Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Загайнова Виктора Робертовича,
апелляционное производство N 05АП-3081/2017
на решение от 15.03.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-306/2017 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Большой Камень
к индивидуальному предпринимателю Загайнову Виктору Робертовичу
о взыскании 1 200 405 рублей 37 копеек,
при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили
Администрация городского округа Большой Камень (далее - администрация, истец) обратилась с исковым заявлением к ответчику индивидуальному предпринимателю Загайнову Виктору Робертовичу (далее - ИП Загайнов, ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца пени за невнесение арендной платы по договору аренды от 07.11.2013 N 32/13 за период с 11.01.2014 по 22.11.2016 в размере 1 200 405 рублей 37 копеек.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Загайнов обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом не дана оценка факту расторжения договора аренды, а также считает необоснованным отказ в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки.
К апелляционной жалобе в качестве дополнительных доказательств приложены постановление администрации от 25.03.2016 N 428, акт приема-передачи земельного участка, которые в отсутствие возражений истца приобщены к материалам дела.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на срок с 30.10.2013 по 30.10.2018 заключен договор от 07.11.2013 N 32/13 аренды земельного участка общей площадью 1,0197 га (10 197 м2) с кадастровым номером 25:36:010206:196 под строительство зданий для организации отдыха населения, договор зарегистрирован в установленном порядке.
Земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 30.10.2013, подписанному сторонами.
Сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 253 691 рубль 16 копеек (пункт 4.2. договора). Согласно пункту 4.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.12.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Полагая, что предпринимателем не исполняется обязательство по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности, администрация обратилась первоначально к ответчику с требованием погашении задолженности от 07.07.2016 N 01/12-1162.
Поскольку требование истца от 07.07.2016 N 01/12-1162 исполнено не было, Администрация городского округа Большой Камень обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с 30.10.2013 по 28.03.2016 в сумме 612 405 рублей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2016 по делу N А51-22276/2016, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017, требования Администрации городского округа Большой Камень удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 612 405 рублей основного долга по договору аренды от 07.11.2013 N 32/13.
При этом, пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком была допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, истец 24.11.2016 направил в адрес ответчика претензию N 04/16-3034 от 21.11.2016 с требованием об уплате неустойки, однако, ответчик на полученную 24.11.2016 и 29.12.2016 претензию не ответил, пеню не уплатил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт использования спорного имущества ответчиком подтверждается материалами дела.
Довод апеллянта о прекращении действия договора аренды с 25.03.2016 в связи с принятием администрацией постановления о расторжении договора аренды отклоняется в силу следующего.
Как следует из содержания постановления администрации N 25.03.2016 N 428, договор аренды расторгается в связи с выкупом арендуемого земельного участка Загайновым В.Р. в собственность, покупателю также предписывалось обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
Согласно разъяснениям пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. При этом стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Доказательств государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок не представлено.
Кроме того, в любом случае согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Приложенный к жалобе акт приема-передачи земельного участка не подписан.
Доказательств внесения арендной платы в установленном договором размере в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Начисление истцом неустойки на неисполненное ответчиком обязательство соответствует условиям договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, приведенным выше разъяснениям Пленума ВАС РФ, расчет неустойки апелляционным судом проверен и признается обоснованным.
В части заявления о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ апелляционная коллегия приходит к следующему.
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 АПК РФ.
Объективных доказательств несоответствия определенного арбитражным судом первой инстанции размера подлежащей взысканию неустойки положениям статьи 333 ГК РФ ответчиком не представлено.
