Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество (арендатор) ссылается на то, что уточнение арендуемой площади является существенным условием договора, а поэтому для заключения спорного дополнительного соглашения требовалось проведение торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г., рассмотрев 04.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.12.2015 (судья Быкова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 (судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А42-9177/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл", место нахождения: 184606, Мурманская обл., г. Североморск, ул. Фулика, д. 9, ОГРН 1065110011911, ИНН 5110000972 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск, место нахождения: 184606, Мурманская обл., г. Североморск, ул. Ломоносова, д. 4, ОГРН 1025100712845, ИНН 5110120211 (далее - Комитет), о признании недействительными договора от 01.12.2014 N 15 аренды помещения муниципального нежилого фонда закрытого административно-территориального образования г. Североморск и дополнительного соглашения от 01.12.2014 к данному договору и применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также о взыскании 58 100 руб. задатка, внесенного за участие в аукционе на право заключения договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области, место нахождения: 183038, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 9А, ОГРН 1025100848630, ИНН 5191501854 (далее - УФАС).
Решением суда от 30.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2016, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении иска. Как указывает податель жалобы, судами сделан неправильный вывод о том, что уточнение арендуемой площади без изменения состава объекта аренды само по себе не является основанием для признания договора ничтожным; суды не применили статьи 422, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); заключение дополнительного соглашения, влекущее изменение существенных условий спорного договора, без проведения торгов является нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Податель жалобы считает, что дополнительное соглашение от 01.12.2014 существенно изменило условия спорного договора: в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.
В отзыве Комитет просил отклонить кассационную жалобу.
До начала судебного заседания в кассационную инстанцию поступило ходатайство УФАС о рассмотрении дела без участия его представителя. Кроме того, в ходатайстве УФАС указало на то, что его позиция по делу ранее была изложена в отзыве на апелляционную жалобу и не изменилась.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании протокола от 26.11.2014 аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимости муниципального нежилого фонда (лот N 6) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2014 заключили договор N 15 аренды в отношении части (площадью 197,6 кв. м) муниципального нежилого помещения II (1 - 12) VI (1, 2, 15 - 17), расположенного по адресу: г. Североморск, ул. Авиаторов, д. 1, на срок с 01.12.2014 по 30.11.2029.
Согласно пункту 1.2 договора арендная плата в соответствии с протоколом аукциона от 26.11.2014 составляет 58 826 руб. 25 коп. в месяц без учета налога на добавленную стоимость.
Дополнительным соглашением от 01.12.2014 к договору арендуемая площадь изменена на 208,6 кв. м. При этом фактическая площадь помещения согласно поэтажному плану строения (1-й этаж и подвал) также составляет 208,6 кв. м.
Договор зарегистрирован 23.12.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Платежным поручением от 24.08.2015 N 278 Обществом внесена плата по договору аренды с указанием назначения платежа "плата за аренду по договору от 01.12.2014 N 15, за январь 2015 г.".
Общество ранее обращалось в арбитражный суд с иском к Комитету об обязании заключить новое дополнительное соглашение к договору, изложив пункт 1.2 в следующей редакции: "Плата за аренду муниципального нежилого помещения составляет 22 757 рублей 40 копеек (без НДС) в месяц". В обоснование иска Общество ссылалось на отсутствие необходимости в использовании части нежилого помещения площадью 127,9 кв. м. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 24.08.2015 по делу N А42-5559/2015 в удовлетворении иска отказано.
Считая договор аренды от 01.12.2014 N 15 и дополнительное соглашение от 01.12.2014 ничтожными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций установили, что договор аренды заключен по результатам аукциона, фактическая площадь объекта аренды согласно технической документации составляет 208,6 кв. м, при оформлении договора в указании площади была допущена технической ошибка, исправленная по просьбе Общества путем заключения дополнительного соглашения с приложением поэтажного плана строения, экспликации с указанием состава помещения и его площади. Кроме того, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2014 и принято последним без замечаний, договор аренды от 01.12.2014 N 15 исполнялся надлежащим образом, арендатор частично оплатил пользование имуществом.
