлен акт выбора объекта, в котором отражено, что объект осмотрен и удовлетворяет требованиям заказчика (том 1 л.д. 144).
Непосредственно в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 стороны в пункте 3.1 закрепили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием предмета договора, установленным путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Кроме того, в связи с привлечением заемных средств, перед заключением спорного договора представителем публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" и истцом 16.09.2014 произведен осмотр объекта, оформленный актом (том 2 л.д. 6), согласно которому состояние фасада здания и состояние внутренней отделки помещений оценено как хорошее; зафиксировано, что отопительная система, водопроводная система, электротехнические устройства, санитарно-технические устройства, вентиляция находятся в рабочем состоянии.
Последующий осмотр в июле 2015 года каких-либо недостатков помещения не выявил (том 2 л.д. 13).
Истец не обосновал, каким образом ответчик мог скрыть от него фактическое состояние имущества, учитывая, что именно истец с мая 2013 года владел данным помещением, осуществляя его непосредственное использование (эксплуатацию).
При этом истец не мог не знать того, что предметом купли-продажи являлся незавершенный строительством объект со степенью готовности 71%, что явно и очевидно препятствовало сдаче этого объекта в эксплуатацию.
Требований о том, что передаваемый объект должен был соответствовать кондициям объекта, сданного в эксплуатацию и, следовательно, способного к эксплуатации, спорный договор не содержал.
В связи с чем оснований считать, что ответчик намеренно умолчал о недостатках спорного объекта, ссылаясь на которые истец просит признать договор заключенным под влиянием обмана, не имеется.
Основные претензии истца относительно состояния имущества сводятся к систематическому затоплению помещений, в результате чего происходит намокание стен, образование плесени и грибка.
Суд первой инстанции помимо оценки требования по существу указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О факте совершения сделки истцу стало известно не позднее подписания акта приема-передачи от 19.11.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
Истец обратился с иском 02.11.2016, то есть с пропуском срока исковой давности.
Доказательств того, что срок исковой давности прерывался либо приостанавливался, истец не представил.
Доводы истца о том, что о недостатках спорного объекта ему стало известно после заключения договора купли-продажи, опровергаются материалами дела.
Именно истец, еще до заключения договора достоверно зная о фактах затопления, инициировал выкуп имущества, без разногласий подписал передаточный акт, на протяжении двух лет уже после заключения спорного договора использовал имущество, в том числе передавая его в аренду и получая доход.
Получение заключения экспертизы было направлено лишь на определение причин недостатков и зависело от воли самого истца, о самих же недостатках истцу было известно и должно было быть известно уже при заключении договора.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
На основании изложенного, оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2014 недействительным не имеется.
Истец также заявил требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
В качестве основания для расторжения договора ООО "Александра" указывает на существенные недостатки имущества, которые не позволяют использовать его по назначению, создают угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, учитывая, что данные обстоятельства имели место и при заключении договора, спорный объект не мог быть предметом сделки.
Из представленного акта экспертного исследования от 27.09.2016 N 16/08-0244 следует, что причинами этого являются нарушение требований к устройству внутренней и наружной канализации жилого дома, в том числе и цокольного этажа. Механизмом образования следов течи стен является неоднократный залив с верхних этажей. Так как выпуски стояков в цокольном этаже закручены крышками, то стоки, которые скапливаются в стояке из-за непроходимости в выпуске, находят выход этажом выше. Второй причиной является нарушение герметизации стыков в местах примыкания цоколя к отмостке.
В претензии от 07.10.2016, полученной ответчиком 10.10.2016, истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
Следовательно, досудебный порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).
Последствия передачи товара ненадлежащего качества установлены статьей 475 ГК РФ.
На основании пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статья 557 ГК РФ содержит специальную норму о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Таким образом, в силу приведенной специальной нормы общие правила статьи 475 ГК РФ к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.
Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.
Общие положения статьи 469 ГК РФ, связывающие качество товара с пригодностью для целей, для которых товар такого рода обычно используется, к объектам недвижимости применению не подлежат, поскольку назначение недвижимости является индивидуальным и определяется ее собственником.
В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 условий о качестве объекта недвижимости не содержится.
Следовательно, оснований оценивать соблюдение условий о качестве спорного объекта недвижимости исходя из целей его использования (статья 469 ГК РФ) не имеется.
