Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 31 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой",
апелляционное производство N 05АП-2746/2017
на решение от 28.02.2017
судьи С.И. Ким
по делу N А59-5894/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком"
к обществу с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой"
об обязании освободить недвижимое имущество и взыскании задолженности по договору аренды N 61/138 от 01.01.2009,
при участии: лица, участвующие в деле, не явились,
установил:
Публичное акционерное общество "Ростелеком" (далее по тексту - истец, ПАО "Ростелеком") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой" (далее по тексту - ответчик, ООО "АгатСвязьСтрой") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.01.2009 N 61/138 за период с 01.12.2015 по 21.10.2016 в сумме 2 446 674 рублей 92 копейки и об обязании возвратить нежилые помещения, общей площадью 314,26 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, бульвар Анкудинова, 17Б.
Решением от 28.02.2017 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания на более позднюю дату по причине выезда представителя ответчика - директора Уфимцева Евгения Валерьевича в командировку в г. Поронайск с 21.02.2017 по 22.02.2017, в связи со срочностью устранений последствий аварии произошедшей при выполнении работ по переустройству линий связи и устройству наружного освещения на объекте.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по существу в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Судом установлено, что к апелляционной жалобе ответчиком приложена копия ходатайства об отложении судебного разбирательства по настоящему делу, поданного в суд первой инстанции, в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя; копия приказа о направлении работника в командировку; копия командировочного удостоверения. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств по следующим основаниям.
В соответствии с части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснил, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26).
Однако ответчик не доказал наличие уважительных причин, в силу которых он не имел возможности представить данные документы в суд первой инстанции.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 01.01.2009 между ОАО "Дальневосточная компания электросвязи" (арендодатель) и ООО "АгатСвязьСтрой" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 61/138, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: помещения, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, бульвар Анкудинова, 17Б.
Согласно пункту 1.2 договора передаваемое по договору имущество представляет собой помещения общей площадью 307,56 кв. м в соответствии с техническим паспортом здания: 1 этаж - NN 6, 7, 9, 10, общей площадью 82,60 кв. м; 2 этаж - NN 1-10, общей площадью 147,66 кв. м; 3 этаж - NN 8-13, общей площадью 77,3 кв. м. План-схема расположения имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Нежилые помещения были переданы истцом и приняты ответчиком по передаточному акту от 01.01.2009 без замечаний.
В соответствии с пунктом 1.5. договора имущество передается арендатору в целях использования под офис.
Согласно пункту 1.6 договора срок действия договора устанавливается с 01.01.2009 по 30.11.2009.
В пункте 1.7 договора указано, что в случае если ни одна из сторон за 15 дней до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении, договор считается продленным на такой же срок.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом в размере 146 691 рубль в месяц, плюс НДС 18% и переменной части - стоимости содержания имущества.
В пункте 3.2 договора указано, что размер арендной платы в части платы за пользование имуществом (постоянной части) может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще одного раза в год.
Дополнительным соглашением от 01.03.2010 N 1 к договору аренды стороны внесли изменения в п. п. 1.2 и 3.1 договора: "Передаваемое по настоящему договору имущество представляет собой помещения общей площадью 318,16 кв. м, в соответствии с техническим паспортом здания", "За пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом в размере 178 228 рублей 38 копеек в месяц, плюс НДС 18% и переменной части - стоимости содержания имущества".
Дополнительным соглашением от 01.04.2011 N 2 к договору аренды стороны установили, что ОАО "Ростелеком" является правопреемником ОАО "Дальсвязь" с 01.04.2011.
Дополнительным соглашением от 05.09.2011 N 3 к договору аренды стороны внесли изменения в пункты 1.2 и 1.3 договора: "Передаваемое по настоящему договору имущество представляет собой помещения общей площадью 314,26 кв. м, в соответствии с техническим паспортом здания", "За пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом: 1 этаж - 82,60 кв. м, арендная плата в месяц - 29 240 рублей 40 копеек; 2 этаж - 28,35 кв. м - арендная плата - 10 035 рублей 90 копеек и 119,30 кв. м - 84 464 рублей 40 копеек; 3 этаж - 21,90 кв. м - 7 752 рублей 60 копеек и 62.1 кв. м - 43 966 рублей 80 копеек, всего 175 460 рублей 10 копеек и переменной части - стоимости содержания имущества.". Дополнительное соглашение вступает в силу с 05.09.2011 и действует в пределах срока действия договора.