На основании исследования и оценки доказательств суды сделали вывод о том, что уточнение арендуемой площади, обусловленное технической ошибкой, без изменения состава объекта аренды само по себе не является основанием для признания сделки ничтожной. Суды также посчитали, что права Общества не нарушены, а в деле отсутствуют допустимые доказательства, на основании которых можно судить о том, в какой степени уточнение площади могло повлиять на определение рыночной стоимости права аренды.
При этом суды руководствовались положениями статей 1, 11, 12, 166, 432, 607 ГК РФ, статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Апелляционный суд также учел позицию УФАС, в адрес которого поступило заявление Общества о нарушении Комитетом части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По результатам рассмотрения заявления УФАС, исследовав все обстоятельства заключения дополнительного соглашения, пришло к выводу о том, что уточнение общей площади объекта аренды не повлекло существенных изменений его характеристики, так как состав арендуемого помещения позволяет точно его определить, в связи с чем на основании статьи 44 Закона N 135-ФЗ было приняло решение отказать в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства за отсутствием признаков нарушения закона в действиях Комитета.
Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Проанализировав условия оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему, с учетом установленных обстоятельств и положений приведенных норм материального права суды сделали правомерный вывод о том, что порядок заключения договора аренды муниципального имущества на аукционе был соблюден, состав объекта аренды не изменился, а уточнение его площади не повлияло на действительность сделки.
В таком случае оснований для признания недействительными оспариваемых сделок у судов не имелось.
Довод подателя жалобы о том, что уточнение площади является существенным условием договора, а поэтому для заключения спорного дополнительного соглашения требовалось проведение торгов, был предметом рассмотрения судов, и ему дана надлежащая оценка.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 по делу N А42-9177/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.08.2016 N Ф07-6101/2016 ПО ДЕЛУ N А42-9177/2015
Требование: О признании недействительными договора аренды помещения муниципального нежилого фонда и дополнительного соглашения к нему.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество (арендатор) ссылается на то, что уточнение арендуемой площади является существенным условием договора, а поэтому для заключения спорного дополнительного соглашения требовалось проведение торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу N А42-9177/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г., рассмотрев 04.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.12.2015 (судья Быкова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 (судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А42-9177/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл", место нахождения: 184606, Мурманская обл., г. Североморск, ул. Фулика, д. 9, ОГРН 1065110011911, ИНН 5110000972 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск, место нахождения: 184606, Мурманская обл., г. Североморск, ул. Ломоносова, д. 4, ОГРН 1025100712845, ИНН 5110120211 (далее - Комитет), о признании недействительными договора от 01.12.2014 N 15 аренды помещения муниципального нежилого фонда закрытого административно-территориального образования г. Североморск и дополнительного соглашения от 01.12.2014 к данному договору и применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также о взыскании 58 100 руб. задатка, внесенного за участие в аукционе на право заключения договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области, место нахождения: 183038, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 9А, ОГРН 1025100848630, ИНН 5191501854 (далее - УФАС).
Решением суда от 30.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2016, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении иска. Как указывает податель жалобы, судами сделан неправильный вывод о том, что уточнение арендуемой площади без изменения состава объекта аренды само по себе не является основанием для признания договора ничтожным; суды не применили статьи 422, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); заключение дополнительного соглашения, влекущее изменение существенных условий спорного договора, без проведения торгов является нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Податель жалобы считает, что дополнительное соглашение от 01.12.2014 существенно изменило условия спорного договора: в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.
В отзыве Комитет просил отклонить кассационную жалобу.
