Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи помещения между покупателем и продавцом возникли разногласия по вопросам: 1) стоимости помещения, 2) условий оплаты, 3) зачета стоимости неотделимых улучшений имущества в счет оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
от истца: Рой Е.Е., представитель по доверенности от 01.11.2014 б/н
от ответчика: Каун О.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-12/3
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед"
на решение от 03.07.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015
по делу N А73-3306/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.В. Бутковский,
в суде апелляционной инстанции судьи М.О. Волкова, Е.В. Гричановская, И.В. Иноземцев
по иску общества с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед"
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
об урегулировании разногласий при заключении договора
Общество с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед" (ОГРН 1022700924620, г. Хабаровск) (далее - ООО МОЦ "Аквамед", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, г. Хабаровск) (далее - департамент, ДМС администрации г. Хабаровска) с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого функционального помещения I(2-9, 13-16), II(1-10), площадью 284,4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б, в виде понуждения ответчика заключить указанный договор на условиях пунктов 1.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.10 - 2.3.13 в редакции истца согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.07.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015, иск удовлетворен частично. Суды обязали ДМС администрации г. Хабаровска заключить с ООО МОЦ "Аквамед" договор купли-продажи нежилого (функционального) помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) площадью 284,4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б, изложив пункты 2.3.3, 2.3.7 договора в редакции ООО МОЦ "Аквамед" согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора. Пункт 2.3.5 договора изложен в следующей редакции: "Покупатель перечисляет сумму стоимости объекта ежемесячно равными долями по 169 708,21 рубль (216 833,33 рублей - 47 125,12 рублей) в месяц в течение 60 месяцев, начиная с месяца заключения договора, если с даты заключения договора до конца первого месяца остается менее либо ровно 18 дней." Пункт 2.3.10 договора изложен в следующей редакции: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя на 47 125,12 рублей согласно пункту 2.3.5 договора". В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, общество и Департамент обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Дальневосточного округа.
ООО МОЦ "Аквамед" считает судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований принятыми с нарушением норм материального права, а выводы судов неоснованными на имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем просит судебные акты в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель не согласен со ссылкой суда на дело N А73-14584/2014, полагает, что по указанному делу оспаривалось бездействие департамента в части непринятия решения об отчуждении спорного имущества и об обязании Департамента заключить договор купли-продажи. Разногласия по стоимости спорного объекта в указанном деле не рассматривались. Настаивает, что стоимость имущества должна быть определена на основании отчета от 22.10.2014 N 2731 (6 560 000 руб.), исходя из которой подлежит установлению редакция пунктов 2.3.5, 2.3.1.0 договора. Кроме этого считает, что сумма 2 827 507 руб. подлежит учету в ежемесячных платежах, начиная с первого платежа, и только после соответствующего зачета пропорционально оплачивается стоимость имущества.
ДМС администрации г. Хабаровска в кассационной жалобе не согласен с зачетом выполненных работ (2 827 507 руб.) и изложением пунктов 2.3.5, 2.3.10 и пункта 2.3.7 в части установления 18 дней оплаты по договору. Полагает, что все работы, выполненные истцом, не были согласованы с арендодателем, ссылается на снижение размера арендной платы путем применения пониженного коэффициента.
Общество в отзыве против доводов, изложенных в кассационной жалобе департамента, возражает, считает принятые судебные акты в части удовлетворенных требований законными и обоснованными.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, ООО МОЦ "Аквамед" на основании договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска от 09.03.2011 N 19/11, в редакции дополнительных соглашений от 21.03.2011, от 14.03.2014, на условиях аренды использует имущество - 755/1000 доли в здании площадью 376,8 кв. м в виде комнат I(2-9, 13-16) на первом этаже площадью 141,9 кв. м и комнат II(1-10) на втором этаже площадью 142,5 кв. м общей площадью 284,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б.
23.07.2014 ООО МОЦ "Аквамед" подало в Департамент заявление о приобретении в собственность арендуемого объекта в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 06.08.2014 N 7935/05-10 Департамент сообщил обществу, что здание, в котором находится спорное имущество зарегистрировано на праве муниципальной собственности в качестве "центрального распределительного пункта", поэтому при его отчуждении следует руководствоваться статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом уведомил о проводимой работе по снятию со здания статуса "центральный распределительный пункт".
