Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец утверждает, что ответчик не вправе был сдавать в аренду помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в здании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мерзлякова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Варовой Л.Н.,
судей Панковой Т.В., Кириенко Е.В.,
при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 07 декабря 2015 года дело по апелляционным жалобам С., общества с ограниченной ответственностью "Эгида" на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 сентября 2015 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Эгида" в пользу С. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек и вернуть оплаченную государственную пошлину в сумме <...> рублей <...> копеек - всего <...> рублей <...> копеек, в остальной части исковых требований отказать".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца по доверенности Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы истца С. и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика по доверенности К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ООО "Эгида" и указавшего на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы истца, судебная коллегия
установила:
С. обратилась с иском к ООО "Эгида" о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины.
Исковые требования мотивированы тем, что 01.02.2013 г. между индивидуальным предпринимателем С. (арендатор) и ООО "Эгида" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на третьем этаже здания по адресу: <...>. Договором установлена арендная плата в размере <...> рублей в месяц, что соответствует <...> рублей за один кв. метр площади нежилого помещения. Данный договор заключен, в том числе, в отношении общего имущества собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, так как ответчиком в аренду передана также лестничная площадка с лестницами площадью 49,3 кв. м и лестничная площадка с лестницами площадью 18,7 кв. м, расположенные на 3 этаже. ООО "Эгида" не вправе было сдавать в аренду имущество, которое используется всеми собственниками помещений в здании. Арендная плата уплачивалась ответчику в период с 01.02.2013 г. по 30.11.2015 г., соответственно размер неосновательного обогащения составил: <...> рублей x 22 мес. = <...> рублей. Согласно техническому паспорту нежилого помещения, выданному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю, площадь нежилого помещения составляет 638,9 кв. м, что менее площади, указанной в договоре, на 43,1 кв. м. Сумма неосновательного обогащения, полученная ответчиком в результате передачи в аренду нежилого помещения меньшей площадью, составила: 43,1 кв. м x <...> руб. x 22 мес. = <...> рублей. Общая сумма неосновательного обогащения составляет: <...> рублей (<...> + <...> руб.).
Судом постановлено приведенное выше решение.
С решением суда не согласна истец С. в той части, которой в удовлетворении иска отказано. В обжалуемой части просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, приводя следующие доводы. 1) договор аренды от 01.02.2013 г. заключен до вступления в силу Закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 Гражданского кодекса РФ" N 100-ФЗ, в связи с чем к данному договору подлежат применению нормы подраздела 4 раздела 1 части 1 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г. 2) При проведении технической инвентаризации нежилых помещений, переданных по договору аренды, установлено, что ответчиком получались денежные средства, в том числе за имущество, являющееся объектом общей собственности собственников помещений в здании. Отношения собственников помещений, возникающие по поводу общего имущества в здании, законом не урегулированы. В связи с этим к данным правоотношениям подлежат применению по аналогии правовые нормы статей 249, 289, 290 ГК РФ, что также указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. Со ссылкой на правовые нормы ст. 166, ст. 167, ст. 168 ГК РФ заявитель жалобы указывает, что договор аренды в части помещений лестничных клеток подлежит квалификации в качестве недействительного. При этом вывод суда об отсутствии у истца права заявлять о недействительности сделки в части передачи помещений, входящих в состав общего имущества здания, является неправомерным. 3) Истец не оспаривал вещные права ответчика на общее имущество, а исходил из того, что данные помещения принадлежат всем собственникам помещений в здании. Учитывая назначение данных помещений, они не могли быть переданы в пользование по договору аренды. Истец вносил арендную плату, в том числе за помещения, пользование которыми было исключено. Природа правоотношений между сторонами представляет собой отношения по поводу сервитута, так как общее имущество использовалось истцом исключительно для прохода к арендуемым помещениям, что подтверждает неосновательность полученных за пользование данными помещениями денежных средств.
