Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-6425/2017
на решение от 27.07.2017
судьи В.В. Саломая
по делу N А51-6068/2017 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Трудовое" (ИНН 2539108865, ОГРН 1102500002110)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
о признании незаконным отказа,
при участии:
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Агапова О.А. по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017;
- от ООО Управляющая компания "Трудовое": представитель Самара А.С. по доверенности от 11.01.2017, сроком действия до 31.12.2017;
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Трудовое" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, управление) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10, оформленного письмом от 29.07.2016 N 6745сп.
В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать управление совершить действия в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) по принятию условий продажи помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.07.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, управление обжаловало его в порядке апелляционного производства как принятое с нарушением судом первой инстанции норм материального права при неправильной оценке обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование своей правовой позиции податель жалобы приводит доводы о том, что дополнительные соглашения, заключенные с целью применения к субъекту малого предпринимательства льготного корректирующего коэффициента, позволяющего уменьшить размер арендной платы за пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением, являются недействительными и противоречат требованиям антимонопольного законодательства. Отмечает, что в адрес главы города Владивостока прокуратурой города Владивостока направлено представление от 13.01.2015 N 7-2016/73 с требованием о недопущении нарушения положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) по аналогичному делу. Указывает, что на момент подачи заявления на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества у общества имелась задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом.
Представитель управления на доводах апелляционной жалобы и представленных письменных пояснениях в судебном заседании настаивал в полном объеме, решение суда первой инстанции считает подлежащим отмене.
Общество в представленном в материалы дела отзыве, поддержанном в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.
В судебном заседании 02.10.2017 судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 09.10.2017, о чем лица, участвующие в деле, были извещены путем размещения соответствующей информации на сайте суда.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
22.06.2010 между управлением (продавец) и некоммерческим партнерством "Трудовое" (покупатель) заключен договор N 3-ПА купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества города Владивостока, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель оплатить в соответствии с протоколом открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города Владивостока от 18.06.2010 N 2/3-ПА и условиями настоящего договора право на заключение договора аренды недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора.
По условиям указанного пункта недвижимое имущество представляет собой нежилое помещение площадью 31,8 кв. м, в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане: 6 (V); этаж 1; назначение: торговое; существующие ограничения (обременения права): не зарегистрировано; расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Чичерина, 10.
На основании договора купли-продажи права аренды N 3-ПА от 22.06.2010 между управлением (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Трудовое" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее - объект, площадью 31,8 кв. м, в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (лит. V), этаж 1, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10, для использования в целях - офис.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1 объект во временное пользование на срок с 01.07.2010 по 30.06.2015.
Дополнительным соглашениями N 2 от 13.09.2011 и N 3 от 03.04.2013 на основании распоряжений УМС от 12.09.2011 N 735/28 и от 29.03.2013 N 228/28 к расчету арендной платы по настоящему договору был применен корректирующий коэффициент, в силу которого размер арендной платы с 01.07.2010 по 31.12.2012 составил 1786,51 руб. в месяц без учета НДС и с 01.01.2013 по 31.12.2013-1786,51 руб. в месяц без учета НДС.
Кроме того, распоряжением управления от 20.08.2014 N 620/28 к арендной плате по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 на период с 01.01.2014 по 30.06.2015 также был установлен корректирующий коэффициент, в связи с чем размер арендной платы был установлен в сумме 1786,51 руб. в месяц без учета НДС, о чем общество было уведомлено письмом от 20.08.2014 N 17784СП.
Впоследствии уведомлением от 13.03.2015 N 28/6-1632 управление сообщило обществу об установлении коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,12, на основании чего размер арендной платы с 01.03.2015 составил 2000,89 руб.
По окончании действия договора аренды от 01.07.2010 N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 между сторонами подписано соглашение от 20.07.2015 о расторжении договора.
21.07.2015 УМС (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 нежилого помещения общей площадью 31,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (пос. Трудовое), для использования в целях "офис".
Срок аренды установлен с 01.07.2015 по 30.06.2020 (пункт 1.3 договора). Размер арендной платы за пользование объектом был согласован сторонами в сумме 4874 руб. (пункт 3.1 договора).
16.06.2016 общество обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (п. Трудовое).
Письмом от 29.07.2016 N 6745сп управление уведомило заявителя о возврате заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в связи с наличием на день подачи соответствующего заявления задолженности по арендной плате в сумме 155145,80 руб., что свидетельствует о несоответствии общества требованию, установленному пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
Не согласившись с данным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
По правилам части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Из материалов дела усматривается, что общество с 01.07.2010 является арендатором нежилых помещений общей площадью 31,8 кв. м в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (лит. V), этаж 1, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (п. Трудовое), на основании договоров аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 и N 05-04928/002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015, заключенных с управлением.
