Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 по делу N А07-7707/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями", ИНН 0274003437, ОГРН 1020202562621 (далее - предприятие "УАЗ", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица", ИНН 0245010687, ОГРН 1030202316099 (далее - общество "Столица", ответчик), в котором потребовало:
- - взыскать с ответчика 1 303 014 руб. 12 коп. основного долга по договору "о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа" от 29.11.2010 N ТУ-23.1б (задолженность по арендной плате), рассчитанного за период с 01.02.2016 по 31.07.2016;
- - взыскать с ответчика 334 874 руб. 63 коп. неустойки (пени) за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б и рассчитанной за период с 11.02.2016 по 21.07.2016;
- - взыскать с ответчика пени (неустойку) по ставке в размере 0,3% от суммы задолженности в размере 1 303 014 руб. 12 коп. за каждый день просрочки начиная с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга;
- - возложить на ответчика обязанность в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу освободить нежилые помещения 1-го, 2-го этажа и подвала ("лит. А"), первый этаж - помещения N N 32, 34, 35, второй этаж - помещения N N 1-12, 22, 23, подвал - помещения N N 22, 23, общей площадью 676,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, 34/5 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 4-8, 128-132).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ИНН 0274045532, ОГРН 1020202552920 (далее - Министерство, третье лицо) (т. 1, л.д. 102-103).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 (резолютивная часть объявлена 11.08.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 12-22).
Общество "Столица" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении искового требования об освобождении нежилых помещений отказать. Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы. Суд первой инстанции не учел то, что между арендатором и арендодателем сложились доверительные отношения, продолжающиеся несколько лет. Ответчик всегда регулярно выплачивал арендную плату, добросовестно выполнял все условия договора, надлежащим образом следил за состоянием помещений. В настоящее время в силу тяжелого финансового положения, отсутствия систематической прибыли ответчик не имеет возможности единовременно погасить образовавшийся долг. Если договор аренды будет расторгнут, и ответчик будет вынужден освободить помещения, возможности погасить долг не будет вообще (т. 2, л.д. 31-32).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 10.01.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 02-04-01/324/2006-399 о праве собственности Республики Башкортостан на нежилые помещения общей площадью 1585,2 кв. метра. Объект представляет собой помещения N N 1-14, 32-35, расположенные на 1-ом (первом) этаже здания, помещения N N 1-12, 22, 23, расположенные на 2-ом (втором) этаже здания, а также помещения N N 1-9, 12, 13, 16, 21, 22, 22", 23-25, расположенные в подвале здания по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, дом 34/5. Кадастровый номер объекта 02:401:336600:0000:82 (т. 1, л.д. 20, 90).
20 мая 2008 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-01/115/2008-226 о праве хозяйственного ведения предприятия "УАЗ" в отношении поименованных выше нежилых помещений общей площадью 1585,2 кв. м с кадастровым номером 02:401:336600:0000:82 (т. 1, л.д. 20, 89-90).
Между Министерством (арендодатель), предприятием "УАЗ" (балансодержатель) и обществом "Столица" (арендатор) подписан договор "о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа" от 29.11.2010 N ТУ-23.1б (далее также - договор аренды) (т. 1, л.д. 12-17).
По условиям сделки на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом от 10.03.2010 N 99 Министерство и предприятие "УАЗ" приняли на себя обязательство предоставить обществу "Столица" во временное владение и пользование на срок с 27.10.2009 по 30.06.2015 для использования в административной и торговой деятельности следующее имущество:
- нежилые помещения 1-го, 2-го этажа и подвала ("лит. А"), первый этаж - помещения N N 32, 34, 35, второй этаж - помещения N N 1-12, 22, 23, подвал - помещения N N 22, 23, общей площадью 676,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, 34/5 (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).
В свою очередь, общество "Столица" обязалось принять государственное имущество Республики Башкортостан во временное владение и пользование и своевременно вносить арендную плату за пользование этим имуществом (пункты 1.1, 2.3.11 договора аренды).
В договор от 29.11.2010 N ТУ-23.1б также включены следующие условия.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора аренды). Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.2 договора аренды). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет балансодержателя (то есть предприятия "УАЗ"), без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды). Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4 договора аренды). В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных договором (пункт 3.5 договора аренды). Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объект. Арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом (нежилым помещением), устанавливаются и вносятся в порядке и пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 3.6 договора аренды).