Ответчик ООО "Эгида" в апелляционной жалобе просит решение суда также отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора. 1) Судом не дана оценка тому, что предмет договора аренды в соответствии с п. 2.1.1 был принят арендатором, в приложении N 1 к договору сторонами определено арендуемое помещение как помещение, в котором отсутствовали перегородки; при заключении договора истец действовал в качестве ИП. Суд ошибочно основывал свой вывод на: техпаспорте помещения по состоянию на 02.02.2015 г. (т.к. данный паспорт не отражает состояние помещения на дату заключения договора аренды, не обладает признаками допустимости доказательств - с 01.01.2015 г. такие полномочия принадлежат органам Росреестра); экспертном заключении Роспотребнадзора РФ по ПК от 16.02.2007 г. (в заключении не указано, какой площади перегородки имеют место и имеются ли они вообще, не указан этаж расположения кабинетов, нет данных об общей площади помещения); акте проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 24.10.2012 г. (акт не содержит сведений о наличии перегородок на 3-м этаже здания, в нем указаны лишь нарушения, допущенные третьим лицом); договорах субаренды от 01.02.2013 г., заключенными с ИП Д. и ИП Ю. (в договорах не содержится сведений о наличии перегородок, их площади, из договоров не следует, что передаваемые помещения обособлены перегородками); договоре субаренды с ООО "УК <...>" (не содержит сведений о перегородках, заключен намного позднее передачи имущества истцу). 2) Судом необоснованно отклонены представленные ответчиком доказательства - заключение ООО "ПСФ <...>", согласно которому общая площадь спорных помещений составляет 681, 65 кв. м. Судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы с учетом разных технических параметров спорного помещения в документах, представленных в материалы дела. 3) Со ссылкой на правовые нормы ст. 1102 ГК РФ указывает, что суммы, о возврате которых заявлено истцом, вносились на основании договора аренды, неосновательное обогащение не может быть взыскано по определению. 4) Предмет договора аренды сторонами был согласован, каких-либо претензий со стороны арендатора в период действия договора, при его расторжении и передаче арендодателю не заявлялось, в том числе заявлений об уменьшении размера арендной платы. Договор аренды не оспорен и недействительным не признан, со стороны истца имеется злоупотребление правом.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При разрешении спора судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Эгида" на праве собственности принадлежат нежилые помещения: площадью 15, 3 кв. м (основание - договор купли-продажи недвижимости от 23.09.2005 г., право зарегистрировано 05.11.2005 г.) и площадью 666, 7 кв. м (основание - договор долевого инвестирования строительства объекта от 21.01.2003 г., акт приема-передачи от 18.07.2005 г., протокол внеочередного общего собрания участников ООО <...> от 31.10.2004 г.; право зарегистрировано 15.02.2006 г.), расположенные на 3-м этаже здания по <...> в г. Перми. Общая площадь принадлежащих ООО "Эгида" помещений составляет 682 кв. м.
01.02.2013 г. между индивидуальным предпринимателем С. (истец, арендатор) и ООО "Эгида" (ответчик, арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого во временное владение и пользование арендатора для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности передано нежилое помещение площадью 682 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания по адресу: <...>. В качестве неотъемлемой части договора сторонами указан План передаваемого в аренду имущества (приложение N 1). В п. 3 договора сторонами установлена арендная плата в размере <...> рублей в месяц (коммунальные платежи, а также оплата расходов по содержанию имущества общего пользования входят в размер арендной платы).
Обязательства арендатора по внесению арендной платы за период с 01.02.2013 г. по 30.11.2014 г. выполнены в полном объеме (платежные поручения, т. 1 л.д. 20-160).
30.04.2015 г. договор аренды нежилых помещений соглашением сторон расторгнут.
Согласно техническому паспорту, составленному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Пермскому краю (Пермское отделение) по состоянию на 02.02.2015 г., общая площадь помещений 3 этажа здания по адресу: <...>, составляет 638, 9 кв. м, из них лестничная клетка - 49,3 кв. м, лестничная клетка - 18,7 кв. м.
По данным ООО ПСФ "Финист", представленных ответчиком (л.д. 227), сотрудниками организации проведены обмерочные работы нежилых помещений на 3-м этаже здания по <...> в г. Перми. В результате проведенных работ общая площадь помещений по внутренним поверхностям наружных стен без учета внутренних перегородок составила 681, 65 кв. м (обмерочный чертеж представлен в материалы дела).