То есть на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015.
Имеющимися в материалах дела актом сверки взаимных расчетов по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 по состоянию на 31.12.2015 (л.д. 11), справкой о задолженности по состоянию на 14.01.2016 (л.д. 12), данными по договору N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 (л.д. 13), письмом управления от 17.02.2011 N 3039СП (л.д. 69) и расчетом задолженности по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 (л.д. 56-57) подтверждается, что задолженность по арендной плате за указанное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о предоставлении преимущественного права выкупа у общества отсутствовала.
Соответственно при обращении в УМС с заявлением от 16.06.2016 вх. N 6745СП обществом были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В то же время, как следует из оспариваемого решения от 29.07.2016 N 6745СП, единственным основанием для возврата заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения послужили обстоятельства, связанные с перерасчетом арендных платежей по договору аренды за спорный период.
Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он не соответствует закону, как принятый при отсутствии к тому правовых оснований.
Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.
По смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.
Как уже было указано выше, имеющимися в материалах дела актами сверки взаимных расчетов по арендной плате и расчетом о задолженности подтверждается, что в период с июля 2010 года по июнь 2015 года включительно арендатор регулярно оплачивал арендную плату по договору от 01.07.2010 в размере, установленном с учетом корректирующего коэффициента 0,4, то есть в сумме 1786,51 руб. и в сумме 2000,89 руб. (с учетом коэффициента инфляции 1,12 с 01.03.2015), а с 01.07.2015 на основании договора от 21.07.2015 - без учета корректирующего коэффициента, то есть в сумме 4874 руб.
Анализ указанных документов показывает, что задолженность по оплате арендной платы у общества на дату обращения в управление с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствовала.
В свою очередь наличие у заявителя задолженности по арендной плате в отношении спорного помещения было обусловлено произведенным управлением перерасчетом арендной платы за период с 01.07.2010 по 30.06.2015 ввиду несоответствия дополнительных соглашений к договору пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67).
В частности, как следует из оспариваемого решения и имеющихся в материалах расчетов задолженности по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 за период с 01.07.2010 по 30.06.2015 и по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 (л.д. 56-59), управление посчитало, что с 01.07.2010 размер арендной платы должен был составлять 4351,75 руб. в месяц, а с 01.03.2015 с учетом применения коэффициента инфляции - 4873,98 руб.
Сведения о таком перерасчете и, как следствие, о наличии у заявителя задолженности по арендной плате в отношении спорного помещения впервые были доведены до общества оспариваемым решением от 29.07.2016 N 6745сп (л.д. 8).
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности довода УМС о наличии у заявителя задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе спорного помещения, поскольку указанная задолженность явилась следствием перерасчета арендной платы по инициативе арендодателя только в июле 2016 года.
В свою очередь общество действовало как добросовестный арендатор и принимало все необходимые меры для своевременного и полного внесения арендодателю арендной платы по договору.
Оценивая довод заявителя жалобы о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 недвижимого имущества от 01.07.2010, направленных на применение к субъекту малого предпринимательства льготного корректирующего коэффициента, позволяющего уменьшить размер арендной платы за пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
По правилам части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно подпункту 4 пункта 105 Правил N 67 в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (подпункт 16 пункта 114 указанных Правил).
Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
В пункте 20 названного Постановления также разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что в спорной ситуации на аукцион под лотом N 3 было выставлено право на заключение договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, ввиду чего начальной (минимальной) ценой являлась цена права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы.
Учитывая, что победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 3 явилось общество, в соответствии с оформленным по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества протоколом N 2/3-ПА от 18.06.2010, между обществом и управлением был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества города Владивостока N 3-ПА.
При этом на основании указанного договора между УМС и обществом был заключен договор аренды от 01.07.2010 N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 в отношении спорного недвижимого имущества.
Пунктом 3.3 данного договора предусмотрено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.
Согласно пункту 3.4 этого же договора размер арендной платы может быть пересмотрен на основании пункта 2.1.4 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды от 01.07.2010 арендодатель имеет право изменять не чаще одного раза в год размер арендной платы за объект, указанный в пункте 1.1 договора в следующих случаях изменения порядка определения арендной платы; изменение базовой ставки арендной платы; изменение значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы.
