Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепкиной О.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кратон" (город Москва, ОГРН 1147746810749, ИНН 7743932694) - Давыдовой Е.А. (доверенность от 25.01.2016), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" (город Брянск, ОГРН 1113256020360, ИНН 3250527250) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ТЭК-Энерго" филиал "Брянскэнергосбыт" (город Брянск, ОГРН 1108602007557, ИНН 8602173527), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 по делу N А09-6019/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Абрис" (г. Москва, ОГРН 1097746253813, ИНН 7717651721) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 в размере 3 391 072 рублей 20 копеек; возложении на ответчика обязанности возвратить истцу производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4 (т. 1, л.д. 3-7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТЭК-Энерго" филиал "Брянскэнергосбыт" (т. 1, л.д. 103-105).
Определением суда от 24.09.2015 произведена замена истца - ООО "Абрис" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Кратон" (т. 2, л.д. 88-91).
В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил расторгнуть договор аренды и возложить на ответчика обязанность возвратить имущество, являющееся предметом договора аренды; от требований о взыскании долга по арендной плате истец отказался (т. 3, л.д. 8).
Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53, заключенный между ООО "Абрис" и ООО "Брянсктеплоэнерго".
На ответчика возложена обязанность возвратить истцу производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4.
С ООО "Брянсктеплоэнерго" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 рублей (т. 3, л.д. 65-71).
Не согласившись с судебным актом, ООО "Брянсктеплоэнерго" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, оставив исковое заявление без рассмотрения (т. 3, л.д. 79-81).
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора.
Указал на то, что в материалах дела имеется документальное подтверждение факта оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 в размере 3 391 072 рублей 20 копеек; срок погашения требования ООО "Абрис" в размере 3 391 072 рублей 20 копеек, включенного в реестр требований кредиторов ООО "Брянсктеплоэнерго", не наступил, так как требования всех кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО "Брянсктеплоэнерго", на данный момент не погашены. Заявитель считает, что, не выставляя счета и счета-фактуры, истец неоднократно нарушал условия договора.
От ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ООО "Брянсктеплоэнерго" просит решение суда отменить полностью и оставить исковое заявление без рассмотрения (т. 3, л.д. 103-105).
Заявитель жалобы отметил, что факт закрытия счета арендодателя в ООО КБ "Анелик РУ", указанного пункте 9 договора от 27.12.2012 N Д-53 подтверждается платежным поручением N 56, доказательств изменения сторонами указанного договора в части условия о расчетном счете арендодателя путем подписания соглашения не имеется, отсутствуют правовые основания считать, что ООО "Брянсктеплоэнерго" было надлежащим образом извещено об изменении банковских реквизитов ООО "Абрис", таким образом, ответчик не имел и не имеет в настоящий момент возможность исполнить обязанность по погашению задолженности по арендной плате по договору от 27.12.2012 N Д-53.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 3, л.д. 110-114).
По мнению истца, из материалов дела следует, что воля арендодателя, начиная с 08.09.2014, была направлена на прекращение правоотношений сторон по договору аренды, о чем арендатору было известно, что подтверждается направлением в адрес арендатора заявления от 08.09.2014 об отказе от исполнения договора аренды, последующим обращением в суд с заявлением о признании договора аренды недействительной сделкой, а также предъявлением в суд настоящего иска, в связи с чем досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден и оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось. Истец считает, что срок оплаты наступил согласно условиям договора аренды, а включение требований в реестр кредиторов связано с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны ответчика. Пояснил, что задолженность в размере 3 391 072 рублей 20 копеек оплачена ответчиком только 16.07.2015, уже в ходе рассмотрения настоящего дела.
Истец отметил, что задолженность по внесению арендных платежей со стороны ответчика носит не разовый характер, договор нарушается систематически, кредиторам ООО "Абрис" причиняются убытки, в связи с чем решение суда о расторжении указанного договора законно и обоснованно; договор не содержит условий, освобождающий арендатора от внесения арендной платы в случае неполучения счета со стороны арендодателя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, направили ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, в обоснование которых указали на то, что определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2015 по делу N А40-132857/12 к производству принято заявление открытого акционерного общества "Белгородэнергосбыт" о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО "Абрис" и договоров купли-продажи, заключенных на торгах по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Абрис" (т. 3, л.д. 103-105, 116-117).
Третье лицо полагает, что данные заявления взаимосвязаны по своему предмету - продажа имущества, которое являлось предметом аренды по договору от 27.12.2012 N Д-53, от рассмотрения заявления о делу N А40-132857/12 напрямую будет зависеть право ООО "Кратон" по совершенной сделки по обладанию и распоряжению недвижимым имуществом по договору в рамках дела N А09-6019/12, а также от этого будет зависеть право третьего лица, как субарендатора недвижимого имущества, арендуемого у ООО "Брянсктеплоэнерго".