При разрешении спора суд пришел к выводу о том, что площадь фактически переданных ООО "Эгида" в пользование арендатора (С.) по договору аренды помещений на 43, 1 кв. м меньше указанной в предмете договора аренды. В связи с этим суд квалифицировал сумму, уплаченную арендатором в качестве платы за пользование площадью помещений, превышающих фактическую, в качестве неосновательного обогащения ответчика (арендодателя) и удовлетворил заявленные исковые требования в данной части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в остальной части (за пользование помещениями лестничных клеток площадью 49,3 и 18, 7 кв. м), суд исходил из отсутствия оснований для квалификации договора аренды в указанной части ничтожным, в том числе по обстоятельствам отсутствия у арендатора права оспаривать вещные права арендодателя на предмет аренды.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, фактических обстоятельствах дела.
Доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии оснований для применения судом положений правовых норм ГК РФ о недействительности сделок в редакции Закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 Гражданского кодекса РФ" N 100-ФЗ, выводы суда не опровергают.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При разрешении вопроса о правомерности требований истца, как арендатора помещений, суд исходил из отсутствия у него правового интереса (заинтересованности) для оспаривания договора аренды по основаниям отсутствия у арендодателя полномочий на распоряжение указываемой частью помещений, предоставленных в аренду.
Данный вывод суда является правильным, доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.
Согласно п. 2.1 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 289-О-О установление того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ, то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять, как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело.
В силу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В рассматриваемом споре судом установлено, что объект договора аренды (нежилые помещения), в том числе входящие в его состав помещения лестничных клеток, принадлежит ООО "Эгида" на праве индивидуальной (раздельной) собственности; данное право возникло у юридического лица по самостоятельным правовым основаниям. Заявляя о недействительности договора аренды в оспариваемой части, истцом фактически поставлен вопрос о квалификации спорных помещений (лестничных клеток) в качестве объекта общего имущества здания, что предполагает множественность субъекта (собственники помещений в здании) на стороне правообладателя (арендодателя) и правовой режим общей долевой собственности. Указанное свидетельствует об оспаривании истцом вещных прав ответчика на спорные помещения. Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, истец, как арендатор, не является лицом, которое может оспаривать вещные права арендодателя, как собственника помещения; доказательств наличия полномочий действовать от имени собственников иных помещений в здании, чьи интересы, по мнению истца, нарушаются заключенным договором, у истца не имеется, о нарушении своих прав правообладатели иных помещений в здании не заявляют.
Доводы апелляционной жалобы ответчика коллегией также отклоняются.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из приведенных положений закона следует, что в предмет рассмотрения суда при разрешении спора о взыскании неосновательного обогащения входит установление обстоятельств получения (сбережения) ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие для этого установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; размер неосновательного обогащения.
Поскольку судом установлено, что в пользование истца арендодателем предоставлено помещение меньшей площади, чем предусмотрено договором аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, поскольку арендная плата подлежит уплате за пользование.
Довод жалобы о том, что площадь арендованного помещения определена судом на основании недопустимого доказательства - техпаспорта, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", судебной коллегией отклоняется. Указывая о недопустимости данного доказательства, заявитель жалобы ссылается на ч. 1 ст. 3 Закона "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Данной правовой нормой, как следует из ее содержания, установлен орган, уполномоченный осуществлять кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости. Указываемое заявителем жалобы обстоятельство (составление техпаспорта неуполномоченным лицом) не может рассматриваться в качестве критерия допустимости (недопустимости) доказательства при рассмотрении настоящего спора, поскольку вопросы кадастрового учета объекта аренды в предмет рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска не входят. В связи с этим технический паспорт, составленный по результатам инвентаризации, проведенной с целью определения характеристик (площади и состава) объекта, правильно принят судом в качестве допустимого письменного доказательства по делу.
Довод жалобы о необоснованном отклонении судом ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы с целью разрешения противоречий в представленных документах относительно площади арендованных помещений, судебной коллегией не принимается. Суд при разрешении ходатайства правильно исходил из возможности рассмотрения дела по представленным доказательствам. При этом коллегия дополнительно считает необходимым указать, что в представленном стороной истца техпаспорте отражена площадь занимаемых помещений третьего этажа по внутреннему обмеру (с учетом перегородок), а в документе ответчика, изготовленном ООО "ПСФ "Финист" - без учета внутренних перегородок. Поскольку в данных документах площадь арендованных помещений определена по различным критериям, стороны, участвующие в деле, не оспаривали факт сокращения используемой площади за счет установленных перегородок, оснований для вывода о наличии в представленных документах каких-либо противоречий у суда не имелось.
