Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЭТР" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года по делу N А19-21145/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 384901001, место нахождения: 664007, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "МЭТР" (ОГРН 1133850024131, ИНН 3808230265, место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Дзержинского, дом 25 А) о взыскании 5 369 520 руб. 48 коп., об обязании освободить и вернуть нежилые здания, занимаемые согласно договору аренды N 9801 от 16.08.2013,
(суд первой инстанции - Уразаева А.Р.),
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Фролов И.В., представителя по доверенности от 24.11.2016,
Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее - истец, Комитет, КУМИ г. Иркутска) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МЭТР" (далее - ответчик, ООО "МЭТР", общество) о взыскании задолженности по договору аренды N 9801 от 16.08.2013 в размере 5 369 520 руб. 48 коп., из которых: 1 354 943 руб. 69 коп. - задолженность по арендной плате за нежилые здания за период с 05.12.2014 по 16.08.2016; 846 026 руб. 87 коп. - пени за период с 19.08.2013 по 31.08.2016; 2 173 056 руб. 04 коп. - задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015, 844 979 руб. 77 коп. - пени за период с 22.08.2013 по 31.12.2015; 59 901 руб. 87 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора за 2014 год, 90 612 руб. 24 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора за 2015 год, а также об обязании арендатора освободить нежилые здания, занимаемые согласно договору аренды N 9801 от 16.08.2013, и вернуть комитету по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 4 753 375 руб. 32 коп., в том числе: 1 354 943 руб. 69 коп. - задолженность по арендной плате, 846 026 руб. 87 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей, 1 874 524 руб. 40 коп. задолженность по плате за пользование земельным участком, 627 708 руб. 99 коп. - пени за просрочку внесения земельных платежей, 19 967 руб. 29 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора аренды за 2014 год; 30 204 руб. 08 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора аренды за 2015 год. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 46 767 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного акта в части удовлетворения требований.
В обоснование указывает, что истец неправомерно самостоятельно определил размер земельного участка. С 17.08.2014 размер арендной платы увеличен до 62188,95 руб. на основании отчета от 08.10.2014, и с 17.08.2015 увеличен до 75510,20 руб. на основании отчета от 29.06.2015. Даты отчетов не совпадают с моментом увеличения арендной платы. Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Мэтр" не представлялись.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.08.2017.
Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не представлено возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав судебном заседании пояснения представителя ответчика, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.08.2013 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ООО "МЭТР" (арендатор) заключен договор аренды нежилых зданий N 9801 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование:
- гараж - нежилое 1-этажное кирпичное здание с антресолью, инвентарный номер 25:401:001:020170570, литер Д. общая площадь 476.3 кв. м этажность 1 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация" Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/069/2005-999);
- склад - нежилое 1-этажное кирпичное здание, инвентарный номер 25:401:001:020249890, литера Б, общая площадь 139,9 кв. м, этажность 1 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/090/2005-002);
- мастерская - нежилое 1-этажное кирпичное здание с антресолью, инвентарный номер 25:401:001:020170560, литер В, общая площадь 486.5 кв. м, этажность 1, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/069/2005-998), расположенные по адресу: г. Иркутск, пер. 1 Советский, 1А. (далее - объекты).
Данные объекты являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серия 38 АЕ 029443 от 12.03.2013, серия 38 АЕ 028940 от 12.03.2013, серия 38 АЕ 029444 от 12.03.2013.
Согласно пункту 1.2 договора аренды нежилых зданий N 9801, целевое назначение объектов: коммерческая деятельность (код в соответствии с ОКВЭД).
Срок действия договора определен с 16.08.2013 по 15.08,2023 (пункт 1.4. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 1.3 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 предусмотрено, что площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, составляет 5939,43 кв. м.
В разделе 3 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 стороны согласовали порядок платежей и расчетов по договору. Так, пунктом 3.1 договора определено, что за пользование объектами арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования.