Соответственно в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой, и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Материалами дела подтверждается, что основанием для заключения дополнительных соглашений к договору аренды послужили положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток".
При этом, как уже было указано выше, спорные дополнительные соглашения были заключены в соответствии с распоряжениями УМС от 12.09.2011 N 735/28, от 29.03.2013 N 228/28 и от 20.08.2014 N 620/28 о применении к расчету арендной платы по спорному договору корректирующего коэффициента в размере 0,4.
Названные дополнительные соглашения, равно как и указанные распоряжения УМС, в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны. В свою очередь утверждение управления о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды в силу приведенных норм права и обстоятельств настоящего спора нормативно не обосновано.
В этой связи довод апелляционной жалобы о недействительности дополнительных соглашений к договору аренды и, как следствие, о наличии у общества задолженности по арендной плате на дату обращения с заявлением от 16.06.2016 о предоставлении преимущественного права выкупа спорного помещения судом апелляционной инстанции не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на направленное в адрес Главы города Владивостока представление прокуратуры города Владивостока от 13.01.2015 N 7-2016/73 с требованием о недопущении нарушения положений Закона N 135-ФЗ по аналогичному договору аренды, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку не опровергает указанные выше выводы.
С учетом изложенного довод заявителя жалобы о том, что общество не отвечает критериям, установленным Законом N 159-ФЗ для реализации права выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку у него имелась задолженность по арендной плате в сумме 155145,80 руб. по состоянию на 22.07.2016, не нашел подтверждение материалами дела.
Таким образом, учитывая, что целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым Законом N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации преимущественного права по приватизации арендуемого им муниципального имущества.
Соответственно отказ управления в реализации заявителю преимущественного права на выкуп арендованного имущества, выраженный письмом от 29.07.2016 N 6745сп, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества как субъекта малого предпринимательства, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.
Кроме того, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно признал соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязание УМС совершить действия в порядке Закона N 159-ФЗ по принятию условий продажи помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10.
Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Соответственно решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не относит на УМС судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.07.2017 по делу N А51-6068/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 N 05АП-6425/2017 ПО ДЕЛУ N А51-6068/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. по делу N А51-6068/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 09 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-6425/2017
на решение от 27.07.2017
судьи В.В. Саломая
по делу N А51-6068/2017 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Трудовое" (ИНН 2539108865, ОГРН 1102500002110)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
о признании незаконным отказа,
при участии:
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Агапова О.А. по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017;
- от ООО Управляющая компания "Трудовое": представитель Самара А.С. по доверенности от 11.01.2017, сроком действия до 31.12.2017;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Трудовое" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, управление) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10, оформленного письмом от 29.07.2016 N 6745сп.
В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать управление совершить действия в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) по принятию условий продажи помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.07.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, управление обжаловало его в порядке апелляционного производства как принятое с нарушением судом первой инстанции норм материального права при неправильной оценке обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование своей правовой позиции податель жалобы приводит доводы о том, что дополнительные соглашения, заключенные с целью применения к субъекту малого предпринимательства льготного корректирующего коэффициента, позволяющего уменьшить размер арендной платы за пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением, являются недействительными и противоречат требованиям антимонопольного законодательства. Отмечает, что в адрес главы города Владивостока прокуратурой города Владивостока направлено представление от 13.01.2015 N 7-2016/73 с требованием о недопущении нарушения положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) по аналогичному делу. Указывает, что на момент подачи заявления на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества у общества имелась задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом.
Представитель управления на доводах апелляционной жалобы и представленных письменных пояснениях в судебном заседании настаивал в полном объеме, решение суда первой инстанции считает подлежащим отмене.
Общество в представленном в материалы дела отзыве, поддержанном в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.
В судебном заседании 02.10.2017 судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 09.10.2017, о чем лица, участвующие в деле, были извещены путем размещения соответствующей информации на сайте суда.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
22.06.2010 между управлением (продавец) и некоммерческим партнерством "Трудовое" (покупатель) заключен договор N 3-ПА купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества города Владивостока, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель оплатить в соответствии с протоколом открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города Владивостока от 18.06.2010 N 2/3-ПА и условиями настоящего договора право на заключение договора аренды недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора.
По условиям указанного пункта недвижимое имущество представляет собой нежилое помещение площадью 31,8 кв. м, в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане: 6 (V); этаж 1; назначение: торговое; существующие ограничения (обременения права): не зарегистрировано; расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Чичерина, 10.