В рассматриваемом споре истцом заявлено о необходимости внесения арендной платы за фактическое использование полезной площади арендуемых помещений. В связи с этим юридически значимым при разрешении спора, как правильно указано ответчиком в тексте апелляционной жалобы, являлось установление временного периода монтажа данных перегородок (до либо после заключения договора аренды). Судом при рассмотрении спора установлено, что на дату заключения договора аренды данные перегородки были установлены. К указанному выводу суд пришел на основании совокупности доказательств, в том числе из пояснений третьего лица ЗАО "Научно-производственное акционерное общество <...>, которое являлось арендатором спорных отношений до заключения сторонами рассматриваемого договора, иных доказательств, которые в решении суда приведены. Доводы апелляционной жалобы в указанной части направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых коллегия по доводам жалобы не усматривает. Ссылка в жалобе на невозможность принятия в качестве доказательств наличия в арендованных помещениях перегородок экспертного заключения Роспотребнадзора РФ по ПК от 16.02.2007 г., акта проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 24.10.2012 г., договоров субаренды от 01.02.2013 г., не может быть признана состоятельной. В техпаспорте, изготовленном ОГУП ЦТИ ПК по состоянию на 6 апреля 2005 г., план помещений которого сторонами фактически указан в качестве приложения к договору аренды, в составе объекта указано лишь 7 помещений. Вместе с тем, в перечисленных выше документах, в том числе содержится перечень (не закрытый) используемых арендатором помещений (регистратура, лечебнодиагностические кабинеты врачей-офтальмологов, врача общей семейной практики, кабинета УЗИ, операционного блока с централизованной моечнодезинфекционной, гардеробная, туалеты, бытовые комнаты отдыха персонала, административные помещения). Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на дату заключения договора аренды план помещений, указанных в приложении к договору, не соответствовал фактическим данным. В связи с этим суд пришел к верному выводу о том, что площадь фактически используемых помещений менее площади указанной в договоре аренды, и на стороне ответчика имеется неосновательное обогащений в виде платы за площадь, пользование которой арендатором не осуществлялось.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность выводов суда, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., общества с ограниченной ответственностью "Эгида" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 07.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-12609/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец утверждает, что ответчик не вправе был сдавать в аренду помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в здании.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 декабря 2015 г. по делу N 33-12609/2015
Судья Мерзлякова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Варовой Л.Н.,
судей Панковой Т.В., Кириенко Е.В.,
при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 07 декабря 2015 года дело по апелляционным жалобам С., общества с ограниченной ответственностью "Эгида" на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 сентября 2015 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Эгида" в пользу С. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек и вернуть оплаченную государственную пошлину в сумме <...> рублей <...> копеек - всего <...> рублей <...> копеек, в остальной части исковых требований отказать".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца по доверенности Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы истца С. и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика по доверенности К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ООО "Эгида" и указавшего на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы истца, судебная коллегия
установила:
С. обратилась с иском к ООО "Эгида" о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины.
Исковые требования мотивированы тем, что 01.02.2013 г. между индивидуальным предпринимателем С. (арендатор) и ООО "Эгида" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на третьем этаже здания по адресу: <...>. Договором установлена арендная плата в размере <...> рублей в месяц, что соответствует <...> рублей за один кв. метр площади нежилого помещения. Данный договор заключен, в том числе, в отношении общего имущества собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, так как ответчиком в аренду передана также лестничная площадка с лестницами площадью 49,3 кв. м и лестничная площадка с лестницами площадью 18,7 кв. м, расположенные на 3 этаже. ООО "Эгида" не вправе было сдавать в аренду имущество, которое используется всеми собственниками помещений в здании. Арендная плата уплачивалась ответчику в период с 01.02.2013 г. по 30.11.2015 г., соответственно размер неосновательного обогащения составил: <...> рублей x 22 мес. = <...> рублей. Согласно техническому паспорту нежилого помещения, выданному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю, площадь нежилого помещения составляет 638,9 кв. м, что менее площади, указанной в договоре, на 43,1 кв. м. Сумма неосновательного обогащения, полученная ответчиком в результате передачи в аренду нежилого помещения меньшей площадью, составила: 43,1 кв. м x <...> руб. x 22 мес. = <...> рублей. Общая сумма неосновательного обогащения составляет: <...> рублей (<...> + <...> руб.).