Расчет платы за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для его использования, производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра города Иркутска. Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение N 2 к договору).
В силу пункта 3.1.1 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора.
Согласно пункту 4.2 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пп. 2.3.3, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.
В соответствии с пунктом 1.4 договора нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 срок действия договора установлен с 16.08.2013 по 15.08.2023.
Согласно передаточному акту арендованное имущество передано арендатору 16.08.2013 (том 1, лист дела 37).
Дополнительным соглашением N 1 от 26.06.2014 к договору пункт 1.3 изменен - площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, составила 6267 кв. м (том 1 л.д. 46).
Ответчик свои обязательства по договору аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено предупреждение от 20.09.2016 N 505-70-10174/16 с требованием оплатить задолженность по договору аренды N 9801 от 16.08.2013.
Названное предупреждение было получено ответчиком 26.09.2016 (том 1, лист дела 82), но оставлено без исполнения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору и неисполнение претензионных требований послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 608, 614, 622, 650, 651, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав договор заключенным, и исходя из условий спорного договора, установил наличие задолженности по арендной плате и взыскал ее с учетом срока исковой давности, таким же образом взыскал пени и с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал штраф.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик предусмотренную договором аренды N 9801 от 16.08.2013 обязанность по своевременному перечислению арендной платы, платы за пользование земельным участком надлежащим образом не исполнял.
При этом, как отмечено судом первой инстанции, в ходе рассмотрения дела представитель ответчика не оспаривал наличие задолженности по арендной плате за пользование нежилыми зданиями, однако возражал относительно начисления ответчиком платы за пользование земельным участком, ссылаясь на то, что договором аренды не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка, на момент заключения договора аренды земельный участок как объект права отсутствовал.
В апелляционной жалобе приводится аналогичный довод.
Как установлено судом первой инстанции и следует из представленной в материалы дела истцом документации об аукционе на право заключения договора аренды нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, пер. 1 Советский, 1А, по договору аренды одновременно с передачей прав владения и пользования объектами (гараж, склад, мастерская) арендатору передаются права на земельный участок, который занят такими объектами и необходим для их использования, площадь составляет 5939,43 кв. м; кроме арендной платы за пользование объектами, арендатор уплачивает плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования (пункты 1.2, 5.3 Документации об аукционе).
На момент заключения договора и проведения торгов земельный участок составлял 46438 кв. м и имел кадастровый номер 38:36:000002:0273, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 38 АЕ 028806 от 12.03.2013.
Более того, в пункте 1.3 договора аренды установлена площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, 5939,43 кв. м.
Согласно распоряжению от 02.04.2014 N 504-02-750/14 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:0273 был разделен и образован земельный участок площадью 6267 кв. м, поставлен 24.04.2014 на кадастровый учет под кадастровым номером 38:36:000002:8287.
Дополнительным соглашением от 26.06.2014, подписанным сторонами без замечаний, установлена площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования - 6267 кв. м.
При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, доказательств, подтверждающих, несогласие и оспаривание ответчиком установленной договором и дополнительным соглашением к договору площади земельного участка в соответствующем порядке, не представлено.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N N 9801 от 16.08.2013 арендатор обязан за пользование объектом уплачивать арендную плату, плату за использование земельным участком, занятым объектами и необходимым для его использования.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, закономерен вывод суда первой инстанции о том, что ответчик, ознакомившись с соответствующей аукционной документацией, и в дальнейшем подписав договор аренды на таких условиях, принял на себя обязательства уплачивать не только арендную плату за пользования объектами недвижимости, но и плату за пользование земельным участком, необходимым для использования спорных объектов, что не противоречит указанной норме права.
Расчеты как арендной платы за пользование объектами недвижимости, так и расчеты земельного платежа регулярно ответчику направлялись, что подтверждается материалами дела.