Нормы статьи 557 ГК РФ предусматривают последствия передачи недвижимости ненадлежащего качестве только для случая, когда требования к качеству объекта стороны предусмотрели в договоре.
Спорный объект является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 71 процент, его назначение указано как общественное назначение.
Однако стороны при заключении оспариваемого договора, несмотря на специфику объекта, каких-либо требований к его назначению, техническому состоянию и по иным характеристикам, не оговорили. При этом истец был удовлетворен состоянием имущества (пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014).
В такой ситуации в отсутствие в договоре купли-продажи каких-либо требований к качеству объекта недвижимости предъявлять требования со ссылкой на ненадлежащее качество объекта истец не вправе.
Более того, даже если бы статья 475 ГК РФ и подлежала применению к спорным правоотношениям, истцом не доказан ни факт того, что недостатки являются неустранимыми (экспертное заключение содержит стоимость их устранения), ни то, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ни то, что они проявляются вновь после их устранения (в деле нет доказательств того, что были предприняты меры к устранению недостатков).
Согласно пункту 13 (подпункт г) Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара.
По существу таким недостатком являются протечки, которые не являются различными недостатками, а являются одним и тем же недостатком.
Таким образом, основания для расторжения договора также не доказаны.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя добросовестно и разумно и предполагая использование объекта для конкретных целей, истец должен был позаботиться о включении в текст договора условий о качестве товара, удовлетворяющих предъявляемым им требованиям. А, не сделав этого, несет риск связанных с этим последствий.
Тем более, что истец при заключении договора купли-продажи недвижимого имущество от 19.11.2014 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, поскольку эксплуатировал его продолжительное время, осуществлял ремонтные работы, не связанные с устранением недостатков, неоднократно производил осмотр помещений.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
Учитывая, что в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 отказано, оснований для возврата выкупной цены в размере 32 000 000 руб. 00 коп., взыскания неустойки по статье 395 ГК РФ за период с 19.11.2014 по 01.11.2016 в размере 5 840 219 руб. 19 коп., не имеется.
Руководствуясь статьями 15, 151, 393, 1064 ГК РФ, установив, что материалами дела не подтверждается наличие у ответчика вины в недостатках спорного объекта, поскольку их причиной является неоднократный залив помещений сверху, то есть в результате ненадлежащей работы внутренних инженерных сетей, в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, в том числе: суммы выплаченных заемных средств в размере 6 241 241 руб. 64 коп., затрат на юридические услуги при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов на регистрационные действия в размере 15 000 руб. 00 коп., расходов на проведение экспертизы в размере 150 000 руб. 00 коп., упущенной выгоды за период с 01.11.2013 по 07.10.2016 в размере 29 179 400 руб. 00 коп., а также морального вреда в размере 1 000 000 руб. суд первой инстанции отказал.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для отнесения судебных расходов истца в сумме 91 000 руб. 00 коп. на ответчика также не имеется.
В ситуации приобретения недвижимости с существенными недостатками и при наличии добросовестного заблуждения относительно ее характеристик, истец вправе оспаривать сделку как совершенную под влиянием заблуждения.
С учетом сказанного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "Александра" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 (судья П.А. Сердюков), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4902/2017) общества с ограниченной ответственностью "Александра" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 08АП-4902/2017 ПО ДЕЛУ N А75-13528/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. N 08АП-4902/2017
Дело N А75-13528/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4902/2017) общества с ограниченной ответственностью "Александра" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 (судья Сердюков П.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Александра" (ОГРН 1078602010706, ИНН 8602064408) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (ОГРН 1107746172907, ИНН 7701868359) о взыскании 41 475 860 руб. 83 коп., признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора и взыскании морального вреда, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН 1027739019208, ИНН 7706092528),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" - представитель Жуков Т.В., доверенность от 25.07.2016, срок три года,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Александра" (далее - ООО "Александра") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сибпромстрой Югория" (далее - ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория") с иском:
- о признании сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 - недействительной, совершенной под влиянием обмана, применении последствия недействительности сделки, обязании вернуть денежные средства в сумме 32 000 000 руб. 00 коп.,
- расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014,
- взыскании морального ущерба в размере 1 000 000 руб. 00 коп.,
- взыскании убытков в размере 35 635 641 руб. 64 коп., в том числе: суммы выплаченных заемных средств в размере 6 241 241 руб. 64 коп., упущенной выгоды за период с 01.11.2013 по 07.10.2016 в размере 29 179 400 руб. 00 коп., затрат на юридические услуги при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов на регистрационные действия в размере 15 000 руб. 00 коп., расходов на проведение экспертизы в размере 150 000 руб. 00 коп.,
- взыскании неустойки по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 19.11.2014 по 01.11.2016 в размере 5 840 219 руб. 19 коп. за пользование денежными средствами, уплаченными за покупку объекта.
Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов в сумме 91 000 руб. 00 коп., в том числе: расходов на оплату услуг представителей в размере 85 000 руб. 00 коп., за нотариальное оформление доверенностей в размере 6 000 руб. 00 коп.
Определением от 12.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - ПАО Банк "ФК Открытие", третье лицо).
До рассмотрения спора по существу истец заявил об уточнении исковых требований посредством исключения из просительной части иска требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
В принятии уточнений применительно к части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции отказал (протокол судебного заседания от 16.02.2017).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Александра" отказано. С ООО "Александра" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 218 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Александра" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее податель настаивает на том, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен. Ответчик указывает, что своевременно обратился за защитой нарушенного права после проведения экспертизы. Ссылается на то, что в штате организации отсутствуют специалисты-эксперты, которые могли бы оценить фактическое состояние объекта на момент приемки. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции должен был назначить дополнительную экспертизу по собственной инициативе, если посчитал первоначальное заключение недостоверным.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" возразило против доводов апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "Александра", надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя не направило.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего Глухова Алексея Владимировича поступило письменное ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования (статья 51 АПК).
Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Поскольку оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется и поскольку без такого перехода у суда апелляционной инстанции отсутствует право привлечения третьих лиц к участию в деле, оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего Глухова Алексея Владимировича о привлечении его к участию в деле также нет.
Уважительных причин для отложения судебного заседания суд апелляционной инстанции также не находит, поскольку Глухов Алексей Владимирович, будучи временным управляющим должника с 23.01.2017 года имел возможность и, действуя добросовестно, должен был своевременно получить всю информацию о ведущихся должником судебных процессах на основании статьи 66 Закона о банкротстве.
Отложение судебного заседания при отсутствии к тому уважительных причин будет являться нарушением права ответчика на рассмотрение дела в разумный срок, то есть нарушением права на суд.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся представителей, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" являлось собственником объекта недвижимости: 2-й этап, встроенные помещения общественного назначения с автостоянкой открытого типа, назначение нежилое, объект незавершенного строительства, площадь застройки 593, 5 кв. м, степень готовности 71 процент, инв. 71:136:002:000017980:0101:20000, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Генерала Иванова, д. N 3/1, цокольный этаж 17-этажного жилого дома, кадастровый (условный) номер 86-86-03/040/2011-435 (далее - спорный объект), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.05.2011 86-АБ N 174998.
По договору аренды нежилого помещения от 20.05.2013 спорный объект передан в аренду Сеидовой Наталье Григорьевне (арендатор) на срок по 31.12.2013, с предоставлением права на передачу имущества в субаренду, преимущественных прав на заключение договора на новый срок и выкупа имущества (том 3 л.д. 63).
По договору субаренды нежилого помещении от 22.05.2013 N 1 спорный объект передан Сеидовой Натальей Григорьевной в субаренду ООО "Александра" (субарендатор) на срок по 22.04.2014 с возможностью автоматической пролонгации.
Данный договор субаренды от имени ООО "Александра" заключен его директором Сеидовой Натальей Григорьевной.
Истец, в свою очередь, передавал помещения спорного объекта в субаренду:
- обществу с ограниченной ответственностью "Сибирские бани" по договору субаренды нежилого помещения от 01.06.2013 N 1 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 23),
- обществу с ограниченной ответственностью "Скай Бар" по договору субаренды нежилого помещения от 01.06.2013 N 3 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 32),
- обществу с ограниченной ответственностью "Альбина" по договору субаренды нежилого помещения от 10.06.2013 N 2 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 42),
- обществу с ограниченной ответственностью "ЗИЯ И К" по договору субаренды нежилого помещения от 06.12.2013 N 4 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 51).
