Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Иноземцева А.А. по доверенности N 11313/1 от 28.12.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года, принятое по делу N А55-27384/2015 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, г. Тольятти,
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-С" (ОГРН 1096320000919, ИНН 6321224420), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании,
установил:
Мэрия г.о. Тольятти обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-С" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 30 сентября 2015 года в сумме 112 408 руб. 93 коп., неустойки за период с 11 декабря 2012 года по 16 марта 2016 года в сумме 15 707 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Центр-С" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскано 24 445 руб. 95 коп., в том числе задолженность в сумме 19 626 руб. 12 коп. и неустойка в сумме 4 819 руб. 83 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца, доводы указанные в апелляционной жалобе поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 09 октября 2012 года между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Центр-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2651, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок предназначенный для строительства мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе), сроком на 30 месяцев, с кадастровым номером 63:09:0102153:2671, общей площадью 2 885 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, восточнее здания, имеющего адрес: Южное шоссе, 113.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения размера арендной платы за единицу площади, рассчитанной по формуле:
А = Скад x Ки x Ка x Кв x Кс,
где Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли 5 017 руб. 53 коп. за 1 кв. м в год,
Ка - коэффициент категории арендатора ("1"),
Кв - коэффициент, учитывающий виды возводимых объектов на земельном участке - 0,00394,
Кс - коэффициент сроков строительства (на момент заключения договора 1, при превышении срока, определяемого в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организации строительства (продление срока действия разрешения на строительство - 2, при превышении срока продления срока действия разрешения на строительство - 3),
Ки - коэффициент инфляции расчетного года (2012 год) - 1,37.
В п. 2.3 договора сторонами согласовано, что арендная плата вносится арендатором каждый месяц, не позднее 10 числа от начала текущего месяца. Размер арендной платы за период (Ар) рассчитывается в рублях по формуле:
Ар = (Аг / Дг) x Др,
где Аг - годовой размер арендной платы,
Дг - количество дней в году,
Др - количество дней в периоде.
Также стороны внесли изменения, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органом местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке (п. 2.8.).
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 09 октября 2012 года.
29 октября 2012 года договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договорам послужило истцу основанием для обращения с заявленным иском в арбитражный суд.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с абзацем 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".
Согласно расчета истца, сумма долга ответчика по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 30 сентября 2015 года составляет 112 408 руб. 93 коп.
Однако, как верно установлено судом первой инстанции, истец при расчете размера арендной платы неверно определил процент от кадастровой стоимости земельных участков как равный для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса, мастерских по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлению мебели как третий год использования земельного участка в размере 1,40%. В данном случае следовало применить процент равный 0,70% (первые два года использования земельного участка) на основании следующего.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2013 года по делу N А55-10290/2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 года, признано недействительным Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 14 февраля 2013 года N 463-П/1 "Об отказе ООО "Центр-С" в выдаче разрешения на строительство мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе) на земельном участке, расположенном: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее здания, имеющего адрес: Южное шоссе, 113, в связи с чем общество в период с 09 октября 2012 года по 13 ноября 2013 года не могло использовать земельный участок по его целевому назначению.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63302000-406 от 07 мая 2015 года, утвержденного мэрией городского округа Тольятти, ответчиком было завершено строительство мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе).
Как верно указано судом первой инстанции, сдача объекта в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Таким образом, на основании ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в период с 01 января 2015 года по 07 мая 2015 года арендатор должен был оплатить арендные платежи исходя из годового размера арендной платы - 179 183 руб. 77 коп., а за период с 07 мая 2015 года исходя из годового размера - 230 136 руб. 45 коп., по формуле:
А = Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки,
- где: А - размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год, равный 79,77 руб. /кв. м;
- Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли за 1 кв. м в год, равный 8 872 руб. 68 коп.,
Ка - коэффициент категории арендатора 1,
- Кв - коэффициент вида использования земельного участка, равный для вида "земельные участки под СТО, автомойки" - 0,0081;
- Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования, равный 1;
- Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный 20015-1,11.
Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, с учетом произведенного расчета, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за спорный период подлежит взысканию в размере 19 626 руб. 12 коп.
Кроме того, истец руководствуясь п. 5.3 договора заявил требование о взыскании неустойки за период с 11 декабря 2012 года по 16 марта 2016 года в размере 15 707 руб. 69 коп.
Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в разделе 7 договора.
Суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком в спорный период, ненадлежащего исполнения ответчиком условий спорного договора, с учетом произведенного судом расчета, обоснованно удовлетворил требования Мэрии о взыскании неустойки в размере 4 819 руб. 83 коп.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года, принятое по делу N А55-27384/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 11АП-7770/2016 ПО ДЕЛУ N А55-27384/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А55-27384/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 28 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Иноземцева А.А. по доверенности N 11313/1 от 28.12.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года, принятое по делу N А55-27384/2015 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, г. Тольятти,
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-С" (ОГРН 1096320000919, ИНН 6321224420), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании,
установил:
Мэрия г.о. Тольятти обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-С" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 30 сентября 2015 года в сумме 112 408 руб. 93 коп., неустойки за период с 11 декабря 2012 года по 16 марта 2016 года в сумме 15 707 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Центр-С" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскано 24 445 руб. 95 коп., в том числе задолженность в сумме 19 626 руб. 12 коп. и неустойка в сумме 4 819 руб. 83 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца, доводы указанные в апелляционной жалобе поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 09 октября 2012 года между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Центр-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2651, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок предназначенный для строительства мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе), сроком на 30 месяцев, с кадастровым номером 63:09:0102153:2671, общей площадью 2 885 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, восточнее здания, имеющего адрес: Южное шоссе, 113.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения размера арендной платы за единицу площади, рассчитанной по формуле:
А = Скад x Ки x Ка x Кв x Кс,
где Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли 5 017 руб. 53 коп. за 1 кв. м в год,
Ка - коэффициент категории арендатора ("1"),
Кв - коэффициент, учитывающий виды возводимых объектов на земельном участке - 0,00394,
Кс - коэффициент сроков строительства (на момент заключения договора 1, при превышении срока, определяемого в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организации строительства (продление срока действия разрешения на строительство - 2, при превышении срока продления срока действия разрешения на строительство - 3),
Ки - коэффициент инфляции расчетного года (2012 год) - 1,37.
В п. 2.3 договора сторонами согласовано, что арендная плата вносится арендатором каждый месяц, не позднее 10 числа от начала текущего месяца. Размер арендной платы за период (Ар) рассчитывается в рублях по формуле:
Ар = (Аг / Дг) x Др,
где Аг - годовой размер арендной платы,
Дг - количество дней в году,
Др - количество дней в периоде.
Также стороны внесли изменения, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органом местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке (п. 2.8.).
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 09 октября 2012 года.
29 октября 2012 года договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договорам послужило истцу основанием для обращения с заявленным иском в арбитражный суд.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с абзацем 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".
Согласно расчета истца, сумма долга ответчика по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 30 сентября 2015 года составляет 112 408 руб. 93 коп.
Однако, как верно установлено судом первой инстанции, истец при расчете размера арендной платы неверно определил процент от кадастровой стоимости земельных участков как равный для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса, мастерских по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлению мебели как третий год использования земельного участка в размере 1,40%. В данном случае следовало применить процент равный 0,70% (первые два года использования земельного участка) на основании следующего.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2013 года по делу N А55-10290/2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 года, признано недействительным Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 14 февраля 2013 года N 463-П/1 "Об отказе ООО "Центр-С" в выдаче разрешения на строительство мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе) на земельном участке, расположенном: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее здания, имеющего адрес: Южное шоссе, 113, в связи с чем общество в период с 09 октября 2012 года по 13 ноября 2013 года не могло использовать земельный участок по его целевому назначению.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63302000-406 от 07 мая 2015 года, утвержденного мэрией городского округа Тольятти, ответчиком было завершено строительство мойки автомобилей и станции технического обслуживания с объектами обслуживания (кафе).
Как верно указано судом первой инстанции, сдача объекта в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Таким образом, на основании ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в период с 01 января 2015 года по 07 мая 2015 года арендатор должен был оплатить арендные платежи исходя из годового размера арендной платы - 179 183 руб. 77 коп., а за период с 07 мая 2015 года исходя из годового размера - 230 136 руб. 45 коп., по формуле:
А = Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки,
- где: А - размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год, равный 79,77 руб. /кв. м;
- Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли за 1 кв. м в год, равный 8 872 руб. 68 коп.,
Ка - коэффициент категории арендатора 1,
- Кв - коэффициент вида использования земельного участка, равный для вида "земельные участки под СТО, автомойки" - 0,0081;
- Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования, равный 1;
- Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный 20015-1,11.
Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, с учетом произведенного расчета, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за спорный период подлежит взысканию в размере 19 626 руб. 12 коп.
Кроме того, истец руководствуясь п. 5.3 договора заявил требование о взыскании неустойки за период с 11 декабря 2012 года по 16 марта 2016 года в размере 15 707 руб. 69 коп.
Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в разделе 7 договора.
Суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком в спорный период, ненадлежащего исполнения ответчиком условий спорного договора, с учетом произведенного судом расчета, обоснованно удовлетворил требования Мэрии о взыскании неустойки в размере 4 819 руб. 83 коп.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2016 года, принятое по делу N А55-27384/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)