Кроме подписания ответчиком дополнительного соглашения к договору N 1 об изменении площади земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, сторонами, в том числе ответчиком подписаны расчеты земельного платежа, что свидетельствует о согласовании сторонами договора предмета аренды и размера арендной платы.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что договором не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка, на момент заключения договора аренды земельный участок как объект права отсутствовал, несостоятельны и опровергаются имеющимися в материалах дела документами.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Поскольку арендованное имущество было передано ответчику 16.08.2013, обоснован вывод суда первой инстанции о начале срока оплаты с указанной даты.
Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объектов должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.1 договора).
Как следует из расчета истца и данное обстоятельство не опровергнуто ответчиком, задолженность ответчика по арендной плате за период с 05.12.2014 по 16.08.2016 составил 1 354 943 руб. 69 коп.; задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015 составила 2 173 056 руб. 04 коп.
Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, произведен исходя из размера арендной платы, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут. Апелляционным судом ошибок в расчете не установлено.
По заявлению ответчика, на основании статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции применил срок исковой давности относительно части требований о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 21.08.2013 по 15.11.2013 в размере 298 531,64 руб. В части требования о взыскании арендной платы за пользование нежилыми зданиями с учетом уточненного расчета (задолженность за период с 05.12.2014 по 16.08.2016), срок исковой давности судом первой инстанции обоснованно не применен.
С учетом изложенного, суд первой инстанции закономерно пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в заявленном размере 1 354 943 руб. 69 коп., а также о взыскании задолженности по плате за пользование земельным участком в размере 1 874 524 руб. 40 коп. (2 173 056,04-298 531,64).
Доводов о несогласии с данными выводами суда первой инстанции ответчиком не приведено.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пп. 2.3.3, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.
Согласно представленному истцом расчету сумма пени за просрочку внесения арендных платежей за нежилые здания за период с 19.08.2013 по 31.08.2016 составила 846 026 руб. 87 коп., пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015 составили 844 979 руб. 77 коп.
Судом первой инстанции установлено, что в части требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование нежилыми зданиями истцом срок исковой давности не пропущен в связи с перерывом течения срока исковой давности, связанном с внесением ответчиком в январе, июне, июле 2014 года арендной платы за нежилые помещения за период с августа 2013 года по декабрь 2013 года.
Судом установлен пропуск срока исковой давности в части требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения земельных платежей за период с 22.08.2013 по 31.12.2013 в размере 21 226,21 руб., начисленных на сумму платежей, срок уплаты по которым наступил 21.08.2013, 15.09.2013, 15.11.2013. Кроме того, из расчета исключены пени за период с 01.01.2014 по 28.02.2014, поскольку они начислены на сумму земельного платежа со сроком уплаты до 15.11.2013.
С учетом изложенного судом произведен расчет пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком, размер которой составил 627 708,99 руб.
Расчет пени апелляционным судом проверен. Доводов относительно несогласия с определенным судом размером суммы пени в апелляционной жалобе не приведено, контррасчетов не представлено.
Пунктом 2.3.5 договора аренды N 9801 от 16.08.2013 установлено, что в случае, если объект арендодателем не застрахован, арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по рыночной стоимости объекта, указанной в пункте 1.9 договора.
Согласно п. 4.3 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных, в том числе, п. 2.3.5 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего требования арендодателя.
Направленные истцом и полученные ответчиком предупреждения об уплате штрафа за 2014, 2015 годы последним не исполнены.