До начала судебного заседания в кассационную инстанцию поступило ходатайство УФАС о рассмотрении дела без участия его представителя. Кроме того, в ходатайстве УФАС указало на то, что его позиция по делу ранее была изложена в отзыве на апелляционную жалобу и не изменилась.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании протокола от 26.11.2014 аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимости муниципального нежилого фонда (лот N 6) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2014 заключили договор N 15 аренды в отношении части (площадью 197,6 кв. м) муниципального нежилого помещения II (1 - 12) VI (1, 2, 15 - 17), расположенного по адресу: г. Североморск, ул. Авиаторов, д. 1, на срок с 01.12.2014 по 30.11.2029.
Согласно пункту 1.2 договора арендная плата в соответствии с протоколом аукциона от 26.11.2014 составляет 58 826 руб. 25 коп. в месяц без учета налога на добавленную стоимость.
Дополнительным соглашением от 01.12.2014 к договору арендуемая площадь изменена на 208,6 кв. м. При этом фактическая площадь помещения согласно поэтажному плану строения (1-й этаж и подвал) также составляет 208,6 кв. м.
Договор зарегистрирован 23.12.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Платежным поручением от 24.08.2015 N 278 Обществом внесена плата по договору аренды с указанием назначения платежа "плата за аренду по договору от 01.12.2014 N 15, за январь 2015 г.".
Общество ранее обращалось в арбитражный суд с иском к Комитету об обязании заключить новое дополнительное соглашение к договору, изложив пункт 1.2 в следующей редакции: "Плата за аренду муниципального нежилого помещения составляет 22 757 рублей 40 копеек (без НДС) в месяц". В обоснование иска Общество ссылалось на отсутствие необходимости в использовании части нежилого помещения площадью 127,9 кв. м. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 24.08.2015 по делу N А42-5559/2015 в удовлетворении иска отказано.
Считая договор аренды от 01.12.2014 N 15 и дополнительное соглашение от 01.12.2014 ничтожными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций установили, что договор аренды заключен по результатам аукциона, фактическая площадь объекта аренды согласно технической документации составляет 208,6 кв. м, при оформлении договора в указании площади была допущена технической ошибка, исправленная по просьбе Общества путем заключения дополнительного соглашения с приложением поэтажного плана строения, экспликации с указанием состава помещения и его площади. Кроме того, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2014 и принято последним без замечаний, договор аренды от 01.12.2014 N 15 исполнялся надлежащим образом, арендатор частично оплатил пользование имуществом.
На основании исследования и оценки доказательств суды сделали вывод о том, что уточнение арендуемой площади, обусловленное технической ошибкой, без изменения состава объекта аренды само по себе не является основанием для признания сделки ничтожной. Суды также посчитали, что права Общества не нарушены, а в деле отсутствуют допустимые доказательства, на основании которых можно судить о том, в какой степени уточнение площади могло повлиять на определение рыночной стоимости права аренды.
При этом суды руководствовались положениями статей 1, 11, 12, 166, 432, 607 ГК РФ, статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Апелляционный суд также учел позицию УФАС, в адрес которого поступило заявление Общества о нарушении Комитетом части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По результатам рассмотрения заявления УФАС, исследовав все обстоятельства заключения дополнительного соглашения, пришло к выводу о том, что уточнение общей площади объекта аренды не повлекло существенных изменений его характеристики, так как состав арендуемого помещения позволяет точно его определить, в связи с чем на основании статьи 44 Закона N 135-ФЗ было приняло решение отказать в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства за отсутствием признаков нарушения закона в действиях Комитета.
Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Проанализировав условия оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему, с учетом установленных обстоятельств и положений приведенных норм материального права суды сделали правомерный вывод о том, что порядок заключения договора аренды муниципального имущества на аукционе был соблюден, состав объекта аренды не изменился, а уточнение его площади не повлияло на действительность сделки.
В таком случае оснований для признания недействительными оспариваемых сделок у судов не имелось.
Довод подателя жалобы о том, что уточнение площади является существенным условием договора, а поэтому для заключения спорного дополнительного соглашения требовалось проведение торгов, был предметом рассмотрения судов, и ему дана надлежащая оценка.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 по делу N А42-9177/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)