После изменения статуса здания департамент письмом от 03.12.2014 N 12176/05-10 предложил обществу выкупить нежилые помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) общей площадью 284,4 кв. м по правилам ФЗ 3 159-ФЗ, представив проект договора купли-продажи N 49.
Согласно проекту договора стоимость выкупаемого имущества определена на основании отчета об оценки от 27.11.2014 N 153-ОН и составляет 13 010 000 руб. (пункт 1.2).
Пунктом 2.3 установлено, что покупатель обязан оплатить стоимость купленного объекта муниципальной собственности в течение 10-ти календарных дней, после подписания договора купли-продажи путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца.
Общество, не соглашаясь со стоимостью выкупаемого имущества и условиями об оплате этой стоимости, направило в адрес департамента протокол разногласий к договору N 49. Согласно соответствующему протоколу предложено изменить пункт 1.2 в части выкупаемой стоимости имущества, а именно стоимость имущество предложено определить в сумме 6 560 000 руб. на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.10.2014 N 2731, выполненного независимым оценщиком ООО РЭОЦ "Вымпел". Также предложено изменить пункт 2.3 договора дополнив его пунктами 2.3.1 - 2.3.13, содержащими условия о рассрочке оплаты в течение 5 лет, а именно 60 месяцев, с даты заключения договора; начало оплаты - в течение 18 банковских дней со дня подписания договора; о зачете произведенных обществом неотделимых улучшений выкупаемого имущества в сумме 2 827 507 руб.; о распределении этой суммы с учетом предложенной рассрочки.
Отсутствие согласие по пунктам 1.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.10 - 2.3.13 в редакции покупателя послужило основанием для обращения ООО МОЦ "Аквамед" в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суды, установив, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендуемое им имущество находится в муниципальной собственности, обоснованно признали подлежащими применению к спорным правоотношениям правил ФЗ N 159-ФЗ, положений статей 445, 446 ГК РФ.
Разрешая спор относительно стоимости выкупаемого имущества, изложенной в пункте 1.2 договора, судами учтено следующее.
Так, обществом предложено заключить договор по цене определенной на основании отчета от 22.10.2014 N 2731, стоимость по этому отчету по состоянию на 23.07.2014 составила 6 560 000 руб. При этом общество, обосновывая соответствующую сумму стоимости, считает, что последняя составлена на день его обращения о выкупе имущества.
Вместе с тем судами установлено, что согласно техническому паспорту по состоянию на 12.09.2013, договору аренды N 19/11 арендуемый истцом объект представлял собой отдельные комнаты в здании электроэнергетики как едином объекте недвижимости.
Согласно данным кадастрового паспорта, помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) с кадастровым номером 27:23:0030109:1018 как самостоятельный объект гражданского оборота сформирован 29.10.2014, после изменения назначения объекта, арендуемого истцом.
ДМС администрации г. Хабаровска представлен Отчет об оценке по состоянию на 14.11.2014, соответствие которого требованиям Федерального закона об оценочной деятельности подтверждено заключением N 102/14 экспертно-консультативного комитета Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков.
Таким образом, поскольку на момент подачи обществом заявления о выкупе имущества (23.07.2014), последнее не могло быть отчуждено ввиду его назначения как объект электроэнергетики, являющийся ограниченным в обороте, судом правомерно принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества отчет об оценке от 27.11.2014 N 153-ОН ООО "Агентство ХЭО", составленный по состоянию на 14.11.2014, стоимость имущества по этому отчету составляет 13 010 000 руб. При этом судом приняты во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А73-14584/2014 и подтверждающие невозможность выкупа спорного имущества на дату подачи заявления обществом по указанным обстоятельствам.
При установленном, суды правомерно приняли пункт 1.2 договора в редакции продавца.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе общества, по этому условию договора не опровергают установленных по делу обстоятельств, поэтому судом кассационной инстанции не принимаются.
Относительно редакции пункта 2.3 договора установлено следующее.
Общество, предлагая изменить этот пункт договора, дополнила его следующими пунктами.