Поскольку по делу установлено неисполнение ответчиком условий договора в указанной части обоснован вывод суда о взыскании штрафа в размере 19 967,29 руб. и 30 204,08 руб., определенном судом с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводов относительно данных выводов суда первой инстанции ответчиком не приведено.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга, пени и штрафа за спорные периоды в определенных судом размерах.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе безусловные, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года по делу N А19-21145/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 04АП-3992/2017 ПО ДЕЛУ N А19-21145/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. по делу N А19-21145/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЭТР" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года по делу N А19-21145/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 384901001, место нахождения: 664007, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "МЭТР" (ОГРН 1133850024131, ИНН 3808230265, место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Дзержинского, дом 25 А) о взыскании 5 369 520 руб. 48 коп., об обязании освободить и вернуть нежилые здания, занимаемые согласно договору аренды N 9801 от 16.08.2013,
(суд первой инстанции - Уразаева А.Р.),
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Фролов И.В., представителя по доверенности от 24.11.2016,
установил:
Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее - истец, Комитет, КУМИ г. Иркутска) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МЭТР" (далее - ответчик, ООО "МЭТР", общество) о взыскании задолженности по договору аренды N 9801 от 16.08.2013 в размере 5 369 520 руб. 48 коп., из которых: 1 354 943 руб. 69 коп. - задолженность по арендной плате за нежилые здания за период с 05.12.2014 по 16.08.2016; 846 026 руб. 87 коп. - пени за период с 19.08.2013 по 31.08.2016; 2 173 056 руб. 04 коп. - задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015, 844 979 руб. 77 коп. - пени за период с 22.08.2013 по 31.12.2015; 59 901 руб. 87 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора за 2014 год, 90 612 руб. 24 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора за 2015 год, а также об обязании арендатора освободить нежилые здания, занимаемые согласно договору аренды N 9801 от 16.08.2013, и вернуть комитету по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 4 753 375 руб. 32 коп., в том числе: 1 354 943 руб. 69 коп. - задолженность по арендной плате, 846 026 руб. 87 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей, 1 874 524 руб. 40 коп. задолженность по плате за пользование земельным участком, 627 708 руб. 99 коп. - пени за просрочку внесения земельных платежей, 19 967 руб. 29 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора аренды за 2014 год; 30 204 руб. 08 коп. - штраф за нарушение пп. 2.3.5 договора аренды за 2015 год. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 46 767 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного акта в части удовлетворения требований.
В обоснование указывает, что истец неправомерно самостоятельно определил размер земельного участка. С 17.08.2014 размер арендной платы увеличен до 62188,95 руб. на основании отчета от 08.10.2014, и с 17.08.2015 увеличен до 75510,20 руб. на основании отчета от 29.06.2015. Даты отчетов не совпадают с моментом увеличения арендной платы. Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Мэтр" не представлялись.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.08.2017.
Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не представлено возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав судебном заседании пояснения представителя ответчика, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.08.2013 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ООО "МЭТР" (арендатор) заключен договор аренды нежилых зданий N 9801 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование:
- гараж - нежилое 1-этажное кирпичное здание с антресолью, инвентарный номер 25:401:001:020170570, литер Д. общая площадь 476.3 кв. м этажность 1 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация" Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/069/2005-999);
- склад - нежилое 1-этажное кирпичное здание, инвентарный номер 25:401:001:020249890, литера Б, общая площадь 139,9 кв. м, этажность 1 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/090/2005-002);
- мастерская - нежилое 1-этажное кирпичное здание с антресолью, инвентарный номер 25:401:001:020170560, литер В, общая площадь 486.5 кв. м, этажность 1, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП "Ростехинвентаризация Иркутский филиал от 15.03.2005 (кадастровый номер 38-38-01/069/2005-998), расположенные по адресу: г. Иркутск, пер. 1 Советский, 1А. (далее - объекты).
Данные объекты являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серия 38 АЕ 029443 от 12.03.2013, серия 38 АЕ 028940 от 12.03.2013, серия 38 АЕ 029444 от 12.03.2013.
Согласно пункту 1.2 договора аренды нежилых зданий N 9801, целевое назначение объектов: коммерческая деятельность (код в соответствии с ОКВЭД).
Срок действия договора определен с 16.08.2013 по 15.08,2023 (пункт 1.4. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 1.3 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 предусмотрено, что площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, составляет 5939,43 кв. м.
В разделе 3 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 стороны согласовали порядок платежей и расчетов по договору. Так, пунктом 3.1 договора определено, что за пользование объектами арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования.