Ответчиком (заказчик) и истцом (подрядчик) заключен договор подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14, в соответствии с которым подрядчик выполнял комплекс ремонтных работ стоимостью 10 714 194 руб. 87 коп. на спорном объекте.
Между ООО "Александра" (заемщик) и публичным акционерным обществом "Ханты-Мансийский банк Открытие" (правопредшественник ПАО Банк "ФК Открытие") подписан кредитный договор от 14.11.2014 N 0005-К/14-0603, по условиям которого банк предоставляет заемщику кредит в сумме 25 600 000 руб. 00 коп. под 16,5 процента годовых, сроком по 13.11.2024, для целей приобретения спорного объекта (том 2 л.д. 115).
Между ООО "Александра" (продавец) и ООО "УК "Центр Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СПС Югория" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 (том 1 л.д. 134), по условиям продавец продал, а покупатель купил 2-й этап, встроенные помещения общественного назначения с автостоянкой открытого типа, назначение нежилое, Объект незавершенного строительства, Площадь застройки 593,5 квадратных метров, степень готовности 71 процента, инв. N 71:136:002:000017980:0101:20000, адрес объекта: Тюменская область Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Генерала Иванова, дом номер 3/1, цокольный этаж 17-этажного жилого дома, кадастровый (условный) N 86-86-03/040/2011-435 (пункт 1.1. договора).
В силу пункта 2.1 данного договора стоимость объекта составляет 32 000 000 руб. 00 коп. Помещение приобретается за счет кредитных средств. С момента государственной регистрации права собственности на объект он находится в залоге у кредитора, залоговой стоимостью 28 320 300 руб. 00 коп.
Согласно пункту 2.3 данного договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- сумма в размере 6 400 000 руб. 00 коп. путем зачета встречных однородных требований, возникших по настоящему договору и по договору подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14,
- сумма в размере 25 600 000 руб. 00 коп. вносится путем перечисления денежных средств в течение трех рабочих дней, считая с даты предоставления покупателем кредитору расписки, подтверждающей передачу на государственную регистрацию настоящего договора, с одновременное регистрацией залога в силу закона.
Как указано в пункте 3.1 данного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием предмета договора, установленным путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
19.11.2014 сторонами без каких-либо замечаний подписан передаточный акт (том 1 л.д. 137).
30.11.2014 зарегистрирован переход к истцу права собственности на спорный объект (том 1 л.д. 138).
На основании договора от 10.09.2014 истцу индивидуальным предпринимателем Ракитским Александром Валериевичем оказаны консультационные услуги по приобретению имущества в собственность, стоимость которых составила 50 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 139-140).
По платежному поручению от 11.11.2014 N 00005 истцом уплачена государственная пошлина за совершение регистрационных действий (том 1 л.д. 146).
28.11.2014 сторонами подписаны акт о приемке и справка о стоимости выполненных работ за ноябрь 2014 года на сумму 10 714 194 руб. 87 коп. в рамках исполнения договора подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14 (том 3 л.д. 71-72).
08.12.2014 истцом, ответчиком и Сеидовой Натальей Григорьевной подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве (уступке права требования) и зачете встречных однородных требований на сумму 4 314 194 руб. 87 коп. (том 3 л.д. 69).
После регистрации права собственности на спорный объект истец передавал его помещения в аренду:
- индивидуальному предпринимателю Магзумовой Матлубахон Пулодовне по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2014 N 6 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 66),
- индивидуальному предпринимателю Новик Любовь Валентиновне по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2015 N 5 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 76),
- обществу с ограниченной ответственностью "Секрет" по договору субаренды нежилого помещения от 01.12.2015 N 6 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 85),
- индивидуальному предпринимателю Ивановой Ольге Сергеевне по договору аренды нежилого помещения от 10.01.2016 N 16 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 87),
- индивидуальному предпринимателю Яковлевой Анне Олеговне по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2016 N 17 сроком на 11 месяцев (том 2 л.д. 95).
Указанные договоры субаренды и аренды нежилых помещений досрочно расторгнуты по причине неоднократного затопления используемых помещений и невозможности ведения хозяйственной деятельности.