- пунктом 2.3.3: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов за рассрочку платежа (далее - процентов) исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России 8,25% годовых, с учетом уменьшения основного долга на суммы произведенных платежей. Количество начисляемых процентов составляет 2,75%".
- пунктом 2.3.5: "Покупатель перечисляет сумму продажной цены за объект нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки, в соответствии с графиком платежей, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью".
- пунктом 2.3.7: "Оплата по договору начинает производиться в течение 18 дней со дня его подписания. Днем оплаты считается день поступления суммы на расчетный счет продавца, указанный в пункте 6.4 настоящего договора".
- пунктом 2.3.10: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента подписания настоящего договора и считается погашенной. Данная оплата в размере 2 827 507 рублей засчитывается не единым разовым платежом в счет оплаты стоимости приобретаемого объект, а (с учетом рассрочки платежа на 60 месяцев) распределяется следующим образом: задолженность погашается в хронологическом порядке, начиная с задолженности, погашение которой должно быть произведено на дату, указанную в пункте 2.3.4 настоящего договора, и далее согласно графику платежа. Засчитанная в счет оплаты основного долга сумма 2 827 507 рублей погашает начисленную сумму основного долга 2 827 507 рублей за первые 25 платежей помесячно в равных долях по 113 100 рублей в месяц. Указанные первые 25 платежей, а именно - 2 827 507 рублей считаются погашенными с момента подписания договора и проценты на них не начисляются".
- пунктом 2.3.11: "Последующие платежи по погашению основного долга (с 26 по 60 платеж включительно) производятся помесячно в равных долях, в размере 106 634 рублей ежемесячного платежа".
- пунктом 2.1.12: "Оставшаяся сумма погашения основного долга составляет 6 650 000-2 827 507 рублей = 3 732 493 рублей, (погашается с 26 по 60 платеж включительно), на которую далее начисляются проценты согласно пункту 3.4 данного договора. Количество начисляемых процентов составляет 2,75%".
- пунктом 2.3.13: "График платежей (приложение 1) прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью".
Пункты 2.3.4., 2.3.6, 2.3.8, 2.3.9 согласно протоколу согласования разногласий приняты ответчиком в редакции истца.
Суды, принимая пункты 2.3.3, 2.3.7 в редакции истца исходили из того, что содержащиеся в них условия о рассрочке оплаты приобретаемого имущества, о начислении процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, соответствуют положениям частей 1, 3 статьи 5 ФЗ N 159-ФЗ, статьи 2 Закона Хабаровского края от 17.12.2008 N 223 "О сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в краевой государственной собственности или муниципальной собственности при реализации преимущественного права на его приобретение". При этом суд принимая во внимание редакцию истца по началу перечисления установленной части платежа: в течение 18 дней с момента подписания договора (вместо 10 дней предусмотренных в редакции ответчика) не усмотрел, что такой срок (18 дней) является основанием для отклонения в этой части иска. Более того суд учел, что в редакции ответчика срок (10 дней) устанавливался для выкупа имущества единовременным платежом.
Пункты 2.3.5, 2.3.10 фактически связаны с возможностью зачета затрат истца на капитальный ремонт арендуемых помещений и установлением размера ежемесячных платежей.
Судами установлено, что истцом произведены затраты на неотделимые улучшения помещений. Стоимость этих затрат составила 2 827 507 руб. и подтверждена представленными в материалах дела дефектной ведомостью на капитальный ремонт, локальными сметными расчетами на работы, договорами подряда от 11.04.2011 (на выполнение строительных работ), от 01 04 2011 N 1 (на выполнение электромонтажных работ), от 02.11.2011 (на выполнение монтажных работ отопительного оборудования), от 23.10.2013 N 03/434-т (на проведение кадастровых работ), от 22.03.2011 N 18630/11 (на проведение работ по инвентаризации объектов недвижимости), от 11.01.2012 N 10/2012 (на обследование технического состояния конструкций здания), от 29.03.2013 N 20/03/13 (на выполнение проектных работ), актами приемки выполненных работ, в том числе составленных по форме КС-2, КС-3.