Уведомлением от 20.11.2014 N 0805/05/5663-14-30 истец уведомил ответчика об изменении стоимости арендной платы по договору аренды от 01.01.2009 с 01.01.2015 арендная плата за 1 кв. м в месяц составит 800 рублей.
Уведомлением от 31.12.2014 N 0805/05/6399-14 истец рассмотрев обращением ответчика по поводу снижения арендной платы на 2015 год по договору аренды от 01.01.2009 снизил ставку арендной платы до 750 рублей за 1 кв. м арендуемого помещения (вместо 800 рублей по исх. Письму от 20.11.2014 N 0805/05/5663-14).
Уведомлением от 20.06.2016 N 0805/05/1994-16-3 истец уведомил ответчика об изменении стоимости арендной платы по договору аренды от 01.01.2009 с 01.08.2016 арендная плата за 1 кв. м в месяц составит 825 рублей.
Согласно пункту 4.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в следующих случаях: при нецелевом использовании арендатором имущества; - при ухудшении арендатором имущества; при осуществлении арендатором перепланировки имущества без согласования с арендодателем; при сдаче имущества в субаренду без согласия арендодателя; при невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд; при возникновении у арендодателя производственной необходимости в эксплуатации имущества. Арендодатель обязан письменно известить арендатора об отказе от исполнения договора. Арендатора в течение 30 дней с момента получения извещения арендодателя об отказе от исполнения договора обязан освободить занимаемое имущество и возвратить его арендодателю по передаточному акту.
Договорные обязательства по оплате за аренду нежилых помещений ответчиком за спорный период выполнены ненадлежащим образом, в связи с чем истцом 01.04.2015, 17.02.2016, 21.06.2016 направлены в адрес ответчика претензии с требованиями о погашении задолженности и об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.01.2009, которые были получены ответчиком и оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения указанных требований, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) "Аренда".
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1.6 договора аренды срок действия договора установлен с 01.01.2009 до 30.11.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Между тем, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата истцу спорных помещений по окончании срока аренды - после 30.11.2009, в связи с чем на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей в указанный истцом период с 01.12.2015 по 21.10.2016 включительно.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи ответчику и пользования им нежилыми помещениями по договору аренды от 01.01.2009 подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.
Проверив расчет долга, апелляционный суд признает расчет верным, а период взыскания долга обоснованным.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 21.10.2016 в спорной сумме 2 446 674 рубля 92 копеек.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование спорными помещениями, переданными по договору аренды от 01.01.2009, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 2 446 674 рубля 92 копеек.
Истцом также заявлено требование об обязании освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды от 01.01.2009 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
В пункте 4.3 договора указано, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд.
Таким образом, предъявляя требование об обязанности передачи спорных помещений, истец должен подтвердить факт предупреждения ответчика об отказе от спорного договора аренды.
В подтверждение исполнения данной обязанности истцом представлены претензии от 01.04.2015, от 21.06.2016 и от 20.10.2016, которые вручены ответчику с требованиями оплаты задолженности, уведомления ответчика об одностороннем расторжении договора аренды от 01.01.2009 с 21.10.2016 и об обязании освободить спорные помещения в срок до 21.10.2016.
