Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07.11.2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Алексеевой Е.Б., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ТехСтандарт-С" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017
по делу N А40-62706/17, принятое судьей Гамулиным А.А.,
по иску ООО "ТехСтандарт-С" (ОГРН 1027739150988)
к Индивидуальному предпринимателю Ярцевой Ольге Юрьевне (ОГРНИП 304770000575690)
о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания задолженности в размере 900 000 руб.
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Костюк О.В. по доверенности от 11.10.2016;
- от ответчика: Уткин Д.В. по доверенности от 23.05.2017;
- ООО "ТехСтандарт-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Ярцевой Ольге Юрьевне (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N СВ-5/57-82 и применении последствий недействительности в виде взыскания задолженности в размере 900 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы, ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N СВ-5/57-82 от 25.07.2016, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в аренду нежилые помещения площадью 442,32 кв. м в соответствии с приложением N 1 к договору, состав которых поименован в п. 1.2 договора.
Факт передачи ответчиком истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2016, подписанным представителями обеих сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия с 01.11.2016 по 30.09.2017, в связи с чем, государственная регистрация договора не требовалась.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер и порядок внесения арендных платежей согласован сторонами в п. 2.1, п. 2.3 договора.
Платежным поручением N 525 от 03.08.2016 истцом перечислена арендная плата и сумма обеспечительного платежа в размере 900 000 руб.
Основанием для признания договора недействительным истец ссылается на то, что на момент заключения договора ответчик не имел права собственности на сдаваемый в аренду объект.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что по смыслу положений ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Согласно п. 1.2 договора, предметом аренды являются помещения: N 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 80, 81, 82 по адресу: г. Москва, ул. Староволынская, д. 12, корп. 5.
В соответствии с п. 1.3 договора, право собственности на помещения N 57, 58, 59, 60, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 80, 81 признано за ответчиком решениями Никулинского районного суда города Москвы от 03.09.2015 по делу N 2-4784/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4785/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4786/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4787/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4789/15, копии которых имеются в материалах дела, а документами-основаниями возникновения права ответчика на помещения N 61, 62, 70, 71, 72, 82 указаны договор N СВ-12/05-2/2 от 28.03.2005.
Ответчиком представлен в материалы дела договор N СВ-12/05-2/2 от 28.03.2005 с дополнительными соглашениями, по условиям которого ответчику переданы правомочия по инвестированию строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Староволынская, вл. 12, корп. 5 (пом. V, комн. N 61, 62, 70, 71, 72, 80, 81, 82).
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 10.03.2013. В подтверждение прав инвестора на помещения представлен инвестиционный договор N 5 от 01.08.2000.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве обоснования своих требований или возражений. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о том, что он не может использовать помещение по его назначению. Ответчик утверждает, что препятствий с его стороны в пользовании помещениями арендатору не оказывалось. Арендатор с обращениями о невозможности пользования помещениями и оказания препятствий в пользовании со стороны третьих лиц к арендодателю не обращался. Истцом в материалы таких обращений также не представлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по иску и апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, 110, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года по делу N А40-62706/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 09АП-45824/2017 ПО ДЕЛУ N А40-62706/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. N 09АП-45824/2017
Дело N А40-62706/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07.11.2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Алексеевой Е.Б., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ТехСтандарт-С" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017
по делу N А40-62706/17, принятое судьей Гамулиным А.А.,
по иску ООО "ТехСтандарт-С" (ОГРН 1027739150988)
к Индивидуальному предпринимателю Ярцевой Ольге Юрьевне (ОГРНИП 304770000575690)
о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания задолженности в размере 900 000 руб.
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Костюк О.В. по доверенности от 11.10.2016;
- от ответчика: Уткин Д.В. по доверенности от 23.05.2017;
- ООО "ТехСтандарт-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Ярцевой Ольге Юрьевне (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N СВ-5/57-82 и применении последствий недействительности в виде взыскания задолженности в размере 900 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы, ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N СВ-5/57-82 от 25.07.2016, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в аренду нежилые помещения площадью 442,32 кв. м в соответствии с приложением N 1 к договору, состав которых поименован в п. 1.2 договора.
Факт передачи ответчиком истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2016, подписанным представителями обеих сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия с 01.11.2016 по 30.09.2017, в связи с чем, государственная регистрация договора не требовалась.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер и порядок внесения арендных платежей согласован сторонами в п. 2.1, п. 2.3 договора.
Платежным поручением N 525 от 03.08.2016 истцом перечислена арендная плата и сумма обеспечительного платежа в размере 900 000 руб.
Основанием для признания договора недействительным истец ссылается на то, что на момент заключения договора ответчик не имел права собственности на сдаваемый в аренду объект.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что по смыслу положений ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Согласно п. 1.2 договора, предметом аренды являются помещения: N 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 80, 81, 82 по адресу: г. Москва, ул. Староволынская, д. 12, корп. 5.
В соответствии с п. 1.3 договора, право собственности на помещения N 57, 58, 59, 60, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 80, 81 признано за ответчиком решениями Никулинского районного суда города Москвы от 03.09.2015 по делу N 2-4784/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4785/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4786/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4787/15, от 03.09.2015 по делу N 2-4789/15, копии которых имеются в материалах дела, а документами-основаниями возникновения права ответчика на помещения N 61, 62, 70, 71, 72, 82 указаны договор N СВ-12/05-2/2 от 28.03.2005.
Ответчиком представлен в материалы дела договор N СВ-12/05-2/2 от 28.03.2005 с дополнительными соглашениями, по условиям которого ответчику переданы правомочия по инвестированию строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Староволынская, вл. 12, корп. 5 (пом. V, комн. N 61, 62, 70, 71, 72, 80, 81, 82).
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 10.03.2013. В подтверждение прав инвестора на помещения представлен инвестиционный договор N 5 от 01.08.2000.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве обоснования своих требований или возражений. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о том, что он не может использовать помещение по его назначению. Ответчик утверждает, что препятствий с его стороны в пользовании помещениями арендатору не оказывалось. Арендатор с обращениями о невозможности пользования помещениями и оказания препятствий в пользовании со стороны третьих лиц к арендодателю не обращался. Истцом в материалы таких обращений также не представлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по иску и апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, 110, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года по делу N А40-62706/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)