Дополнение к апелляционной жалобе ответчика содержит ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя (т. 3, л.д. 103-105), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции, на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства об отложении судебного заседания отклонены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Исходя из анализа вышеуказанной нормы права, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью.
Обжалование в суд торгов по продаже имущества ООО "Абрис" и договоров купли-продажи, заключенных на торгах, само по себе не означает невозможности рассмотрения настоящего дела, связанного с ненадлежащим исполнением обязательств в рамках договора от 27.12.2012 N Д-53, и не влияет на арендные отношения и на отношения по возникновению собственности на спорное имущество в рамках дела N А40-132857/12.
Кроме того, при рассмотрении данных ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства дела и исходит из необходимости разрешения спора в установленные процессуальные сроки (статья 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, учитывая отсутствие обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных ходатайств.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьего лица, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и отзыва, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между ООО "Абрис" (арендодатель) и ООО "Брянсктеплоэнерго" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 (т. 1, л.д. 16-21), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять следующее имущество: производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4.
Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 31.10.2017.
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору указанное недвижимое имущество, что сторонами не оспаривается.
Вместе с тем арендатор неоднократно допускал нарушение сроков внесения арендной платы; арендатор имеет задолженность по арендной плате в размере 3 391 072 рублей 20 копеек, которая определением Арбитражного суда Брянской области от 07.05.2015 по делу N А09-5729/2013 установлена в качестве требования, подлежащего удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов (т. 2, л.д. 12-20).
ООО "Абрис" обращалось к ООО "Брянсктеплоэнерго" с заявлением от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды и требованием освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 86-87). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
ООО "Абрис" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании спорного договора аренды недействительной сделкой. Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-132857/2012 в удовлетворении заявления отказано (т. 1, л.д. 89-92).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, ООО "Абрис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л.д. 3-7; т. 3, л.д. 8).
Впоследствии по договорам купли-продажи от 08.06.2015 N 5-7 (т. 2, л.д. 56-66, 67-69) ООО "Кратон" приобрело у ООО "Абрис" недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора аренды, в связи с чем в настоящее время арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 является ООО "Кратон".
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд установлен судом из материалов дела и ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды с требованием освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 86-87).
Вместе с тем указанные требования должником не были исполнены.
Судом установлено, что воля арендодателя, начиная с 08.09.2014, была направлена на прекращение правоотношений сторон по договору аренды, о чем арендатору было известно, что подтверждается направлением в адрес ответчика заявления от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды, последующим обращением в суд с заявлением о признании договора аренды недействительной сделкой, а также предъявлением настоящего иска. С учетом изложенного, довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельным.
Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что настоящий иск рассматривается судом с мая 2015 года, арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что арендатор имел достаточно времени и возможность устранить нарушения в разумный срок.
Таким образом, ООО "Брянсктеплоэнерго", являясь арендатором, обязанным в силу закона и условий заключенного без возражений и разногласий договора вносить арендную плату, указанную обязанность надлежащим образом не исполняло, в связи с чем допустило просрочку и образование задолженности, а также имея неоплаченную задолженность по арендной плате, которая в рамках дела N А09-5729/2013 о банкротстве ООО "Брянсктеплоэнерго" установлена "за реестром", в результате чего арендодатель, приняв меры по досудебному урегулированию спора с ответчиком, в установленном законом порядке реализовал право на обращение с требованием о расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности по освобождению недвижимого имущества и передаче его арендодателю являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как правомерно указал Арбитражный суд Брянской области, последующее, в ходе судебного разбирательства, внесение арендатором арендной платы по текущим платежам не является обстоятельством, препятствующим расторжению договора аренды по заявленному основанию, поскольку положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают право арендодателя на расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При этом последующее погашение арендатором задолженности не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды по названному основанию (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод апелляционной жалобы о невыставлении арендодателем счетов на оплату не может быть принят во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей, учитывая, что в договоре установлен ежемесячный размер арендной платы и сроки ее внесения.
Обращения арендатора к арендодателю о невозможности внесения арендной платы в указанный в договоре срок, в связи с невыставлением истцом счетов на оплату, в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей относится на заявителя - ООО "Брянсктеплоэнерго".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 по делу N А09-6019/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" (город Брянск, ОГРН 1113256020360, ИНН 3250527250) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 20АП-8066/2015 ПО ДЕЛУ N А09-6019/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу N А09-6019/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепкиной О.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кратон" (город Москва, ОГРН 1147746810749, ИНН 7743932694) - Давыдовой Е.А. (доверенность от 25.01.2016), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" (город Брянск, ОГРН 1113256020360, ИНН 3250527250) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ТЭК-Энерго" филиал "Брянскэнергосбыт" (город Брянск, ОГРН 1108602007557, ИНН 8602173527), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 по делу N А09-6019/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Абрис" (г. Москва, ОГРН 1097746253813, ИНН 7717651721) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 в размере 3 391 072 рублей 20 копеек; возложении на ответчика обязанности возвратить истцу производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4 (т. 1, л.д. 3-7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТЭК-Энерго" филиал "Брянскэнергосбыт" (т. 1, л.д. 103-105).