Таким образом, истец как арендодатель принял надлежащие меры к выполнению обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полученного в аренду имущества, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 622 ГК РФ, обоснованно возложил на ответчика обязанность по передаче арендуемых помещений.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
В силу части статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
В данном случае, исходя из характера заявленной ответчиком причины для отложения судебного заседания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для отложения судебного разбирательства, в связи с чем отказал в его удовлетворении.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2017 по делу N А59-5894/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2017 N 05АП-2746/2017 ПО ДЕЛУ N А59-5894/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. по делу N А59-5894/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 31 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой",
апелляционное производство N 05АП-2746/2017
на решение от 28.02.2017
судьи С.И. Ким
по делу N А59-5894/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком"
к обществу с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой"
об обязании освободить недвижимое имущество и взыскании задолженности по договору аренды N 61/138 от 01.01.2009,
при участии: лица, участвующие в деле, не явились,
установил:
Публичное акционерное общество "Ростелеком" (далее по тексту - истец, ПАО "Ростелеком") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АгатСвязьСтрой" (далее по тексту - ответчик, ООО "АгатСвязьСтрой") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.01.2009 N 61/138 за период с 01.12.2015 по 21.10.2016 в сумме 2 446 674 рублей 92 копейки и об обязании возвратить нежилые помещения, общей площадью 314,26 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, бульвар Анкудинова, 17Б.
Решением от 28.02.2017 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания на более позднюю дату по причине выезда представителя ответчика - директора Уфимцева Евгения Валерьевича в командировку в г. Поронайск с 21.02.2017 по 22.02.2017, в связи со срочностью устранений последствий аварии произошедшей при выполнении работ по переустройству линий связи и устройству наружного освещения на объекте.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по существу в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Судом установлено, что к апелляционной жалобе ответчиком приложена копия ходатайства об отложении судебного разбирательства по настоящему делу, поданного в суд первой инстанции, в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя; копия приказа о направлении работника в командировку; копия командировочного удостоверения. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств по следующим основаниям.
В соответствии с части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснил, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26).
Однако ответчик не доказал наличие уважительных причин, в силу которых он не имел возможности представить данные документы в суд первой инстанции.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 01.01.2009 между ОАО "Дальневосточная компания электросвязи" (арендодатель) и ООО "АгатСвязьСтрой" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 61/138, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: помещения, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, бульвар Анкудинова, 17Б.
Согласно пункту 1.2 договора передаваемое по договору имущество представляет собой помещения общей площадью 307,56 кв. м в соответствии с техническим паспортом здания: 1 этаж - NN 6, 7, 9, 10, общей площадью 82,60 кв. м; 2 этаж - NN 1-10, общей площадью 147,66 кв. м; 3 этаж - NN 8-13, общей площадью 77,3 кв. м. План-схема расположения имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Нежилые помещения были переданы истцом и приняты ответчиком по передаточному акту от 01.01.2009 без замечаний.
В соответствии с пунктом 1.5. договора имущество передается арендатору в целях использования под офис.
Согласно пункту 1.6 договора срок действия договора устанавливается с 01.01.2009 по 30.11.2009.
В пункте 1.7 договора указано, что в случае если ни одна из сторон за 15 дней до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении, договор считается продленным на такой же срок.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом в размере 146 691 рубль в месяц, плюс НДС 18% и переменной части - стоимости содержания имущества.
В пункте 3.2 договора указано, что размер арендной платы в части платы за пользование имуществом (постоянной части) может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще одного раза в год.
Дополнительным соглашением от 01.03.2010 N 1 к договору аренды стороны внесли изменения в п. п. 1.2 и 3.1 договора: "Передаваемое по настоящему договору имущество представляет собой помещения общей площадью 318,16 кв. м, в соответствии с техническим паспортом здания", "За пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом в размере 178 228 рублей 38 копеек в месяц, плюс НДС 18% и переменной части - стоимости содержания имущества".
Дополнительным соглашением от 01.04.2011 N 2 к договору аренды стороны установили, что ОАО "Ростелеком" является правопреемником ОАО "Дальсвязь" с 01.04.2011.
Дополнительным соглашением от 05.09.2011 N 3 к договору аренды стороны внесли изменения в пункты 1.2 и 1.3 договора: "Передаваемое по настоящему договору имущество представляет собой помещения общей площадью 314,26 кв. м, в соответствии с техническим паспортом здания", "За пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной части - платы за пользование имуществом: 1 этаж - 82,60 кв. м, арендная плата в месяц - 29 240 рублей 40 копеек; 2 этаж - 28,35 кв. м - арендная плата - 10 035 рублей 90 копеек и 119,30 кв. м - 84 464 рублей 40 копеек; 3 этаж - 21,90 кв. м - 7 752 рублей 60 копеек и 62.1 кв. м - 43 966 рублей 80 копеек, всего 175 460 рублей 10 копеек и переменной части - стоимости содержания имущества.". Дополнительное соглашение вступает в силу с 05.09.2011 и действует в пределах срока действия договора.