Суды, оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ указанные документы, признали, что приведенные в них работы относятся к капитальному ремонту помещений и работам, связанным непосредственно с выделением помещений в качестве самостоятельного объекта. В этой связи суды, руководствуясь частью 6 статьи 5 ФЗ N 159-ФЗ, обоснованно сделали вывод о возможности зачета указанных затрат в сумме 2 827 507 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества. Суды также учли, что по части работ капитального характера арендодателем согласовано их выполнение.
Судами правомерно, как не подтвержденный надлежащими доказательствами и противоречащий материалам дела, отклонен довод департамента о том, что арендная плата по договору устанавливалась с понижающим коэффициентом для целей проведения необходимого ремонта. В частности в деле отсутствует расчет арендной платы, свидетельствующий, что при его определении учитывались соответствующие расходы по капитальному ремонту и расходы, связанные с обособлением помещений в самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая установленные в этой части спора обстоятельства суд счел возможным изменить пункты 2.3.5, 2.3.10 договора, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 2.3.5: "Покупатель перечисляет сумму стоимости объекта ежемесячно равными долями по 169 708,21 рублей (216 833,33-47 125,12) в месяц в течение 60 месяцев, начиная с месяца заключения договора, если с даты заключения договора до конца первого месяца остается менее либо ровно 18 дней";
- - пункт 2.3.10: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя на 47 125,12 рублей согласно пункту 2.3.5 договора".
При этом 216 833,33 рублей = 13 010 000 рублей / 60 месяцев; 47 125,12 рублей = 2 827 507 рублей / 60 месяцев.
В отношении иных условий, изложенных в оспариваемых пунктах 2.3.11 - 2.3.13 в иске отказано, поскольку необходимость их установления в судебном порядке отсутствует.
Доводы, содержащиеся в жалобах, не могут быть приняты во внимание, поскольку фактически направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций и аналогичны доводам, приведенным в соответствующих апелляционных жалобах.
По результатам рассмотрения жалоб суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 03.07.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу N А73-3306/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 26.01.2016 N Ф03-5908/2015 ПО ДЕЛУ N А73-3306/2015
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения в виде понуждения заключить договор на условиях протокола согласования разногласий.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи помещения между покупателем и продавцом возникли разногласия по вопросам: 1) стоимости помещения, 2) условий оплаты, 3) зачета стоимости неотделимых улучшений имущества в счет оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. N Ф03-5908/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
от истца: Рой Е.Е., представитель по доверенности от 01.11.2014 б/н
от ответчика: Каун О.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-12/3
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед"
на решение от 03.07.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015
по делу N А73-3306/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.В. Бутковский,
в суде апелляционной инстанции судьи М.О. Волкова, Е.В. Гричановская, И.В. Иноземцев
по иску общества с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед"
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
об урегулировании разногласий при заключении договора
Общество с ограниченной ответственностью Медицинский оздоровительный центр "Аквамед" (ОГРН 1022700924620, г. Хабаровск) (далее - ООО МОЦ "Аквамед", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, г. Хабаровск) (далее - департамент, ДМС администрации г. Хабаровска) с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого функционального помещения I(2-9, 13-16), II(1-10), площадью 284,4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б, в виде понуждения ответчика заключить указанный договор на условиях пунктов 1.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.10 - 2.3.13 в редакции истца согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.07.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015, иск удовлетворен частично. Суды обязали ДМС администрации г. Хабаровска заключить с ООО МОЦ "Аквамед" договор купли-продажи нежилого (функционального) помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) площадью 284,4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б, изложив пункты 2.3.3, 2.3.7 договора в редакции ООО МОЦ "Аквамед" согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора. Пункт 2.3.5 договора изложен в следующей редакции: "Покупатель перечисляет сумму стоимости объекта ежемесячно равными долями по 169 708,21 рубль (216 833,33 рублей - 47 125,12 рублей) в месяц в течение 60 месяцев, начиная с месяца заключения договора, если с даты заключения договора до конца первого месяца остается менее либо ровно 18 дней." Пункт 2.3.10 договора изложен в следующей редакции: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя на 47 125,12 рублей согласно пункту 2.3.5 договора". В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, общество и Департамент обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Дальневосточного округа.