Расчет платы за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для его использования, производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра города Иркутска. Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение N 2 к договору).
В силу пункта 3.1.1 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора.
Согласно пункту 4.2 договора аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пп. 2.3.3, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.
В соответствии с пунктом 1.4 договора нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 срок действия договора установлен с 16.08.2013 по 15.08.2023.
Согласно передаточному акту арендованное имущество передано арендатору 16.08.2013 (том 1, лист дела 37).
Дополнительным соглашением N 1 от 26.06.2014 к договору пункт 1.3 изменен - площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, составила 6267 кв. м (том 1 л.д. 46).
Ответчик свои обязательства по договору аренды нежилых зданий N 9801 от 16.08.2013 надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено предупреждение от 20.09.2016 N 505-70-10174/16 с требованием оплатить задолженность по договору аренды N 9801 от 16.08.2013.
Названное предупреждение было получено ответчиком 26.09.2016 (том 1, лист дела 82), но оставлено без исполнения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору и неисполнение претензионных требований послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 608, 614, 622, 650, 651, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав договор заключенным, и исходя из условий спорного договора, установил наличие задолженности по арендной плате и взыскал ее с учетом срока исковой давности, таким же образом взыскал пени и с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал штраф.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик предусмотренную договором аренды N 9801 от 16.08.2013 обязанность по своевременному перечислению арендной платы, платы за пользование земельным участком надлежащим образом не исполнял.
При этом, как отмечено судом первой инстанции, в ходе рассмотрения дела представитель ответчика не оспаривал наличие задолженности по арендной плате за пользование нежилыми зданиями, однако возражал относительно начисления ответчиком платы за пользование земельным участком, ссылаясь на то, что договором аренды не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка, на момент заключения договора аренды земельный участок как объект права отсутствовал.
В апелляционной жалобе приводится аналогичный довод.
Как установлено судом первой инстанции и следует из представленной в материалы дела истцом документации об аукционе на право заключения договора аренды нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, пер. 1 Советский, 1А, по договору аренды одновременно с передачей прав владения и пользования объектами (гараж, склад, мастерская) арендатору передаются права на земельный участок, который занят такими объектами и необходим для их использования, площадь составляет 5939,43 кв. м; кроме арендной платы за пользование объектами, арендатор уплачивает плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования (пункты 1.2, 5.3 Документации об аукционе).
На момент заключения договора и проведения торгов земельный участок составлял 46438 кв. м и имел кадастровый номер 38:36:000002:0273, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 38 АЕ 028806 от 12.03.2013.
Более того, в пункте 1.3 договора аренды установлена площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, 5939,43 кв. м.
Согласно распоряжению от 02.04.2014 N 504-02-750/14 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:0273 был разделен и образован земельный участок площадью 6267 кв. м, поставлен 24.04.2014 на кадастровый учет под кадастровым номером 38:36:000002:8287.
Дополнительным соглашением от 26.06.2014, подписанным сторонами без замечаний, установлена площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования - 6267 кв. м.
При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, доказательств, подтверждающих, несогласие и оспаривание ответчиком установленной договором и дополнительным соглашением к договору площади земельного участка в соответствующем порядке, не представлено.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N N 9801 от 16.08.2013 арендатор обязан за пользование объектом уплачивать арендную плату, плату за использование земельным участком, занятым объектами и необходимым для его использования.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, закономерен вывод суда первой инстанции о том, что ответчик, ознакомившись с соответствующей аукционной документацией, и в дальнейшем подписав договор аренды на таких условиях, принял на себя обязательства уплачивать не только арендную плату за пользования объектами недвижимости, но и плату за пользование земельным участком, необходимым для использования спорных объектов, что не противоречит указанной норме права.
Расчеты как арендной платы за пользование объектами недвижимости, так и расчеты земельного платежа регулярно ответчику направлялись, что подтверждается материалами дела.