При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора аренды).
Как установлено при рассмотрении дела N А07-22108/2015, размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б изначально составлял 131 944 руб. 84 коп. в месяц (т. 1, л.д. 71, 73).
Нежилые помещения общей площадью 676,2 кв. м переданы в аренду обществу "Столица" по акту приема-передачи. В двухстороннем документе указано, что помещения находятся во владении и пользовании ответчика с 27.10.2009 (т. 1, л.д. 18).
В письмах от 07.04.2015 N 478, от 20.01.2016 N 55 предприятие "УАЗ" сообщило обществу "Столица" об увеличении размера арендной платы по договору аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б. Истец пояснил, что увеличение размера арендной платы обусловлено следующим. Приказами Министерства от 09.12.2013 N 2353, от 18.12.2014 N 1733 стоимость 1 (одного) квадратного метра нежилых помещений в 2014 году увеличена до 26 149 рублей, в 2015 году - до 26 920 рублей (данный показатель влияет на коэффициент "Сс" - размер стоимости нового строительства). Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.10.2014 N 479 изменено значение коэффициента разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда ("К2") для вида деятельности "для осуществления торговой деятельности", соответствующий показатель изменен с "0,7" на "1,2" (т. 1, л.д. 22-24, 40-45).
31 августа 2015 года предприятие "УАЗ" посредством использования услуг почтовой связи направило обществу "Столица" письменную претензию, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате, а также уплатить пени за нарушение денежных обязательств (т. 1, л.д. 37-38).
В письме от 20.01.2016 N 55 предприятие "УАЗ", среди прочего, потребовало от общества "Столица" погасить задолженность по арендной плате (т. 1, л.д. 40-45).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 частично удовлетворены исковые требования предприятия "УАЗ" к обществу "Столица" о взыскании задолженности по арендной плате из договора от 29.11.2010 N ТУ-23.1б, а также договорной неустойки. Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг в размере 2 366 703 руб. 52 коп., рассчитанный за период с 08.02.2015 по 31.01.2016, а также неустойку за просрочку внесения арендной платы в общей сумме 800 000 руб., начисленную за период с 13.01.2014 по 08.02.2016. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения (т. 1, л.д. 69-76).
Из текста постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу N А07-22108/2015 следует, что с апреля 2015 года размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б составляет 217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 1, л.д. 74).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Столица" обязательств по внесению арендной платы за период с февраля по июль 2016 года, предприятие "УАЗ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, об освобождении нежилых помещений и возврате объекта аренды).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место гражданско-правовые отношения из договора аренды государственного имущества Республики Башкортостан от 29.11.2010 N ТУ-23.1б. Наличие обязательственных правоотношений подтверждается также преюдициальными судебными актами по делу N А07-22108/2015. Ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за период с февраля по июль 2016 года, в силу чего требования истца о взыскании основного долга и договорной неустойки являются правомерными и подлежат удовлетворению. Представленный истцом расчет неустойки ошибок не содержит. Оснований для уменьшения размера неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Также правомерным является требование истца о понуждении ответчика к освобождению арендуемых нежилых помещений, так как действие договора аренды прекращено 30.06.2015, с истечение срока действия сделки. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды в данном случае не может быть возобновлен на неопределенный срок, так как заключен по результатам проведения публичных торгов.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 ст. 651 Гражданского кодекса). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 ст. 609, пункт 2 ст. 651 Гражданского кодекса).
При подписании договора аренды нежилых помещений от 29.11.2010 N ТУ-23.1б уполномоченными представителями Министерства (арендодатель), предприятия "УАЗ" (балансодержатель) и общества "Столица" (арендатор) согласованы существенные условия, предусмотренные законом в императивном порядке для сделок данного вида.
Отсутствие доказательств государственной регистрации сделки, как верно указано арбитражным судом первой инстанции, не влияет на факт возникновения между указанными выше юридическими лицами взаимных прав и обязанностей из договора аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Соответствующие разъяснения практики применения норм материального права приведены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Во исполнение предусмотренных договором аренды обязанностей предприятие "УАЗ" передало нежилые помещения общей площадью 676,2 кв. м во временное владение и пользование общества "Столица", что подтверждается двухсторонним актом приема-передачи (т. 1, л.д. 18).