Судом постановлено приведенное выше решение.
С решением суда не согласна истец С. в той части, которой в удовлетворении иска отказано. В обжалуемой части просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, приводя следующие доводы. 1) договор аренды от 01.02.2013 г. заключен до вступления в силу Закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 Гражданского кодекса РФ" N 100-ФЗ, в связи с чем к данному договору подлежат применению нормы подраздела 4 раздела 1 части 1 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г. 2) При проведении технической инвентаризации нежилых помещений, переданных по договору аренды, установлено, что ответчиком получались денежные средства, в том числе за имущество, являющееся объектом общей собственности собственников помещений в здании. Отношения собственников помещений, возникающие по поводу общего имущества в здании, законом не урегулированы. В связи с этим к данным правоотношениям подлежат применению по аналогии правовые нормы статей 249, 289, 290 ГК РФ, что также указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. Со ссылкой на правовые нормы ст. 166, ст. 167, ст. 168 ГК РФ заявитель жалобы указывает, что договор аренды в части помещений лестничных клеток подлежит квалификации в качестве недействительного. При этом вывод суда об отсутствии у истца права заявлять о недействительности сделки в части передачи помещений, входящих в состав общего имущества здания, является неправомерным. 3) Истец не оспаривал вещные права ответчика на общее имущество, а исходил из того, что данные помещения принадлежат всем собственникам помещений в здании. Учитывая назначение данных помещений, они не могли быть переданы в пользование по договору аренды. Истец вносил арендную плату, в том числе за помещения, пользование которыми было исключено. Природа правоотношений между сторонами представляет собой отношения по поводу сервитута, так как общее имущество использовалось истцом исключительно для прохода к арендуемым помещениям, что подтверждает неосновательность полученных за пользование данными помещениями денежных средств.
Ответчик ООО "Эгида" в апелляционной жалобе просит решение суда также отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора. 1) Судом не дана оценка тому, что предмет договора аренды в соответствии с п. 2.1.1 был принят арендатором, в приложении N 1 к договору сторонами определено арендуемое помещение как помещение, в котором отсутствовали перегородки; при заключении договора истец действовал в качестве ИП. Суд ошибочно основывал свой вывод на: техпаспорте помещения по состоянию на 02.02.2015 г. (т.к. данный паспорт не отражает состояние помещения на дату заключения договора аренды, не обладает признаками допустимости доказательств - с 01.01.2015 г. такие полномочия принадлежат органам Росреестра); экспертном заключении Роспотребнадзора РФ по ПК от 16.02.2007 г. (в заключении не указано, какой площади перегородки имеют место и имеются ли они вообще, не указан этаж расположения кабинетов, нет данных об общей площади помещения); акте проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 24.10.2012 г. (акт не содержит сведений о наличии перегородок на 3-м этаже здания, в нем указаны лишь нарушения, допущенные третьим лицом); договорах субаренды от 01.02.2013 г., заключенными с ИП Д. и ИП Ю. (в договорах не содержится сведений о наличии перегородок, их площади, из договоров не следует, что передаваемые помещения обособлены перегородками); договоре субаренды с ООО "УК <...>" (не содержит сведений о перегородках, заключен намного позднее передачи имущества истцу). 2) Судом необоснованно отклонены представленные ответчиком доказательства - заключение ООО "ПСФ <...>", согласно которому общая площадь спорных помещений составляет 681, 65 кв. м. Судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы с учетом разных технических параметров спорного помещения в документах, представленных в материалы дела. 3) Со ссылкой на правовые нормы ст. 1102 ГК РФ указывает, что суммы, о возврате которых заявлено истцом, вносились на основании договора аренды, неосновательное обогащение не может быть взыскано по определению. 4) Предмет договора аренды сторонами был согласован, каких-либо претензий со стороны арендатора в период действия договора, при его расторжении и передаче арендодателю не заявлялось, в том числе заявлений об уменьшении размера арендной платы. Договор аренды не оспорен и недействительным не признан, со стороны истца имеется злоупотребление правом.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При разрешении спора судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Эгида" на праве собственности принадлежат нежилые помещения: площадью 15, 3 кв. м (основание - договор купли-продажи недвижимости от 23.09.2005 г., право зарегистрировано 05.11.2005 г.) и площадью 666, 7 кв. м (основание - договор долевого инвестирования строительства объекта от 21.01.2003 г., акт приема-передачи от 18.07.2005 г., протокол внеочередного общего собрания участников ООО <...> от 31.10.2004 г.; право зарегистрировано 15.02.2006 г.), расположенные на 3-м этаже здания по <...> в г. Перми. Общая площадь принадлежащих ООО "Эгида" помещений составляет 682 кв. м.