Определением суда от 24.09.2015 произведена замена истца - ООО "Абрис" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Кратон" (т. 2, л.д. 88-91).
В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил расторгнуть договор аренды и возложить на ответчика обязанность возвратить имущество, являющееся предметом договора аренды; от требований о взыскании долга по арендной плате истец отказался (т. 3, л.д. 8).
Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53, заключенный между ООО "Абрис" и ООО "Брянсктеплоэнерго".
На ответчика возложена обязанность возвратить истцу производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4.
С ООО "Брянсктеплоэнерго" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 рублей (т. 3, л.д. 65-71).
Не согласившись с судебным актом, ООО "Брянсктеплоэнерго" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, оставив исковое заявление без рассмотрения (т. 3, л.д. 79-81).
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора.
Указал на то, что в материалах дела имеется документальное подтверждение факта оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 в размере 3 391 072 рублей 20 копеек; срок погашения требования ООО "Абрис" в размере 3 391 072 рублей 20 копеек, включенного в реестр требований кредиторов ООО "Брянсктеплоэнерго", не наступил, так как требования всех кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО "Брянсктеплоэнерго", на данный момент не погашены. Заявитель считает, что, не выставляя счета и счета-фактуры, истец неоднократно нарушал условия договора.
От ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ООО "Брянсктеплоэнерго" просит решение суда отменить полностью и оставить исковое заявление без рассмотрения (т. 3, л.д. 103-105).
Заявитель жалобы отметил, что факт закрытия счета арендодателя в ООО КБ "Анелик РУ", указанного пункте 9 договора от 27.12.2012 N Д-53 подтверждается платежным поручением N 56, доказательств изменения сторонами указанного договора в части условия о расчетном счете арендодателя путем подписания соглашения не имеется, отсутствуют правовые основания считать, что ООО "Брянсктеплоэнерго" было надлежащим образом извещено об изменении банковских реквизитов ООО "Абрис", таким образом, ответчик не имел и не имеет в настоящий момент возможность исполнить обязанность по погашению задолженности по арендной плате по договору от 27.12.2012 N Д-53.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 3, л.д. 110-114).
По мнению истца, из материалов дела следует, что воля арендодателя, начиная с 08.09.2014, была направлена на прекращение правоотношений сторон по договору аренды, о чем арендатору было известно, что подтверждается направлением в адрес арендатора заявления от 08.09.2014 об отказе от исполнения договора аренды, последующим обращением в суд с заявлением о признании договора аренды недействительной сделкой, а также предъявлением в суд настоящего иска, в связи с чем досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден и оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось. Истец считает, что срок оплаты наступил согласно условиям договора аренды, а включение требований в реестр кредиторов связано с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны ответчика. Пояснил, что задолженность в размере 3 391 072 рублей 20 копеек оплачена ответчиком только 16.07.2015, уже в ходе рассмотрения настоящего дела.
Истец отметил, что задолженность по внесению арендных платежей со стороны ответчика носит не разовый характер, договор нарушается систематически, кредиторам ООО "Абрис" причиняются убытки, в связи с чем решение суда о расторжении указанного договора законно и обоснованно; договор не содержит условий, освобождающий арендатора от внесения арендной платы в случае неполучения счета со стороны арендодателя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, направили ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, в обоснование которых указали на то, что определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2015 по делу N А40-132857/12 к производству принято заявление открытого акционерного общества "Белгородэнергосбыт" о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО "Абрис" и договоров купли-продажи, заключенных на торгах по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Абрис" (т. 3, л.д. 103-105, 116-117).
Третье лицо полагает, что данные заявления взаимосвязаны по своему предмету - продажа имущества, которое являлось предметом аренды по договору от 27.12.2012 N Д-53, от рассмотрения заявления о делу N А40-132857/12 напрямую будет зависеть право ООО "Кратон" по совершенной сделки по обладанию и распоряжению недвижимым имуществом по договору в рамках дела N А09-6019/12, а также от этого будет зависеть право третьего лица, как субарендатора недвижимого имущества, арендуемого у ООО "Брянсктеплоэнерго".