На основании договора купли-продажи права аренды N 3-ПА от 22.06.2010 между управлением (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Трудовое" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее - объект, площадью 31,8 кв. м, в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (лит. V), этаж 1, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10, для использования в целях - офис.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1 объект во временное пользование на срок с 01.07.2010 по 30.06.2015.
Дополнительным соглашениями N 2 от 13.09.2011 и N 3 от 03.04.2013 на основании распоряжений УМС от 12.09.2011 N 735/28 и от 29.03.2013 N 228/28 к расчету арендной платы по настоящему договору был применен корректирующий коэффициент, в силу которого размер арендной платы с 01.07.2010 по 31.12.2012 составил 1786,51 руб. в месяц без учета НДС и с 01.01.2013 по 31.12.2013-1786,51 руб. в месяц без учета НДС.
Кроме того, распоряжением управления от 20.08.2014 N 620/28 к арендной плате по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 на период с 01.01.2014 по 30.06.2015 также был установлен корректирующий коэффициент, в связи с чем размер арендной платы был установлен в сумме 1786,51 руб. в месяц без учета НДС, о чем общество было уведомлено письмом от 20.08.2014 N 17784СП.
Впоследствии уведомлением от 13.03.2015 N 28/6-1632 управление сообщило обществу об установлении коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,12, на основании чего размер арендной платы с 01.03.2015 составил 2000,89 руб.
По окончании действия договора аренды от 01.07.2010 N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 между сторонами подписано соглашение от 20.07.2015 о расторжении договора.
21.07.2015 УМС (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 нежилого помещения общей площадью 31,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (пос. Трудовое), для использования в целях "офис".
Срок аренды установлен с 01.07.2015 по 30.06.2020 (пункт 1.3 договора). Размер арендной платы за пользование объектом был согласован сторонами в сумме 4874 руб. (пункт 3.1 договора).
16.06.2016 общество обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (п. Трудовое).
Письмом от 29.07.2016 N 6745сп управление уведомило заявителя о возврате заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в связи с наличием на день подачи соответствующего заявления задолженности по арендной плате в сумме 155145,80 руб., что свидетельствует о несоответствии общества требованию, установленному пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
Не согласившись с данным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
По правилам части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Из материалов дела усматривается, что общество с 01.07.2010 является арендатором нежилых помещений общей площадью 31,8 кв. м в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (лит. V), этаж 1, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Чичерина, 10 (п. Трудовое), на основании договоров аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 и N 05-04928/002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015, заключенных с управлением.
То есть на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015.
Имеющимися в материалах дела актом сверки взаимных расчетов по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 по состоянию на 31.12.2015 (л.д. 11), справкой о задолженности по состоянию на 14.01.2016 (л.д. 12), данными по договору N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 (л.д. 13), письмом управления от 17.02.2011 N 3039СП (л.д. 69) и расчетом задолженности по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 (л.д. 56-57) подтверждается, что задолженность по арендной плате за указанное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о предоставлении преимущественного права выкупа у общества отсутствовала.
Соответственно при обращении в УМС с заявлением от 16.06.2016 вх. N 6745СП обществом были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В то же время, как следует из оспариваемого решения от 29.07.2016 N 6745СП, единственным основанием для возврата заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения послужили обстоятельства, связанные с перерасчетом арендных платежей по договору аренды за спорный период.
Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он не соответствует закону, как принятый при отсутствии к тому правовых оснований.
Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.
По смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.
Как уже было указано выше, имеющимися в материалах дела актами сверки взаимных расчетов по арендной плате и расчетом о задолженности подтверждается, что в период с июля 2010 года по июнь 2015 года включительно арендатор регулярно оплачивал арендную плату по договору от 01.07.2010 в размере, установленном с учетом корректирующего коэффициента 0,4, то есть в сумме 1786,51 руб. и в сумме 2000,89 руб. (с учетом коэффициента инфляции 1,12 с 01.03.2015), а с 01.07.2015 на основании договора от 21.07.2015 - без учета корректирующего коэффициента, то есть в сумме 4874 руб.
Анализ указанных документов показывает, что задолженность по оплате арендной платы у общества на дату обращения в управление с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствовала.
В свою очередь наличие у заявителя задолженности по арендной плате в отношении спорного помещения было обусловлено произведенным управлением перерасчетом арендной платы за период с 01.07.2010 по 30.06.2015 ввиду несоответствия дополнительных соглашений к договору пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67).