01.02.2013 г. между индивидуальным предпринимателем С. (истец, арендатор) и ООО "Эгида" (ответчик, арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого во временное владение и пользование арендатора для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности передано нежилое помещение площадью 682 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания по адресу: <...>. В качестве неотъемлемой части договора сторонами указан План передаваемого в аренду имущества (приложение N 1). В п. 3 договора сторонами установлена арендная плата в размере <...> рублей в месяц (коммунальные платежи, а также оплата расходов по содержанию имущества общего пользования входят в размер арендной платы).
Обязательства арендатора по внесению арендной платы за период с 01.02.2013 г. по 30.11.2014 г. выполнены в полном объеме (платежные поручения, т. 1 л.д. 20-160).
30.04.2015 г. договор аренды нежилых помещений соглашением сторон расторгнут.
Согласно техническому паспорту, составленному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Пермскому краю (Пермское отделение) по состоянию на 02.02.2015 г., общая площадь помещений 3 этажа здания по адресу: <...>, составляет 638, 9 кв. м, из них лестничная клетка - 49,3 кв. м, лестничная клетка - 18,7 кв. м.
По данным ООО ПСФ "Финист", представленных ответчиком (л.д. 227), сотрудниками организации проведены обмерочные работы нежилых помещений на 3-м этаже здания по <...> в г. Перми. В результате проведенных работ общая площадь помещений по внутренним поверхностям наружных стен без учета внутренних перегородок составила 681, 65 кв. м (обмерочный чертеж представлен в материалы дела).
При разрешении спора суд пришел к выводу о том, что площадь фактически переданных ООО "Эгида" в пользование арендатора (С.) по договору аренды помещений на 43, 1 кв. м меньше указанной в предмете договора аренды. В связи с этим суд квалифицировал сумму, уплаченную арендатором в качестве платы за пользование площадью помещений, превышающих фактическую, в качестве неосновательного обогащения ответчика (арендодателя) и удовлетворил заявленные исковые требования в данной части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в остальной части (за пользование помещениями лестничных клеток площадью 49,3 и 18, 7 кв. м), суд исходил из отсутствия оснований для квалификации договора аренды в указанной части ничтожным, в том числе по обстоятельствам отсутствия у арендатора права оспаривать вещные права арендодателя на предмет аренды.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, фактических обстоятельствах дела.
Доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии оснований для применения судом положений правовых норм ГК РФ о недействительности сделок в редакции Закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 Гражданского кодекса РФ" N 100-ФЗ, выводы суда не опровергают.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При разрешении вопроса о правомерности требований истца, как арендатора помещений, суд исходил из отсутствия у него правового интереса (заинтересованности) для оспаривания договора аренды по основаниям отсутствия у арендодателя полномочий на распоряжение указываемой частью помещений, предоставленных в аренду.
Данный вывод суда является правильным, доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.
Согласно п. 2.1 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 289-О-О установление того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ, то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять, как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело.
В силу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В рассматриваемом споре судом установлено, что объект договора аренды (нежилые помещения), в том числе входящие в его состав помещения лестничных клеток, принадлежит ООО "Эгида" на праве индивидуальной (раздельной) собственности; данное право возникло у юридического лица по самостоятельным правовым основаниям. Заявляя о недействительности договора аренды в оспариваемой части, истцом фактически поставлен вопрос о квалификации спорных помещений (лестничных клеток) в качестве объекта общего имущества здания, что предполагает множественность субъекта (собственники помещений в здании) на стороне правообладателя (арендодателя) и правовой режим общей долевой собственности. Указанное свидетельствует об оспаривании истцом вещных прав ответчика на спорные помещения. Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, истец, как арендатор, не является лицом, которое может оспаривать вещные права арендодателя, как собственника помещения; доказательств наличия полномочий действовать от имени собственников иных помещений в здании, чьи интересы, по мнению истца, нарушаются заключенным договором, у истца не имеется, о нарушении своих прав правообладатели иных помещений в здании не заявляют.
