Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом г. Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.03.2017 по делу N А11-8200/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8", г. Владимир, (ОГРН 1073327004630) к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир (ОГРН 1033302008233), о признании незаконным отказа в приобретении нежилых помещений,
при участии:
- от заявителя - Ермакова Н.Е. по доверенности от 09.01.2017 N 26-08/1 (сроком действия до 31.12.2017);
- от истца - Кузьмин Б.И. по доверенности от 01.09.2016 N 55-юр (сроком действия один год),
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8", (далее - истец, ООО "ЖРЭП N 8"), обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом г. Владимира (далее - ответчик, УМИ г. Владимира) в приобретении в собственность нежилых помещений от 22.06.2016 N 26-08/1303с как не соответствующего положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 23.03.2017 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил заявленные исковые требования.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, УМИ г. Владимира обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заявитель жалобы пояснил, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Следовательно, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается. Арендуемые истцом помещения находятся в разных частях здания, имеют доступ друг к другу исключительно с использованием мест общего пользования, истцом представлены 6 кадастровых паспортов, то есть в отношении шести обособленных объектов недвижимости. Однако, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены документы, подтверждающие возможность формирования из арендуемых помещений единого обособленного объекта недвижимости. Суд, установив факт отсутствия единого обособленного объекта недвижимости, решил, что объектом договора купли-продажи могут быть несколько обособленных объектов, что противоречит положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
УМИ г. Владимира считает необоснованным вывод суда о том, что включение спорных помещений в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, после принятия закона и заключения договора аренды, является злоупотреблением правом, и применил не подлежащий применению пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель пояснил, что поскольку Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ, предусматривающий преимущественное право арендатора на приобретение арендованного имущества по новым критериям, вступил в законную силу 01.07.2013, то при условии отсутствия спорных помещений в Перечне, право ООО "ЖРЭП N 8" на приобретение арендуемого имущества могло возникнуть только с 01.07.2013, то есть спустя 8 месяцев после принятия постановления администрации г. Владимира.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между УМИ г. Владимира (арендодателем), муниципальным унитарным производственным ремонтно-эксплуатационных предприятием N 8 города Владимира (ссудополучателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) 28.11.2008 был заключен договор N 4467 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель при участии ссудополучателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а (план сдаваемых в аренду помещений прилагается).
Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 426, 9 кв. м (по плану первого этажа помещение 7 - 20,4 кв. м, помещение 8 - 7,9 кв. м, помещения 17 - 19 - 34, 4 кв. м, помещение 23 - 10, 1 кв. м, помещение 24 - 11,9 кв. м, помещения 9 - 11 - 27,0 кв. м, помещение 15 - 109,9 кв. м, помещение 14 - 63, 9 кв. м, по плану второго этажа помещения 5 - 6б - 41, 1 кв. м, помещения 13 - 20 - 100, 3 кв. м). Общая площадь всего здания составляет 897, 8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 01.12.2008 по 29.11.2009 (пункт 1.3 договора).
Указанное в договоре недвижимое имущество передано УМИ г. Владимира ООО "ЖРЭП N 8" по акту передачи помещений муниципального нежилого фонда от 01.12.2008.
16.12.2009 УМИ г. Владимира (арендодателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) был заключен договор N 4655 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а.
Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 494, 8 кв. м (по плану первого этажа помещение 7 - 20,4 кв. м, помещение 8 - 7,9 кв. м, помещения 17 - 19 - 34, 4 кв. м, помещение 23 - 10, 1 кв. м, помещение 24 - 11, 9 кв. м, помещения 9 - 11 - 27, 0 кв. м, помещение 15 - 109, 9 кв. м, помещение 14 - 63, 9 кв. м, по плану второго этажа помещения 5 - 6б - 41, 1 кв. м, помещения 13 - 20 - 100, 3 кв. м и 679/1301 места общего пользования 1, 2, 3, 13, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17а, что соответствует 67, 9 кв. м).
Срок действия договора установлен с 21.12.2009 по 19.12.2010 (пункт 1.3. договора).
Сторонами также подписан акт передачи помещений муниципального нежилого фонда от 21.12.2009.
Соглашением от 28.02.2011 договор аренды от 16.12.2009 N 4655 был расторгнут с 01.03.2011.