Тем самым, с учетом согласования существенных условий сделки предприятие "УАЗ", как непосредственный получатель денежных средств, вправе требовать от общества "Столица" внесения арендной платы и неустойки, предусмотренной договором аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на случай ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.
Аналогичный вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-22108/2015 о взыскании денежных средств по договору аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
При рассмотрении дела N А07-22108/2015 установлено, что с апреля 2015 года размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б составляет 217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 1, л.д. 74).
В рамках настоящего дела лица, участвующие в деле, указанное обстоятельство (размер ежемесячной арендной платы) не оспаривают.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ). Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" потребовало взыскать с общества "Столица" задолженность по арендной плате за период с февраля по июль 2016 года (шесть месяцев аренды): 217 169 руб. 02 коп. * 6 месяцев = 1 303 014 руб. 12 коп. Расчет представлен на листе дела N 132, том N 1.
Поскольку доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за указанный период пользования государственным имуществом Республики Башкортостан ответчик не представил, требование истца о взыскании основного долга следует признать правомерным.
Изучив тексты судебных актов по делу N А07-22108/2015, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предметы исковых заявлений в данном случае не пересекаются.
Так, согласно тексту постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу N А07-22108/2015 для целей установления размера задолженности общества "Столица" предприятие "УАЗ" рассчитало общий размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.01.2016, а не по 08.02.2016 (абзац 4 страницы 6 постановления).
Кроме того, при проверке размера задолженности арбитражный суд также произвел расчет за период аренды по 31.01.2016 (т. 1, л.д. 74).
Тем самым, предметом указанных дел являются денежные требования из договора аренды за различные периоды пользования недвижимым имуществом, то есть самостоятельные денежные обязательства арендатора.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" также потребовало взыскать с общества "Столица" неустойку в размере 334 874 руб. 63 коп. за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренную пунктом 4.2.1 договора от 29.11.2010 N ТУ-23.1б и рассчитанную за период с 11.02.2016 по 21.07.2016, а также неустойку по ставке в размере 0,3% от суммы задолженности в размере 1 303 014 руб. 12 коп. за каждый день просрочки начиная с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга.
Неустойка начислена истцом только на задолженность по арендной плате за шесть месяцев аренды: с февраля по июль 2016 года (т. 1, л.д. 132).
Представленный истцом расчет неустойки (пени) арбитражным судом первой инстанции проверен, ошибок не выявлено.
В основу расчета положены условия договора о сроке внесения арендной платы, а именно: арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет предприятия "УАЗ" (пункт 3.3 договора аренды).
Контррасчет размера неустойки (пени) ответчик не представил.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Принимая во внимание размер неустойки и основного долга, периоды просрочки, отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, отсутствие доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договорами размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга (в размере 1 303 014 руб. 12 коп.) также является правомерным.
Поскольку исковые требования предприятия "УАЗ" основаны на нормах федерального закона (статьи 309, 310, 330, 331, 614 Гражданского кодекса) и заключенном договоре аренды государственного недвижимого имущества, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме удовлетворил денежные требования истца.
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" также потребовало возложить на общество "Столица" обязанность освободить нежилые помещения в связи с прекращением действия договора аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б заключен по результатам проведения публичных торгов на срок по 30.06.2015.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Поскольку в рассматриваемом случае в аренду передано имущество, являющееся собственностью Республики Башкортостан, договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б заключен по результатам проведения публичных торгов, указанный договор не мог быть продлен на новый срок или возобновлен на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
В силу прекращения действия договора аренды общество "Столица" обязано возвратить имущество уполномоченному представителю собственника.
Возникновение и исполнение данного обязательства не ставится в зависимость от материального положения арендатора, в связи с чем, доводы апелляционный жалобы ответчика во внимание арбитражного суда приняты быть не могут как не имеющие юридического значения для дела.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене либо изменению не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Столица".
В дело представлено доказательство уплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей (платежное поручение от 06.09.2016 N 123 - т. 2, л.д. 34).
Между тем, согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате при обращении заинтересованного лица с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции, составляет 3000 рублей.