Сеидова Наталья Григорьевна обратилась к управляющей компании - обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" с заявлением от 21.08.2015 об установлении и устранении причин систематических затоплений спорного объекта (том 2 л.д. 132).
Обществом с ограниченной ответственностью "СИБПРОМСТРОЙ N 12" направлено гарантийное письмо от 24.12.2015 N П/15-109, в котором указано, что строительно-отделочные работы будут завершены до 30.12.2015 согласно перечню мероприятий по устранению причин, поступивших от собственника (том 2 л.д. 133).
Сопроводительным письмом от 19.02.2014 N 1-216 общества с ограниченной ответственностью "Престиж" Сеидовой Натальей Григорьевной получена выборка заявок из журнала учета аварийно-диспетчерской службы за 2013-2014 годы с копиями актов обследования, которыми подтверждались факты неоднократного затопления помещений спорного объекта (том 2 л.д. 135).
Истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "СургутГлавЭкспертизы" для проведения строительно-технической экспертизы на предмет определения состояния помещений спорного объекта и причины образования недостатков.
Согласно акту экспертного исследования от 27.09.2016 N 16/08-0244 причиной затоплений и подпоров, а также выявленных дефектов послужил ряд нарушений требований СП 73.13330.2012 (СНиП 2.04.01-85) предъявляемых к устройству внутренней и наружной канализации жилого дома, в том числе цокольного этажа, допущенных в процессе строительства и выявленных в процессе проведения экспертизы; помещение не отвечает требованиям СНиП 2.08.01-89 в части системы вентиляции и кондиционирования, а также в части противопожарной безопасности СНиП 21-01-97; в помещении имелись в момент продажи и имеются множество факторов создающих опасность жизни и здоровью людей; помещение не пригодно к эксплуатации и торговле товарами; помещение нуждается в капитальном ремонте; в момент продажи в 2014 году помещение нуждалось в капитальном ремонте, устройстве систем электроснабжения и систем противопожарных установок, такой объект эксплуатировать невозможно (том 3 л.д. 92).
Стоимость проведения экспертизы составила 150 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 148).
Считая сделку купли-продажи спорного объекта совершенной под влиянием обмана, в связи с чем она является недействительной, договор подлежащим расторжению, а понесенные убытки возмещению, ООО "Александра" обратилось в суд с настоящим иском, предварительно направив претензию от 07.10.2016 (том 3 л.д. 141).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу пункта 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 недействительным, ООО "Александра" настаивает на том, что данная сделка совершена под влиянием обмана относительно состояния спорного объекта, который с момента продажи не отвечал строительным нормам, не мог использоваться по прямому назначению, нуждался в капитальном ремонте, создавал угрозу жизни и здоровью граждан. В такой ситуации, по мнению истца, спорный объект недвижимости не мог быть отчужден, при этом ответчик знал или должен был знать о том, что продает помещение, не пригодное к эксплуатации.
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Как разъяснено в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактические обстоятельства не позволяют усмотреть на стороне ответчика совершение обманных действий относительно состояния и иных характеристик предмета купли-продажи.
Так, спорный объект арендовался Сеидовой Натальей Григорьевной, являющейся директором ООО "Александра", а также и самим ООО "Александра" с мая 2013 года, то есть в течение полутора лет до заключения оспариваемой сделки.
При приеме-передаче имущества в аренду (том 3 л.д. 67) каких-либо замечаний относительно его состояния зафиксировано не было.
За столь длительный срок непрерывного использования спорного объекта до заключения оспариваемого договора истец не мог не знать о его состоянии.
О том, что истцу достоверно было известно о состоянии объекта свидетельствуют и причины расторжения договоров субаренды, указанных в соответствующих соглашениях.
Так, все соглашения о расторжении договоров субаренды мотивированы тем, что неоднократное затопление используемых помещений приводит к невозможности ведения хозяйственной деятельности.
В феврале 2014 года Сеидовой Натальей Григорьевной от управляющей компании - общества с ограниченной ответственностью "Престиж" получена выборка заявок из журнала учета аварийно-диспетчерской службы за 2013-2014 годы с копиями актов обследования, которыми подтверждались факты неоднократного затопления помещений спорного объекта (том 2 л.д. 135).