Дополнение к апелляционной жалобе ответчика содержит ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя (т. 3, л.д. 103-105), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции, на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства об отложении судебного заседания отклонены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Исходя из анализа вышеуказанной нормы права, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью.
Обжалование в суд торгов по продаже имущества ООО "Абрис" и договоров купли-продажи, заключенных на торгах, само по себе не означает невозможности рассмотрения настоящего дела, связанного с ненадлежащим исполнением обязательств в рамках договора от 27.12.2012 N Д-53, и не влияет на арендные отношения и на отношения по возникновению собственности на спорное имущество в рамках дела N А40-132857/12.
Кроме того, при рассмотрении данных ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства дела и исходит из необходимости разрешения спора в установленные процессуальные сроки (статья 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, учитывая отсутствие обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных ходатайств.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьего лица, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и отзыва, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между ООО "Абрис" (арендодатель) и ООО "Брянсктеплоэнерго" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 (т. 1, л.д. 16-21), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять следующее имущество: производственно-лабораторный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 1 620 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. А, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-448; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. Б, с кадастровым (условным) номером 15-01/2850-452; сарай-гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 37,1 кв. м, инвентарный номер 716/01, лит. В, с кадастровым (условным) номером 15-01/28-50-455, расположенные по адресу: Российская Федерация, Брянская область, город Брянск, Советский район, улица Тютчева, дом 4.
Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 31.10.2017.
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору указанное недвижимое имущество, что сторонами не оспаривается.
Вместе с тем арендатор неоднократно допускал нарушение сроков внесения арендной платы; арендатор имеет задолженность по арендной плате в размере 3 391 072 рублей 20 копеек, которая определением Арбитражного суда Брянской области от 07.05.2015 по делу N А09-5729/2013 установлена в качестве требования, подлежащего удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов (т. 2, л.д. 12-20).
ООО "Абрис" обращалось к ООО "Брянсктеплоэнерго" с заявлением от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды и требованием освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 86-87). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
ООО "Абрис" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании спорного договора аренды недействительной сделкой. Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-132857/2012 в удовлетворении заявления отказано (т. 1, л.д. 89-92).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, ООО "Абрис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л.д. 3-7; т. 3, л.д. 8).
Впоследствии по договорам купли-продажи от 08.06.2015 N 5-7 (т. 2, л.д. 56-66, 67-69) ООО "Кратон" приобрело у ООО "Абрис" недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора аренды, в связи с чем в настоящее время арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 N Д-53 является ООО "Кратон".
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд установлен судом из материалов дела и ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды с требованием освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 86-87).
Вместе с тем указанные требования должником не были исполнены.
Судом установлено, что воля арендодателя, начиная с 08.09.2014, была направлена на прекращение правоотношений сторон по договору аренды, о чем арендатору было известно, что подтверждается направлением в адрес ответчика заявления от 08.09.2014 N 29 об отказе от исполнения договора аренды, последующим обращением в суд с заявлением о признании договора аренды недействительной сделкой, а также предъявлением настоящего иска. С учетом изложенного, довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельным.
Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что настоящий иск рассматривается судом с мая 2015 года, арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что арендатор имел достаточно времени и возможность устранить нарушения в разумный срок.
Таким образом, ООО "Брянсктеплоэнерго", являясь арендатором, обязанным в силу закона и условий заключенного без возражений и разногласий договора вносить арендную плату, указанную обязанность надлежащим образом не исполняло, в связи с чем допустило просрочку и образование задолженности, а также имея неоплаченную задолженность по арендной плате, которая в рамках дела N А09-5729/2013 о банкротстве ООО "Брянсктеплоэнерго" установлена "за реестром", в результате чего арендодатель, приняв меры по досудебному урегулированию спора с ответчиком, в установленном законом порядке реализовал право на обращение с требованием о расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности по освобождению недвижимого имущества и передаче его арендодателю являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как правомерно указал Арбитражный суд Брянской области, последующее, в ходе судебного разбирательства, внесение арендатором арендной платы по текущим платежам не является обстоятельством, препятствующим расторжению договора аренды по заявленному основанию, поскольку положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают право арендодателя на расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При этом последующее погашение арендатором задолженности не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды по названному основанию (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод апелляционной жалобы о невыставлении арендодателем счетов на оплату не может быть принят во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей, учитывая, что в договоре установлен ежемесячный размер арендной платы и сроки ее внесения.
Обращения арендатора к арендодателю о невозможности внесения арендной платы в указанный в договоре срок, в связи с невыставлением истцом счетов на оплату, в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей относится на заявителя - ООО "Брянсктеплоэнерго".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2015 по делу N А09-6019/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянсктеплоэнерго" (город Брянск, ОГРН 1113256020360, ИНН 3250527250) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)