Следовательно, государственную пошлину в сумме 1000 рублей надлежит взыскать с общества "Столица" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 по делу N А07-7707/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (ИНН 0245010687, ОГРН 1030202316099) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 18АП-12800/2016 ПО ДЕЛУ N А07-7707/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 18АП-12800/2016
Дело N А07-7707/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 по делу N А07-7707/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями", ИНН 0274003437, ОГРН 1020202562621 (далее - предприятие "УАЗ", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица", ИНН 0245010687, ОГРН 1030202316099 (далее - общество "Столица", ответчик), в котором потребовало:
- - взыскать с ответчика 1 303 014 руб. 12 коп. основного долга по договору "о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа" от 29.11.2010 N ТУ-23.1б (задолженность по арендной плате), рассчитанного за период с 01.02.2016 по 31.07.2016;
- - взыскать с ответчика 334 874 руб. 63 коп. неустойки (пени) за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б и рассчитанной за период с 11.02.2016 по 21.07.2016;
- - взыскать с ответчика пени (неустойку) по ставке в размере 0,3% от суммы задолженности в размере 1 303 014 руб. 12 коп. за каждый день просрочки начиная с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга;
- - возложить на ответчика обязанность в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу освободить нежилые помещения 1-го, 2-го этажа и подвала ("лит. А"), первый этаж - помещения N N 32, 34, 35, второй этаж - помещения N N 1-12, 22, 23, подвал - помещения N N 22, 23, общей площадью 676,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, 34/5 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 4-8, 128-132).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ИНН 0274045532, ОГРН 1020202552920 (далее - Министерство, третье лицо) (т. 1, л.д. 102-103).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 (резолютивная часть объявлена 11.08.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 12-22).
Общество "Столица" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении искового требования об освобождении нежилых помещений отказать. Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы. Суд первой инстанции не учел то, что между арендатором и арендодателем сложились доверительные отношения, продолжающиеся несколько лет. Ответчик всегда регулярно выплачивал арендную плату, добросовестно выполнял все условия договора, надлежащим образом следил за состоянием помещений. В настоящее время в силу тяжелого финансового положения, отсутствия систематической прибыли ответчик не имеет возможности единовременно погасить образовавшийся долг. Если договор аренды будет расторгнут, и ответчик будет вынужден освободить помещения, возможности погасить долг не будет вообще (т. 2, л.д. 31-32).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 10.01.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 02-04-01/324/2006-399 о праве собственности Республики Башкортостан на нежилые помещения общей площадью 1585,2 кв. метра. Объект представляет собой помещения N N 1-14, 32-35, расположенные на 1-ом (первом) этаже здания, помещения N N 1-12, 22, 23, расположенные на 2-ом (втором) этаже здания, а также помещения N N 1-9, 12, 13, 16, 21, 22, 22", 23-25, расположенные в подвале здания по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, дом 34/5. Кадастровый номер объекта 02:401:336600:0000:82 (т. 1, л.д. 20, 90).
20 мая 2008 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-01/115/2008-226 о праве хозяйственного ведения предприятия "УАЗ" в отношении поименованных выше нежилых помещений общей площадью 1585,2 кв. м с кадастровым номером 02:401:336600:0000:82 (т. 1, л.д. 20, 89-90).
Между Министерством (арендодатель), предприятием "УАЗ" (балансодержатель) и обществом "Столица" (арендатор) подписан договор "о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа" от 29.11.2010 N ТУ-23.1б (далее также - договор аренды) (т. 1, л.д. 12-17).
По условиям сделки на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом от 10.03.2010 N 99 Министерство и предприятие "УАЗ" приняли на себя обязательство предоставить обществу "Столица" во временное владение и пользование на срок с 27.10.2009 по 30.06.2015 для использования в административной и торговой деятельности следующее имущество:
- нежилые помещения 1-го, 2-го этажа и подвала ("лит. А"), первый этаж - помещения N N 32, 34, 35, второй этаж - помещения N N 1-12, 22, 23, подвал - помещения N N 22, 23, общей площадью 676,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, 34/5 (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).
В свою очередь, общество "Столица" обязалось принять государственное имущество Республики Башкортостан во временное владение и пользование и своевременно вносить арендную плату за пользование этим имуществом (пункты 1.1, 2.3.11 договора аренды).
В договор от 29.11.2010 N ТУ-23.1б также включены следующие условия.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора аренды). Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.2 договора аренды). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет балансодержателя (то есть предприятия "УАЗ"), без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды). Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4 договора аренды). В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных договором (пункт 3.5 договора аренды). Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объект. Арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом (нежилым помещением), устанавливаются и вносятся в порядке и пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (пункт 3.6 договора аренды).