Несмотря на это, достоверно зная о фактах затопления, Сеидова Наталья Григорьевна обратилась к ответчику с заявлением от 20.08.2014 (том 3 л.д. 62) с просьбой не расторгать договор аренды и указав на желание выкупить имущество, для чего уже поданы документы для привлечения заемных средств.
Таким образом, именно директор ООО "Александра" инициировала заключение спорной сделки, заведомо зная о проблемах с затоплением помещений.
Кроме того, истец по договору подряда от 11.11.2014 N КПД 45/14, заключенному с ответчиком, в ноябре 2014 года проводил ремонтные работы, стоимость которых, в том числе зачтена в счет выкупной цены. При производстве ремонтных (строительных) работ истцу не могло не быть известно о состоянии имущества.
При покупке объекта истцом для оказания комплекса юридических, консультационных услуг по договору от 10.09.2014 привлекал юриста, которым составлен акт выбора объекта, в котором отражено, что объект осмотрен и удовлетворяет требованиям заказчика (том 1 л.д. 144).
Непосредственно в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 стороны в пункте 3.1 закрепили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием предмета договора, установленным путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Кроме того, в связи с привлечением заемных средств, перед заключением спорного договора представителем публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" и истцом 16.09.2014 произведен осмотр объекта, оформленный актом (том 2 л.д. 6), согласно которому состояние фасада здания и состояние внутренней отделки помещений оценено как хорошее; зафиксировано, что отопительная система, водопроводная система, электротехнические устройства, санитарно-технические устройства, вентиляция находятся в рабочем состоянии.
Последующий осмотр в июле 2015 года каких-либо недостатков помещения не выявил (том 2 л.д. 13).
Истец не обосновал, каким образом ответчик мог скрыть от него фактическое состояние имущества, учитывая, что именно истец с мая 2013 года владел данным помещением, осуществляя его непосредственное использование (эксплуатацию).
При этом истец не мог не знать того, что предметом купли-продажи являлся незавершенный строительством объект со степенью готовности 71%, что явно и очевидно препятствовало сдаче этого объекта в эксплуатацию.
Требований о том, что передаваемый объект должен был соответствовать кондициям объекта, сданного в эксплуатацию и, следовательно, способного к эксплуатации, спорный договор не содержал.
В связи с чем оснований считать, что ответчик намеренно умолчал о недостатках спорного объекта, ссылаясь на которые истец просит признать договор заключенным под влиянием обмана, не имеется.
Основные претензии истца относительно состояния имущества сводятся к систематическому затоплению помещений, в результате чего происходит намокание стен, образование плесени и грибка.
Суд первой инстанции помимо оценки требования по существу указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О факте совершения сделки истцу стало известно не позднее подписания акта приема-передачи от 19.11.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
Истец обратился с иском 02.11.2016, то есть с пропуском срока исковой давности.
Доказательств того, что срок исковой давности прерывался либо приостанавливался, истец не представил.
Доводы истца о том, что о недостатках спорного объекта ему стало известно после заключения договора купли-продажи, опровергаются материалами дела.
Именно истец, еще до заключения договора достоверно зная о фактах затопления, инициировал выкуп имущества, без разногласий подписал передаточный акт, на протяжении двух лет уже после заключения спорного договора использовал имущество, в том числе передавая его в аренду и получая доход.
Получение заключения экспертизы было направлено лишь на определение причин недостатков и зависело от воли самого истца, о самих же недостатках истцу было известно и должно было быть известно уже при заключении договора.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
На основании изложенного, оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2014 недействительным не имеется.
Истец также заявил требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
В качестве основания для расторжения договора ООО "Александра" указывает на существенные недостатки имущества, которые не позволяют использовать его по назначению, создают угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, учитывая, что данные обстоятельства имели место и при заключении договора, спорный объект не мог быть предметом сделки.
Из представленного акта экспертного исследования от 27.09.2016 N 16/08-0244 следует, что причинами этого являются нарушение требований к устройству внутренней и наружной канализации жилого дома, в том числе и цокольного этажа. Механизмом образования следов течи стен является неоднократный залив с верхних этажей. Так как выпуски стояков в цокольном этаже закручены крышками, то стоки, которые скапливаются в стояке из-за непроходимости в выпуске, находят выход этажом выше. Второй причиной является нарушение герметизации стыков в местах примыкания цоколя к отмостке.