Кроме подписания ответчиком дополнительного соглашения к договору N 1 об изменении площади земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, сторонами, в том числе ответчиком подписаны расчеты земельного платежа, что свидетельствует о согласовании сторонами договора предмета аренды и размера арендной платы.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что договором не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка, на момент заключения договора аренды земельный участок как объект права отсутствовал, несостоятельны и опровергаются имеющимися в материалах дела документами.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Поскольку арендованное имущество было передано ответчику 16.08.2013, обоснован вывод суда первой инстанции о начале срока оплаты с указанной даты.
Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объектов должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.1 договора).
Как следует из расчета истца и данное обстоятельство не опровергнуто ответчиком, задолженность ответчика по арендной плате за период с 05.12.2014 по 16.08.2016 составил 1 354 943 руб. 69 коп.; задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015 составила 2 173 056 руб. 04 коп.
Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, произведен исходя из размера арендной платы, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут. Апелляционным судом ошибок в расчете не установлено.
По заявлению ответчика, на основании статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции применил срок исковой давности относительно части требований о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 21.08.2013 по 15.11.2013 в размере 298 531,64 руб. В части требования о взыскании арендной платы за пользование нежилыми зданиями с учетом уточненного расчета (задолженность за период с 05.12.2014 по 16.08.2016), срок исковой давности судом первой инстанции обоснованно не применен.
С учетом изложенного, суд первой инстанции закономерно пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в заявленном размере 1 354 943 руб. 69 коп., а также о взыскании задолженности по плате за пользование земельным участком в размере 1 874 524 руб. 40 коп. (2 173 056,04-298 531,64).
Доводов о несогласии с данными выводами суда первой инстанции ответчиком не приведено.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пп. 2.3.3, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.
Согласно представленному истцом расчету сумма пени за просрочку внесения арендных платежей за нежилые здания за период с 19.08.2013 по 31.08.2016 составила 846 026 руб. 87 коп., пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 22.08.2013 по 31.12.2015 составили 844 979 руб. 77 коп.
Судом первой инстанции установлено, что в части требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование нежилыми зданиями истцом срок исковой давности не пропущен в связи с перерывом течения срока исковой давности, связанном с внесением ответчиком в январе, июне, июле 2014 года арендной платы за нежилые помещения за период с августа 2013 года по декабрь 2013 года.
Судом установлен пропуск срока исковой давности в части требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения земельных платежей за период с 22.08.2013 по 31.12.2013 в размере 21 226,21 руб., начисленных на сумму платежей, срок уплаты по которым наступил 21.08.2013, 15.09.2013, 15.11.2013. Кроме того, из расчета исключены пени за период с 01.01.2014 по 28.02.2014, поскольку они начислены на сумму земельного платежа со сроком уплаты до 15.11.2013.
С учетом изложенного судом произведен расчет пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком, размер которой составил 627 708,99 руб.
Расчет пени апелляционным судом проверен. Доводов относительно несогласия с определенным судом размером суммы пени в апелляционной жалобе не приведено, контррасчетов не представлено.
Пунктом 2.3.5 договора аренды N 9801 от 16.08.2013 установлено, что в случае, если объект арендодателем не застрахован, арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по рыночной стоимости объекта, указанной в пункте 1.9 договора.
Согласно п. 4.3 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных, в том числе, п. 2.3.5 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего требования арендодателя.
Направленные истцом и полученные ответчиком предупреждения об уплате штрафа за 2014, 2015 годы последним не исполнены.
Поскольку по делу установлено неисполнение ответчиком условий договора в указанной части обоснован вывод суда о взыскании штрафа в размере 19 967,29 руб. и 30 204,08 руб., определенном судом с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводов относительно данных выводов суда первой инстанции ответчиком не приведено.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга, пени и штрафа за спорные периоды в определенных судом размерах.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе безусловные, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 мая 2017 года по делу N А19-21145/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)