При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора аренды).
Как установлено при рассмотрении дела N А07-22108/2015, размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б изначально составлял 131 944 руб. 84 коп. в месяц (т. 1, л.д. 71, 73).
Нежилые помещения общей площадью 676,2 кв. м переданы в аренду обществу "Столица" по акту приема-передачи. В двухстороннем документе указано, что помещения находятся во владении и пользовании ответчика с 27.10.2009 (т. 1, л.д. 18).
В письмах от 07.04.2015 N 478, от 20.01.2016 N 55 предприятие "УАЗ" сообщило обществу "Столица" об увеличении размера арендной платы по договору аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б. Истец пояснил, что увеличение размера арендной платы обусловлено следующим. Приказами Министерства от 09.12.2013 N 2353, от 18.12.2014 N 1733 стоимость 1 (одного) квадратного метра нежилых помещений в 2014 году увеличена до 26 149 рублей, в 2015 году - до 26 920 рублей (данный показатель влияет на коэффициент "Сс" - размер стоимости нового строительства). Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.10.2014 N 479 изменено значение коэффициента разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда ("К2") для вида деятельности "для осуществления торговой деятельности", соответствующий показатель изменен с "0,7" на "1,2" (т. 1, л.д. 22-24, 40-45).
31 августа 2015 года предприятие "УАЗ" посредством использования услуг почтовой связи направило обществу "Столица" письменную претензию, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате, а также уплатить пени за нарушение денежных обязательств (т. 1, л.д. 37-38).
В письме от 20.01.2016 N 55 предприятие "УАЗ", среди прочего, потребовало от общества "Столица" погасить задолженность по арендной плате (т. 1, л.д. 40-45).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 частично удовлетворены исковые требования предприятия "УАЗ" к обществу "Столица" о взыскании задолженности по арендной плате из договора от 29.11.2010 N ТУ-23.1б, а также договорной неустойки. Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг в размере 2 366 703 руб. 52 коп., рассчитанный за период с 08.02.2015 по 31.01.2016, а также неустойку за просрочку внесения арендной платы в общей сумме 800 000 руб., начисленную за период с 13.01.2014 по 08.02.2016. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения (т. 1, л.д. 69-76).
Из текста постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу N А07-22108/2015 следует, что с апреля 2015 года размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б составляет 217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 1, л.д. 74).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Столица" обязательств по внесению арендной платы за период с февраля по июль 2016 года, предприятие "УАЗ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, об освобождении нежилых помещений и возврате объекта аренды).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место гражданско-правовые отношения из договора аренды государственного имущества Республики Башкортостан от 29.11.2010 N ТУ-23.1б. Наличие обязательственных правоотношений подтверждается также преюдициальными судебными актами по делу N А07-22108/2015. Ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за период с февраля по июль 2016 года, в силу чего требования истца о взыскании основного долга и договорной неустойки являются правомерными и подлежат удовлетворению. Представленный истцом расчет неустойки ошибок не содержит. Оснований для уменьшения размера неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Также правомерным является требование истца о понуждении ответчика к освобождению арендуемых нежилых помещений, так как действие договора аренды прекращено 30.06.2015, с истечение срока действия сделки. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды в данном случае не может быть возобновлен на неопределенный срок, так как заключен по результатам проведения публичных торгов.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 ст. 651 Гражданского кодекса). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 ст. 609, пункт 2 ст. 651 Гражданского кодекса).
При подписании договора аренды нежилых помещений от 29.11.2010 N ТУ-23.1б уполномоченными представителями Министерства (арендодатель), предприятия "УАЗ" (балансодержатель) и общества "Столица" (арендатор) согласованы существенные условия, предусмотренные законом в императивном порядке для сделок данного вида.
Отсутствие доказательств государственной регистрации сделки, как верно указано арбитражным судом первой инстанции, не влияет на факт возникновения между указанными выше юридическими лицами взаимных прав и обязанностей из договора аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Соответствующие разъяснения практики применения норм материального права приведены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Во исполнение предусмотренных договором аренды обязанностей предприятие "УАЗ" передало нежилые помещения общей площадью 676,2 кв. м во временное владение и пользование общества "Столица", что подтверждается двухсторонним актом приема-передачи (т. 1, л.д. 18).