В претензии от 07.10.2016, полученной ответчиком 10.10.2016, истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014.
Следовательно, досудебный порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).
Последствия передачи товара ненадлежащего качества установлены статьей 475 ГК РФ.
На основании пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статья 557 ГК РФ содержит специальную норму о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Таким образом, в силу приведенной специальной нормы общие правила статьи 475 ГК РФ к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.
Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.
Общие положения статьи 469 ГК РФ, связывающие качество товара с пригодностью для целей, для которых товар такого рода обычно используется, к объектам недвижимости применению не подлежат, поскольку назначение недвижимости является индивидуальным и определяется ее собственником.
В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 условий о качестве объекта недвижимости не содержится.
Следовательно, оснований оценивать соблюдение условий о качестве спорного объекта недвижимости исходя из целей его использования (статья 469 ГК РФ) не имеется.
Нормы статьи 557 ГК РФ предусматривают последствия передачи недвижимости ненадлежащего качестве только для случая, когда требования к качеству объекта стороны предусмотрели в договоре.
Спорный объект является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 71 процент, его назначение указано как общественное назначение.
Однако стороны при заключении оспариваемого договора, несмотря на специфику объекта, каких-либо требований к его назначению, техническому состоянию и по иным характеристикам, не оговорили. При этом истец был удовлетворен состоянием имущества (пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014).
В такой ситуации в отсутствие в договоре купли-продажи каких-либо требований к качеству объекта недвижимости предъявлять требования со ссылкой на ненадлежащее качество объекта истец не вправе.
Более того, даже если бы статья 475 ГК РФ и подлежала применению к спорным правоотношениям, истцом не доказан ни факт того, что недостатки являются неустранимыми (экспертное заключение содержит стоимость их устранения), ни то, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ни то, что они проявляются вновь после их устранения (в деле нет доказательств того, что были предприняты меры к устранению недостатков).
Согласно пункту 13 (подпункт г) Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара.
По существу таким недостатком являются протечки, которые не являются различными недостатками, а являются одним и тем же недостатком.
Таким образом, основания для расторжения договора также не доказаны.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя добросовестно и разумно и предполагая использование объекта для конкретных целей, истец должен был позаботиться о включении в текст договора условий о качестве товара, удовлетворяющих предъявляемым им требованиям. А, не сделав этого, несет риск связанных с этим последствий.
Тем более, что истец при заключении договора купли-продажи недвижимого имущество от 19.11.2014 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, поскольку эксплуатировал его продолжительное время, осуществлял ремонтные работы, не связанные с устранением недостатков, неоднократно производил осмотр помещений.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
Учитывая, что в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 отказано, оснований для возврата выкупной цены в размере 32 000 000 руб. 00 коп., взыскания неустойки по статье 395 ГК РФ за период с 19.11.2014 по 01.11.2016 в размере 5 840 219 руб. 19 коп., не имеется.
Руководствуясь статьями 15, 151, 393, 1064 ГК РФ, установив, что материалами дела не подтверждается наличие у ответчика вины в недостатках спорного объекта, поскольку их причиной является неоднократный залив помещений сверху, то есть в результате ненадлежащей работы внутренних инженерных сетей, в удовлетворении требований истца о взыскании убытков, в том числе: суммы выплаченных заемных средств в размере 6 241 241 руб. 64 коп., затрат на юридические услуги при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов на регистрационные действия в размере 15 000 руб. 00 коп., расходов на проведение экспертизы в размере 150 000 руб. 00 коп., упущенной выгоды за период с 01.11.2013 по 07.10.2016 в размере 29 179 400 руб. 00 коп., а также морального вреда в размере 1 000 000 руб. суд первой инстанции отказал.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для отнесения судебных расходов истца в сумме 91 000 руб. 00 коп. на ответчика также не имеется.
В ситуации приобретения недвижимости с существенными недостатками и при наличии добросовестного заблуждения относительно ее характеристик, истец вправе оспаривать сделку как совершенную под влиянием заблуждения.
С учетом сказанного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "Александра" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 февраля 2017 года по делу N А75-13528/2016 (судья П.А. Сердюков), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4902/2017) общества с ограниченной ответственностью "Александра" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
О.В.ЗОРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)