В частности, как следует из оспариваемого решения и имеющихся в материалах расчетов задолженности по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 от 01.07.2010 за период с 01.07.2010 по 30.06.2015 и по договору аренды N 05-04928-002-Н-АР-7213-00 от 21.07.2015 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 (л.д. 56-59), управление посчитало, что с 01.07.2010 размер арендной платы должен был составлять 4351,75 руб. в месяц, а с 01.03.2015 с учетом применения коэффициента инфляции - 4873,98 руб.
Сведения о таком перерасчете и, как следствие, о наличии у заявителя задолженности по арендной плате в отношении спорного помещения впервые были доведены до общества оспариваемым решением от 29.07.2016 N 6745сп (л.д. 8).
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности довода УМС о наличии у заявителя задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе спорного помещения, поскольку указанная задолженность явилась следствием перерасчета арендной платы по инициативе арендодателя только в июле 2016 года.
В свою очередь общество действовало как добросовестный арендатор и принимало все необходимые меры для своевременного и полного внесения арендодателю арендной платы по договору.
Оценивая довод заявителя жалобы о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 недвижимого имущества от 01.07.2010, направленных на применение к субъекту малого предпринимательства льготного корректирующего коэффициента, позволяющего уменьшить размер арендной платы за пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
По правилам части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно подпункту 4 пункта 105 Правил N 67 в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (подпункт 16 пункта 114 указанных Правил).
Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
В пункте 20 названного Постановления также разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что в спорной ситуации на аукцион под лотом N 3 было выставлено право на заключение договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, ввиду чего начальной (минимальной) ценой являлась цена права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы.
Учитывая, что победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 3 явилось общество, в соответствии с оформленным по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества протоколом N 2/3-ПА от 18.06.2010, между обществом и управлением был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества города Владивостока N 3-ПА.
При этом на основании указанного договора между УМС и обществом был заключен договор аренды от 01.07.2010 N 05-04928-002-Н-АР-6402-00 в отношении спорного недвижимого имущества.
Пунктом 3.3 данного договора предусмотрено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.
Согласно пункту 3.4 этого же договора размер арендной платы может быть пересмотрен на основании пункта 2.1.4 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды от 01.07.2010 арендодатель имеет право изменять не чаще одного раза в год размер арендной платы за объект, указанный в пункте 1.1 договора в следующих случаях изменения порядка определения арендной платы; изменение базовой ставки арендной платы; изменение значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы.
Соответственно в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой, и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Материалами дела подтверждается, что основанием для заключения дополнительных соглашений к договору аренды послужили положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток".
При этом, как уже было указано выше, спорные дополнительные соглашения были заключены в соответствии с распоряжениями УМС от 12.09.2011 N 735/28, от 29.03.2013 N 228/28 и от 20.08.2014 N 620/28 о применении к расчету арендной платы по спорному договору корректирующего коэффициента в размере 0,4.
Названные дополнительные соглашения, равно как и указанные распоряжения УМС, в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны. В свою очередь утверждение управления о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды в силу приведенных норм права и обстоятельств настоящего спора нормативно не обосновано.
В этой связи довод апелляционной жалобы о недействительности дополнительных соглашений к договору аренды и, как следствие, о наличии у общества задолженности по арендной плате на дату обращения с заявлением от 16.06.2016 о предоставлении преимущественного права выкупа спорного помещения судом апелляционной инстанции не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на направленное в адрес Главы города Владивостока представление прокуратуры города Владивостока от 13.01.2015 N 7-2016/73 с требованием о недопущении нарушения положений Закона N 135-ФЗ по аналогичному договору аренды, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку не опровергает указанные выше выводы.
С учетом изложенного довод заявителя жалобы о том, что общество не отвечает критериям, установленным Законом N 159-ФЗ для реализации права выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку у него имелась задолженность по арендной плате в сумме 155145,80 руб. по состоянию на 22.07.2016, не нашел подтверждение материалами дела.
Таким образом, учитывая, что целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым Законом N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации преимущественного права по приватизации арендуемого им муниципального имущества.
Соответственно отказ управления в реализации заявителю преимущественного права на выкуп арендованного имущества, выраженный письмом от 29.07.2016 N 6745сп, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества как субъекта малого предпринимательства, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.
Кроме того, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно признал соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязание УМС совершить действия в порядке Закона N 159-ФЗ по принятию условий продажи помещения площадью 31,8 кв. м, расположенного в здании (лит. 1), номер на поэтажном плане 6 (V), этаж: 1, по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Чичерина, 10.
Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Соответственно решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не относит на УМС судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.07.2017 по делу N А51-6068/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)