16.02.2011 УМИ г. Владимира (арендодателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) был заключен договор N 4936 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял по акту от 01.03.2011 в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а, инвентарный номер 17:401:002:000121370:0001:20000, общей площадью 462, 7 кв. м, а именно помещения NN 5 - 7, 9 - 11, 11а, 11б, 14, 14а, 15, 17-19, 23, 24 по плану первого этажа здания и помещения NN 5, 6, 6а, 6б, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 17, 19, 20 по плану второго этажа здания (помещения литера АА1, согласно кадастровому паспорту от 25.11.2010).
Общая площадь всего здания составляет 897, 8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 01.03.2011 по 01.03.2016 (пункт 1.4. договора).
Договор аренды от 16.02.2011 N 4936 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.
11.04.2016 между теми же сторонами был заключен договор N 6037 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а, инвентарный номер 17:401:002:000121370:0001:20000, общей площадью 462, 4 кв. м, а именно помещения NN 5, 5а, 6, 7, 9 - 11, 11а, 11б, 14, 14а, 15, 17 - 19, 23, 24 по плану первого этажа здания и помещения NN 5, 6, 6а, 6б, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 17, 19, 20 по плану второго этажа здания.
Общая площадь всего здания составляет 906, 6 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 11.04.2016 по 10.04.2021 (пункт 1.3. договора).
Указанные в договоре помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи муниципального нежилого фонда от 11.04.2016.
Договор аренды от 11.04.2016 N 6037 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области и действует в настоящее время.
ООО "ЖРЭП N 8" обратилось к УМИ г. Владимира с заявлением (вх. от 31.05.2016) о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемых муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева д. 51а площадью 462, 7 кв. м. Порядок оплаты приобретаемого имущества - в рассрочку на пять лет. К указанному обращению приложено заявление о соответствии условиями, установленными статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ".
Письмом от 22.06.2016 N 26-08/1303 УМИ г. Владимира отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости указанных муниципальных нежилых помещений. Причинами отказа явилось то, что помещения не поставлены на государственный кадастровый учет как обособленный объект недвижимости, не являются изолированными, не имеют отдельного входа и, соответственно, не могут быть объектом реализации преимущественного права выкупа.
Арендуемые ООО "ЖРЭП N 8" нежилые помещения общей площадью 542,7 кв. м в составе, указанном в договоре аренды от 16.02.2011 N 4936, включены в Перечень муниципального имущества города Владимира, подлежащего предоставлению во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением главы города Владимира от 16.09.2009 N 2819 (далее - Перечень), на основании постановления администрации города Владимира от 30.10.2012 N 4556. До 30.10.2012 в Перечень были включены арендуемые ООО "ЖРЭП N 8" помещения по указанному адресу общей площадью 494, 8 кв. м.
Посчитав данный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным ООО "ЖРЭП N 8" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Одним из таких законов является Закон N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ определено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, возникает у арендаторов и может быть ими реализовано при следующих условиях:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На определенную в Законе N 159-ФЗ дату (01.07.2015 - пункт 1 статьи 3 Закона в редакции, действовавшей в рассматриваемый период времени) арендуемое недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "ЖРЭП N 8" по договору аренды более двух лет; сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено и основанием для отказа в реализации преимущественного права ООО "ЖРЭП N 8" не являлось.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, арендуемое ООО "ЖРЭП-8" имущество включено в Перечень муниципального имущества города Владимира постановлением от 16.09.2009, а в части помещений 5 и 17 - постановлением от 30.10.2012, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ и после заключения договора аренды, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца, и создает препятствия в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе муниципального имущества заявитель обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Доводы заявителя жалобы о том, что спорные помещения не являются единым обособленным объектом недвижимости противоречит положениям Закона N 159-ФЗ.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.
Закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения, здания или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного Закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.
Требования заявителя заявлены в отношении нежилых помещений, которые могут являться самостоятельным объектом учета, то есть самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, предметом договора купли-продажи. В площадь выкупаемых помещений помещения общего пользования не входили. Более того, в данном случае помещения поставлены на кадастровый учет: помещение площадью 22, 0 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1987; помещение площадью 173, 4 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1988; помещение площадью 34, 4 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1989; помещение площадью 41, 1 кв. м, этаж N 2, кадастровый номер 33:22:011252:1990; помещение площадью 80, 6 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1991; помещение площадью 110, 9 кв. м, этаж N 2, кадастровый номер 33:22:011252:1992.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность принятого судебного акта.
Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.03.2017 по делу N А11-8200/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом г. Владимира - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2017 ПО ДЕЛУ N А11-8200/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2017 г. по делу N А11-8200/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом г. Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.03.2017 по делу N А11-8200/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8", г. Владимир, (ОГРН 1073327004630) к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир (ОГРН 1033302008233), о признании незаконным отказа в приобретении нежилых помещений,
при участии:
- от заявителя - Ермакова Н.Е. по доверенности от 09.01.2017 N 26-08/1 (сроком действия до 31.12.2017);
- от истца - Кузьмин Б.И. по доверенности от 01.09.2016 N 55-юр (сроком действия один год),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8", (далее - истец, ООО "ЖРЭП N 8"), обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом г. Владимира (далее - ответчик, УМИ г. Владимира) в приобретении в собственность нежилых помещений от 22.06.2016 N 26-08/1303с как не соответствующего положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 23.03.2017 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил заявленные исковые требования.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, УМИ г. Владимира обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заявитель жалобы пояснил, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Следовательно, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается. Арендуемые истцом помещения находятся в разных частях здания, имеют доступ друг к другу исключительно с использованием мест общего пользования, истцом представлены 6 кадастровых паспортов, то есть в отношении шести обособленных объектов недвижимости. Однако, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены документы, подтверждающие возможность формирования из арендуемых помещений единого обособленного объекта недвижимости. Суд, установив факт отсутствия единого обособленного объекта недвижимости, решил, что объектом договора купли-продажи могут быть несколько обособленных объектов, что противоречит положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
УМИ г. Владимира считает необоснованным вывод суда о том, что включение спорных помещений в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, после принятия закона и заключения договора аренды, является злоупотреблением правом, и применил не подлежащий применению пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель пояснил, что поскольку Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ, предусматривающий преимущественное право арендатора на приобретение арендованного имущества по новым критериям, вступил в законную силу 01.07.2013, то при условии отсутствия спорных помещений в Перечне, право ООО "ЖРЭП N 8" на приобретение арендуемого имущества могло возникнуть только с 01.07.2013, то есть спустя 8 месяцев после принятия постановления администрации г. Владимира.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между УМИ г. Владимира (арендодателем), муниципальным унитарным производственным ремонтно-эксплуатационных предприятием N 8 города Владимира (ссудополучателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) 28.11.2008 был заключен договор N 4467 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель при участии ссудополучателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а (план сдаваемых в аренду помещений прилагается).
Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 426, 9 кв. м (по плану первого этажа помещение 7 - 20,4 кв. м, помещение 8 - 7,9 кв. м, помещения 17 - 19 - 34, 4 кв. м, помещение 23 - 10, 1 кв. м, помещение 24 - 11,9 кв. м, помещения 9 - 11 - 27,0 кв. м, помещение 15 - 109,9 кв. м, помещение 14 - 63, 9 кв. м, по плану второго этажа помещения 5 - 6б - 41, 1 кв. м, помещения 13 - 20 - 100, 3 кв. м). Общая площадь всего здания составляет 897, 8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 01.12.2008 по 29.11.2009 (пункт 1.3 договора).
Указанное в договоре недвижимое имущество передано УМИ г. Владимира ООО "ЖРЭП N 8" по акту передачи помещений муниципального нежилого фонда от 01.12.2008.
16.12.2009 УМИ г. Владимира (арендодателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) был заключен договор N 4655 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а.
Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 494, 8 кв. м (по плану первого этажа помещение 7 - 20,4 кв. м, помещение 8 - 7,9 кв. м, помещения 17 - 19 - 34, 4 кв. м, помещение 23 - 10, 1 кв. м, помещение 24 - 11, 9 кв. м, помещения 9 - 11 - 27, 0 кв. м, помещение 15 - 109, 9 кв. м, помещение 14 - 63, 9 кв. м, по плану второго этажа помещения 5 - 6б - 41, 1 кв. м, помещения 13 - 20 - 100, 3 кв. м и 679/1301 места общего пользования 1, 2, 3, 13, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17а, что соответствует 67, 9 кв. м).
Срок действия договора установлен с 21.12.2009 по 19.12.2010 (пункт 1.3. договора).
Сторонами также подписан акт передачи помещений муниципального нежилого фонда от 21.12.2009.
Соглашением от 28.02.2011 договор аренды от 16.12.2009 N 4655 был расторгнут с 01.03.2011.