Доводы апелляционной жалобы ответчика коллегией также отклоняются.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из приведенных положений закона следует, что в предмет рассмотрения суда при разрешении спора о взыскании неосновательного обогащения входит установление обстоятельств получения (сбережения) ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие для этого установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; размер неосновательного обогащения.
Поскольку судом установлено, что в пользование истца арендодателем предоставлено помещение меньшей площади, чем предусмотрено договором аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, поскольку арендная плата подлежит уплате за пользование.
Довод жалобы о том, что площадь арендованного помещения определена судом на основании недопустимого доказательства - техпаспорта, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", судебной коллегией отклоняется. Указывая о недопустимости данного доказательства, заявитель жалобы ссылается на ч. 1 ст. 3 Закона "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Данной правовой нормой, как следует из ее содержания, установлен орган, уполномоченный осуществлять кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости. Указываемое заявителем жалобы обстоятельство (составление техпаспорта неуполномоченным лицом) не может рассматриваться в качестве критерия допустимости (недопустимости) доказательства при рассмотрении настоящего спора, поскольку вопросы кадастрового учета объекта аренды в предмет рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска не входят. В связи с этим технический паспорт, составленный по результатам инвентаризации, проведенной с целью определения характеристик (площади и состава) объекта, правильно принят судом в качестве допустимого письменного доказательства по делу.
Довод жалобы о необоснованном отклонении судом ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы с целью разрешения противоречий в представленных документах относительно площади арендованных помещений, судебной коллегией не принимается. Суд при разрешении ходатайства правильно исходил из возможности рассмотрения дела по представленным доказательствам. При этом коллегия дополнительно считает необходимым указать, что в представленном стороной истца техпаспорте отражена площадь занимаемых помещений третьего этажа по внутреннему обмеру (с учетом перегородок), а в документе ответчика, изготовленном ООО "ПСФ "Финист" - без учета внутренних перегородок. Поскольку в данных документах площадь арендованных помещений определена по различным критериям, стороны, участвующие в деле, не оспаривали факт сокращения используемой площади за счет установленных перегородок, оснований для вывода о наличии в представленных документах каких-либо противоречий у суда не имелось.
В рассматриваемом споре истцом заявлено о необходимости внесения арендной платы за фактическое использование полезной площади арендуемых помещений. В связи с этим юридически значимым при разрешении спора, как правильно указано ответчиком в тексте апелляционной жалобы, являлось установление временного периода монтажа данных перегородок (до либо после заключения договора аренды). Судом при рассмотрении спора установлено, что на дату заключения договора аренды данные перегородки были установлены. К указанному выводу суд пришел на основании совокупности доказательств, в том числе из пояснений третьего лица ЗАО "Научно-производственное акционерное общество <...>, которое являлось арендатором спорных отношений до заключения сторонами рассматриваемого договора, иных доказательств, которые в решении суда приведены. Доводы апелляционной жалобы в указанной части направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых коллегия по доводам жалобы не усматривает. Ссылка в жалобе на невозможность принятия в качестве доказательств наличия в арендованных помещениях перегородок экспертного заключения Роспотребнадзора РФ по ПК от 16.02.2007 г., акта проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 24.10.2012 г., договоров субаренды от 01.02.2013 г., не может быть признана состоятельной. В техпаспорте, изготовленном ОГУП ЦТИ ПК по состоянию на 6 апреля 2005 г., план помещений которого сторонами фактически указан в качестве приложения к договору аренды, в составе объекта указано лишь 7 помещений. Вместе с тем, в перечисленных выше документах, в том числе содержится перечень (не закрытый) используемых арендатором помещений (регистратура, лечебнодиагностические кабинеты врачей-офтальмологов, врача общей семейной практики, кабинета УЗИ, операционного блока с централизованной моечнодезинфекционной, гардеробная, туалеты, бытовые комнаты отдыха персонала, административные помещения). Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на дату заключения договора аренды план помещений, указанных в приложении к договору, не соответствовал фактическим данным. В связи с этим суд пришел к верному выводу о том, что площадь фактически используемых помещений менее площади указанной в договоре аренды, и на стороне ответчика имеется неосновательное обогащений в виде платы за площадь, пользование которой арендатором не осуществлялось.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность выводов суда, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., общества с ограниченной ответственностью "Эгида" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)