Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Барановой Ю.И., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от ответчика - Горбуненко А.И. по доверенности от 18.08.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2017 по делу N А32-29877/2015
по иску администрация города Сочи
к ответчику - ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг"
при участии третьего лица - ПАО "Сбербанк России
о признании сделки недействительной (ничтожной), признании обременения земельного участка отсутствующим, взыскании задолженности
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Менеджмент, технологии, консалтинг" со следующими требованиями:
- - взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 1261410 руб. 62 коп., пеню за период с 18.05.1999 по 16.11.2015 в размере 104356 руб. 52 коп.;
- - признать договор аренды от 18.05.1999 N 4900001392 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-23-19/2024/2014-663;
- - признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м в виде договора от 18.05.1999 N 4900001392 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 132).
Определением от 02.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ПАО "Сбербанк России" (Юго-Западный банк).
Решением от 21.04.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гастелло, 38, признан недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 38, в виде аренды, зарегистрированной 16.03.2005 в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" на срок с 12.01.2005 до 01.01.2047 (номер государственной регистрации: 23-23-22/014/2005-391). В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что земельный участок на момент заключения спорного договора располагался на территории курорта федерального значения город Сочи. Полномочиями по распоряжению данной территорией администрация муниципального образования город-курорт Сочи не наделялась. Договор аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) является недействительной (ничтожной) сделкой согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции). Требование о признании отсутствующим обременения земельного участка заявлено правомерно. В удовлетворении требования о взыскании задолженности и пени отказано, поскольку в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы и расчетом арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, определенной данным экспертным исследованием, у ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" задолженность за спорный период с 01.07.2014 по 31.12.2015 отсутствует, имеется переплата.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения в части отказа во взыскании задолженности и пени, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом правомерно определен размер платы в соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 30.06.2009 N 210, отчетом от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка. Расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.
Представитель третьего лица - ПАО "Сбербанк России в заседание не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 18.05.1999 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Международная табачная корпорация" (арендатор) заключен договор аренды N 1392 (т. 1 л.д. 25-28), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях совместной аренды с ООО "Адлерская торгово-закупочная база" земельный участок площадью 11730 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Гастелло, 38, в Адлерском районе города Сочи. Земельный участок предоставлен для использования его в целях производственной деятельности (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды заключен на срок до 01.01.2047.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне А - 2 -а х 11 730 х 0,3.
В пункте 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Первый платеж устанавливается с 01.04.1999. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых ставок.
Между администрацией города Сочи и ООО "Международная табачная корпорация" заключено дополнительное соглашение от 04.02.2003 к договору N 1392 от 18.05.1999 (т. 1 л.д. 29), в соответствии с которым договору аренды земельного участка присвоен номер 4900001392. Кроме того, определен годовой размер арендной платы в сумме 776218 рублей в год в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в г. Сочи".
Между ООО "Международная табачная корпорация" (общество 1) и ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (общество 2) 12.01.2005 заключен договор о передаче права и обязанности по договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 32-34), согласно которому общество 1 передало свои права и обязанности, а общество 2 приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 4900001392 от 18.05.1999, заключенного между ООО "Международная табачная корпорация" и администрацией г. Сочи.
Между муниципальным образование г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (арендатор) 22.02.2008 заключено дополнительное соглашение к договору от 18.05.1999 N 4900001392 (т. 1 л.д. 101), согласно которому сумма годовой арендной платы составила 946962 руб. 90 коп. в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности за землю, в г. Сочи".
Между ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (арендатор) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (новый арендатор) 14.10.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4900001392 от 18.05.1999, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды N 4900001392 от 18.05.1999 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019.
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 39), согласно которому размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 и составляет 1316716 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 01.09.2014.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015 N 23-0-1-189/4020/2015-165 (т. 1 л.д. 45-46), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:19 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право которого зарегистрировано 05.11.2009. Земельный участок обременен арендой, зарегистрированной 16.03.2005, в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг". В отношении земельного участка также зарегистрирована ипотека права аренды в пользу ОАО "Сбербанк России", дата государственной регистрации - 11.07.2014, на основании договора ипотеки от 24.06.2014 N 1806/452/100398/И-3.
Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19. По результатам осмотра составлен акт от 20.02.2016 (т. 2 л.д. 22), из которого следует, что в предполагаемых границах земельного участка расположено одно пятиэтажное капитальное строение, три двухэтажных капитальных строения.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 19.12.2014 "Менеджмент, технологии и консалтинг" на праве собственности принадлежат следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38: здание трансформаторной подстанции, общей площадью 55,2 кв. м, литер Б, кадастровый номер 23:49:0402015:1166; нежилое здание общей площадью 13248,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402015:1078; подъездные пути общей площадью 2109 кв. м, протяженностью 210.35 п. м, литер ХХ, кадастровый номер 23:49:0402015:1330; нежилое здание - котельная, общей площадью 285,2 кв. м, литер Г2, кадастровый номер 23:49:0402015:1164.
Между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 1806/452/100398/И-3 (т. 1 л.д. 147-152), согласно которому названные объекты недвижимости и право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49604 02 015:19 переданы в залог Сбербанку в обеспечения исполнения ООО "Дельта+" обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 24.06.2014 N 1806/452/100398.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1392 является недействительной (ничтожной) сделкой, администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Как отмечено выше, решением от 21.04.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019 площадью 11 730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гастелло, 38 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 38, в виде аренды, зарегистрированной 16.03.2005 в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" на срок с 12.01.2005 до 01.01.2047 (номер государственной регистрации: 23-23-22/014/2005-391). В удовлетворении остальной части иска отказано.
Поскольку судебный акт в части удовлетворения требований не оспаривается, законность и обоснованность решения от 21.04.2017 проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 1261410 руб. 62 коп.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации признание недействительным договора аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) не освобождает ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что истцом правомерно определен размер платы в соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 30.06.2009 N 210, отчетом от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период после внесения в записи о принадлежности данного участка на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.
Расчет задолженности за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 произведен администрацией в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности за землю, в г. Сочи" с учетом размера годовой арендной платы 946962 руб. 90 коп.
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 39), согласно которому размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 и составляет 1316716 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 01.09.2014.
Расчет размера платы за пользование спорным земельным участком с 01.09.2014 произведен администрацией на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1316716 рублей.
Как отмечено выше, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:19 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, к спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5.7 постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210).
Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210).
В связи с тем, что в пункте 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Названное выше постановление Правительства Российской Федерации в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления). Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-30852/2015.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в период рассмотрения настоящего дела принято постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", которое вступило в силу 02.08.2016.
Согласно указанному постановлению арендная плата применительно к спорному земельному участку составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 2 названного постановления, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного постановления, подлежащая расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы. В соответствии с пунктом 12 утвержденного данным постановлением Порядком расчета арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 Порядка, не проводится. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в односторонне порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет.
Таким образом, при изменении рыночной стоимости земельного участка, которая может производиться не чаще одного раза в пять лет, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не проводится.
Поскольку 5 лет с момента определения рыночной стоимости земельного участка в 2014 году не истекли, коэффициент инфляции применению не подлежит (применяется в формуле как равный единице).
Определением от 02.06.2016 по настоящему делу судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Капитал +" Кисилевой Е.В.
Согласно выводам эксперта (заключение от 10.10.2016 N 10102016-ЗЭ - т. 2 л.д. 118-141) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.07.2014 составляет 28856000 рублей.
В соответствии с произведенным ответчиком расчетом (расчет - т. 3 л.д. 36), размер годовой арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 28856000 рублей и ставки арендной платы 1,5%, составляет 432840 рублей в год.
За спорный период с 01.07.2014 по 31.12.2015 (481 день) сумма арендной платы - 570400 руб. 11 коп.
По платежным поручениям N 58 от 01.06.2015, N 59 от 02.06.2015 (т. 3 л.д. 15, 22) ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" произвело оплату арендной платы по спорному договору в общей сумму 440000 рублей.
Кроме того, согласно расчету пени за периоды с 18.05.1999 по 07.04.2015 (т. 1 л.д. 11-14), по состоянию на 05.11.2009 у арендатора имеется переплата в размере 90804 руб. 68 коп., по состоянию на 08.09.2014 переплата составляет 288686 руб. 54 коп.
С учетом переплаты на 08.09.2014 и произведенной оплаты по названным выше платежным поручениям, задолженность отсутствует.