Уведомлением от 20.11.2014 N 0805/05/5663-14-30 истец уведомил ответчика об изменении стоимости арендной платы по договору аренды от 01.01.2009 с 01.01.2015 арендная плата за 1 кв. м в месяц составит 800 рублей.
Уведомлением от 31.12.2014 N 0805/05/6399-14 истец рассмотрев обращением ответчика по поводу снижения арендной платы на 2015 год по договору аренды от 01.01.2009 снизил ставку арендной платы до 750 рублей за 1 кв. м арендуемого помещения (вместо 800 рублей по исх. Письму от 20.11.2014 N 0805/05/5663-14).
Уведомлением от 20.06.2016 N 0805/05/1994-16-3 истец уведомил ответчика об изменении стоимости арендной платы по договору аренды от 01.01.2009 с 01.08.2016 арендная плата за 1 кв. м в месяц составит 825 рублей.
Согласно пункту 4.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в следующих случаях: при нецелевом использовании арендатором имущества; - при ухудшении арендатором имущества; при осуществлении арендатором перепланировки имущества без согласования с арендодателем; при сдаче имущества в субаренду без согласия арендодателя; при невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд; при возникновении у арендодателя производственной необходимости в эксплуатации имущества. Арендодатель обязан письменно известить арендатора об отказе от исполнения договора. Арендатора в течение 30 дней с момента получения извещения арендодателя об отказе от исполнения договора обязан освободить занимаемое имущество и возвратить его арендодателю по передаточному акту.
Договорные обязательства по оплате за аренду нежилых помещений ответчиком за спорный период выполнены ненадлежащим образом, в связи с чем истцом 01.04.2015, 17.02.2016, 21.06.2016 направлены в адрес ответчика претензии с требованиями о погашении задолженности и об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.01.2009, которые были получены ответчиком и оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения указанных требований, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) "Аренда".
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1.6 договора аренды срок действия договора установлен с 01.01.2009 до 30.11.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Между тем, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата истцу спорных помещений по окончании срока аренды - после 30.11.2009, в связи с чем на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей в указанный истцом период с 01.12.2015 по 21.10.2016 включительно.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи ответчику и пользования им нежилыми помещениями по договору аренды от 01.01.2009 подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.
Проверив расчет долга, апелляционный суд признает расчет верным, а период взыскания долга обоснованным.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 21.10.2016 в спорной сумме 2 446 674 рубля 92 копеек.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование спорными помещениями, переданными по договору аренды от 01.01.2009, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 2 446 674 рубля 92 копеек.
Истцом также заявлено требование об обязании освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды от 01.01.2009 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
В пункте 4.3 договора указано, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд.
Таким образом, предъявляя требование об обязанности передачи спорных помещений, истец должен подтвердить факт предупреждения ответчика об отказе от спорного договора аренды.
В подтверждение исполнения данной обязанности истцом представлены претензии от 01.04.2015, от 21.06.2016 и от 20.10.2016, которые вручены ответчику с требованиями оплаты задолженности, уведомления ответчика об одностороннем расторжении договора аренды от 01.01.2009 с 21.10.2016 и об обязании освободить спорные помещения в срок до 21.10.2016.
Таким образом, истец как арендодатель принял надлежащие меры к выполнению обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полученного в аренду имущества, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 622 ГК РФ, обоснованно возложил на ответчика обязанность по передаче арендуемых помещений.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
В силу части статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
В данном случае, исходя из характера заявленной ответчиком причины для отложения судебного заседания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для отложения судебного разбирательства, в связи с чем отказал в его удовлетворении.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2017 по делу N А59-5894/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)