При этом само по себе превышение установленного контрактом размера неустойки над ключевой ставкой, ставкой рефинансирования, ставками банковского процента по кредитам не названо в законодательстве в качестве обязательного основания для снижения неустойки, а только учитывается в судебной практике в качестве примерного порядка расчета неустойки, подлежащей снижению в случае доказанности ее несоразмерности.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 по делу N А51-306/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2017 N 05АП-3081/2017 ПО ДЕЛУ N А51-306/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. по делу N А51-306/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 20 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Загайнова Виктора Робертовича,
апелляционное производство N 05АП-3081/2017
на решение от 15.03.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-306/2017 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Большой Камень
к индивидуальному предпринимателю Загайнову Виктору Робертовичу
о взыскании 1 200 405 рублей 37 копеек,
при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили
установил:
Администрация городского округа Большой Камень (далее - администрация, истец) обратилась с исковым заявлением к ответчику индивидуальному предпринимателю Загайнову Виктору Робертовичу (далее - ИП Загайнов, ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца пени за невнесение арендной платы по договору аренды от 07.11.2013 N 32/13 за период с 11.01.2014 по 22.11.2016 в размере 1 200 405 рублей 37 копеек.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Загайнов обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом не дана оценка факту расторжения договора аренды, а также считает необоснованным отказ в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки.
К апелляционной жалобе в качестве дополнительных доказательств приложены постановление администрации от 25.03.2016 N 428, акт приема-передачи земельного участка, которые в отсутствие возражений истца приобщены к материалам дела.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на срок с 30.10.2013 по 30.10.2018 заключен договор от 07.11.2013 N 32/13 аренды земельного участка общей площадью 1,0197 га (10 197 м2) с кадастровым номером 25:36:010206:196 под строительство зданий для организации отдыха населения, договор зарегистрирован в установленном порядке.
Земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 30.10.2013, подписанному сторонами.
Сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 253 691 рубль 16 копеек (пункт 4.2. договора). Согласно пункту 4.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.12.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Полагая, что предпринимателем не исполняется обязательство по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности, администрация обратилась первоначально к ответчику с требованием погашении задолженности от 07.07.2016 N 01/12-1162.
Поскольку требование истца от 07.07.2016 N 01/12-1162 исполнено не было, Администрация городского округа Большой Камень обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с 30.10.2013 по 28.03.2016 в сумме 612 405 рублей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2016 по делу N А51-22276/2016, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017, требования Администрации городского округа Большой Камень удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 612 405 рублей основного долга по договору аренды от 07.11.2013 N 32/13.
При этом, пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком была допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, истец 24.11.2016 направил в адрес ответчика претензию N 04/16-3034 от 21.11.2016 с требованием об уплате неустойки, однако, ответчик на полученную 24.11.2016 и 29.12.2016 претензию не ответил, пеню не уплатил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт использования спорного имущества ответчиком подтверждается материалами дела.
Довод апеллянта о прекращении действия договора аренды с 25.03.2016 в связи с принятием администрацией постановления о расторжении договора аренды отклоняется в силу следующего.
Как следует из содержания постановления администрации N 25.03.2016 N 428, договор аренды расторгается в связи с выкупом арендуемого земельного участка Загайновым В.Р. в собственность, покупателю также предписывалось обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
Согласно разъяснениям пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. При этом стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Доказательств государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок не представлено.
Кроме того, в любом случае согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Приложенный к жалобе акт приема-передачи земельного участка не подписан.
Доказательств внесения арендной платы в установленном договором размере в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Начисление истцом неустойки на неисполненное ответчиком обязательство соответствует условиям договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, приведенным выше разъяснениям Пленума ВАС РФ, расчет неустойки апелляционным судом проверен и признается обоснованным.
В части заявления о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ апелляционная коллегия приходит к следующему.
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 АПК РФ.
Объективных доказательств несоответствия определенного арбитражным судом первой инстанции размера подлежащей взысканию неустойки положениям статьи 333 ГК РФ ответчиком не представлено.
При этом само по себе превышение установленного контрактом размера неустойки над ключевой ставкой, ставкой рефинансирования, ставками банковского процента по кредитам не названо в законодательстве в качестве обязательного основания для снижения неустойки, а только учитывается в судебной практике в качестве примерного порядка расчета неустойки, подлежащей снижению в случае доказанности ее несоразмерности.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2017 по делу N А51-306/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)