16.02.2011 УМИ г. Владимира (арендодателем) и ООО "ЖРЭП N 8" (арендатором) был заключен договор N 4936 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял по акту от 01.03.2011 в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а, инвентарный номер 17:401:002:000121370:0001:20000, общей площадью 462, 7 кв. м, а именно помещения NN 5 - 7, 9 - 11, 11а, 11б, 14, 14а, 15, 17-19, 23, 24 по плану первого этажа здания и помещения NN 5, 6, 6а, 6б, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 17, 19, 20 по плану второго этажа здания (помещения литера АА1, согласно кадастровому паспорту от 25.11.2010).
Общая площадь всего здания составляет 897, 8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 01.03.2011 по 01.03.2016 (пункт 1.4. договора).
Договор аренды от 16.02.2011 N 4936 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.
11.04.2016 между теми же сторонами был заключен договор N 6037 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51а, инвентарный номер 17:401:002:000121370:0001:20000, общей площадью 462, 4 кв. м, а именно помещения NN 5, 5а, 6, 7, 9 - 11, 11а, 11б, 14, 14а, 15, 17 - 19, 23, 24 по плану первого этажа здания и помещения NN 5, 6, 6а, 6б, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 17, 19, 20 по плану второго этажа здания.
Общая площадь всего здания составляет 906, 6 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора установлен с 11.04.2016 по 10.04.2021 (пункт 1.3. договора).
Указанные в договоре помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи муниципального нежилого фонда от 11.04.2016.
Договор аренды от 11.04.2016 N 6037 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области и действует в настоящее время.
ООО "ЖРЭП N 8" обратилось к УМИ г. Владимира с заявлением (вх. от 31.05.2016) о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемых муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева д. 51а площадью 462, 7 кв. м. Порядок оплаты приобретаемого имущества - в рассрочку на пять лет. К указанному обращению приложено заявление о соответствии условиями, установленными статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ".
Письмом от 22.06.2016 N 26-08/1303 УМИ г. Владимира отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости указанных муниципальных нежилых помещений. Причинами отказа явилось то, что помещения не поставлены на государственный кадастровый учет как обособленный объект недвижимости, не являются изолированными, не имеют отдельного входа и, соответственно, не могут быть объектом реализации преимущественного права выкупа.
Арендуемые ООО "ЖРЭП N 8" нежилые помещения общей площадью 542,7 кв. м в составе, указанном в договоре аренды от 16.02.2011 N 4936, включены в Перечень муниципального имущества города Владимира, подлежащего предоставлению во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением главы города Владимира от 16.09.2009 N 2819 (далее - Перечень), на основании постановления администрации города Владимира от 30.10.2012 N 4556. До 30.10.2012 в Перечень были включены арендуемые ООО "ЖРЭП N 8" помещения по указанному адресу общей площадью 494, 8 кв. м.
Посчитав данный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным ООО "ЖРЭП N 8" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Одним из таких законов является Закон N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ определено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, возникает у арендаторов и может быть ими реализовано при следующих условиях:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На определенную в Законе N 159-ФЗ дату (01.07.2015 - пункт 1 статьи 3 Закона в редакции, действовавшей в рассматриваемый период времени) арендуемое недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "ЖРЭП N 8" по договору аренды более двух лет; сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено и основанием для отказа в реализации преимущественного права ООО "ЖРЭП N 8" не являлось.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, арендуемое ООО "ЖРЭП-8" имущество включено в Перечень муниципального имущества города Владимира постановлением от 16.09.2009, а в части помещений 5 и 17 - постановлением от 30.10.2012, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ и после заключения договора аренды, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца, и создает препятствия в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе муниципального имущества заявитель обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Доводы заявителя жалобы о том, что спорные помещения не являются единым обособленным объектом недвижимости противоречит положениям Закона N 159-ФЗ.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.
Закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения, здания или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного Закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.
Требования заявителя заявлены в отношении нежилых помещений, которые могут являться самостоятельным объектом учета, то есть самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, предметом договора купли-продажи. В площадь выкупаемых помещений помещения общего пользования не входили. Более того, в данном случае помещения поставлены на кадастровый учет: помещение площадью 22, 0 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1987; помещение площадью 173, 4 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1988; помещение площадью 34, 4 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1989; помещение площадью 41, 1 кв. м, этаж N 2, кадастровый номер 33:22:011252:1990; помещение площадью 80, 6 кв. м, этаж N 1, кадастровый номер 33:22:011252:1991; помещение площадью 110, 9 кв. м, этаж N 2, кадастровый номер 33:22:011252:1992.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность принятого судебного акта.
Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.03.2017 по делу N А11-8200/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом г. Владимира - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)