Тем самым, с учетом согласования существенных условий сделки предприятие "УАЗ", как непосредственный получатель денежных средств, вправе требовать от общества "Столица" внесения арендной платы и неустойки, предусмотренной договором аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на случай ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.
Аналогичный вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-22108/2015 о взыскании денежных средств по договору аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
При рассмотрении дела N А07-22108/2015 установлено, что с апреля 2015 года размер арендной платы по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б составляет 217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 1, л.д. 74).
В рамках настоящего дела лица, участвующие в деле, указанное обстоятельство (размер ежемесячной арендной платы) не оспаривают.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ). Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" потребовало взыскать с общества "Столица" задолженность по арендной плате за период с февраля по июль 2016 года (шесть месяцев аренды): 217 169 руб. 02 коп. * 6 месяцев = 1 303 014 руб. 12 коп. Расчет представлен на листе дела N 132, том N 1.
Поскольку доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за указанный период пользования государственным имуществом Республики Башкортостан ответчик не представил, требование истца о взыскании основного долга следует признать правомерным.
Изучив тексты судебных актов по делу N А07-22108/2015, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предметы исковых заявлений в данном случае не пересекаются.
Так, согласно тексту постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу N А07-22108/2015 для целей установления размера задолженности общества "Столица" предприятие "УАЗ" рассчитало общий размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.01.2016, а не по 08.02.2016 (абзац 4 страницы 6 постановления).
Кроме того, при проверке размера задолженности арбитражный суд также произвел расчет за период аренды по 31.01.2016 (т. 1, л.д. 74).
Тем самым, предметом указанных дел являются денежные требования из договора аренды за различные периоды пользования недвижимым имуществом, то есть самостоятельные денежные обязательства арендатора.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" также потребовало взыскать с общества "Столица" неустойку в размере 334 874 руб. 63 коп. за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренную пунктом 4.2.1 договора от 29.11.2010 N ТУ-23.1б и рассчитанную за период с 11.02.2016 по 21.07.2016, а также неустойку по ставке в размере 0,3% от суммы задолженности в размере 1 303 014 руб. 12 коп. за каждый день просрочки начиная с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга.
Неустойка начислена истцом только на задолженность по арендной плате за шесть месяцев аренды: с февраля по июль 2016 года (т. 1, л.д. 132).
Представленный истцом расчет неустойки (пени) арбитражным судом первой инстанции проверен, ошибок не выявлено.
В основу расчета положены условия договора о сроке внесения арендной платы, а именно: арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет предприятия "УАЗ" (пункт 3.3 договора аренды).
Контррасчет размера неустойки (пени) ответчик не представил.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Принимая во внимание размер неустойки и основного долга, периоды просрочки, отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, отсутствие доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договорами размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) с 22.07.2016 по день фактической уплаты долга (в размере 1 303 014 руб. 12 коп.) также является правомерным.
Поскольку исковые требования предприятия "УАЗ" основаны на нормах федерального закона (статьи 309, 310, 330, 331, 614 Гражданского кодекса) и заключенном договоре аренды государственного недвижимого имущества, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме удовлетворил денежные требования истца.
В рамках настоящего дела предприятие "УАЗ" также потребовало возложить на общество "Столица" обязанность освободить нежилые помещения в связи с прекращением действия договора аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б заключен по результатам проведения публичных торгов на срок по 30.06.2015.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Поскольку в рассматриваемом случае в аренду передано имущество, являющееся собственностью Республики Башкортостан, договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б заключен по результатам проведения публичных торгов, указанный договор не мог быть продлен на новый срок или возобновлен на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
В силу прекращения действия договора аренды общество "Столица" обязано возвратить имущество уполномоченному представителю собственника.
Возникновение и исполнение данного обязательства не ставится в зависимость от материального положения арендатора, в связи с чем, доводы апелляционный жалобы ответчика во внимание арбитражного суда приняты быть не могут как не имеющие юридического значения для дела.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене либо изменению не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Столица".
В дело представлено доказательство уплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей (платежное поручение от 06.09.2016 N 123 - т. 2, л.д. 34).
Между тем, согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате при обращении заинтересованного лица с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции, составляет 3000 рублей.
Следовательно, государственную пошлину в сумме 1000 рублей надлежит взыскать с общества "Столица" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2016 по делу N А07-7707/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (ИНН 0245010687, ОГРН 1030202316099) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)