ООО МОЦ "Аквамед" считает судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований принятыми с нарушением норм материального права, а выводы судов неоснованными на имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем просит судебные акты в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель не согласен со ссылкой суда на дело N А73-14584/2014, полагает, что по указанному делу оспаривалось бездействие департамента в части непринятия решения об отчуждении спорного имущества и об обязании Департамента заключить договор купли-продажи. Разногласия по стоимости спорного объекта в указанном деле не рассматривались. Настаивает, что стоимость имущества должна быть определена на основании отчета от 22.10.2014 N 2731 (6 560 000 руб.), исходя из которой подлежит установлению редакция пунктов 2.3.5, 2.3.1.0 договора. Кроме этого считает, что сумма 2 827 507 руб. подлежит учету в ежемесячных платежах, начиная с первого платежа, и только после соответствующего зачета пропорционально оплачивается стоимость имущества.
ДМС администрации г. Хабаровска в кассационной жалобе не согласен с зачетом выполненных работ (2 827 507 руб.) и изложением пунктов 2.3.5, 2.3.10 и пункта 2.3.7 в части установления 18 дней оплаты по договору. Полагает, что все работы, выполненные истцом, не были согласованы с арендодателем, ссылается на снижение размера арендной платы путем применения пониженного коэффициента.
Общество в отзыве против доводов, изложенных в кассационной жалобе департамента, возражает, считает принятые судебные акты в части удовлетворенных требований законными и обоснованными.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, ООО МОЦ "Аквамед" на основании договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска от 09.03.2011 N 19/11, в редакции дополнительных соглашений от 21.03.2011, от 14.03.2014, на условиях аренды использует имущество - 755/1000 доли в здании площадью 376,8 кв. м в виде комнат I(2-9, 13-16) на первом этаже площадью 141,9 кв. м и комнат II(1-10) на втором этаже площадью 142,5 кв. м общей площадью 284,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45б.
23.07.2014 ООО МОЦ "Аквамед" подало в Департамент заявление о приобретении в собственность арендуемого объекта в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 06.08.2014 N 7935/05-10 Департамент сообщил обществу, что здание, в котором находится спорное имущество зарегистрировано на праве муниципальной собственности в качестве "центрального распределительного пункта", поэтому при его отчуждении следует руководствоваться статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом уведомил о проводимой работе по снятию со здания статуса "центральный распределительный пункт".
После изменения статуса здания департамент письмом от 03.12.2014 N 12176/05-10 предложил обществу выкупить нежилые помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) общей площадью 284,4 кв. м по правилам ФЗ 3 159-ФЗ, представив проект договора купли-продажи N 49.
Согласно проекту договора стоимость выкупаемого имущества определена на основании отчета об оценки от 27.11.2014 N 153-ОН и составляет 13 010 000 руб. (пункт 1.2).
Пунктом 2.3 установлено, что покупатель обязан оплатить стоимость купленного объекта муниципальной собственности в течение 10-ти календарных дней, после подписания договора купли-продажи путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца.
Общество, не соглашаясь со стоимостью выкупаемого имущества и условиями об оплате этой стоимости, направило в адрес департамента протокол разногласий к договору N 49. Согласно соответствующему протоколу предложено изменить пункт 1.2 в части выкупаемой стоимости имущества, а именно стоимость имущество предложено определить в сумме 6 560 000 руб. на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.10.2014 N 2731, выполненного независимым оценщиком ООО РЭОЦ "Вымпел". Также предложено изменить пункт 2.3 договора дополнив его пунктами 2.3.1 - 2.3.13, содержащими условия о рассрочке оплаты в течение 5 лет, а именно 60 месяцев, с даты заключения договора; начало оплаты - в течение 18 банковских дней со дня подписания договора; о зачете произведенных обществом неотделимых улучшений выкупаемого имущества в сумме 2 827 507 руб.; о распределении этой суммы с учетом предложенной рассрочки.
Отсутствие согласие по пунктам 1.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.10 - 2.3.13 в редакции покупателя послужило основанием для обращения ООО МОЦ "Аквамед" в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суды, установив, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендуемое им имущество находится в муниципальной собственности, обоснованно признали подлежащими применению к спорным правоотношениям правил ФЗ N 159-ФЗ, положений статей 445, 446 ГК РФ.