При таких условиях, в удовлетворении требований о взыскании задолженности судом первой инстанции отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2017 по делу N А32-29877/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 15АП-8166/2017 ПО ДЕЛУ N А32-29877/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. N 15АП-8166/2017
Дело N А32-29877/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Барановой Ю.И., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от ответчика - Горбуненко А.И. по доверенности от 18.08.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2017 по делу N А32-29877/2015
по иску администрация города Сочи
к ответчику - ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг"
при участии третьего лица - ПАО "Сбербанк России
о признании сделки недействительной (ничтожной), признании обременения земельного участка отсутствующим, взыскании задолженности
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Менеджмент, технологии, консалтинг" со следующими требованиями:
- - взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 1261410 руб. 62 коп., пеню за период с 18.05.1999 по 16.11.2015 в размере 104356 руб. 52 коп.;
- - признать договор аренды от 18.05.1999 N 4900001392 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-23-19/2024/2014-663;
- - признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м в виде договора от 18.05.1999 N 4900001392 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 132).
Определением от 02.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ПАО "Сбербанк России" (Юго-Западный банк).
Решением от 21.04.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гастелло, 38, признан недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 38, в виде аренды, зарегистрированной 16.03.2005 в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" на срок с 12.01.2005 до 01.01.2047 (номер государственной регистрации: 23-23-22/014/2005-391). В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что земельный участок на момент заключения спорного договора располагался на территории курорта федерального значения город Сочи. Полномочиями по распоряжению данной территорией администрация муниципального образования город-курорт Сочи не наделялась. Договор аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) является недействительной (ничтожной) сделкой согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции). Требование о признании отсутствующим обременения земельного участка заявлено правомерно. В удовлетворении требования о взыскании задолженности и пени отказано, поскольку в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы и расчетом арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, определенной данным экспертным исследованием, у ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" задолженность за спорный период с 01.07.2014 по 31.12.2015 отсутствует, имеется переплата.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения в части отказа во взыскании задолженности и пени, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом правомерно определен размер платы в соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 30.06.2009 N 210, отчетом от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка. Расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.
Представитель третьего лица - ПАО "Сбербанк России в заседание не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 18.05.1999 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Международная табачная корпорация" (арендатор) заключен договор аренды N 1392 (т. 1 л.д. 25-28), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях совместной аренды с ООО "Адлерская торгово-закупочная база" земельный участок площадью 11730 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Гастелло, 38, в Адлерском районе города Сочи. Земельный участок предоставлен для использования его в целях производственной деятельности (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды заключен на срок до 01.01.2047.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне А - 2 -а х 11 730 х 0,3.
В пункте 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Первый платеж устанавливается с 01.04.1999. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых ставок.
Между администрацией города Сочи и ООО "Международная табачная корпорация" заключено дополнительное соглашение от 04.02.2003 к договору N 1392 от 18.05.1999 (т. 1 л.д. 29), в соответствии с которым договору аренды земельного участка присвоен номер 4900001392. Кроме того, определен годовой размер арендной платы в сумме 776218 рублей в год в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в г. Сочи".
Между ООО "Международная табачная корпорация" (общество 1) и ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (общество 2) 12.01.2005 заключен договор о передаче права и обязанности по договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 32-34), согласно которому общество 1 передало свои права и обязанности, а общество 2 приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 4900001392 от 18.05.1999, заключенного между ООО "Международная табачная корпорация" и администрацией г. Сочи.
Между муниципальным образование г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (арендатор) 22.02.2008 заключено дополнительное соглашение к договору от 18.05.1999 N 4900001392 (т. 1 л.д. 101), согласно которому сумма годовой арендной платы составила 946962 руб. 90 коп. в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности за землю, в г. Сочи".
Между ЗАО "Межрегиональные технологии и консалтинг" (арендатор) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (новый арендатор) 14.10.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4900001392 от 18.05.1999, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды N 4900001392 от 18.05.1999 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019.
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 39), согласно которому размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 и составляет 1316716 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 01.09.2014.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015 N 23-0-1-189/4020/2015-165 (т. 1 л.д. 45-46), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:19 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право которого зарегистрировано 05.11.2009. Земельный участок обременен арендой, зарегистрированной 16.03.2005, в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг". В отношении земельного участка также зарегистрирована ипотека права аренды в пользу ОАО "Сбербанк России", дата государственной регистрации - 11.07.2014, на основании договора ипотеки от 24.06.2014 N 1806/452/100398/И-3.
Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19. По результатам осмотра составлен акт от 20.02.2016 (т. 2 л.д. 22), из которого следует, что в предполагаемых границах земельного участка расположено одно пятиэтажное капитальное строение, три двухэтажных капитальных строения.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 19.12.2014 "Менеджмент, технологии и консалтинг" на праве собственности принадлежат следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38: здание трансформаторной подстанции, общей площадью 55,2 кв. м, литер Б, кадастровый номер 23:49:0402015:1166; нежилое здание общей площадью 13248,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402015:1078; подъездные пути общей площадью 2109 кв. м, протяженностью 210.35 п. м, литер ХХ, кадастровый номер 23:49:0402015:1330; нежилое здание - котельная, общей площадью 285,2 кв. м, литер Г2, кадастровый номер 23:49:0402015:1164.
Между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 1806/452/100398/И-3 (т. 1 л.д. 147-152), согласно которому названные объекты недвижимости и право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49604 02 015:19 переданы в залог Сбербанку в обеспечения исполнения ООО "Дельта+" обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 24.06.2014 N 1806/452/100398.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1392 является недействительной (ничтожной) сделкой, администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Как отмечено выше, решением от 21.04.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019 площадью 11 730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гастелло, 38 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, д. 38, в виде аренды, зарегистрированной 16.03.2005 в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" на срок с 12.01.2005 до 01.01.2047 (номер государственной регистрации: 23-23-22/014/2005-391). В удовлетворении остальной части иска отказано.
Поскольку судебный акт в части удовлетворения требований не оспаривается, законность и обоснованность решения от 21.04.2017 проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв. м за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 1261410 руб. 62 коп.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации признание недействительным договора аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) не освобождает ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что истцом правомерно определен размер платы в соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 30.06.2009 N 210, отчетом от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период после внесения в записи о принадлежности данного участка на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.
Расчет задолженности за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 произведен администрацией в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности за землю, в г. Сочи" с учетом размера годовой арендной платы 946962 руб. 90 коп.
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 20.10.2014 (т. 1 л.д. 39), согласно которому размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014 и составляет 1316716 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 01.09.2014.
Расчет размера платы за пользование спорным земельным участком с 01.09.2014 произведен администрацией на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 16.06.2014 N 1-42/ОЗ-2014, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1316716 рублей.
Как отмечено выше, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:19 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, к спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5.7 постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210).
Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210).
В связи с тем, что в пункте 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Названное выше постановление Правительства Российской Федерации в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления). Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-30852/2015.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в период рассмотрения настоящего дела принято постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", которое вступило в силу 02.08.2016.
Согласно указанному постановлению арендная плата применительно к спорному земельному участку составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 2 названного постановления, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного постановления, подлежащая расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы. В соответствии с пунктом 12 утвержденного данным постановлением Порядком расчета арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 Порядка, не проводится. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в односторонне порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет.
Таким образом, при изменении рыночной стоимости земельного участка, которая может производиться не чаще одного раза в пять лет, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не проводится.
Поскольку 5 лет с момента определения рыночной стоимости земельного участка в 2014 году не истекли, коэффициент инфляции применению не подлежит (применяется в формуле как равный единице).
Определением от 02.06.2016 по настоящему делу судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Капитал +" Кисилевой Е.В.
Согласно выводам эксперта (заключение от 10.10.2016 N 10102016-ЗЭ - т. 2 л.д. 118-141) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.07.2014 составляет 28856000 рублей.
В соответствии с произведенным ответчиком расчетом (расчет - т. 3 л.д. 36), размер годовой арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 28856000 рублей и ставки арендной платы 1,5%, составляет 432840 рублей в год.
За спорный период с 01.07.2014 по 31.12.2015 (481 день) сумма арендной платы - 570400 руб. 11 коп.
По платежным поручениям N 58 от 01.06.2015, N 59 от 02.06.2015 (т. 3 л.д. 15, 22) ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" произвело оплату арендной платы по спорному договору в общей сумму 440000 рублей.
Кроме того, согласно расчету пени за периоды с 18.05.1999 по 07.04.2015 (т. 1 л.д. 11-14), по состоянию на 05.11.2009 у арендатора имеется переплата в размере 90804 руб. 68 коп., по состоянию на 08.09.2014 переплата составляет 288686 руб. 54 коп.
С учетом переплаты на 08.09.2014 и произведенной оплаты по названным выше платежным поручениям, задолженность отсутствует.
При таких условиях, в удовлетворении требований о взыскании задолженности судом первой инстанции отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2017 по делу N А32-29877/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.Л.НОВИК
Ю.И.БАРАНОВА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)