Разрешая спор относительно стоимости выкупаемого имущества, изложенной в пункте 1.2 договора, судами учтено следующее.
Так, обществом предложено заключить договор по цене определенной на основании отчета от 22.10.2014 N 2731, стоимость по этому отчету по состоянию на 23.07.2014 составила 6 560 000 руб. При этом общество, обосновывая соответствующую сумму стоимости, считает, что последняя составлена на день его обращения о выкупе имущества.
Вместе с тем судами установлено, что согласно техническому паспорту по состоянию на 12.09.2013, договору аренды N 19/11 арендуемый истцом объект представлял собой отдельные комнаты в здании электроэнергетики как едином объекте недвижимости.
Согласно данным кадастрового паспорта, помещения I(2-9, 13-16), II(1-10) с кадастровым номером 27:23:0030109:1018 как самостоятельный объект гражданского оборота сформирован 29.10.2014, после изменения назначения объекта, арендуемого истцом.
ДМС администрации г. Хабаровска представлен Отчет об оценке по состоянию на 14.11.2014, соответствие которого требованиям Федерального закона об оценочной деятельности подтверждено заключением N 102/14 экспертно-консультативного комитета Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков.
Таким образом, поскольку на момент подачи обществом заявления о выкупе имущества (23.07.2014), последнее не могло быть отчуждено ввиду его назначения как объект электроэнергетики, являющийся ограниченным в обороте, судом правомерно принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества отчет об оценке от 27.11.2014 N 153-ОН ООО "Агентство ХЭО", составленный по состоянию на 14.11.2014, стоимость имущества по этому отчету составляет 13 010 000 руб. При этом судом приняты во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А73-14584/2014 и подтверждающие невозможность выкупа спорного имущества на дату подачи заявления обществом по указанным обстоятельствам.
При установленном, суды правомерно приняли пункт 1.2 договора в редакции продавца.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе общества, по этому условию договора не опровергают установленных по делу обстоятельств, поэтому судом кассационной инстанции не принимаются.
Относительно редакции пункта 2.3 договора установлено следующее.
Общество, предлагая изменить этот пункт договора, дополнила его следующими пунктами.
- пунктом 2.3.3: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов за рассрочку платежа (далее - процентов) исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России 8,25% годовых, с учетом уменьшения основного долга на суммы произведенных платежей. Количество начисляемых процентов составляет 2,75%".
- пунктом 2.3.5: "Покупатель перечисляет сумму продажной цены за объект нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки, в соответствии с графиком платежей, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью".
- пунктом 2.3.7: "Оплата по договору начинает производиться в течение 18 дней со дня его подписания. Днем оплаты считается день поступления суммы на расчетный счет продавца, указанный в пункте 6.4 настоящего договора".
- пунктом 2.3.10: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента подписания настоящего договора и считается погашенной. Данная оплата в размере 2 827 507 рублей засчитывается не единым разовым платежом в счет оплаты стоимости приобретаемого объект, а (с учетом рассрочки платежа на 60 месяцев) распределяется следующим образом: задолженность погашается в хронологическом порядке, начиная с задолженности, погашение которой должно быть произведено на дату, указанную в пункте 2.3.4 настоящего договора, и далее согласно графику платежа. Засчитанная в счет оплаты основного долга сумма 2 827 507 рублей погашает начисленную сумму основного долга 2 827 507 рублей за первые 25 платежей помесячно в равных долях по 113 100 рублей в месяц. Указанные первые 25 платежей, а именно - 2 827 507 рублей считаются погашенными с момента подписания договора и проценты на них не начисляются".
- пунктом 2.3.11: "Последующие платежи по погашению основного долга (с 26 по 60 платеж включительно) производятся помесячно в равных долях, в размере 106 634 рублей ежемесячного платежа".
- пунктом 2.1.12: "Оставшаяся сумма погашения основного долга составляет 6 650 000-2 827 507 рублей = 3 732 493 рублей, (погашается с 26 по 60 платеж включительно), на которую далее начисляются проценты согласно пункту 3.4 данного договора. Количество начисляемых процентов составляет 2,75%".
- пунктом 2.3.13: "График платежей (приложение 1) прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью".
Пункты 2.3.4., 2.3.6, 2.3.8, 2.3.9 согласно протоколу согласования разногласий приняты ответчиком в редакции истца.
Суды, принимая пункты 2.3.3, 2.3.7 в редакции истца исходили из того, что содержащиеся в них условия о рассрочке оплаты приобретаемого имущества, о начислении процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, соответствуют положениям частей 1, 3 статьи 5 ФЗ N 159-ФЗ, статьи 2 Закона Хабаровского края от 17.12.2008 N 223 "О сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в краевой государственной собственности или муниципальной собственности при реализации преимущественного права на его приобретение". При этом суд принимая во внимание редакцию истца по началу перечисления установленной части платежа: в течение 18 дней с момента подписания договора (вместо 10 дней предусмотренных в редакции ответчика) не усмотрел, что такой срок (18 дней) является основанием для отклонения в этой части иска. Более того суд учел, что в редакции ответчика срок (10 дней) устанавливался для выкупа имущества единовременным платежом.
Пункты 2.3.5, 2.3.10 фактически связаны с возможностью зачета затрат истца на капитальный ремонт арендуемых помещений и установлением размера ежемесячных платежей.
Судами установлено, что истцом произведены затраты на неотделимые улучшения помещений. Стоимость этих затрат составила 2 827 507 руб. и подтверждена представленными в материалах дела дефектной ведомостью на капитальный ремонт, локальными сметными расчетами на работы, договорами подряда от 11.04.2011 (на выполнение строительных работ), от 01 04 2011 N 1 (на выполнение электромонтажных работ), от 02.11.2011 (на выполнение монтажных работ отопительного оборудования), от 23.10.2013 N 03/434-т (на проведение кадастровых работ), от 22.03.2011 N 18630/11 (на проведение работ по инвентаризации объектов недвижимости), от 11.01.2012 N 10/2012 (на обследование технического состояния конструкций здания), от 29.03.2013 N 20/03/13 (на выполнение проектных работ), актами приемки выполненных работ, в том числе составленных по форме КС-2, КС-3.
Суды, оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ указанные документы, признали, что приведенные в них работы относятся к капитальному ремонту помещений и работам, связанным непосредственно с выделением помещений в качестве самостоятельного объекта. В этой связи суды, руководствуясь частью 6 статьи 5 ФЗ N 159-ФЗ, обоснованно сделали вывод о возможности зачета указанных затрат в сумме 2 827 507 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества. Суды также учли, что по части работ капитального характера арендодателем согласовано их выполнение.
Судами правомерно, как не подтвержденный надлежащими доказательствами и противоречащий материалам дела, отклонен довод департамента о том, что арендная плата по договору устанавливалась с понижающим коэффициентом для целей проведения необходимого ремонта. В частности в деле отсутствует расчет арендной платы, свидетельствующий, что при его определении учитывались соответствующие расходы по капитальному ремонту и расходы, связанные с обособлением помещений в самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая установленные в этой части спора обстоятельства суд счел возможным изменить пункты 2.3.5, 2.3.10 договора, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 2.3.5: "Покупатель перечисляет сумму стоимости объекта ежемесячно равными долями по 169 708,21 рублей (216 833,33-47 125,12) в месяц в течение 60 месяцев, начиная с месяца заключения договора, если с даты заключения договора до конца первого месяца остается менее либо ровно 18 дней";
- - пункт 2.3.10: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта в сумме 2 827 507 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя на 47 125,12 рублей согласно пункту 2.3.5 договора".
При этом 216 833,33 рублей = 13 010 000 рублей / 60 месяцев; 47 125,12 рублей = 2 827 507 рублей / 60 месяцев.
В отношении иных условий, изложенных в оспариваемых пунктах 2.3.11 - 2.3.13 в иске отказано, поскольку необходимость их установления в судебном порядке отсутствует.
Доводы, содержащиеся в жалобах, не могут быть приняты во внимание, поскольку фактически направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций и аналогичны доводам, приведенным в соответствующих апелляционных жалобах.
По результатам рассмотрения жалоб суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 03.07.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу N А73-3306/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)